saobang_tinhyeu20091993
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
LỜI MỞ ĐẦU
Phần 1: Các lý thuyết chung về Bất động sản đầu tư.
1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại
1.1.1. Khái niệm
1.1.2. Bản chất
1.1.3. Phân loại
1.2 Bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán quốc tế.
1.3 Một số nhận xét.
Phần 2: Thực trạng kế toán BĐS đầu tư hiện tại đang áp dụng.
2.1 Các tại khoản sử dụng.
2.2 Nguyên tắc hạch toán
2.3 Phương pháp và trình tự hạch toán.
2.3.1. Kế toán tăng BĐS đầu tư
2.3.2. Kế toán giảm BĐS đầu tư
2.3.3. Kế toán khấu hao BĐS đầu tư
2.3.4. Kế toán cho thuê BĐS đầu tư
Phần 3: Nhận xét và kiến nghị
LỜI KẾT
LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, đặc biệt là khi Việt Nam đã là một thành viên của tổ chức thương mại WTO thì thị trường bất động sản(BĐS) ngày càng trở nên hấp dẫn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước.Trong đó, không thể không kể đến BĐS đầu tư. Ngày nay, BĐS đầu tư là một trong những hoạt động kinh doanh hết sức cần thiết tuy còn khá mới mẻ và hiện đang từng bước hoàn thiện, bắt nhịp cùng đời sống thị trường trong công cuộc đổi mới chung của đất nước. Thực tiễn hoạt động đầu tư BĐS đã chứng minh rằng việc xây dựng hoàn chỉnh hệ thống chuẩn mực kế toán về BĐS đầu là vấn đề bức xúc và vô cùng cần thiết để tạo dựng một hành lang pháp lý cho hoạt động kế toán BĐSĐT, đồng thời cũng là đòi hỏi của quá trình hội nhập quốc tế và khu vực.
Nhận thức được tầm quan trọng đó và trên cơ sở nghiên cứu các chuan mực kế toán quốc tế và Việt Nam về BĐSĐT và qua quá trình học tập môn kế toán tài chính; đồng thời mong được cùng bàn luận một số vấn đề liên quan đến kế toán BĐS đầu tư mà tui đã chọn đề tài: “Bàn về chế độ hạch toán kế toán BĐS đầu tư”. Hy vọng có thể đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác hạch toán kế toán nói chung và hạch toán kế toán BĐS đầu tư nói riêng. Rất mong nhận được những ý kiến, nhận xét từ phía thầy cô, các bạn sinh viên trong và ngoài khoa kế toán cùng những người quan tâm đến đề tài này để đề tài được hoàn thiện hơn.
Qua đây tui xin gửi lời Thank sâu sắc tới các bạn sinh viên, các thầy cô trong khoa kế toán đã tạo điều kiện giúp đỡ tui trong quá trình nghiên cứu và tìm tài liệu. Đặc biệt, xin gửi lời Thank chân thành tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Quang đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành bài viết này
Phần 1: Những lý luận chung về BĐS đầu tư
1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại BĐS đầu tư:
1.1.1 Khái niệm:
Quyết định số 234/2003 QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định:
Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hay một phần của nhà, hay cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hay người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hay chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hay sử dụng cho các mục đích quả lý; hoặc:
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
1.1.2 Bản chất:
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
Một là: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
Hai là: Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
Một là: Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
Hai là: Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;
Ba là: Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
Bốn là: Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
Năm là: Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình").
Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo cách trả chậm thì doanh thu được xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".
Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kế toán theo các trường hợp sau:
Một là: Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;
Hai là: Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong tương lai hay mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư”.
Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng.
• Nguyên giá của bất động sản đầu tư:
Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hay tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hay giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hay xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.
tuỳ từng trường hợp vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
- Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo cách trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí đi vay";
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản”.
Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hay các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Phần 1: Các lý thuyết chung về Bất động sản đầu tư.
1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại
1.1.1. Khái niệm
1.1.2. Bản chất
1.1.3. Phân loại
1.2 Bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán quốc tế.
1.3 Một số nhận xét.
Phần 2: Thực trạng kế toán BĐS đầu tư hiện tại đang áp dụng.
