anhsaobang_qn0
New Member
Download miễn phí Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của quận Hai Bà Trưng
Quận Hai Bà Trưng có diện tích nhà ở gần 2 triệu m2 và có dân số là 339.700 người được phân bố trên 24 phường khác nhau với tổng số căn hộ là 300 hộ.
Tuy nhiên diện tích ở mới cải thiện ở bộ phận dân số có thu nhập cao hay thừa kế tài sản nhà đất do ông cha để lại. Qua điều tra cho thấy, một bộ phận lớn dân cư điều kiện ở rất khó khăn, đây là vấn đề nóng bỏng ở địa bàn quận Hai Bà Trưng.
+ Mật độ cư trú (người/ha): Hiện tại tầng cao trung bình nhà ở còn thấp, ngoài một số khu ở mới xây dựng giai đoạn sau 19954 tập trung cao tầng còn phần lớn có tầng cao trung bình trên 1 và trên 2 tầng. Như vậy nếu theo mật độ cư trú chuẩn tối đa cho phép thì nhiều khu nhà ở có mật độ cư trú rất cao điển hình tại một số phường như: Là những phường có mật độ cư trú gấp gần hay hơn 2 lần so với mật độ cư trú tối đa theo tiêu chuẩn được quy định cho một đô thị hiện đại (xem chi tiết biểu 1).
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
You must be registered for see links
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
nh quân ():
+ Tính theo phương pháp cộng dồn:
S(W+D)ipv đ ³ IVo
+ Tính theo phương pháp trừ dần:
IVoT - (W+D)T đ ³ 0
(Trong đó: Di: là khấu hao năm i)
* Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)
IRR là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số tính chuyển các khoản thu chi của dự án về mặt bằng hiện tại thì tổng thu sẽ bằng tổng chi.
Dự án sẽ được chấp nhận khi IRR của dự án lớn hơn IRR định mức:
+ Nếu sử dụng vốn vay thì IRR đ/m là lãi suất vay
+ Nếu vốn đầu tư là vốn tự có thì IRR đ/m là tỷ suất lợi nhuận lâu nay vẫn đạt.
+ Nếu vốn đầu tư do Ngân sách cấp thì IRR đ/m là thuế hay tỷ suất lợi nhuận do Nhà nước quy định.
Nếu IRR càng lớn hơn so với IRR đ/m thì khả năng thu lợi nhuận của dự án càng chắc và ngược lại:
IRR = r1 + (r2 - r1)
Trong đó: r1 < r2
r2 - r1 Ê 5%
NPV1 (ứng với r1) > 0 và gần 0
NPV2 (ứng với r2) < 0 và gần 0
* Điểm hòa vốn:
Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu do bán hàng bằng tổng chi phí.
Bảng 8: Điểm hòa vốn.
Chỉ tiêu
Năm
I
II
III
1. Tổng doanh thu
2. Tổng chi phí
3. Định phí
4. Biến phí
5. Doanh thu điểm hoà vốn =
6. Mức hoạt động hoà vốn = x100%
5. Phân tích rủi ro:
Rủi ro là điều hay xảy ra đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh. Rủi ro có thể là sự thay đổi cơ chế, chính sách bất lợi cho nhà đầu tư, sự biến động của giá cả, nhu cầu thị trường, giá cả nguyên liệu đầu vào và sản phẩm đầu ra... Biện pháp phòng ngừa rủi ro có thể dùng là phương pháp xác suất cho phép lượng hóa những biến cố bất định bằng việc tính kỳ vọng toán của các biến cố hay phương pháp sử dụng tỷ suất chiết khấu có điều chỉnh theo độ rủi ro bằng việc phân tích các chỉ tiêu tài chính như tổng lợi nhuận thuần, IRR,...
6. So sánh lựa chọn phương án đầu tư.
Quá trình phân tích dự án không chỉ nhằm khẳng định tính khả thi của dự án mà còn để lựa chọn phương án đầu tư tối ưu trong các phương án có thẻ. Vì vậy khi phân tích một dự án đầu tư phải đưa ra nhiều phương án lựa chọn có thể sử dụng các biện pháp so sánh trực tiếp các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả tài chính của 2 dự án hay phân tích độ nhạy bén của dự án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi.
e. Nghiên cứu về mặt kinh tế - xã hội.
Các mục tiêu chủ yếu được đề cập là:
1. Mục tiêu đáp ứng việc thực hiện các chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, các nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ.
