LINK TẢI LUẬN VĂN MIỄN PHÍ CHO AE KET-NOI
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu .........................................................................3 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu ...................................................5 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................6 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu..................................................7 6. Những đóng góp mới của luận án .......................................................................8 7. Cơ cấu luận án.....................................................................................................9
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI............................................................................................................10 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài .............................................10 1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở nƣớc ngoài ................................................10 1.1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nƣớc.................................................16
1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến
đề tài và định hƣớng nghiên cứu của luận án........................................................35
1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ...........................................................................................................35 1.2.2. Định hƣớng nghiên cứu của luận án .......................................................40
1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án ............................................................................43 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án...............................43 1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu.........................................48
Kết luận chƣơng 1 .................................................................................................49
CHƢƠNG 2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI............................................51
2.1. Lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại............................51 2.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sự ảnh hƣởng đến phƣơng thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất..........................51 2.1.2. Khái niệm nhà ở thƣơng mại...................................................................58 2.1.3. Khái niệm giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................60 2.1.4. Các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ..........65 2.1.5. Nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ...................69
2.2. Lý luận chung về pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .........................................................................................................................73
2.2.1. Khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................................................................................................................73
2.2.2. Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại......74 2.2.3. Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................................................................................79 2.2.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam...........................................................82
Kết luận chƣơng 2 .................................................................................................86
CHƢƠNG 3. PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .........................................................................................................................87
3.1. Nội dung pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .........87 3.1.1. Căn cứ giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ..........................87 3.1.2. Điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .............90 3.1.3. Chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ................96 3.1.4. Thẩm quyền giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại..................99 3.1.5. Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại......... 100 3.1.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà
ở thƣơng mại .................................................................................................. 109
3.1.7. Thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại 120 3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam .................................................................................................. 122
3.2.1. Những kết quả đạt đƣợc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao
đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam.................................. 122 3.2.2. Những hạn chế, vƣớng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam và nguyên nhân 128
Kết luận chƣơng 3 .............................................................................................. 141
CHƢƠNG 4. QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ...................................... 143
4.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ......................................................................................................... 143
4.1.1. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................... 143 4.1.2. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo tôn trọng cơ chế thị trƣờng, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế
thị trƣờng: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh............. 145
4.1.3. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ đầu tƣ ................................................................................................ 147 4.1.4. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo động viên đƣợc tốt nhất nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đảm bảo khai thác hiệu quả giá trị của quyền sử dụng đất ........................................... 148 4.1.5. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải phù hợp với nhu cầu nhà ở của xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi trƣờng ............................................................................................................. 149
4.2. Những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao đất
để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại................................................................ 150
4.2.1. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai về căn cứ giao đất và điều kiện giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........... 150 4.2.2. Không quy định trƣờng hợp giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại không thông qua đấu giá............................................................. 155 4.2.3. Cần quy định hội đồng định giá độc lập với cơ quan quản lý nhà nƣớc để định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng............................................ 160 4.2.4. Luật Đất đai cần làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế -
xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ............................................................. 164
4.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu
tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........................................................................... 167
4.3.1. Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ có thẩm quyền trong quản lý đất đai................................................................... 167 4.3.2. Minh bạch hóa thông tin thông qua việc đẩy mạnh việc xây dựng chính phủ điện tử............................................................................................ 169 4.3.3. Nâng cao hiệu quả của hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ................................. 171 4.3.4. Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........................................................................... 173
Kết luận chƣơng 4 .............................................................................................. 174 KẾT LUẬN ........................................................................................................... 176 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ.............................................................. 179 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................ 180
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình giao đất xây dựng nhà ở thƣơng mại tại Thành phố Hà Nội năm 2014 đến hết năm 2017...........................................123 Bảng 3.2. Thống kê diện tích nhà ở qua các năm ........................................ 125
Bảng 3.3. Thống kê diện tích nhà ở chung cƣ đƣợc hoàn thành mỗi năm giai đoạn 2013 - 2016 .................................................................. 126 Bảng 3.4. Thống kê thu ngân sách nhà nƣớc từ nhà đất .............................. 126
MỞ ĐẦU
Thực tế hiện nay nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân sống tại các đô thị, đặc biệt là những đối tƣợng có thu nhập thấp là rất lớn. Để đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho dân cƣ đô thị nói chung, Bộ Xây dựng cho biết ít nhất cần xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ. Trong đó, đối với bộ phận ngƣời có thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp nói riêng, đến năm 2020, con số về nhà ở cần để đáp ứng nhu cầu sẽ tăng thêm khoảng 200 nghìn căn. Đặc biệt, nhu cầu này càng trở nên bức thiết hơn tại các thành phố, đô thị lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dƣơng, Đồng Nai1... Trong thời gian qua, Việt Nam đã có nhiều chủ trƣơng và quyết sách đúng đắn của Đảng và Nhà nƣớc, bao gồm việc ban hành các Nghị quyết của Đảng, Chính phủ, ban hành hàng loạt chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và NƠTM nói riêng... Thực tế, sự bùng nổ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, kéo theo là sự bùng nổ của thị trƣờng NƠTM trong thời gian gần đây đã cho thấy, thị trƣờng NƠTM đã và đang là thị trƣờng nổi trội, chiếm vị trí thống lĩnh trong thị trƣờng BĐS, là phân khúc thị trƣờng mà sức hút của chúng luôn tạo sự hứng khởi và là cái đích cho việc tìm kiếm lợi nhuận của bất kỳ nhà đầu tƣ nào trong thị trƣờng BĐS. Vì thế, pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đang nhận đƣợc sự quan tâm lớn trong xã hội.
