everlasting_love
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam
LỜI NÓI ĐẦU
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Từ những năm 1940, thẩm định giá đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản… Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá để trang bị kiến thức cho các thẩm định viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động thẩm định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang được các nước trên thế giới hết sức quan tâm.
Thẩm định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước đây, công việc thẩm định giá ở nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá của bộ tài chính là trung tâm thông tin và thẩm định giá miền nam, và trung tâm thẩm định giá bộ tài chính. Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và một trong số đó là Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất đông sản điện lực dầu khí Việt Nam (PV Power Land C&S). Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm định giá, PV Power Land C&S đã thực hiện nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho các Bộ, Ngành, và các Doanh nghiệp trên cả nước.
Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam, em đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí nói riêng.
Nội dung của đề tài bao gồm:
• Chương I: Phương pháp thẩm định giá bất động sản.
• Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam.
• Chương III: Kiến nghị.
Em xin chân thành Thank Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị em trong Công ty PV Power Land C&S đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập, đồng Thank thầy giáo – PGS. TS Đào Văn Hùng đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô cũng như của các bạn sinh viên và của các bạn đọc để chuyên đề này được hoàn thiện hơn.
Chương 1: Phương pháp thẩm định giá bất động sản.
1.1. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Đặc biệt là khi thị trường tài chính quốc tế xuất hiện cùng với yêu cầu toàn cầu hóa thị trường, đầu tư phát triển nhanh chóng, người ta càng nhận thấy tầm quan trọng của lĩnh vực thẩm định giá. Tuy nhiên, trên thế giới hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định giá.
Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và Bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các ýếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các lợi ích đầu tư lựa chọn.
Hiện tại ở Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa tại điều 4 – Pháp lệnh giá số 40 như sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ Quốc Tế.
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau. Ở đây, ta chỉ xét đến một số mục đích căn bản như bảo toàn tài sản, mua bán tài sản đơn hạng mục, biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp, chuyển nhượng bất động sản, bồi thường, thế chấp, xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa, hạch toán kế toán, nghiệp vụ thanh toán, và phục vụ tư vấn…
Thẩm định giá bất động sản có thể thực hiện theo nhiều phương pháp khác nhau tùy theo từng mục đích, từng trường hợp cụ thể. Hiện nay, có các phương pháp thường được áp dụng như sau:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hay đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hay gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản. Đây là phương pháp được áp dụng để thẩm định giá các bất động sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong trường hợp thẩm định giá những bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt, những bất động sản chuyên dùng, những bất động sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh; thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù; kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Đây là phương pháp áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển như đất trống để xây dựng hay đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hay tháo dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các bất động sản mà việc so sánh với những bất động sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho bất động sản.
Tuy nhiên, một bất động sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản đó.
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động đến cung và cầu về bất động sản. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản.
Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các bất động sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị bất động sản.
o ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:
CP =
Trong đó:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CPt là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
Lợi nhuận của nhà đầu tư được tình bằng 14% giá trị xây lắp và hạ tầng.
Sau khi xác định được tổng doanh thu và tổng chi phí của dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư, thẩm định viên đưa ra được giá trị QSDĐ của dự án.
Giá trị QSDĐ = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển
– Lợi nhuận nhà đầu tư.
Những hạn chế của phương pháp thặng dư:
Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất vì nó phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của tổ thẩm định giá nên kết quả thẩm định giá bất động sản cũng bị ảnh hưởng đến độ chính xác.
Tất cả các ước tính về doanh thu và chi phí có thể thay đổi tùy theo sự thay đổi của thị trường.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.
Chương III: KIẾN NGHỊ
3.1. Đối với phương pháp so sánh:
Trong phương pháp so sánh việc thu thập thông tin là rất quan trọng vì chất lượng thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định giá. Do vậy, em xin có một số kiến nghị sau:
Các thẩm định viên cần thực hiện công tác thu thập thông tin một cách cẩn trọng hơn nữa.
cần lựa chọn bất động sản so sánh phù hợp hơn nữa để kết quả thẩm định được chính xác hơn.
