Download miễn phí Đề tài Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính cho vay dự án tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Tam Trinh
Theo tính toán của các nhà chuyên gia kinh doanh thị trường bất động sản dự tính sẽ có nhiều biến động, chiều hướng tăng trở lại so với các năm trước do chính sách của Nhà nước có nhiều thông thoáng, cho người nước ngoài được mua nhà, người mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, được chuyển nhượng.
Hai tòa nhà 5A và 5B năm trên trục đường Láng Hạ kéo dài, thuận tiện cho việc đi lại tới trung tâm thành phố, giá bán dự kiên 8 triệu đồng/m2 phù hợp với đời sống của cán bộ công nhân viên.
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
You must be registered for see links
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
c tế, những công việc xem xét trước đó để đem lại những con số chính xác trong các báo cáo tài chính lại tỏ ra nặng nhọc hơn và nếu như những con số đó không đáng tin cậy thì các chỉ tiêu tài chính cũng trở lên vô nghĩa.
Để phân tích một cách toàn diện hiệu quả tài chính của dự án, chúng ta có một loạt các chỉ tiêu khác nhau nhưng tựu chung lại thì có hai nhóm lớn:
a/ Các chỉ tiêu tài chính đơn giản.
- Lợi nhuận ròng: Là tổng lợi nhuận thu được trong hoạt động (cộng dồn qua các năm)
LN = Tổng doanh thu – Tổng chi phí – Thuế các loại
Chỉ tiêu này chỉ có giá trị đối với các DAĐT ngắn hạn, mà ít có giá trị đối với dự án trung dài hạn do tác động yếu tố giá trị thời gian của tiền.
- Tỷ suất lợi nhuận giản đơn: là tỷ số giữa lợi nhuận của một năm hoạt động điển hình trên tổng chi phí đầu tư. Chỉ tiêu này càng cao càng tốt và nếu lớn hơn lãi suất phổ biến trên thị trường thì dự án là khả thi. Tuy nhiên chỉ tiêu này có nhiều hạn chế vì khó xác định năm lợi nhuận điển hình, chưa tính tới tuổi thọ dự án và các dòng tiền thực tế.
- Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T):
T =
- Thời gian thu hồi vốn vay (TV)
Tổng vốn vay
TV =
KHTSCĐ LN dự án Nguồn khác
được h.thành + được dùng + (nếu có) bằng vốn vay trả nợ
- Điểm hòa vốn: là điểm mà tại đó tổng doanh thu vừa bằng với tổng chỉ phí sản xuất. Người ta có thể tính sản lượng hòa vốn cho cả đời dự án hay cho từng năm như sau:
F
Qhv =
P - V
Qhv: sản lượng hòa vốn cả đời dự án (hay một năm)
F: định phí cả đời dự án (hoạc một năm)
P: giá bán sản phẩm
V: biến phí cho một đơn vị sản phẩm
- Điểm hòa vốn lý thuyết: phần trăm công suất được huy động tại điểm hòa vốn.
Qhv F
Đlt = =
Qo D - B
- Điều hòa vốn tiền tệ: % công suất được huy động tại đó dự án cân đối được các dòng tiền ra vào (không xét tới các khoản phải thu phải trả hay giả sử chúng bằng nhau)
Đ - KH
Đtt =
D – B
- Điểm hòa vốn trả nợ : là điểm mà từ đó trở đi dự án có đủ tiền trả nợ vay và nộp thuế.
Đ - KH - nợ gốc phải trả + Tlt
Đtn =
D - B
Tlt : Thuế lợi tức
Trong thực tiễn lập và thẩm định dự án, người ta có thể có nhiều phương pháp xác định giá bán sản phẩm khác nhau theo đó các chỉ tiêu (trong đó có điểm hòa vốn) sẽ có các giá trị khác nhau tương ứng.
Một rủi ro lớn khi dự án đi vào hoạt động là không huy động đủ 100% công suất thiết kế do nhiều lý do khác nhau. Một dự án có điểm hòa vốn càng thấp thì càng hạn chế được tác động của rủi ro, vì vậy càng có tính khả thi.