2. Đóng góp cho Ngân sách: Các khoản đóng góp cho Ngan sách bao gồm thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng,... ngoài ra mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn tính thêm như sau:
Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn
Mức đóng góp cho Ngân sách
Tổng vốn đầu tư
x 100%
=
3. Việc làm và thu nhập người lao động: Thể hiện ở 2 khía cạnh:
+ Số chỗ việc làm do dự án tạo ra.
+ Thu nhập của người lao động vừa thể hiện số thu nhập thực vừa phản ánh chất lượng lao động, năng suất, trình độ tay nghề và khả năng tiếp nhận công nghệ hiện đại của công nhân.
4. Góp phần phát triển các ngành khác:
Chẳng hạn dự án xây dựng quy hoạch phát triển đô thị sẽ kéo theo ngành dịch vụ, thương mại... phát triển đồng thời phản ứng dây chuyền đến các ngành khác.
5. Thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân: Thể hiện ở mức tăng bình quân đầu người về các sản phẩm của dự án, mức thỏa mãn về dời sống tinh thần,...
6. Góp phần phát triển địa phương: Tăng cường kết cấu hạ tầng cho địa phương, làm thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của địa phương: (làm thêm được bao nhiều m2 nhà ở, phát triển các dịch vụ, thương mại, du lịch ở địa phương), tăng thu nhập cho người lao động cùng kiệt nàn có giá trị hơn của người giàu ở vùng thịnh vượng, đô thị.
7. Các tác động đến môi trường: Bảo vệ môi trường sinh thái là một trong ba vấn đề lớn nhất được toàn thế giới hiện đang quan tâm đó là hòa bình, dân số và môi trường. Một dự án có thể gây ảnh hưởng tích cực đến môi trường (Tạo thêm nguồn nước sạch) tạo thêm cây xanh làm trong sạch không khí và dịu mát; cải thiện điều kiện vệ sinh, y tế; làm đẹp thêm cảnh quan,...) nhưng quan trọng nhất đối với một dự án là phải đánh giá hết được những ảnh hưởng tiêu cực (làm thay đổi điều kiện sinh thái, mất cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường nhất là đối với các dự án công nghiệp,...) khi lập dự án cần xem xét đến các vấn đề sau:
+ Dự tính mức độ ảnh hưởng xấu đến môi trường
+ Xác định rõ nguyên nhân
+ Đề xuất biện pháp khắc phục
+ Chi phí cần thiết cho việc bảo vệ môi trường.
8. Ngoài ra cần quan tâm đến các chỉ tiêu như số ngoại tệ thực thu từ hoạt động đầu tư, nâng cao trình độ kỹ thuật, trình độ quản lý.
Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội:
1. Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm (NVA - Net Value Added ).
Đây là chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của đầu tư. NVA là mức chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra. Công thức:
NVA =O - ( MI - Iv )
Trong đó:
O: giá trị đầu ra của công cuộc đầu tư.
MI: giá trị đầu vào vật chất thường xuyên như năng lượng, nhiên liệu, giao thông, bảo dưỡng, ...
Iv: Vốn đầu tư hay khấu hao.
2. chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện dư án và số lao động có việc làm tính trên một đơn vị vốn đầu tư:
- Số lao động có việc làm: Số lao động có việc làm trực tiếp cho dự án và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới (lao động gián tiếp ).
- Số lao động có việc làm trên một đơn vị vốn:
+ Số lao động có việc làm trực tiếp tính trên một đơn vị giá trị vốn đầu tư trực tiếp (Id ).
Id=
3. Chỉ tiêu mức giá trị gia tăng của mỗi nhóm dân cư ( những người làm công ăn lương, những người có vốn hưởng lợi tức, nhà nước thu thuế... ) hay vùng lãnh thổ:
Chỉ tiêu này phản ánh tác động điều tiết thu nhập giữa các nhóm dân cư hay vùng lãnh thổ. Để xác định được chỉ tiêu này, trước hết phải xác định nhóm dân cư hay vùng lãnh thổ được phân phối giá trị tăng thêm ( NVA ) của dự án. Tiếp đến xác định phần giá trị tăng thêm do dự án tạo ra mà mỗi nhóm dân cư hay vùnh thu được. Cuối cùng ta tính các chỉ tiêu tỷ lệ của mỗi nhóm dân cư hay vùng trong tổng giá trị gia tăng ở năm hoạt động bình thường của dự án. So sánh tỷ lệ này với các nhóm dân cư hay vùng khác nhau sẽ thấy được tình hình phân phối giá trị gia tăng do dự án tạo ra giữa các nhóm dân cư hay vùng lãnh thổ trong nước.