Khi thu thập thông tin cần đến tận nơi khảo sát các tài sản so sánh để đưa ra được nhận xét sắc đáng hơn làm cơ sở cho thẩm định.
Để chất lượng thông tin cao hơn thì thẩm định viên nên thu thập thêm nhiều thông tin hơn về bất động sản so sánh như vấn đề tài chính của chủ bất động sản (đang rất cần tiền hay không…), …
Kế hoạch thực hiện thẩm định là 15 ngày nhưng tổ thẩm định vẫn chưa thực hiện đúng được mà còn chậm tiến độ. Vậy, đề nghị tổ thẩm định đẩy nhanh tiến độ thẩm định hơn nữa để đạt được đúng như kế hoạch.
3.2. Đối với phương pháp thặng dư:
Trong phương pháp này, việc ước tính sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất luôn là hạn chế đáng kể. Do vậy em xin kiến nghị một số điểm sau:
cần khách quan hơn trong việc ước tính sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
Cần tham khảo các dự án thực tế trong cùng khu vực và các quy định của pháp luật để ước tính chi phí và giá bán dự kiến một cách chuẩn xác hơn nhằm đưa ra được giá trị còn lại cuối cùng chính xác hơn.
KẾT LUẬN
Thẩm định giá tài sản là một yêu cầu khách quan không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường khi nhà nước rời bỏ quyền định giá trực tiếp buộc thị trường chấp nhận; khi nền kinh tế thị trường vận hành theo đúng các yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan; các loại thị trường được hình thành đồng bộ thì nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội càng lớn… Để đáp ứng yêu cầu của xã hội, của nền kinh tế thị trường; thẩm định giá tài sản phải trở thành một nghề tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiêp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động.
Thực tập tại Công ty tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam đã giúp em hiểu rõ hơn về công việc của các thẩm định viên về giá, về cơ cấu tổ chức hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá. Đặc biệt là em có thể hiểu biết thêm về các dịch vụ mà công ty cung cấp như thẩm định giá bất động sản; thẩm định giá động sản; tư vấn đầu tư tài chính; thẩm định giá trị doanh nghiệp; kinh doanh dịch vụ bất động sản; dịch vụ đấu giá tài sản; dịch vụ quản lý sổ cổ đông… Qua đó, em càng khẳng định được vai trò của thẩm định giá trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với các tổ chức, cá nhân khi ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản…
Em xin chân thành Thank thầy giáo – PGS.TS Đào Văn Hùng cùng toàn thể cán bộ nhân viên công ty tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam đã hướng dẫn, tạo điều kiện cho em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (quyển 1), Cục quản lý giá – Bộ tài chính, NXB Hà Nội.
2. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (quyển 2), Cục quản lý giá – Bộ tài chính, NXB Hà Nội.
4. Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002.
5. Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
6. Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2003 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính.
7. Quyết định số 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).
8. Quyết định số 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
9. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
10. Trang web:
MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU 1
Chương 1: Phương pháp thẩm định giá bất động sản. 3
1.1. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản. 3
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản: 5
1.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản: 9
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: 9
1.3.2. Phương pháp chi phí: 19
1.3.3. Phương pháp thu nhập: 24
1.3.4. Phương pháp thặng dư: 30
1.3.5. Phương pháp lợi nhuận: 34
Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam 36
2.1. Giới thiệu công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam: 36
2.1.1. Giới thiệu tổng quan về công ty: 36
2.1.2. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty: 39
2.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam: 40
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: 41
2.2.2. Phương pháp thặng dư: 47
Chương III: KIẾN NGHỊ 51
3.1. Đối với phương pháp so sánh: 51
3.2. Đối với phương pháp thặng dư: 51
KẾT LUẬN 53
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam
LỜI NÓI ĐẦU
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Từ những năm 1940, thẩm định giá đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản… Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá để trang bị kiến thức cho các thẩm định viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động thẩm định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang được các nước trên thế giới hết sức quan tâm.
