Link tải luận văn miễn phí cho ae
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Vấn đề nhà đất ở một thành phố lớn là một vấn đề phức tạp. Đất ở hay
còn gọi là đất thổ cư thể hiện giá trị của nó ở sản phẩm cuối cùng là nhà ở.
Đất ở đô thị là một dạng tài nguyên quý hiếm, cần có biện pháp khai thác sử
dụng một cách tiết kiệm và quản lý chặt chẽ để có thể tạo một nguồn cung cấp
nhà ở cho dân số đô thị ngày càng tăng. Đô thị ngày càng phát triển, nhu cầu
nhà ở ngày càng nhiều trong khi quỹ đất lại có hạn. Nhà chung cư được coi là
một giải pháp cho vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn, khi mà quỹ đất hạn hẹp còn
dân số ngày càng tăng lên và nhu cầu nhà ở cũng vì thế mà không ngừng tăng
theo. Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã
hội. Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá
nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản. Xét trên khía cạnh xã
hội, nhà ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người,
là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những
người nghèo.
Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa, chuyển
dịch lực lượng lao động từ nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh
chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều kiện sống của người dân, cùng với quá
trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị của Nhà
nước,... đã làm cho nhà ở đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội bức xúc
luôn giành được sự quan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh
doanh phát triển nhà. Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta
nói chung và tại các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn
đề cần giải quyết. Một trong những giao dịch sôi động nhất hiện nay liên quan đến nhà ở chung cư đã sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền khá nhiều,
trong đó chủ sở hữu nhà chung cư ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thay
mặt mình thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản quy phạm liên
quan, thì nhà, đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở (nay sử dụng mẫu thống nhất là giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mới có thể làm
thủ tục mua bán, chuyển nhượng, trong khi những căn hộ chung cư nói trên thì
phải mất một thời gian rất dài mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Tính từ khi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư, cá biệt có trường hợp sinh sống lâu
dài 2 năm, 5 năm thậm chí lâu hơn, chủ nhân căn hộ vẫn chưa có giấy tờ chứng
minh quyền sở hữu hợp lệ . Nhưng những căn hộ này vẫn giao dịch bình
thường trên thị trường bất động sản , ngườ i tham gia giao di ̣ch dưới hình thức
hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, và định đoạt tài sản khi có đủ điều kiện.
Vì nhiều nguyên nhân khác nhau, mà không chỉ những nhà đất chưa
được cấp giấy chứng nhận, mà cả những nhà, đất đã được cấp giấy chứng
nhận, nhưng cũng dùng hình thức ủy quyền để người khác thay mặt cho mình
trong những giao dịch chuyển nhượng, mua bán sau này.
Thực tiễn hoạt động mua bán nhà chung cư đã cho thấy những giao
dịch mua bán nhà chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền này khá phổ biến.
Bên cạnh những thuận lợi của hình thức ủy quyền mang lại như tạo điều kiện
thúc đẩy các giao dịch dân sự khi chủ sở hữu căn hộ chung cư không có điều
kiện trực tiếp tham gia giao dịch nên đã ủy quyền cho người khác thay mặt cho
mình thực hiện những giao dịch liên quan. Thì chính từ việc thông qua hình
thức ủy quyền, nhiều cá nhân, pháp nhân đã lạm dụng khi người dân không
thực sự hiểu hết những rủi ro pháp lý mà họ sẽ gặp phải khi chọn lựa phương
thức này. Bởi vậy, tui chọn đề tài "Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối
với nhà ở chung cư" để nghiên cứu, nhằm đưa ra một cái nhìn thực tiễn khái
quát, toàn diện về vấn đề ủy quyền trong giao dịch nhà chung cư hiện nay,
những thuận lợi, bất cập do hình thức này mang lại, đồng thời có những nhận
xét, kiến nghị để hy vọng có thể đóng góp một phần nhỏ trong việc nhận thức
pháp luật nói chung và hoàn thiện pháp luật về ủy quyền.
2. Thực trạng nghiên cứu
Ở nước ta hiện nay, đã có nhiều bài nghiên cứu khoa học về hợp đồng
ủy quyền. Những bài viết này hầu hết chỉ tập trung vào một số khía cạnh về
thay mặt theo ủy quyền trong pháp luật về tố tụng, thương mại.
Năm 2004, tác giả Đinh Thị Thanh Thủy bảo vệ thành công luận văn
Thạc sĩ đề tài "Quan hệ thay mặt theo ủy quyền trong hoạt động thương mại",
nhưng chỉ nghiên cứu vấn đề ủy quyền trong một lĩnh vực đó là hoạt động
thương mại. Năm 2008, tác giả Nguyễn Thị Lan Hương bảo vệ thành công
luận văn thạc sĩ luật học với đề tài "Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt
Nam", đây được đánh giá là công trình nghiên cứu khoa học đầu tiên nghiên
cứu một cách hệ thống, toàn diện về chế định hợp đồng ủy quyền nói chung.