4. Các chỉ tiêu phân tích kinh tế - xã hội khác:
Chỉ tiêu ngoại hối ròng ( tiết kiệm ngoại tệ ), chỉ tiêu khả năng cạnh tranh quốc tế và những tác động khác của dự án liên quan đến các mục tiêu như ta đã trình bày ở phần trên mà khi lập dự án cần phân tích.
Chương II
Thực trạng lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội
I. Tình hình phát triển xây dựng nhà ở của Quận thời gian qua:
1. Tình hình phát triển về mặt số lượng nhà ở:
Như ta đã biết, nhà ở là vấn đề xã hội - kinh tế luận mang tính thời sự mà Nhà...
+ Tính theo phương pháp cộng dồn:
S(W+D)ipv đ ³ IVo
+ Tính theo phương pháp trừ dần:
IVoT - (W+D)T đ ³ 0
(Trong đó: Di: là khấu hao năm i)
* Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)
IRR là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số tính chuyển các khoản thu chi của dự án về mặt bằng hiện tại thì tổng thu sẽ bằng tổng chi.
Dự án sẽ được chấp nhận khi IRR của dự án lớn hơn IRR định mức:
+ Nếu sử dụng vốn vay thì IRR đ/m là lãi suất vay
+ Nếu vốn đầu tư là vốn tự có thì IRR đ/m là tỷ suất lợi nhuận lâu nay vẫn đạt.
+ Nếu vốn đầu tư do Ngân sách cấp thì IRR đ/m là thuế hay tỷ suất lợi nhuận do Nhà nước quy định.
Nếu IRR càng lớn hơn so với IRR đ/m thì khả năng thu lợi nhuận của dự án càng chắc và ngược lại:
IRR = r1 + (r2 - r1)
Trong đó: r1 < r2
r2 - r1 Ê 5%
NPV1 (ứng với r1) > 0 và gần 0
NPV2 (ứng với r2) < 0 và gần 0
* Điểm hòa vốn:
Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu do bán hàng bằng tổng chi phí.
Bảng 8: Điểm hòa vốn.
Chỉ tiêu
Năm
I
II
III
1. Tổng doanh thu
2. Tổng chi phí
3. Định phí
4. Biến phí
5. Doanh thu điểm hoà vốn =
6. Mức hoạt động hoà vốn = x100%
5. Phân tích rủi ro:
Rủi ro là điều hay xảy ra đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh. Rủi ro có thể là sự thay đổi cơ chế, chính sách bất lợi cho nhà đầu tư, sự biến động của giá cả, nhu cầu thị trường, giá cả nguyên liệu đầu vào và sản phẩm đầu ra... Biện pháp phòng ngừa rủi ro có thể dùng là phương pháp xác suất cho phép lượng hóa những biến cố bất định bằng việc tính kỳ vọng toán của các biến cố hay phương pháp sử dụng tỷ suất chiết khấu có điều chỉnh theo độ rủi ro bằng việc phân tích các chỉ tiêu tài chính như tổng lợi nhuận thuần, IRR,...
6. So sánh lựa chọn phương án đầu tư.
Quá trình phân tích dự án không chỉ nhằm khẳng định tính khả thi của dự án mà còn để lựa chọn phương án đầu tư tối ưu trong các phương án có thẻ. Vì vậy khi phân tích một dự án đầu tư phải đưa ra nhiều phương án lựa chọn có thể sử dụng các biện pháp so sánh trực tiếp các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả tài chính của 2 dự án hay phân tích độ nhạy bén của dự án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi.
e. Nghiên cứu về mặt kinh tế - xã hội.
Các mục tiêu chủ yếu được đề cập là:
1. Mục tiêu đáp ứng việc thực hiện các chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, các nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ.
2. Đóng góp cho Ngân sách: Các khoản đóng góp cho Ngan sách bao gồm thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng,... ngoài ra mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn tính thêm như sau:
Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn
Mức đóng góp cho Ngân sách
Tổng vốn đầu tư
x 100%
=
3. Việc làm và thu nhập người lao động: Thể hiện ở 2 khía cạnh:
+ Số chỗ việc làm do dự án tạo ra.
+ Thu nhập của người lao động vừa thể hiện số thu nhập thực vừa phản ánh chất lượng lao động, năng suất, trình độ tay nghề và khả năng tiếp nhận công nghệ hiện đại của công nhân.
4. Góp phần phát triển các ngành khác:
Chẳng hạn dự án xây dựng quy hoạch phát triển đô thị sẽ kéo theo ngành dịch vụ, thương mại... phát triển đồng thời phản ứng dây chuyền đến các ngành khác.
5. Thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân: Thể hiện ở mức tăng bình quân đầu người về các sản phẩm của dự án, mức thỏa mãn về dời sống tinh thần,...
6. Góp phần phát triển địa phương: Tăng cường kết cấu hạ tầng cho địa phương, làm thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của địa phương: (làm thêm được bao nhiều m2 nhà ở, phát triển các dịch vụ, thương mại, du lịch ở địa phương), tăng thu nhập cho người lao động cùng kiệt nàn có giá trị hơn của người giàu ở vùng thịnh vượng, đô thị.
7. Các tác động đến môi trường: Bảo vệ môi trường sinh thái là một trong ba vấn đề lớn nhất được toàn thế giới hiện đang quan tâm đó là hòa bình, dân số và môi trường. Một dự án có thể gây ảnh hưởng tích cực đến môi trường (Tạo thêm nguồn nước sạch) tạo thêm cây xanh làm trong sạch không khí và dịu mát; cải thiện điều kiện vệ sinh, y tế; làm đẹp thêm cảnh quan,...) nhưng quan trọng nhất đối với một dự án là phải đánh giá hết được những ảnh hưởng tiêu cực (làm thay đổi điều kiện sinh thái, mất cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường nhất là đối với các dự án công nghiệp,...) khi lập dự án cần xem xét đến các vấn đề sau:
+ Dự tính mức độ ảnh hưởng xấu đến môi trường
+ Xác định rõ nguyên nhân
+ Đề xuất biện pháp khắc phục
+ Chi phí cần thiết cho việc bảo vệ môi trường.
8. Ngoài ra cần quan tâm đến các chỉ tiêu như số ngoại tệ thực thu từ hoạt động đầu tư, nâng cao trình độ kỹ thuật, trình độ quản lý.
Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội:
1. Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm (NVA - Net Value Added ).
Đây là chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của đầu tư. NVA là mức chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra. Công thức:
NVA =O - ( MI - Iv )
Trong đó:
O: giá trị đầu ra của công cuộc đầu tư.
MI: giá trị đầu vào vật chất thường xuyên như năng lượng, nhiên liệu, giao thông, bảo dưỡng, ...
Iv: Vốn đầu tư hay khấu hao.
2. chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện dư án và số lao động có việc làm tính trên một đơn vị vốn đầu tư:
- Số lao động có việc làm: Số lao động có việc làm trực tiếp cho dự án và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới (lao động gián tiếp ).
- Số lao động có việc làm trên một đơn vị vốn:
+ Số lao động có việc làm trực tiếp tính trên một đơn vị giá trị vốn đầu tư trực tiếp (Id ).
Id=
3. Chỉ tiêu mức giá trị gia tăng của mỗi nhóm dân cư ( những người làm công ăn lương, những người có vốn hưởng lợi tức, nhà nước thu thuế... ) hay vùng lãnh thổ:
Chỉ tiêu này phản ánh tác động điều tiết thu nhập giữa các nhóm dân cư hay vùng lãnh thổ. Để xác định được chỉ tiêu này, trước hết phải xác định nhóm dân cư hay vùng lãnh thổ được phân phối giá trị tăng thêm ( NVA ) của dự án. Tiếp đến xác định phần giá trị tăng thêm do dự án tạo ra mà mỗi nhóm dân cư hay vùnh thu được. Cuối cùng ta tính các chỉ tiêu tỷ lệ của mỗi nhóm dân cư hay vùng trong tổng giá trị gia tăng ở năm hoạt động bình thường của dự án. So sánh tỷ lệ này với các nhóm dân cư hay vùng khác nhau sẽ thấy được tình hình phân phối giá trị gia tăng do dự án tạo ra giữa các nhóm dân cư hay vùng lãnh thổ trong nước.
4. Các chỉ tiêu phân tích kinh tế - xã hội khác:
Chỉ tiêu ngoại hối ròng ( tiết kiệm ngoại tệ ), chỉ tiêu khả năng cạnh tranh quốc tế và những tác động khác của dự án liên quan đến các mục tiêu như ta đã trình bày ở phần trên mà khi lập dự án cần phân tích.
Chương II
Thực trạng lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội
I. Tình hình phát triển xây dựng nhà ở của Quận thời gian qua:
1. Tình hình phát triển về mặt số lượng nhà ở:
Như ta đã biết, nhà ở là vấn đề xã hội - kinh tế luận mang tính thời sự mà Nhà...