Thẩm định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước đây, công việc thẩm định giá ở nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá của bộ tài chính là trung tâm thông tin và thẩm định giá miền nam, và trung tâm thẩm định giá bộ tài chính. Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và một trong số đó là Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất đông sản điện lực dầu khí Việt Nam (PV Power Land C&S). Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm định giá, PV Power Land C&S đã thực hiện nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho các Bộ, Ngành, và các Doanh nghiệp trên cả nước.
Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam, em đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí nói riêng.
Nội dung của đề tài bao gồm:
• Chương I: Phương pháp thẩm định giá bất động sản.
• Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam.
• Chương III: Kiến nghị.
Em xin chân thành Thank Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị em trong Công ty PV Power Land C&S đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập, đồng Thank thầy giáo – PGS. TS Đào Văn Hùng đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô cũng như của các bạn sinh viên và của các bạn đọc để chuyên đề này được hoàn thiện hơn.
Chương 1: Phương pháp thẩm định giá bất động sản.
1.1. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Đặc biệt là khi thị trường tài chính quốc tế xuất hiện cùng với yêu cầu toàn cầu hóa thị trường, đầu tư phát triển nhanh chóng, người ta càng nhận thấy tầm quan trọng của lĩnh vực thẩm định giá. Tuy nhiên, trên thế giới hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định giá.
Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và Bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các ýếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các lợi ích đầu tư lựa chọn.
Hiện tại ở Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa tại điều 4 – Pháp lệnh giá số 40 như sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ Quốc Tế.
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau. Ở đây, ta chỉ xét đến một số mục đích căn bản như bảo toàn tài sản, mua bán tài sản đơn hạng mục, biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp, chuyển nhượng bất động sản, bồi thường, thế chấp, xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa, hạch toán kế toán, nghiệp vụ thanh toán, và phục vụ tư vấn…
Thẩm định giá bất động sản có thể thực hiện theo nhiều phương pháp khác nhau tùy theo từng mục đích, từng trường hợp cụ thể. Hiện nay, có các phương pháp thường được áp dụng như sau:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hay đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hay gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản. Đây là phương pháp được áp dụng để thẩm định giá các bất động sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong trường hợp thẩm định giá những bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt, những bất động sản chuyên dùng, những bất động sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh; thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù; kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Đây là phương pháp áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển như đất trống để xây dựng hay đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hay tháo dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các bất động sản mà việc so sánh với những bất động sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho bất động sản.
Tuy nhiên, một bất động sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản đó.
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động đến cung và cầu về bất động sản. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản.
Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các bất động sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị bất động sản.
o ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:
CP =
Trong đó:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CPt là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
Lợi nhuận của nhà đầu tư được tình bằng 14% giá trị xây lắp và hạ tầng.
Sau khi xác định được tổng doanh thu và tổng chi phí của dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư, thẩm định viên đưa ra được giá trị QSDĐ của dự án.
Giá trị QSDĐ = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển
– Lợi nhuận nhà đầu tư.
Những hạn chế của phương pháp thặng dư:
Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất vì nó phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của tổ thẩm định giá nên kết quả thẩm định giá bất động sản cũng bị ảnh hưởng đến độ chính xác.
Tất cả các ước tính về doanh thu và chi phí có thể thay đổi tùy theo sự thay đổi của thị trường.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.
Chương III: KIẾN NGHỊ
3.1. Đối với phương pháp so sánh:
Trong phương pháp so sánh việc thu thập thông tin là rất quan trọng vì chất lượng thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định giá. Do vậy, em xin có một số kiến nghị sau:
Các thẩm định viên cần thực hiện công tác thu thập thông tin một cách cẩn trọng hơn nữa.
cần lựa chọn bất động sản so sánh phù hợp hơn nữa để kết quả thẩm định được chính xác hơn.