Các nguồn trả nợ trong năm
Tỉ lệ đảm bảo trả nợ =
Số nợ phải trả trong năm (gốc + lãi)
Tỷ lệ này càng cao càng tốt. Xác định tỷ lệ đảm bảo trả nợ hàng năm để thấy được độ tin cậy của dự án và từ đó xác định mức thu nợ và biệ pháp hỗ trợ (nếu cần) hợp lý.
b/ Các chỉ tiêu tài chính theo giá trị hiện tại.
Ngày nay việc phân tích tính toán các chỉ tiêu tài chính DAĐT dựa trên việc hiện tại hóa các dòng tiền đã trở nên phổ biến và ngày càng chiếm vai trò quan trọng.
Các chỉ tiêu gồm :
Giá trị hiện tại ròng (NPV – Net present value)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR – Inter rate of return)
Tỷ số lợi ích chi phí (BCR – Benefit cost ratio)
+ Giá trị hiện tại ròng (NPV): Giá trị hiện tại ròng là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị đầu tư ban đầu. Do vậy chỉ tiêu này phản ánh giá trị tăng thêm (khi NPV dương) hay giảm đi (khi NPV âm) nếu dự án được chấp nhận.
Công thức tính toán giá trị hiện tại ròng như sau
NPV =C0 + PV
Trong đó : NPV là giá trị hiện tại ròng
C0 là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, do là khoản đầu tư luồng tiền ra nên C0 mang dấu âm
PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thời gian hữu ích của nó. PV được tính :
Trong đó : C1, C2, C3, C4 , C5..., t ; r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án.
hay cụ thể hơn ta có thể áp dụng công thức
Trong đó:
CF0: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào đầu năm thứ nhất của dự án.
CFt: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t của dự án, t chạy từ 1 đến n
n: là số năm thức hiện dự án
k: là lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm
NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư. NPV mang giá trị dương nghĩa là việc thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư, hay nói cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còn tạo ra lợi nhuận; không những thế lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của tiền. Ngược lại, nếu NPV âm có nghĩa là dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính. Việc tính toán NPV cho các dự án xã hội, môi trường phức tạp hơn rất nhiều, phải lượng hóa được các tác động xã hội hay môi trường lên dòng tiền của dự án. Khi đó, NPV mới phản ánh lợi ích tăng thêm từ việc thực hiện dự án xã hội đó.
+ Tỷ suất hoàn vốn nội bộ: Là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại ròng của dự án bằng 0
Đối với khoản đầu tư một kỳ (năm), tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được tính bằng việc giải phương trình sau :
Đối với dự án đầu tư có thời gian là T năm. công thức trên trở thành:
hay
với điều kiện k2>k1 và k2-k1<5%
k2,k1 là lãi suất lựa chọn sao cho NPV1 ứng với k1 là dương và gần 0, NPV2 ứng với k2 là âm và gần 0
IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, chưa tính đến chi phí cơ hội của vốn đầu tư. Tức là nếu như chiết khấu các luồng tiền theo IRR, PV sẽ bằng đầu tư ban đầu C0. Hay nói cách khác, nếu chi phí vốn bằng IRR, dự án sẽ không tạo thêm được giá trị hay không có lãi.
Sử dụng: chọn dự án có IRR>=IRR’ và IRR’ là chi phí cơ hội của chủ đầu tư. Cần chú ý sự chính xác của chỉ tiêu phụ thuộc vào sự chính xác của các dự tính về luồng tiền. IRR là một chỉ tiêu mang tính tương đối, tức là nó chỉ phản ánh tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của dự án là bao nhiêu chứ không cung cấp quy mô của số lãi (hay lỗ) của dự án tính bằng tiền.
Có thể gây ra sai lầm khi dùng IRR để lựa chọn dựa án có quy mô, thời gian khác nhau, có luồng tiền ròng vào ra xen kẽ năm này qua năm khác.
+ Chỉ số doanh lợi (PI) : (profit index) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.
PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra sẽ tạo ra bao nhiêu đồng thu nhập. Thu nhập này chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra
Cách tính
+ Thời gian hoàn vốn (PP) : Thời gian hoàn vốn đầu tư là thời gian để chủ đầu tư thu hồi đựoc số vốn đã đầu tư vào dự án
Số vốn đầu tư còn lại cần được thu hồi
Dòng tiền ngay sau mốc hoàn vốn
PP = n +
trong đó, n : năm ngay trước năm thu hồi đủ vốn đầu tư
+ Lợi nhuận kế toán bình quân(AAP) :
(Doanh thu – Chi phí – Thuế thu nhập doanh nghiệp)/n
trong đó, n là số năm thực hiện dự án
+ Điểm hòa vốn (BP) : Điểm hòa vốn...
Để phân tích một cách toàn diện hiệu quả tài chính của dự án, chúng ta có một loạt các chỉ tiêu khác nhau nhưng tựu chung lại thì có hai nhóm lớn:
a/ Các chỉ tiêu tài chính đơn giản.
- Lợi nhuận ròng: Là tổng lợi nhuận thu được trong hoạt động (cộng dồn qua các năm)
LN = Tổng doanh thu – Tổng chi phí – Thuế các loại
Chỉ tiêu này chỉ có giá trị đối với các DAĐT ngắn hạn, mà ít có giá trị đối với dự án trung dài hạn do tác động yếu tố giá trị thời gian của tiền.
- Tỷ suất lợi nhuận giản đơn: là tỷ số giữa lợi nhuận của một năm hoạt động điển hình trên tổng chi phí đầu tư. Chỉ tiêu này càng cao càng tốt và nếu lớn hơn lãi suất phổ biến trên thị trường thì dự án là khả thi. Tuy nhiên chỉ tiêu này có nhiều hạn chế vì khó xác định năm lợi nhuận điển hình, chưa tính tới tuổi thọ dự án và các dòng tiền thực tế.
- Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T):
T =
- Thời gian thu hồi vốn vay (TV)
Tổng vốn vay
TV =
KHTSCĐ LN dự án Nguồn khác
được h.thành + được dùng + (nếu có) bằng vốn vay trả nợ
- Điểm hòa vốn: là điểm mà tại đó tổng doanh thu vừa bằng với tổng chỉ phí sản xuất. Người ta có thể tính sản lượng hòa vốn cho cả đời dự án hay cho từng năm như sau:
F
Qhv =
P - V
Qhv: sản lượng hòa vốn cả đời dự án (hay một năm)
F: định phí cả đời dự án (hoạc một năm)
P: giá bán sản phẩm
V: biến phí cho một đơn vị sản phẩm
- Điểm hòa vốn lý thuyết: phần trăm công suất được huy động tại điểm hòa vốn.
Qhv F
Đlt = =
Qo D - B
- Điều hòa vốn tiền tệ: % công suất được huy động tại đó dự án cân đối được các dòng tiền ra vào (không xét tới các khoản phải thu phải trả hay giả sử chúng bằng nhau)
Đ - KH
Đtt =
D – B
- Điểm hòa vốn trả nợ : là điểm mà từ đó trở đi dự án có đủ tiền trả nợ vay và nộp thuế.
Đ - KH - nợ gốc phải trả + Tlt
Đtn =
D - B
Tlt : Thuế lợi tức
Trong thực tiễn lập và thẩm định dự án, người ta có thể có nhiều phương pháp xác định giá bán sản phẩm khác nhau theo đó các chỉ tiêu (trong đó có điểm hòa vốn) sẽ có các giá trị khác nhau tương ứng.
Một rủi ro lớn khi dự án đi vào hoạt động là không huy động đủ 100% công suất thiết kế do nhiều lý do khác nhau. Một dự án có điểm hòa vốn càng thấp thì càng hạn chế được tác động của rủi ro, vì vậy càng có tính khả thi.
Các nguồn trả nợ trong năm
Tỉ lệ đảm bảo trả nợ =
Số nợ phải trả trong năm (gốc + lãi)
Tỷ lệ này càng cao càng tốt. Xác định tỷ lệ đảm bảo trả nợ hàng năm để thấy được độ tin cậy của dự án và từ đó xác định mức thu nợ và biệ pháp hỗ trợ (nếu cần) hợp lý.
b/ Các chỉ tiêu tài chính theo giá trị hiện tại.
Ngày nay việc phân tích tính toán các chỉ tiêu tài chính DAĐT dựa trên việc hiện tại hóa các dòng tiền đã trở nên phổ biến và ngày càng chiếm vai trò quan trọng.
Các chỉ tiêu gồm :
Giá trị hiện tại ròng (NPV – Net present value)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR – Inter rate of return)
Tỷ số lợi ích chi phí (BCR – Benefit cost ratio)
+ Giá trị hiện tại ròng (NPV): Giá trị hiện tại ròng là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị đầu tư ban đầu. Do vậy chỉ tiêu này phản ánh giá trị tăng thêm (khi NPV dương) hay giảm đi (khi NPV âm) nếu dự án được chấp nhận.
Công thức tính toán giá trị hiện tại ròng như sau
NPV =C0 + PV
Trong đó : NPV là giá trị hiện tại ròng
C0 là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, do là khoản đầu tư luồng tiền ra nên C0 mang dấu âm
PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thời gian hữu ích của nó. PV được tính :
Trong đó : C1, C2, C3, C4 , C5..., t ; r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án.
hay cụ thể hơn ta có thể áp dụng công thức
Trong đó:
CF0: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào đầu năm thứ nhất của dự án.
CFt: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t của dự án, t chạy từ 1 đến n
n: là số năm thức hiện dự án
k: là lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm
NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư. NPV mang giá trị dương nghĩa là việc thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư, hay nói cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còn tạo ra lợi nhuận; không những thế lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của tiền. Ngược lại, nếu NPV âm có nghĩa là dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính. Việc tính toán NPV cho các dự án xã hội, môi trường phức tạp hơn rất nhiều, phải lượng hóa được các tác động xã hội hay môi trường lên dòng tiền của dự án. Khi đó, NPV mới phản ánh lợi ích tăng thêm từ việc thực hiện dự án xã hội đó.
+ Tỷ suất hoàn vốn nội bộ: Là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại ròng của dự án bằng 0
Đối với khoản đầu tư một kỳ (năm), tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được tính bằng việc giải phương trình sau :
Đối với dự án đầu tư có thời gian là T năm. công thức trên trở thành:
hay
với điều kiện k2>k1 và k2-k1<5%
k2,k1 là lãi suất lựa chọn sao cho NPV1 ứng với k1 là dương và gần 0, NPV2 ứng với k2 là âm và gần 0
IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, chưa tính đến chi phí cơ hội của vốn đầu tư. Tức là nếu như chiết khấu các luồng tiền theo IRR, PV sẽ bằng đầu tư ban đầu C0. Hay nói cách khác, nếu chi phí vốn bằng IRR, dự án sẽ không tạo thêm được giá trị hay không có lãi.
Sử dụng: chọn dự án có IRR>=IRR’ và IRR’ là chi phí cơ hội của chủ đầu tư. Cần chú ý sự chính xác của chỉ tiêu phụ thuộc vào sự chính xác của các dự tính về luồng tiền. IRR là một chỉ tiêu mang tính tương đối, tức là nó chỉ phản ánh tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của dự án là bao nhiêu chứ không cung cấp quy mô của số lãi (hay lỗ) của dự án tính bằng tiền.
Có thể gây ra sai lầm khi dùng IRR để lựa chọn dựa án có quy mô, thời gian khác nhau, có luồng tiền ròng vào ra xen kẽ năm này qua năm khác.
+ Chỉ số doanh lợi (PI) : (profit index) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.
PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra sẽ tạo ra bao nhiêu đồng thu nhập. Thu nhập này chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra
Cách tính
+ Thời gian hoàn vốn (PP) : Thời gian hoàn vốn đầu tư là thời gian để chủ đầu tư thu hồi đựoc số vốn đã đầu tư vào dự án
Số vốn đầu tư còn lại cần được thu hồi
Dòng tiền ngay sau mốc hoàn vốn
PP = n +
trong đó, n : năm ngay trước năm thu hồi đủ vốn đầu tư
+ Lợi nhuận kế toán bình quân(AAP) :
(Doanh thu – Chi phí – Thuế thu nhập doanh nghiệp)/n
trong đó, n là số năm thực hiện dự án
+ Điểm hòa vốn (BP) : Điểm hòa vốn...