Ngoài ra, từ thực tiễn giao dịch về nhà đất nói chung và nhà chung cư
nói riêng, cũng như thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền, đã có thêm nhiều
bài nghiên cứu, bình luận khoa học về hợp đồng ủy quyền trong giao dịch về
bất động sản, nhưng cũng chỉ dừng lại ở việc nêu ra một số bất cập, rủi ro
pháp lý trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng ủy quyền trong thực tiễn,
rất cần có những công trình khoa học nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu hơn.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Chọn lựa nghiên cứu đề tài "Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối
với nhà ở chung cư" tác giả nhằm các mục đích sau:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng ủy quyền.
- Nghiên cứu thực tiễn giao dịch nhà ở chung cư hiện nay, rút ra
những nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền
khi giao dịch nhà ở chung cư trên thị trường
- Dựa trên căn cứ quy định của pháp luật và thực tiễn, phân tích những
thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải khi giao dịch
nhà ở chung cư bằng hợp đồng ủy quyền, từ đó đưa ra phương hướng và một
số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiểu biết và ý
thức pháp luật trong xã hội.
4. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu này, tác giải chủ yếu tập trung
phân tích vào khía cạnh giao dịch ủy quyền đối với nhà chung cư trong hai
trường hợp:
- Nhà chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu
- Nhà chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu - tức là chưa đủ
điều kiện tham gia giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật hiện hành.
Từ đó rút ra những thuận lợi, những rủi ro pháp lý và những bất cập
còn tồn tại trong những quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời từ đó đề
xuất một số biện pháp hạn chế rủi ro, kiểm soát để tránh tình trạng lợi dụng
hợp đồng ủy quyền gây thiệt hại cho Nhà nước, cho sự phát triển của xã hội.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng ủy quyền.
Chương 2: Đặc điểm pháp lý và thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền
liên quan đến căn hộ trong nhà chung cư.
Chương 3: Phương hướng và một số kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp
luật về hợp đồng ủy quyền.
Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng ủy quyền. Nghiên cứu thực tiễn giao dịch nhà ở chung cư hiện nay, rút ra những nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền khi giao dịch nhà ở chung cư trên thị trường. Dựa trên căn cứ quy định của pháp luật và thực tiễn, phân tích những thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải khi giao dịch nhà ở chung cư bằng hợp đồng ủy quyền, từ đó đưa ra phương hướng và một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiểu biết và ý thức pháp luật trong xã hội
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Vấn đề nhà đất ở một thành phố lớn là một vấn đề phức tạp. Đất ở hay
còn gọi là đất thổ cư thể hiện giá trị của nó ở sản phẩm cuối cùng là nhà ở.
Đất ở đô thị là một dạng tài nguyên quý hiếm, cần có biện pháp khai thác sử
dụng một cách tiết kiệm và quản lý chặt chẽ để có thể tạo một nguồn cung cấp
nhà ở cho dân số đô thị ngày càng tăng. Đô thị ngày càng phát triển, nhu cầu
nhà ở ngày càng nhiều trong khi quỹ đất lại có hạn. Nhà chung cư được coi là
một giải pháp cho vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn, khi mà quỹ đất hạn hẹp còn
dân số ngày càng tăng lên và nhu cầu nhà ở cũng vì thế mà không ngừng tăng
theo. Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã
hội. Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá
nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản. Xét trên khía cạnh xã
hội, nhà ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người,
là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những
người nghèo.
Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa, chuyển
dịch lực lượng lao động từ nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh
chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều kiện sống của người dân, cùng với quá
trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị của Nhà
nước,... đã làm cho nhà ở đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội bức xúc
luôn giành được sự quan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh
doanh phát triển nhà. Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta
nói chung và tại các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn
đề cần giải quyết. Một trong những giao dịch sôi động nhất hiện nay liên quan đến nhà ở chung cư đã sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền khá nhiều,
trong đó chủ sở hữu nhà chung cư ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thay
mặt mình thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản quy phạm liên
quan, thì nhà, đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở (nay sử dụng mẫu thống nhất là giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mới có thể làm
thủ tục mua bán, chuyển nhượng, trong khi những căn hộ chung cư nói trên thì
phải mất một thời gian rất dài mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Tính từ khi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư, cá biệt có trường hợp sinh sống lâu
dài 2 năm, 5 năm thậm chí lâu hơn, chủ nhân căn hộ vẫn chưa có giấy tờ chứng
minh quyền sở hữu hợp lệ . Nhưng những căn hộ này vẫn giao dịch bình
thường trên thị trường bất động sản , ngườ i tham gia giao di ̣ch dưới hình thức
hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, và định đoạt tài sản khi có đủ điều kiện.