Khi thu thập thông tin cần đến tận nơi khảo sát các tài sản so sánh để đưa ra được nhận xét sắc đáng hơn làm cơ sở cho thẩm định.
Để chất lượng thông tin cao hơn thì thẩm định viên nên thu thập thêm nhiều thông tin hơn về bất động sản so sánh như vấn đề tài chính của chủ bất động sản (đang rất cần tiền hay không…), …
Kế hoạch thực hiện thẩm định là 15 ngày nhưng tổ thẩm định vẫn chưa thực hiện đúng được mà còn chậm tiến độ. Vậy, đề nghị tổ thẩm định đẩy nhanh tiến độ thẩm định hơn nữa để đạt được đúng như kế hoạch.
3.2. Đối với phương pháp thặng dư:
Trong phương pháp này, việc ước tính sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất luôn là hạn chế đáng kể. Do vậy em xin kiến nghị một số điểm sau:
cần khách quan hơn trong việc ước tính sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
Cần tham khảo các dự án thực tế trong cùng khu vực và các quy định của pháp luật để ước tính chi phí và giá bán dự kiến một cách chuẩn xác hơn nhằm đưa ra được giá trị còn lại cuối cùng chính xác hơn.
KẾT LUẬN
Thẩm định giá tài sản là một yêu cầu khách quan không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường khi nhà nước rời bỏ quyền định giá trực tiếp buộc thị trường chấp nhận; khi nền kinh tế thị trường vận hành theo đúng các yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan; các loại thị trường được hình thành đồng bộ thì nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội càng lớn… Để đáp ứng yêu cầu của xã hội, của nền kinh tế thị trường; thẩm định giá tài sản phải trở thành một nghề tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiêp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động.
Thực tập tại Công ty tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam đã giúp em hiểu rõ hơn về công việc của các thẩm định viên về giá, về cơ cấu tổ chức hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá. Đặc biệt là em có thể hiểu biết thêm về các dịch vụ mà công ty cung cấp như thẩm định giá bất động sản; thẩm định giá động sản; tư vấn đầu tư tài chính; thẩm định giá trị doanh nghiệp; kinh doanh dịch vụ bất động sản; dịch vụ đấu giá tài sản; dịch vụ quản lý sổ cổ đông… Qua đó, em càng khẳng định được vai trò của thẩm định giá trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với các tổ chức, cá nhân khi ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản…
Em xin chân thành Thank thầy giáo – PGS.TS Đào Văn Hùng cùng toàn thể cán bộ nhân viên công ty tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam đã hướng dẫn, tạo điều kiện cho em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (quyển 1), Cục quản lý giá – Bộ tài chính, NXB Hà Nội.
2. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (quyển 2), Cục quản lý giá – Bộ tài chính, NXB Hà Nội.
4. Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002.
5. Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
6. Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2003 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính.
7. Quyết định số 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).
8. Quyết định số 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
9. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
10. Trang web:
You must be registered for see links
MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU 1
Chương 1: Phương pháp thẩm định giá bất động sản. 3
1.1. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản. 3
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản: 5
1.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản: 9
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: 9
1.3.2. Phương pháp chi phí: 19
1.3.3. Phương pháp thu nhập: 24
1.3.4. Phương pháp thặng dư: 30
1.3.5. Phương pháp lợi nhuận: 34
Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam 36
2.1. Giới thiệu công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam: 36
2.1.1. Giới thiệu tổng quan về công ty: 36
2.1.2. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty: 39
2.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam: 40
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: 41
2.2.2. Phương pháp thặng dư: 47
Chương III: KIẾN NGHỊ 51
3.1. Đối với phương pháp so sánh: 51
3.2. Đối với phương pháp thặng dư: 51
KẾT LUẬN 53
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Tags: tầm quan trọng của thẩm định giá bất động sản, hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá máy thiết bị tại các công ty thẩm định giá ở việt Nam, thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản, kết quả của 1 thẩm định giá bằng phương pháp so sánh bất động sản, hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm định giá
Last edited by a moderator: