LINK TẢI LUẬN VĂN MIỄN PHÍ CHO AE KET-NOI
Dạng 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Bài 1 : Ứớc tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau :
- Biệt thự X xây dựng trên diện tích đất 500 m2, hợp pháp các quyền đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 600.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự X nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 70.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 350.000.000đ, đợt hai 290.000.000đ, đợt ba 200.000.000đ, đợt bốn 180.000.000đ, đợt cuối 220.000.000đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự X, nhưng nội thất kém hơn 40.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa được bán với giá 650.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành :
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.500.000 đ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.
Bài làm
- xét biệt thự A: Biệt thự A bị phát mãi -> k đủ tiêu chuẩn so sánh - xét biệt thự B:
Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của 1 khoản tiền:
PV= FVn(1+r)-n
Ta có: giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay là: 350.000.000đ + 290.000.000đ x (1+0,06)-1 + 200.000.000 x (1+0,07)-2 + 180.000.000 x (1+0,08)-3 + 220.000.000 x (1+0,09)-4
=350.000.000 + 290.000.000 x 0,9434 + 200.000.000 x 0,8734 + 180.000.000 x 0,7938 + 220.000.000 x 0,7084
= 1096.998.000đ
Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với X là:
1096.998.000-70.000.000 = 1026.998.000đ
- xét biệt thự C:
Tiền sử dụng đất phải nộp của biệt thự C là:
300 x 50% x 1500000 + (500-300) x 100% x 1500000=525000000đ
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lí quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với X là:
650.000.000 + 525.000.000 + 40.000.000=1215.000.000đ
Đối chiếu giá trị biệt thự B và biệt thự C , ước tính giá trị của biệt thự X là: (1096.998.000 + 1215.000.000)/2 = 1155.999.000đ 1m2=1155.999.000đ/500m2=2.311.998đ
Dạng 2: Phương pháp đầu tư
Bài 2:
Ông Nam đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 85.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 2% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 7,5%.
Yêu cầu : Anh (chị) hãy tư vấn cho ông Nam về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS ?
Bài làm
Thu nhập về tiền cho thuê hằng năm là 85.000 USD
Chi phí quản lí thường xuyên là: 2% x 85.000 USD = 1.700 USD Thu nhập ròng về mua BĐS là:
85.000 USD – 1.700 USD = 83.300 USD
Áp dụng công thức( đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn): V = RI Giá trị BĐS(có bao gồm cả chi phí giao dịch) là:
V = 83.300 =1.110.666,667 USD 7,5%
Gọi giá trị cần tìm(chưa có phí giao dịch) là X Chi phí giao dịch = 0,03X
=> X = V – 0,03X => X = V = 1.110.666,667 = 1.078.317,152 USD 1,03 1,03
Dạng 3: Phương pháp chi phí giảm giá
Bài 3: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:
1. Tài liệu về bất động sản A:
- Diện tích đất 450 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150 m2.
Đề thi số 01
Bài 5:
Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu như sau:
Cổđông A B C D E F G Tổngcộng Sốcổphần 47 21 10 8 5 5 4 100
Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra số tiền là bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng: giá trị của các cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể như sau:
- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần
2. CổđôngEđangmuốnbán5cổphần.Hãychobiếtmứcgiálàmcơsởđể cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau?
Bài làm:
1. Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh ta sẽ tăng từ 15 USD lên 25 USD. Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát tăng thêm đối với A sẽ phần tăng trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại:
52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần – 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD. Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5% quyền kiểm soát Kaphoter.
2 . Mức giá mà A và E đàm phán:
- Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD.
- Mức giá thị trường - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần. Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5 – 119 USD/ cổ phần.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Dạng 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Bài 1 : Ứớc tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau :
- Biệt thự X xây dựng trên diện tích đất 500 m2, hợp pháp các quyền đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 600.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự X nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 70.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 350.000.000đ, đợt hai 290.000.000đ, đợt ba 200.000.000đ, đợt bốn 180.000.000đ, đợt cuối 220.000.000đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự X, nhưng nội thất kém hơn 40.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa được bán với giá 650.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành :
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.500.000 đ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.
Bài làm
- xét biệt thự A: Biệt thự A bị phát mãi -> k đủ tiêu chuẩn so sánh - xét biệt thự B:
Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của 1 khoản tiền:
PV= FVn(1+r)-n
Ta có: giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay là: 350.000.000đ + 290.000.000đ x (1+0,06)-1 + 200.000.000 x (1+0,07)-2 + 180.000.000 x (1+0,08)-3 + 220.000.000 x (1+0,09)-4
=350.000.000 + 290.000.000 x 0,9434 + 200.000.000 x 0,8734 + 180.000.000 x 0,7938 + 220.000.000 x 0,7084
= 1096.998.000đ
Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với X là:
1096.998.000-70.000.000 = 1026.998.000đ
- xét biệt thự C:
Tiền sử dụng đất phải nộp của biệt thự C là:
300 x 50% x 1500000 + (500-300) x 100% x 1500000=525000000đ
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lí quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với X là:
650.000.000 + 525.000.000 + 40.000.000=1215.000.000đ
Đối chiếu giá trị biệt thự B và biệt thự C , ước tính giá trị của biệt thự X là: (1096.998.000 + 1215.000.000)/2 = 1155.999.000đ 1m2=1155.999.000đ/500m2=2.311.998đ
Dạng 2: Phương pháp đầu tư
Bài 2:
Ông Nam đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 85.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 2% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 7,5%.
Yêu cầu : Anh (chị) hãy tư vấn cho ông Nam về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS ?
Bài làm
Thu nhập về tiền cho thuê hằng năm là 85.000 USD
Chi phí quản lí thường xuyên là: 2% x 85.000 USD = 1.700 USD Thu nhập ròng về mua BĐS là:
85.000 USD – 1.700 USD = 83.300 USD
Áp dụng công thức( đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn): V = RI Giá trị BĐS(có bao gồm cả chi phí giao dịch) là:
V = 83.300 =1.110.666,667 USD 7,5%
Gọi giá trị cần tìm(chưa có phí giao dịch) là X Chi phí giao dịch = 0,03X
=> X = V – 0,03X => X = V = 1.110.666,667 = 1.078.317,152 USD 1,03 1,03
Dạng 3: Phương pháp chi phí giảm giá
Bài 3: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:
1. Tài liệu về bất động sản A:
- Diện tích đất 450 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150 m2.
Đề thi số 01
Bài 5:
Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu như sau:
Cổđông A B C D E F G Tổngcộng Sốcổphần 47 21 10 8 5 5 4 100
Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra số tiền là bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng: giá trị của các cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể như sau:
- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần
2. CổđôngEđangmuốnbán5cổphần.Hãychobiếtmứcgiálàmcơsởđể cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau?
Bài làm:
1. Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh ta sẽ tăng từ 15 USD lên 25 USD. Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát tăng thêm đối với A sẽ phần tăng trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại:
52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần – 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD. Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5% quyền kiểm soát Kaphoter.
2 . Mức giá mà A và E đàm phán:
- Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD.
- Mức giá thị trường - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần. Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5 – 119 USD/ cổ phần.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links