Trong các phƣơng thức xác lập quyền SDĐ cho các nhà đầu tƣ xây dựng NƠTM theo pháp luật hiện hành thì hiện nay phƣơng thức giao đất có thu tiền SDĐ đƣợc áp dụng phổ biến nhất. Bởi ở phƣơng thức này, Nhà nƣớc một mặt điều tiết quỹ đất để xây dựng NƠTM trong tổng thể các quỹ đất dành cho các ngành, các lĩnh vực khác một cách cân bằng. Mặt khác, Nhà nƣớc cũng dành về cho mình quyền chủ động trong việc lựa chọn nhà đầu tƣ trong quá trình xét duyệt dự án. Đây cũng là phƣơng thức mà Nhà nƣớc động viên đƣợc nguồn tài chính tốt nhất bởi ở phƣơng thức này nhà đầu tƣ thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần “trọn gói” cho toàn thời gian sử dụng đất ngay khi đƣợc nhận giao đất. Pháp luật điều chỉnh về nội dung này khá đồ sộ gồm: LĐĐ, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, LTM, LĐT, Luật Xây dựng và các văn bản dƣới luật. Các văn bản đều đã đƣợc sửa đổi, bổ sung nhiều lần, và cho tới nay LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở
1 Theo Đại Biểu Nhân dân
2
2014, LTM 2005, LĐT 2014, Luật Xây dựng 2014 đã điều chỉnh pháp luật về việc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM một cách khởi sắc nhƣ: Mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; Cải cách về thủ tục hành chính; Minh bạch thông tin đất đai; Điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp;... Tuy nhiên, pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM vẫn còn tồn tại nhiều điểm bất cập: đó là sự không phân định rõ các trƣờng hợp nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện giao đất cho CĐT xây dựng NƠTM; các căn cứ, điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại còn chƣa rõ ràng; sự chồng chéo, mâu thuẫn trong quy định về chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; việc tiếp cận thông tin về đất đai còn gặp nhiều khó khăn; quy trình, thủ tục hành chính về đất đai kéo dài; ...Những bất cập này đang thực sự làm giảm sút sự hấp dẫn trong thu hút đầu tƣ, dễ gây tác động tiêu cực đến quyền tự do kinh doanh của DN, làm thất thu ngân sách nhà nƣớc và là một phần nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai kéo dài hiện nay. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải nghiên cứu một cách thấu đáo các vấn đề lý luận cũng nhƣ thực trạng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nhằm tìm ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
Về mặt thực tiễn, quan sát trực tiếp và khách quan trên thực tế thì việc tiếp cận đất đai của các DN để đầu tƣ các dự án NƠTM và sự vận hành của thị trƣờng NƠTM cho thấy, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận ở trên, thì chúng cũng đã và đang để lại nhiều hệ lụy, nhƣ tình trạng vừa thừa, vừa thiếu về nhà ở đang là bài toán chƣa có lời giải; tình trạng “ngổn ngang” các công trình: nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, nhà phố với những quảng cáo về du lịch sinh thái, nhà vƣờn... giữa những cánh đồng lúa đã và đang là những câu hỏi lớn về vấn đề quy hoạch, về cân bằng quỹ đất cho phát triển đô thị, cho nhà ở với vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn. Quy hoạch bị phá vỡ, nhiều dự án bỏ dở nhiều năm không rõ lý do vì sao, trong khi đất là sinh kế của ngƣời dân thì không có... Nhiều dự án đƣợc cấp phép đầu tƣ, đƣợc giao quỹ đất xây dựng nhà ở song chƣa giải phóng xong mặt bằng; nhiều dự án chƣa làm xong phần móng nhà đầu tƣ đã không còn khả năng tài chính để thực hiện dự án, và điều tất yếu xảy ra là DN buộc phải huy động vốn ngay từ khi dự án vẫn còn trong trứng nƣớc; tình trạng “bán non dự án” cũng là điều thƣờng thấy các DN áp dụng trong thời gian qua. Vậy vấn đề đặt ra là: Khâu thẩm định năng lực tài chính, năng lực đầu tƣ đối với các DN trƣớc khi giao đất liệu đã đảm bảo hay chƣa? Khâu kiểm tra và giám sát hoạt động đầu tƣ, tiến độ công trình và vận hành dự án xây dựng NƠTM sau khi nhận đất của Nhà nƣớc liệu đã đủ mạnh để
* Các công trình, tài liệu nghiên cứu về các cách trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất
Nghiên cứu các công trình, tài liệu và các bài viết đã đăng tải, tác giả nhận thấy rằng, sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nƣớc là thay mặt chủ sở hữu sẽ quyết định đến phƣơng thức trao quyền SDĐ từ Nhà nƣớc sang cho các cá nhân, tổ chức SDĐ trong xã hội. Theo đó, nhà nƣớc có hai chức năng đối với đất đai: chức năng thống nhất quản lý nhà nƣớc đối với đất đai và chức năng điều phối đất đai, tức trao quyền SDĐ cho chủ thể SDĐ, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất. Các nghiên cứu cụ thể dƣới đây về các phƣơng thức trao quyền SDĐ sẽ biểu hiện rõ chức năng nêu trên của Nhà nƣớc. Cụ thể:
- Nhìn nhận việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ dƣới góc độ thị trƣờng, tác giả Lƣu Quốc Thái, trong cuốn “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Nxb Hồng Đức, năm 2016, phân loại thị trƣờng quyền SDĐ thành thị trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp. Theo đó, thị trƣờng sơ cấp là thị trƣờng phát sinh giữa hai loại chủ thể là nhà nƣớc và ngƣời SDĐ. Thị trƣờng thứ cấp là thị trƣờng mà trong đó ngƣời SDĐ thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ của mình. Và hoạt động giao đất, cho thuê đất chính là hoạt động của thị trƣờng quyền SDĐ sơ cấp. Khi luận giải về thị trƣờng quyền SDĐ này, tác giả đã phân tích làm rõ các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về các phƣơng thức nhà nƣớc trao quyền SDĐ cho ngƣời SDĐ, bao gồm: khái niệm giao đất, cho thuê đất, căn cứ giao đất, cho thuê đất, đối tƣợng đƣợc giao đất, cho thuê đất, phƣơng thức, thẩm quyền và trình tự giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, cuốn sách không có mục đích nghiên cứu sâu các vấn đề lý luận và thực tiễn về hoạt động giao đất nên những phân tích của tác giả về các vấn đề trên chỉ ở mức độ rất khái quát dựa trên
21
quy định của LĐĐ 2013. Tuy nhiên, những vấn đề pháp lý cốt lõi liên quan đến hoạt động giao đất, cho thuê đất đƣợc tác giả phân tích, nhận định, đánh giá sâu sắc, thể hiện nhiều quan điểm, chính kiến cá nhân để tác giả có thêm nhận thức sâu rộng đối với vấn đề nghiên cứu của mình. Song song với nhận thức đó, tác giả cho rằng, giao đất để thực hiện các DAĐT xây dựng nhà ở thƣơng mại là vấn đề phức tạp, nhạy cảm, gắn liền với mức độ phát triển của nền kinh tế, mức thu nhập của ngƣời dân và diễn biến thăng trầm của thị trƣờng. Vì vậy, cơ sở lý luận khoa học và cơ sở thực tế cần đƣợc nghiên cứu một cách sâu rộng, thấu đáo, toàn diện để có những nhận định và đánh giá một cách khách quan, đúng đắn về pháp luật hiện hành về giao đất có thu tiền để thực hiện các DAĐT xây dựng NƠTM. Đó là cơ sở tiền đề để nhận diện chính xác, chân thực về nhu cầu của hệ thống pháp luật cần thiết phải đƣợc sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh ở khía cạnh nào, với yêu cầu đòi hỏi ra sao để đảm bảo tính hiệu quả và tính khả thi trên thực tế. Đó cũng là vấn đề tác giả luận án tiếp tục nghiên cứu trong đề tài của mình.
Bên cạnh đó, trong cuốn “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, tác giả đã làm rõ bản chất của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thông qua việc phân tích các chính sách, pháp luật về đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử bắt đầu từ Hiến pháp năm 1980, làm rõ vấn đề thế nào là sở hữu toàn dân đặt trong bối cảnh kinh tế, chính trị, xã hội cụ thể của đất nƣớc. Và theo quan điểm của tác giả thì sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nƣớc là đồng nhất. Do đó, bản chất chế độ SHĐĐ ở Việt Nam chính là đất đai thuộc sở hữu toàn dân - sở hữu nhà nƣớc [87, tr.17-18]. Bên cạnh đó, tác giả cũng phân tích mối quan hệ giữa SHĐĐ và vấn đề xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trƣờng. Theo đó, tác giả tập trung phân tích về quá trình chuyển đổi chế độ SHĐĐ ở một số nƣớc, cũng nhƣ những ƣu, nhƣợc điểm của mỗi loại chế độ SHĐĐ. Từ đó, tác giả khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam hoàn toàn không phải là rào cản cho việc xây dựng nền kinh tế thị trƣờng nói chung và sự phát triển của thị trƣờng BĐS nói riêng. Nghiên cứu sinh hoàn toàn tán đồng với quan điểm nêu trên của tác giả Lƣu Quốc Thái bởi, nhìn nhận quá trình hình thành và phát triển hệ thống pháp luật đất đai qua các thời kỳ và sự chuyển mình của nền kinh tế đất nƣớc cho thấy, vai trò của Nhà nƣớc với tƣ cách là tổ chức của quyền lực chính trị, kinh tế và pháp lý, vừa với tƣ cách là thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai đã và đang thể hiện tốt vai trò và trọng trách của mình trong việc định hƣớng phát triển các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trƣờng và phù hợp với xu hƣớng hội nhập quốc tế. Theo đó, các quan hệ đất đai chuyển từ cơ chế mệnh lệnh hành chính cấp phát, xin - cho sang cơ chế giao
22
đất, cho thuê đất có thu tiền, giải phóng đất đai từ các nông lâm trƣờng, các xí nghiệp quốc doanh kinh doanh thua lỗ, đất đai bị hoang hóa đƣợc chuyển giao cho các DN, các nhà đầu trong nƣớc và nƣớc ngoài cho các mục đích khác nhau. Thực hiện thành công việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, gắn với chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ tốt cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, giải quyết tốt hơn nhu cầu về nhà ở, đất ở cho nhiều đối tƣợng có nhu cầu trong xã hội.
Nghiên cứu về pháp luật đất đai Việt Nam trong mối quan hệ đối sánh với pháp luật đất đai của các nƣớc trên thế giới có cuốn “Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam” do TS. Nguyễn Đình Bồng chủ biên, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2014. Cuốn sách phân tích một cách đầy đủ, có hệ thống theo chiều dọc và chiều ngang pháp luật đất đai của các nƣớc và các hệ thống pháp luật trên thế giới, từ hệ thống pháp luật Common Law đến Civil Law đến các quốc gia có nền kinh tế chuyển đổi, trong đó nhóm tác giả đi vào phân tích pháp luật đất đai của một số quốc gia điển hình nhƣ, Mỹ, Australia, Pháp, Hà Lan, Liên bang Nga, Trung Hoa từ đó rút ra kinh nghiệm quản lý đất đai ở Việt Nam. Cuốn sách nghiên cứu các vấn đề căn bản nhất của hệ thống pháp luật đất đai bao gồm chính sách quản lý đất đai, quy hoạch SDĐ, thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại về đất đai, hồ sơ đất đai, bản đồ địa chính, đăng ký đất đai/BĐS, định giá đất đai/BĐS, hệ thống thông tin đất đai, hợp tác quốc tế về đất đai. Cuốn sách đã cung cấp cái nhìn đối sánh pháp luật đất đai của Việt Nam với các quốc gia trên thế giới, từ đó gợi mở những định hƣớng nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai ở Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu hóa và tiếp tục đẩy mạnh phát triển kinh tế, nhất là vấn đề sở hữu đối với đất đai, quy hoạch SDĐ, phƣơng thức trao quyền SDĐ cho ngƣời SDĐ.
Theo TS. Phạm Văn Võ trong cuốn sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai” do Nxb Lao động xuất bản, năm 2012 thì chính sách tài chính đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng và đƣợc coi là phần hồn của chính sách đất đai nói chung trong việc đƣa quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trƣờng. Dƣới góc độ SHĐĐ ở Việt Nam, tác giả nhận định chính sách tài chính đất đai là công cụ để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất. Cũng theo đó, tác giả chỉ ra những hạn chế trong tài chính đất đai hiện nay: i) Nhà nƣớc chƣa có giải pháp hiệu quả điều tiết phần giá trị tăng lên của đất đai không phải do sự đầu tƣ của ngƣời SDĐ mang lại; ii) Nhà nƣớc hầu nhƣ chỉ quan tâm đến những nguồn thu trƣớc mắt, dễ thực hiện nhƣ nguồn thu trong quá trình xác lập quyền SDĐ; iii) Chƣa có chính sách tài chính hữu hiệu để chống đầu cơ đất. Tác giả hoàn toàn tán thành với nhận định của tác giả Phạm Văn Võ về những tồn đọng trong chính sách
23
tài chính về đất đai thời gian qua. Liên hệ đến mảng tài chính về thu tiền SDĐ khi Nhà nƣớc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM cũng đã và đang bộc lộ những hạn chế nêu trên. Cụ thể, khung giá đất ổn định 05 năm của địa phƣơng làm cơ sở cho việc tính tiền SDĐ khi giao quả là quá khiên cƣỡng nếu so sánh với sự biến động của giá đất trên thị trƣờng; mặt khác, giá trị thực của đất có thể tăng lên do tác động bởi quy hoạch, hạ tầng của các dự án khác lân cận song không đƣợc Nhà nƣớc tính đến thu tiền SDĐ. Bên cạnh đó, việc sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh mật độ xây dựng, hệ số đất kinh doanh cũng cần đƣợc quy định cụ thể, rõ ràng làm cơ sở cho việc xác định khoản thu đƣợc chính xác, đầy đủ, tránh thất thoát và đảm bảo công bằng cho các CĐT.
Nghiên cứu một cách có hệ thống và sâu sắc về pháp luật về các phƣơng thức chuyển giao quyền SDĐ từ nhà nƣớc cho ngƣời SDĐ, có thể kể đến Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, năm 2008. Theo đó, luận án làm rõ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, và bản chất của việc giao đất có thu tiền SDĐ chính là phƣơng thức chuyển giao quyền SDĐ từ nhà nƣớc cho ngƣời SDĐ trong mối quan hệ giữa thay mặt chủ sở hữu và ngƣời SDĐ thực tế. Và đó chính là biểu hiện của việc quyền SDĐ trở thành một loại hàng hóa đƣợc tham gia vào nền kinh tế thị trƣờng. Qua việc phân tích về các hình thức SDĐ, và các đối tƣợng SDĐ theo hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, tác giả nhận định bản chất pháp lý của hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thể hiện ở tiêu chí SDĐ vào mục đích sản xuất kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tƣ kinh doanh trên đất thông qua tạo lập, mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê các BĐS. Về thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, luận án đi vào làm rõ: lịch sử của hình thức giao đất có thu tiền SDĐ của Việt Nam, và pháp luật về giao đất có thu tiền SDĐ theo quy định của LĐĐ 2003. Từ việc phân tích thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng và chỉ ra những bất cập của LĐĐ 2003 về giao đất, tác giả đề xuất các quan điểm, định hƣớng và giải pháp hoàn thiện quy định của LĐĐ 2003. Theo tác giả, việc hoàn thiện pháp luật đất đai về hình thức giao đất có thu tiền SDĐ phải căn cứ vào đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và chính sách, pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nƣớc đề ra trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc cũng nhƣ thực tiễn áp dụng hình thức giao đất có thu tiền SDĐ ở nƣớc ta từ sau năm 1993. Dựa trên quan điểm đó, tác giả đã đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền SDĐ. Mặc dù các nội dung pháp luật và kiến nghị trong luận án đều dựa trên cơ sở quy định của LĐĐ 2003 nhƣng công trình vẫn có giá trị lý luận và giá trị so sánh rất
24
lớn với quy định pháp luật hiện hành.
Dƣới một cách tiếp cận khác, PGS. TS. Trần Thị Minh Châu đã phân tích về
việc thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất của Nhà nƣớc cho ngƣời SDĐ trong bài viết “Quan hệ lợi ích giữa các chủ thể kinh tế trong Luật đất đai ở Việt Nam” [63, tr.123-139]. Theo tác giả Trần Thị Minh Châu, với quy định của LĐĐ, Nhà nƣớc đƣợc trao quá nhiều quyền đối với đất đai. Việc này nếu không đƣợc kiểm soát tốt thì có thể dẫn đến việc lạm quyền của cán bộ, công chức làm ảnh hƣởng đến lợi ích của các chủ thể khác trong xã hội. Cơ chế chuyển giao quyền SDĐ cho ngƣời dân quá đa dạng nhƣ hiện nay đảm bảo đƣợc mục tiêu quản lý của nhà nƣớc. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số bất cập: thứ nhất là, do có sự chênh lệch giá đất khá lớn giữa đất nông nghiệp - đƣợc Nhà nƣớc giao không thu tiền SDĐ và đất phi nông nghiệp - phần lớn đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền SDĐ, nên khi Nhà nƣớc chuyển mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì xuất hiện sự mâu thuẫn giữa chủ SDĐ và nhà nƣớc về giá bồi thƣờng và tình trạng lợi ích nhóm trong hoạt động chuyển mục đích SDĐ và giao đất. Thứ hai, việc Nhà nƣớc giao quyền SDĐ cho các cơ quan nhà nƣớc và các chủ thể kinh tế đã phân phối phần lớn lợi ích từ đất phi nông nghiệp cho những tổ chức đƣợc giao đất. Trong đó, các DN nhà nƣớc thƣờng đƣợc giao đất ở những vị trí đẹp mà không mất chi phí, điều này dẫn đến các DN này có xu hƣớng sử dụng lãng phí và phân phối không hợp lý giá trị tăng thêm từ đất và tạo ra sự bất bình đẳng giữa DN nhà nƣớc và DN khác. Thứ ba, quy hoạch, kế hoạch SDĐ đƣợc xây dựng cho thời gian ngắn, chất lƣợng thấp, thƣờng xuyên bị thay đổi theo ý chí chủ quan của nhà nƣớc khiến cho chủ SDĐ luôn nằm trong tình trạng bất an, không khuyến khích đƣợc đầu tƣ. Bên cạnh đó, LĐĐ trao cho Nhà nƣớc quá nhiều quyền bao quát dẫn đến hạn chế quyền của ngƣời SDĐ. Cuối cùng là cơ chế trao quyền SDĐ cho ngƣời SDĐ nhƣ hiện nay đã tạo ra tình trạng: tại các đô thị, ngƣời có thu nhập thấp và thu nhập trung bình không có cơ hội tiếp cận nhà ở do các nhà đầu cơ BĐS, các DN kinh doanh BĐS luôn tìm cách đẩy giá nhà lên quá cao. Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị phân chia lại quyền đối với đất đai giữa cơ quan nhà nƣớc và các chủ thể SDĐ.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu .........................................................................3 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu ...................................................5 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................6 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu..................................................7 6. Những đóng góp mới của luận án .......................................................................8 7. Cơ cấu luận án.....................................................................................................9
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI............................................................................................................10 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài .............................................10 1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở nƣớc ngoài ................................................10 1.1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nƣớc.................................................16
1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến
đề tài và định hƣớng nghiên cứu của luận án........................................................35
1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ...........................................................................................................35 1.2.2. Định hƣớng nghiên cứu của luận án .......................................................40
1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án ............................................................................43 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án...............................43 1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu.........................................48
Kết luận chƣơng 1 .................................................................................................49
CHƢƠNG 2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI............................................51
2.1. Lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại............................51 2.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sự ảnh hƣởng đến phƣơng thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất..........................51 2.1.2. Khái niệm nhà ở thƣơng mại...................................................................58 2.1.3. Khái niệm giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................60 2.1.4. Các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ..........65 2.1.5. Nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ...................69
2.2. Lý luận chung về pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .........................................................................................................................73
2.2.1. Khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................................................................................................................73
2.2.2. Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại......74 2.2.3. Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................................................................................79 2.2.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam...........................................................82
Kết luận chƣơng 2 .................................................................................................86
CHƢƠNG 3. PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .........................................................................................................................87
3.1. Nội dung pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .........87 3.1.1. Căn cứ giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ..........................87 3.1.2. Điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .............90 3.1.3. Chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ................96 3.1.4. Thẩm quyền giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại..................99 3.1.5. Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại......... 100 3.1.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà
ở thƣơng mại .................................................................................................. 109
3.1.7. Thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại 120 3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam .................................................................................................. 122
3.2.1. Những kết quả đạt đƣợc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao
đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam.................................. 122 3.2.2. Những hạn chế, vƣớng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam và nguyên nhân 128
Kết luận chƣơng 3 .............................................................................................. 141
CHƢƠNG 4. QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ...................................... 143
4.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ......................................................................................................... 143
4.1.1. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................... 143 4.1.2. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo tôn trọng cơ chế thị trƣờng, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế
thị trƣờng: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh............. 145
4.1.3. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ đầu tƣ ................................................................................................ 147 4.1.4. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo động viên đƣợc tốt nhất nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đảm bảo khai thác hiệu quả giá trị của quyền sử dụng đất ........................................... 148 4.1.5. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải phù hợp với nhu cầu nhà ở của xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi trƣờng ............................................................................................................. 149
4.2. Những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao đất
để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại................................................................ 150
4.2.1. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai về căn cứ giao đất và điều kiện giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........... 150 4.2.2. Không quy định trƣờng hợp giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại không thông qua đấu giá............................................................. 155 4.2.3. Cần quy định hội đồng định giá độc lập với cơ quan quản lý nhà nƣớc để định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng............................................ 160 4.2.4. Luật Đất đai cần làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế -
xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ............................................................. 164
4.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu
tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........................................................................... 167
4.3.1. Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ có thẩm quyền trong quản lý đất đai................................................................... 167 4.3.2. Minh bạch hóa thông tin thông qua việc đẩy mạnh việc xây dựng chính phủ điện tử............................................................................................ 169 4.3.3. Nâng cao hiệu quả của hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ................................. 171 4.3.4. Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........................................................................... 173
Kết luận chƣơng 4 .............................................................................................. 174 KẾT LUẬN ........................................................................................................... 176 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ.............................................................. 179 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................ 180
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình giao đất xây dựng nhà ở thƣơng mại tại Thành phố Hà Nội năm 2014 đến hết năm 2017...........................................123 Bảng 3.2. Thống kê diện tích nhà ở qua các năm ........................................ 125
Bảng 3.3. Thống kê diện tích nhà ở chung cƣ đƣợc hoàn thành mỗi năm giai đoạn 2013 - 2016 .................................................................. 126 Bảng 3.4. Thống kê thu ngân sách nhà nƣớc từ nhà đất .............................. 126
MỞ ĐẦU
Thực tế hiện nay nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân sống tại các đô thị, đặc biệt là những đối tƣợng có thu nhập thấp là rất lớn. Để đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho dân cƣ đô thị nói chung, Bộ Xây dựng cho biết ít nhất cần xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ. Trong đó, đối với bộ phận ngƣời có thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp nói riêng, đến năm 2020, con số về nhà ở cần để đáp ứng nhu cầu sẽ tăng thêm khoảng 200 nghìn căn. Đặc biệt, nhu cầu này càng trở nên bức thiết hơn tại các thành phố, đô thị lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dƣơng, Đồng Nai1... Trong thời gian qua, Việt Nam đã có nhiều chủ trƣơng và quyết sách đúng đắn của Đảng và Nhà nƣớc, bao gồm việc ban hành các Nghị quyết của Đảng, Chính phủ, ban hành hàng loạt chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và NƠTM nói riêng... Thực tế, sự bùng nổ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, kéo theo là sự bùng nổ của thị trƣờng NƠTM trong thời gian gần đây đã cho thấy, thị trƣờng NƠTM đã và đang là thị trƣờng nổi trội, chiếm vị trí thống lĩnh trong thị trƣờng BĐS, là phân khúc thị trƣờng mà sức hút của chúng luôn tạo sự hứng khởi và là cái đích cho việc tìm kiếm lợi nhuận của bất kỳ nhà đầu tƣ nào trong thị trƣờng BĐS. Vì thế, pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đang nhận đƣợc sự quan tâm lớn trong xã hội.
Trong các phƣơng thức xác lập quyền SDĐ cho các nhà đầu tƣ xây dựng NƠTM theo pháp luật hiện hành thì hiện nay phƣơng thức giao đất có thu tiền SDĐ đƣợc áp dụng phổ biến nhất. Bởi ở phƣơng thức này, Nhà nƣớc một mặt điều tiết quỹ đất để xây dựng NƠTM trong tổng thể các quỹ đất dành cho các ngành, các lĩnh vực khác một cách cân bằng. Mặt khác, Nhà nƣớc cũng dành về cho mình quyền chủ động trong việc lựa chọn nhà đầu tƣ trong quá trình xét duyệt dự án. Đây cũng là phƣơng thức mà Nhà nƣớc động viên đƣợc nguồn tài chính tốt nhất bởi ở phƣơng thức này nhà đầu tƣ thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần “trọn gói” cho toàn thời gian sử dụng đất ngay khi đƣợc nhận giao đất. Pháp luật điều chỉnh về nội dung này khá đồ sộ gồm: LĐĐ, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, LTM, LĐT, Luật Xây dựng và các văn bản dƣới luật. Các văn bản đều đã đƣợc sửa đổi, bổ sung nhiều lần, và cho tới nay LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở
1 Theo Đại Biểu Nhân dân
You must be registered for see medias
index=02
2014, LTM 2005, LĐT 2014, Luật Xây dựng 2014 đã điều chỉnh pháp luật về việc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM một cách khởi sắc nhƣ: Mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; Cải cách về thủ tục hành chính; Minh bạch thông tin đất đai; Điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp;... Tuy nhiên, pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM vẫn còn tồn tại nhiều điểm bất cập: đó là sự không phân định rõ các trƣờng hợp nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện giao đất cho CĐT xây dựng NƠTM; các căn cứ, điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại còn chƣa rõ ràng; sự chồng chéo, mâu thuẫn trong quy định về chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; việc tiếp cận thông tin về đất đai còn gặp nhiều khó khăn; quy trình, thủ tục hành chính về đất đai kéo dài; ...Những bất cập này đang thực sự làm giảm sút sự hấp dẫn trong thu hút đầu tƣ, dễ gây tác động tiêu cực đến quyền tự do kinh doanh của DN, làm thất thu ngân sách nhà nƣớc và là một phần nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai kéo dài hiện nay. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải nghiên cứu một cách thấu đáo các vấn đề lý luận cũng nhƣ thực trạng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nhằm tìm ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
Về mặt thực tiễn, quan sát trực tiếp và khách quan trên thực tế thì việc tiếp cận đất đai của các DN để đầu tƣ các dự án NƠTM và sự vận hành của thị trƣờng NƠTM cho thấy, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận ở trên, thì chúng cũng đã và đang để lại nhiều hệ lụy, nhƣ tình trạng vừa thừa, vừa thiếu về nhà ở đang là bài toán chƣa có lời giải; tình trạng “ngổn ngang” các công trình: nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, nhà phố với những quảng cáo về du lịch sinh thái, nhà vƣờn... giữa những cánh đồng lúa đã và đang là những câu hỏi lớn về vấn đề quy hoạch, về cân bằng quỹ đất cho phát triển đô thị, cho nhà ở với vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn. Quy hoạch bị phá vỡ, nhiều dự án bỏ dở nhiều năm không rõ lý do vì sao, trong khi đất là sinh kế của ngƣời dân thì không có... Nhiều dự án đƣợc cấp phép đầu tƣ, đƣợc giao quỹ đất xây dựng nhà ở song chƣa giải phóng xong mặt bằng; nhiều dự án chƣa làm xong phần móng nhà đầu tƣ đã không còn khả năng tài chính để thực hiện dự án, và điều tất yếu xảy ra là DN buộc phải huy động vốn ngay từ khi dự án vẫn còn trong trứng nƣớc; tình trạng “bán non dự án” cũng là điều thƣờng thấy các DN áp dụng trong thời gian qua. Vậy vấn đề đặt ra là: Khâu thẩm định năng lực tài chính, năng lực đầu tƣ đối với các DN trƣớc khi giao đất liệu đã đảm bảo hay chƣa? Khâu kiểm tra và giám sát hoạt động đầu tƣ, tiến độ công trình và vận hành dự án xây dựng NƠTM sau khi nhận đất của Nhà nƣớc liệu đã đủ mạnh để
* Các công trình, tài liệu nghiên cứu về các cách trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất
Nghiên cứu các công trình, tài liệu và các bài viết đã đăng tải, tác giả nhận thấy rằng, sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nƣớc là thay mặt chủ sở hữu sẽ quyết định đến phƣơng thức trao quyền SDĐ từ Nhà nƣớc sang cho các cá nhân, tổ chức SDĐ trong xã hội. Theo đó, nhà nƣớc có hai chức năng đối với đất đai: chức năng thống nhất quản lý nhà nƣớc đối với đất đai và chức năng điều phối đất đai, tức trao quyền SDĐ cho chủ thể SDĐ, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất. Các nghiên cứu cụ thể dƣới đây về các phƣơng thức trao quyền SDĐ sẽ biểu hiện rõ chức năng nêu trên của Nhà nƣớc. Cụ thể:
- Nhìn nhận việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ dƣới góc độ thị trƣờng, tác giả Lƣu Quốc Thái, trong cuốn “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Nxb Hồng Đức, năm 2016, phân loại thị trƣờng quyền SDĐ thành thị trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp. Theo đó, thị trƣờng sơ cấp là thị trƣờng phát sinh giữa hai loại chủ thể là nhà nƣớc và ngƣời SDĐ. Thị trƣờng thứ cấp là thị trƣờng mà trong đó ngƣời SDĐ thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ của mình. Và hoạt động giao đất, cho thuê đất chính là hoạt động của thị trƣờng quyền SDĐ sơ cấp. Khi luận giải về thị trƣờng quyền SDĐ này, tác giả đã phân tích làm rõ các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về các phƣơng thức nhà nƣớc trao quyền SDĐ cho ngƣời SDĐ, bao gồm: khái niệm giao đất, cho thuê đất, căn cứ giao đất, cho thuê đất, đối tƣợng đƣợc giao đất, cho thuê đất, phƣơng thức, thẩm quyền và trình tự giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, cuốn sách không có mục đích nghiên cứu sâu các vấn đề lý luận và thực tiễn về hoạt động giao đất nên những phân tích của tác giả về các vấn đề trên chỉ ở mức độ rất khái quát dựa trên
21
quy định của LĐĐ 2013. Tuy nhiên, những vấn đề pháp lý cốt lõi liên quan đến hoạt động giao đất, cho thuê đất đƣợc tác giả phân tích, nhận định, đánh giá sâu sắc, thể hiện nhiều quan điểm, chính kiến cá nhân để tác giả có thêm nhận thức sâu rộng đối với vấn đề nghiên cứu của mình. Song song với nhận thức đó, tác giả cho rằng, giao đất để thực hiện các DAĐT xây dựng nhà ở thƣơng mại là vấn đề phức tạp, nhạy cảm, gắn liền với mức độ phát triển của nền kinh tế, mức thu nhập của ngƣời dân và diễn biến thăng trầm của thị trƣờng. Vì vậy, cơ sở lý luận khoa học và cơ sở thực tế cần đƣợc nghiên cứu một cách sâu rộng, thấu đáo, toàn diện để có những nhận định và đánh giá một cách khách quan, đúng đắn về pháp luật hiện hành về giao đất có thu tiền để thực hiện các DAĐT xây dựng NƠTM. Đó là cơ sở tiền đề để nhận diện chính xác, chân thực về nhu cầu của hệ thống pháp luật cần thiết phải đƣợc sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh ở khía cạnh nào, với yêu cầu đòi hỏi ra sao để đảm bảo tính hiệu quả và tính khả thi trên thực tế. Đó cũng là vấn đề tác giả luận án tiếp tục nghiên cứu trong đề tài của mình.
Bên cạnh đó, trong cuốn “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, tác giả đã làm rõ bản chất của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thông qua việc phân tích các chính sách, pháp luật về đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử bắt đầu từ Hiến pháp năm 1980, làm rõ vấn đề thế nào là sở hữu toàn dân đặt trong bối cảnh kinh tế, chính trị, xã hội cụ thể của đất nƣớc. Và theo quan điểm của tác giả thì sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nƣớc là đồng nhất. Do đó, bản chất chế độ SHĐĐ ở Việt Nam chính là đất đai thuộc sở hữu toàn dân - sở hữu nhà nƣớc [87, tr.17-18]. Bên cạnh đó, tác giả cũng phân tích mối quan hệ giữa SHĐĐ và vấn đề xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trƣờng. Theo đó, tác giả tập trung phân tích về quá trình chuyển đổi chế độ SHĐĐ ở một số nƣớc, cũng nhƣ những ƣu, nhƣợc điểm của mỗi loại chế độ SHĐĐ. Từ đó, tác giả khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam hoàn toàn không phải là rào cản cho việc xây dựng nền kinh tế thị trƣờng nói chung và sự phát triển của thị trƣờng BĐS nói riêng. Nghiên cứu sinh hoàn toàn tán đồng với quan điểm nêu trên của tác giả Lƣu Quốc Thái bởi, nhìn nhận quá trình hình thành và phát triển hệ thống pháp luật đất đai qua các thời kỳ và sự chuyển mình của nền kinh tế đất nƣớc cho thấy, vai trò của Nhà nƣớc với tƣ cách là tổ chức của quyền lực chính trị, kinh tế và pháp lý, vừa với tƣ cách là thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai đã và đang thể hiện tốt vai trò và trọng trách của mình trong việc định hƣớng phát triển các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trƣờng và phù hợp với xu hƣớng hội nhập quốc tế. Theo đó, các quan hệ đất đai chuyển từ cơ chế mệnh lệnh hành chính cấp phát, xin - cho sang cơ chế giao
22
đất, cho thuê đất có thu tiền, giải phóng đất đai từ các nông lâm trƣờng, các xí nghiệp quốc doanh kinh doanh thua lỗ, đất đai bị hoang hóa đƣợc chuyển giao cho các DN, các nhà đầu trong nƣớc và nƣớc ngoài cho các mục đích khác nhau. Thực hiện thành công việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, gắn với chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ tốt cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, giải quyết tốt hơn nhu cầu về nhà ở, đất ở cho nhiều đối tƣợng có nhu cầu trong xã hội.
Nghiên cứu về pháp luật đất đai Việt Nam trong mối quan hệ đối sánh với pháp luật đất đai của các nƣớc trên thế giới có cuốn “Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam” do TS. Nguyễn Đình Bồng chủ biên, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2014. Cuốn sách phân tích một cách đầy đủ, có hệ thống theo chiều dọc và chiều ngang pháp luật đất đai của các nƣớc và các hệ thống pháp luật trên thế giới, từ hệ thống pháp luật Common Law đến Civil Law đến các quốc gia có nền kinh tế chuyển đổi, trong đó nhóm tác giả đi vào phân tích pháp luật đất đai của một số quốc gia điển hình nhƣ, Mỹ, Australia, Pháp, Hà Lan, Liên bang Nga, Trung Hoa từ đó rút ra kinh nghiệm quản lý đất đai ở Việt Nam. Cuốn sách nghiên cứu các vấn đề căn bản nhất của hệ thống pháp luật đất đai bao gồm chính sách quản lý đất đai, quy hoạch SDĐ, thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại về đất đai, hồ sơ đất đai, bản đồ địa chính, đăng ký đất đai/BĐS, định giá đất đai/BĐS, hệ thống thông tin đất đai, hợp tác quốc tế về đất đai. Cuốn sách đã cung cấp cái nhìn đối sánh pháp luật đất đai của Việt Nam với các quốc gia trên thế giới, từ đó gợi mở những định hƣớng nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai ở Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu hóa và tiếp tục đẩy mạnh phát triển kinh tế, nhất là vấn đề sở hữu đối với đất đai, quy hoạch SDĐ, phƣơng thức trao quyền SDĐ cho ngƣời SDĐ.
Theo TS. Phạm Văn Võ trong cuốn sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai” do Nxb Lao động xuất bản, năm 2012 thì chính sách tài chính đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng và đƣợc coi là phần hồn của chính sách đất đai nói chung trong việc đƣa quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trƣờng. Dƣới góc độ SHĐĐ ở Việt Nam, tác giả nhận định chính sách tài chính đất đai là công cụ để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất. Cũng theo đó, tác giả chỉ ra những hạn chế trong tài chính đất đai hiện nay: i) Nhà nƣớc chƣa có giải pháp hiệu quả điều tiết phần giá trị tăng lên của đất đai không phải do sự đầu tƣ của ngƣời SDĐ mang lại; ii) Nhà nƣớc hầu nhƣ chỉ quan tâm đến những nguồn thu trƣớc mắt, dễ thực hiện nhƣ nguồn thu trong quá trình xác lập quyền SDĐ; iii) Chƣa có chính sách tài chính hữu hiệu để chống đầu cơ đất. Tác giả hoàn toàn tán thành với nhận định của tác giả Phạm Văn Võ về những tồn đọng trong chính sách
23
tài chính về đất đai thời gian qua. Liên hệ đến mảng tài chính về thu tiền SDĐ khi Nhà nƣớc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM cũng đã và đang bộc lộ những hạn chế nêu trên. Cụ thể, khung giá đất ổn định 05 năm của địa phƣơng làm cơ sở cho việc tính tiền SDĐ khi giao quả là quá khiên cƣỡng nếu so sánh với sự biến động của giá đất trên thị trƣờng; mặt khác, giá trị thực của đất có thể tăng lên do tác động bởi quy hoạch, hạ tầng của các dự án khác lân cận song không đƣợc Nhà nƣớc tính đến thu tiền SDĐ. Bên cạnh đó, việc sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh mật độ xây dựng, hệ số đất kinh doanh cũng cần đƣợc quy định cụ thể, rõ ràng làm cơ sở cho việc xác định khoản thu đƣợc chính xác, đầy đủ, tránh thất thoát và đảm bảo công bằng cho các CĐT.
Nghiên cứu một cách có hệ thống và sâu sắc về pháp luật về các phƣơng thức chuyển giao quyền SDĐ từ nhà nƣớc cho ngƣời SDĐ, có thể kể đến Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, năm 2008. Theo đó, luận án làm rõ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, và bản chất của việc giao đất có thu tiền SDĐ chính là phƣơng thức chuyển giao quyền SDĐ từ nhà nƣớc cho ngƣời SDĐ trong mối quan hệ giữa thay mặt chủ sở hữu và ngƣời SDĐ thực tế. Và đó chính là biểu hiện của việc quyền SDĐ trở thành một loại hàng hóa đƣợc tham gia vào nền kinh tế thị trƣờng. Qua việc phân tích về các hình thức SDĐ, và các đối tƣợng SDĐ theo hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, tác giả nhận định bản chất pháp lý của hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thể hiện ở tiêu chí SDĐ vào mục đích sản xuất kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tƣ kinh doanh trên đất thông qua tạo lập, mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê các BĐS. Về thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, luận án đi vào làm rõ: lịch sử của hình thức giao đất có thu tiền SDĐ của Việt Nam, và pháp luật về giao đất có thu tiền SDĐ theo quy định của LĐĐ 2003. Từ việc phân tích thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng và chỉ ra những bất cập của LĐĐ 2003 về giao đất, tác giả đề xuất các quan điểm, định hƣớng và giải pháp hoàn thiện quy định của LĐĐ 2003. Theo tác giả, việc hoàn thiện pháp luật đất đai về hình thức giao đất có thu tiền SDĐ phải căn cứ vào đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và chính sách, pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nƣớc đề ra trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc cũng nhƣ thực tiễn áp dụng hình thức giao đất có thu tiền SDĐ ở nƣớc ta từ sau năm 1993. Dựa trên quan điểm đó, tác giả đã đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền SDĐ. Mặc dù các nội dung pháp luật và kiến nghị trong luận án đều dựa trên cơ sở quy định của LĐĐ 2003 nhƣng công trình vẫn có giá trị lý luận và giá trị so sánh rất
24
lớn với quy định pháp luật hiện hành.
Dƣới một cách tiếp cận khác, PGS. TS. Trần Thị Minh Châu đã phân tích về
việc thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất của Nhà nƣớc cho ngƣời SDĐ trong bài viết “Quan hệ lợi ích giữa các chủ thể kinh tế trong Luật đất đai ở Việt Nam” [63, tr.123-139]. Theo tác giả Trần Thị Minh Châu, với quy định của LĐĐ, Nhà nƣớc đƣợc trao quá nhiều quyền đối với đất đai. Việc này nếu không đƣợc kiểm soát tốt thì có thể dẫn đến việc lạm quyền của cán bộ, công chức làm ảnh hƣởng đến lợi ích của các chủ thể khác trong xã hội. Cơ chế chuyển giao quyền SDĐ cho ngƣời dân quá đa dạng nhƣ hiện nay đảm bảo đƣợc mục tiêu quản lý của nhà nƣớc. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số bất cập: thứ nhất là, do có sự chênh lệch giá đất khá lớn giữa đất nông nghiệp - đƣợc Nhà nƣớc giao không thu tiền SDĐ và đất phi nông nghiệp - phần lớn đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền SDĐ, nên khi Nhà nƣớc chuyển mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì xuất hiện sự mâu thuẫn giữa chủ SDĐ và nhà nƣớc về giá bồi thƣờng và tình trạng lợi ích nhóm trong hoạt động chuyển mục đích SDĐ và giao đất. Thứ hai, việc Nhà nƣớc giao quyền SDĐ cho các cơ quan nhà nƣớc và các chủ thể kinh tế đã phân phối phần lớn lợi ích từ đất phi nông nghiệp cho những tổ chức đƣợc giao đất. Trong đó, các DN nhà nƣớc thƣờng đƣợc giao đất ở những vị trí đẹp mà không mất chi phí, điều này dẫn đến các DN này có xu hƣớng sử dụng lãng phí và phân phối không hợp lý giá trị tăng thêm từ đất và tạo ra sự bất bình đẳng giữa DN nhà nƣớc và DN khác. Thứ ba, quy hoạch, kế hoạch SDĐ đƣợc xây dựng cho thời gian ngắn, chất lƣợng thấp, thƣờng xuyên bị thay đổi theo ý chí chủ quan của nhà nƣớc khiến cho chủ SDĐ luôn nằm trong tình trạng bất an, không khuyến khích đƣợc đầu tƣ. Bên cạnh đó, LĐĐ trao cho Nhà nƣớc quá nhiều quyền bao quát dẫn đến hạn chế quyền của ngƣời SDĐ. Cuối cùng là cơ chế trao quyền SDĐ cho ngƣời SDĐ nhƣ hiện nay đã tạo ra tình trạng: tại các đô thị, ngƣời có thu nhập thấp và thu nhập trung bình không có cơ hội tiếp cận nhà ở do các nhà đầu cơ BĐS, các DN kinh doanh BĐS luôn tìm cách đẩy giá nhà lên quá cao. Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị phân chia lại quyền đối với đất đai giữa cơ quan nhà nƣớc và các chủ thể SDĐ.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links