Vì nhiều nguyên nhân khác nhau, mà không chỉ những nhà đất chưa
được cấp giấy chứng nhận, mà cả những nhà, đất đã được cấp giấy chứng
nhận, nhưng cũng dùng hình thức ủy quyền để người khác thay mặt cho mình
trong những giao dịch chuyển nhượng, mua bán sau này.
Thực tiễn hoạt động mua bán nhà chung cư đã cho thấy những giao
dịch mua bán nhà chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền này khá phổ biến.
Bên cạnh những thuận lợi của hình thức ủy quyền mang lại như tạo điều kiện
thúc đẩy các giao dịch dân sự khi chủ sở hữu căn hộ chung cư không có điều
kiện trực tiếp tham gia giao dịch nên đã ủy quyền cho người khác thay mặt cho
mình thực hiện những giao dịch liên quan. Thì chính từ việc thông qua hình
thức ủy quyền, nhiều cá nhân, pháp nhân đã lạm dụng khi người dân không
thực sự hiểu hết những rủi ro pháp lý mà họ sẽ gặp phải khi chọn lựa phương
thức này. Bởi vậy, tui chọn đề tài "Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối
với nhà ở chung cư" để nghiên cứu, nhằm đưa ra một cái nhìn thực tiễn khái
quát, toàn diện về vấn đề ủy quyền trong giao dịch nhà chung cư hiện nay,
những thuận lợi, bất cập do hình thức này mang lại, đồng thời có những nhận
xét, kiến nghị để hy vọng có thể đóng góp một phần nhỏ trong việc nhận thức
pháp luật nói chung và hoàn thiện pháp luật về ủy quyền.
2. Thực trạng nghiên cứu
Ở nước ta hiện nay, đã có nhiều bài nghiên cứu khoa học về hợp đồng
ủy quyền. Những bài viết này hầu hết chỉ tập trung vào một số khía cạnh về
thay mặt theo ủy quyền trong pháp luật về tố tụng, thương mại.
Năm 2004, tác giả Đinh Thị Thanh Thủy bảo vệ thành công luận văn
Thạc sĩ đề tài "Quan hệ thay mặt theo ủy quyền trong hoạt động thương mại",
nhưng chỉ nghiên cứu vấn đề ủy quyền trong một lĩnh vực đó là hoạt động
thương mại. Năm 2008, tác giả Nguyễn Thị Lan Hương bảo vệ thành công
luận văn thạc sĩ luật học với đề tài "Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt
Nam", đây được đánh giá là công trình nghiên cứu khoa học đầu tiên nghiên
cứu một cách hệ thống, toàn diện về chế định hợp đồng ủy quyền nói chung.
Ngoài ra, từ thực tiễn giao dịch về nhà đất nói chung và nhà chung cư
nói riêng, cũng như thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền, đã có thêm nhiều
bài nghiên cứu, bình luận khoa học về hợp đồng ủy quyền trong giao dịch về
bất động sản, nhưng cũng chỉ dừng lại ở việc nêu ra một số bất cập, rủi ro
pháp lý trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng ủy quyền trong thực tiễn,
rất cần có những công trình khoa học nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu hơn.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Chọn lựa nghiên cứu đề tài "Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối
với nhà ở chung cư" tác giả nhằm các mục đích sau:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng ủy quyền.
- Nghiên cứu thực tiễn giao dịch nhà ở chung cư hiện nay, rút ra
những nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền
khi giao dịch nhà ở chung cư trên thị trường
- Dựa trên căn cứ quy định của pháp luật và thực tiễn, phân tích những
thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải khi giao dịch
nhà ở chung cư bằng hợp đồng ủy quyền, từ đó đưa ra phương hướng và một
số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiểu biết và ý
thức pháp luật trong xã hội.
4. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu này, tác giải chủ yếu tập trung
phân tích vào khía cạnh giao dịch ủy quyền đối với nhà chung cư trong hai
trường hợp:
- Nhà chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu
- Nhà chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu - tức là chưa đủ
điều kiện tham gia giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật hiện hành.
Từ đó rút ra những thuận lợi, những rủi ro pháp lý và những bất cập
còn tồn tại trong những quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời từ đó đề
xuất một số biện pháp hạn chế rủi ro, kiểm soát để tránh tình trạng lợi dụng
hợp đồng ủy quyền gây thiệt hại cho Nhà nước, cho sự phát triển của xã hội.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng ủy quyền.
Chương 2: Đặc điểm pháp lý và thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền
liên quan đến căn hộ trong nhà chung cư.
Chương 3: Phương hướng và một số kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp
luật về hợp đồng ủy quyền.
Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng ủy quyền. Nghiên cứu thực tiễn giao dịch nhà ở chung cư hiện nay, rút ra những nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền khi giao dịch nhà ở chung cư trên thị trường. Dựa trên căn cứ quy định của pháp luật và thực tiễn, phân tích những thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải khi giao dịch nhà ở chung cư bằng hợp đồng ủy quyền, từ đó đưa ra phương hướng và một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiểu biết và ý thức pháp luật trong xã hội
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links