2.1 Các tại khoản sử dụng.
2.2 Nguyên tắc hạch toán
2.3 Phương pháp và trình tự hạch toán.
2.3.1. Kế toán tăng BĐS đầu tư
2.3.2. Kế toán giảm BĐS đầu tư
2.3.3. Kế toán khấu hao BĐS đầu tư
2.3.4. Kế toán cho thuê BĐS đầu tư
Phần 3: Nhận xét và kiến nghị
LỜI KẾT
LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, đặc biệt là khi Việt Nam đã là một thành viên của tổ chức thương mại WTO thì thị trường bất động sản(BĐS) ngày càng trở nên hấp dẫn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước.Trong đó, không thể không kể đến BĐS đầu tư. Ngày nay, BĐS đầu tư là một trong những hoạt động kinh doanh hết sức cần thiết tuy còn khá mới mẻ và hiện đang từng bước hoàn thiện, bắt nhịp cùng đời sống thị trường trong công cuộc đổi mới chung của đất nước. Thực tiễn hoạt động đầu tư BĐS đã chứng minh rằng việc xây dựng hoàn chỉnh hệ thống chuẩn mực kế toán về BĐS đầu là vấn đề bức xúc và vô cùng cần thiết để tạo dựng một hành lang pháp lý cho hoạt động kế toán BĐSĐT, đồng thời cũng là đòi hỏi của quá trình hội nhập quốc tế và khu vực.
Nhận thức được tầm quan trọng đó và trên cơ sở nghiên cứu các chuan mực kế toán quốc tế và Việt Nam về BĐSĐT và qua quá trình học tập môn kế toán tài chính; đồng thời mong được cùng bàn luận một số vấn đề liên quan đến kế toán BĐS đầu tư mà tui đã chọn đề tài: “Bàn về chế độ hạch toán kế toán BĐS đầu tư”. Hy vọng có thể đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác hạch toán kế toán nói chung và hạch toán kế toán BĐS đầu tư nói riêng. Rất mong nhận được những ý kiến, nhận xét từ phía thầy cô, các bạn sinh viên trong và ngoài khoa kế toán cùng những người quan tâm đến đề tài này để đề tài được hoàn thiện hơn.
Qua đây tui xin gửi lời Thank sâu sắc tới các bạn sinh viên, các thầy cô trong khoa kế toán đã tạo điều kiện giúp đỡ tui trong quá trình nghiên cứu và tìm tài liệu. Đặc biệt, xin gửi lời Thank chân thành tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Quang đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành bài viết này
Phần 1: Những lý luận chung về BĐS đầu tư
1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại BĐS đầu tư:
1.1.1 Khái niệm:
Quyết định số 234/2003 QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định:
Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hay một phần của nhà, hay cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hay người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hay chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hay sử dụng cho các mục đích quả lý; hoặc:
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
1.1.2 Bản chất:
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
Một là: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
Hai là: Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
Một là: Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
Hai là: Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;
Ba là: Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
Bốn là: Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
Năm là: Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình").
Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo cách trả chậm thì doanh thu được xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".
Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kế toán theo các trường hợp sau:
Một là: Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;
Hai là: Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong tương lai hay mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư”.
Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng.
• Nguyên giá của bất động sản đầu tư:
Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hay tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hay giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hay xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.
tuỳ từng trường hợp vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
- Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo cách trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí đi vay";
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản”.
Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hay các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
• Hao mòn bất động sản đầu tư:
Trong quá trình nắm giữ để chờ tăng giá, hoÆc cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị vì thế phải trích khấu hao. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ.
• Giá trị còn lại:
Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao lũy kế của bất động sản đầu tư đó.
• Hao mòn bất động sản đầu tư:
Trong quá trình nắm giữ để chờ tăng giá, hoÆc cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị vì thế phải trích khấu hao. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ.
• Giá trị còn lại:
Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao lũy kế của bất động sản đầu tư đó.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
LỜI MỞ ĐẦU
Phần 1: Các lý thuyết chung về Bất động sản đầu tư.
1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại
1.1.1. Khái niệm
1.1.2. Bản chất
1.1.3. Phân loại
1.2 Bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán quốc tế.
1.3 Một số nhận xét.
Phần 2: Thực trạng kế toán BĐS đầu tư hiện tại đang áp dụng.
2.1 Các tại khoản sử dụng.
2.2 Nguyên tắc hạch toán
2.3 Phương pháp và trình tự hạch toán.
2.3.1. Kế toán tăng BĐS đầu tư
2.3.2. Kế toán giảm BĐS đầu tư
2.3.3. Kế toán khấu hao BĐS đầu tư
2.3.4. Kế toán cho thuê BĐS đầu tư
Phần 3: Nhận xét và kiến nghị
LỜI KẾT
LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, đặc biệt là khi Việt Nam đã là một thành viên của tổ chức thương mại WTO thì thị trường bất động sản(BĐS) ngày càng trở nên hấp dẫn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước.Trong đó, không thể không kể đến BĐS đầu tư. Ngày nay, BĐS đầu tư là một trong những hoạt động kinh doanh hết sức cần thiết tuy còn khá mới mẻ và hiện đang từng bước hoàn thiện, bắt nhịp cùng đời sống thị trường trong công cuộc đổi mới chung của đất nước. Thực tiễn hoạt động đầu tư BĐS đã chứng minh rằng việc xây dựng hoàn chỉnh hệ thống chuẩn mực kế toán về BĐS đầu là vấn đề bức xúc và vô cùng cần thiết để tạo dựng một hành lang pháp lý cho hoạt động kế toán BĐSĐT, đồng thời cũng là đòi hỏi của quá trình hội nhập quốc tế và khu vực.
Nhận thức được tầm quan trọng đó và trên cơ sở nghiên cứu các chuan mực kế toán quốc tế và Việt Nam về BĐSĐT và qua quá trình học tập môn kế toán tài chính; đồng thời mong được cùng bàn luận một số vấn đề liên quan đến kế toán BĐS đầu tư mà tui đã chọn đề tài: “Bàn về chế độ hạch toán kế toán BĐS đầu tư”. Hy vọng có thể đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác hạch toán kế toán nói chung và hạch toán kế toán BĐS đầu tư nói riêng. Rất mong nhận được những ý kiến, nhận xét từ phía thầy cô, các bạn sinh viên trong và ngoài khoa kế toán cùng những người quan tâm đến đề tài này để đề tài được hoàn thiện hơn.
Qua đây tui xin gửi lời Thank sâu sắc tới các bạn sinh viên, các thầy cô trong khoa kế toán đã tạo điều kiện giúp đỡ tui trong quá trình nghiên cứu và tìm tài liệu. Đặc biệt, xin gửi lời Thank chân thành tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Quang đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành bài viết này
Phần 1: Những lý luận chung về BĐS đầu tư
1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại BĐS đầu tư:
1.1.1 Khái niệm:
Quyết định số 234/2003 QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định:
Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hay một phần của nhà, hay cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hay người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hay chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hay sử dụng cho các mục đích quả lý; hoặc:
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
1.1.2 Bản chất:
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
Một là: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
Hai là: Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
Một là: Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
Hai là: Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;
Ba là: Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
Bốn là: Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
Năm là: Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình").
Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo cách trả chậm thì doanh thu được xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".
Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kế toán theo các trường hợp sau:
Một là: Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;
Hai là: Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong tương lai hay mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư”.
Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng.
• Nguyên giá của bất động sản đầu tư:
Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hay tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hay giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hay xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.
tuỳ từng trường hợp vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
- Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo cách trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí đi vay";
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản”.
Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hay các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Phần 1: Các lý thuyết chung về Bất động sản đầu tư.
1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại
1.1.1. Khái niệm
1.1.2. Bản chất
1.1.3. Phân loại
1.2 Bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán quốc tế.
1.3 Một số nhận xét.
Phần 2: Thực trạng kế toán BĐS đầu tư hiện tại đang áp dụng.
2.1 Các tại khoản sử dụng.
2.2 Nguyên tắc hạch toán
2.3 Phương pháp và trình tự hạch toán.
2.3.1. Kế toán tăng BĐS đầu tư
2.3.2. Kế toán giảm BĐS đầu tư
2.3.3. Kế toán khấu hao BĐS đầu tư
2.3.4. Kế toán cho thuê BĐS đầu tư
Phần 3: Nhận xét và kiến nghị
LỜI KẾT
LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, đặc biệt là khi Việt Nam đã là một thành viên của tổ chức thương mại WTO thì thị trường bất động sản(BĐS) ngày càng trở nên hấp dẫn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước.Trong đó, không thể không kể đến BĐS đầu tư. Ngày nay, BĐS đầu tư là một trong những hoạt động kinh doanh hết sức cần thiết tuy còn khá mới mẻ và hiện đang từng bước hoàn thiện, bắt nhịp cùng đời sống thị trường trong công cuộc đổi mới chung của đất nước. Thực tiễn hoạt động đầu tư BĐS đã chứng minh rằng việc xây dựng hoàn chỉnh hệ thống chuẩn mực kế toán về BĐS đầu là vấn đề bức xúc và vô cùng cần thiết để tạo dựng một hành lang pháp lý cho hoạt động kế toán BĐSĐT, đồng thời cũng là đòi hỏi của quá trình hội nhập quốc tế và khu vực.
Nhận thức được tầm quan trọng đó và trên cơ sở nghiên cứu các chuan mực kế toán quốc tế và Việt Nam về BĐSĐT và qua quá trình học tập môn kế toán tài chính; đồng thời mong được cùng bàn luận một số vấn đề liên quan đến kế toán BĐS đầu tư mà tui đã chọn đề tài: “Bàn về chế độ hạch toán kế toán BĐS đầu tư”. Hy vọng có thể đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác hạch toán kế toán nói chung và hạch toán kế toán BĐS đầu tư nói riêng. Rất mong nhận được những ý kiến, nhận xét từ phía thầy cô, các bạn sinh viên trong và ngoài khoa kế toán cùng những người quan tâm đến đề tài này để đề tài được hoàn thiện hơn.
Qua đây tui xin gửi lời Thank sâu sắc tới các bạn sinh viên, các thầy cô trong khoa kế toán đã tạo điều kiện giúp đỡ tui trong quá trình nghiên cứu và tìm tài liệu. Đặc biệt, xin gửi lời Thank chân thành tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Quang đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành bài viết này
Phần 1: Những lý luận chung về BĐS đầu tư
1.1 Khái niệm, bản chất và phân loại BĐS đầu tư:
1.1.1 Khái niệm:
Quyết định số 234/2003 QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định:
Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hay một phần của nhà, hay cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hay người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hay chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hay sử dụng cho các mục đích quả lý; hoặc:
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
1.1.2 Bản chất:
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
Một là: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
Hai là: Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
Một là: Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
Hai là: Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;
Ba là: Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
Bốn là: Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
Năm là: Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình").
Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo cách trả chậm thì doanh thu được xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".
Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kế toán theo các trường hợp sau:
Một là: Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;
Hai là: Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong tương lai hay mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư”.
Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng.
• Nguyên giá của bất động sản đầu tư:
Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hay tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hay giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hay xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.
tuỳ từng trường hợp vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
- Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo cách trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí đi vay";
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản”.
Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hay các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
• Hao mòn bất động sản đầu tư:
Trong quá trình nắm giữ để chờ tăng giá, hoÆc cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị vì thế phải trích khấu hao. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ.
• Giá trị còn lại:
Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao lũy kế của bất động sản đầu tư đó.
• Hao mòn bất động sản đầu tư:
Trong quá trình nắm giữ để chờ tăng giá, hoÆc cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị vì thế phải trích khấu hao. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ.
• Giá trị còn lại:
Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao lũy kế của bất động sản đầu tư đó.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: