Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1
1.1. Một số khái niệm có liên quan 1
1.1.1. Khái niệm Bất động sản 1
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của Sàn giao dịch bất động sản 2
1.1.2.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản 2
1.1.1.2. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản 4
1.1.1.3. Mục đích của sàn giao dịch bất động sản 5
1.1.1.4. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản với thị trường bất động sản 6
1.2. Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 8
1.2.1. Khái niệm người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. 8
1.2.2. Khái niệm pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người điều hành sàn giao dịch bất động sản 9
1.2.3. Điều kiện của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 9
1.2.3.1. Trình độ chuyên môn 9
1.2.3.2. Đạo đức nghề nghiệp 10
1.3. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 11
1.3.1. Các loại hợp đồng trong quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 11
1.3.1.1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản 11
1.3.1.2. Hơp đồng mẫu 11
1.3.1.3. Hợp đồng gia nhập 13
1.3.2. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 14
1.3.2.1. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản theo mẫu 14
Thứ năm, đối với hợp đồng quản lý bất động sản 17
1.3.2.2. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo hợp đồng gia nhập 17
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN. 19
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về quyền, nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. 19
2.1.1. Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 20
2.1.2. Mô hình tổ chức hoạt động của sàn 20
2.1.3. Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. 21
2.1.4. Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản 22
2.1.5. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 23
2.1.6. Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản. 23
2.1. THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 26
CHƯƠNG 3: Hoàn thiện pháp luật về quản lý sàn giao dịch bất động sản 35
3.1. Nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 35
3.2. Nâng cao tính riêng biệt, răn đe trong chế tài xử phạt vi phạm đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 36
3.3. Nghiên cứu ban hành thêm các đạo luật, Nghị định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản 37
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 38
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Một số khái niệm có liên quan
1.1.1. Khái niệm Bất động sản
Như các bạn đã biết, Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hay hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 1 Điều 107. Bất động sản và động sản luật dân sự 2015
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của Sàn giao dịch bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có yêu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác chính là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất cả những dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản... Sàn mua bán phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế, phải là tất cả những dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt.
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, do đó người có hàng hóa BĐS cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến ”chợ” được. Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ”. Chợ này khác với chợ hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để tất cả những người quan tâm đến đó tham khảo và mua bán. Chính sự khác biệt đó nên người ta không gọi là ”chợ” mà gọi là sàn giao dịch. Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?
Theo Khoản 6 Điều 3 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì sàn giao dịch bất động sản được quy định như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
Những đơn vị khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký cả tất cả những ngành nghề dịch vụ có liên quan. những văn phòng mua bán nhà đất của những đơn vị lâu nay cũng cung cấp các dịch vụ này (mặc dù chỉ là theo kinh nghiệm chứ chưa theo một chuẩn mực nào). Do vậy, ít có sự khác biệt giữa “sàn giao dịch” nêu trong Luật Kinh doanh bds với ”văn phòng giao dịch” của những doanh nghiệp kinh doanh bds.
So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt tại chỗ khi mua bán, mua bán, phải có những điều kiện đi kèm cũng như cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị trường chứng khoán, khi mua bán giao dịch Cổ phiếu phải có điều kiện đi kèm. Điều kiện đó là những công ty Cổ phần phải chấp hành tất cả những quy định và phải cung cấp mọi thông tin như: Kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban Chứng khoán, mới được đưa hàng hóa là cổ phiếu của doanh nghiệp phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua bán, mua bán tại Sàn giao dịch chứng khoán. Tương tự bất động sản khi đưa lên Sàn mua bán cũng phải đi kèm những thông tin liên quan bất động sản đó về chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá bán thị trường v.v…
Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ đến mua bán mua bán tại Sàn mua bán chứng khoán, tại Sàn này có đầy đủ mọi thông tin của các hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được những nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, hỗ trợ đỡ để có quyết định giao dịch chính xác, hạn chế rủi ro. Sàn mua bán bds cũng phải như vậy, phải có đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ được những chuyên viên địa ốc tư vấn KH chọn lựa và an tâm khi quyết định mua bán. những thông tin của bất động sản mua bán trên Sàn một phần sẽ được kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm định bất động sản”.
Nói tóm lại với tất cả những loại hàng hóa đặc biệt khi giao dịch phải có thông tin và điều kiện đi kèm để hạn chế rủi ro, đó là cổ phiếu và bất động sản của thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Nơi diễn ra giao dịch của loại hàng hóa đặc biệt này phải có một chợ đặc biệt, chợ đó chính là Sàn giao dịch nói trên và chỉ có Sàn mua bán với những quy định nghiêm ngặt, cũng như những phương tiện, con người, có chuyên môn nghiệp vụ, giúp và thực hiện trách nhiệm tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện tất cả những quyết định của mình chính xác và hạn chế rủi ro.
1.1.1.2. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, Sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là giao dịch và môi giới. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD.
Thứ hai, Các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. Chức năng môi giới được đội ngũ chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyết định của mình.
CHƯƠNG 3: Hoàn thiện pháp luật về quản lý sàn giao dịch bất động sản
Đi cùng với sự gia tăng dân số cũng như nhu cầu về nhà ở, bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển theo thời gian. Việc nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quan tâm hơn trước rất nhiều. Như trên đã phân tích, ta có thể thấy vấn đề áp dụng quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản vẫn còn khá nhiều bất cập. Để khắc phục tình trạng này, trong khuôn khổ bài thuyết trình, nhóm thực hiện xin được nêu ra một số biện pháp giải quyết như sau :
3.1. Nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định tại Điều 21, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản (đã hết hiệu lực, nay được thay thế bởi nghị định 76/2015/NĐ-CP), người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế vấn đề cấp giấy chứng nhận còn khá nhiều bất cập, chưa đánh giá chính xác chất lượng của đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Trong công tác quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, chuyên môn là yếu tố thiết yếu. Khi chuyên môn còn yếu kém, rất dễ gây ra sai phạm, thiếu sót, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động của sàn giao dịch. Chỉ khi người quản lý, điều hành nắm vững chuyên môn thì họ mới biết được rõ họ được hưởng những quyền gì và phải làm những gì. Chính vì thế, nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch là yếu tố thiết yếu để đảm bảo việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ.
3.2. Nâng cao tính riêng biệt, răn đe trong chế tài xử phạt vi phạm đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
- Trong thực tiễn, vấn đề sai phạm trong công tác quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản vẫn còn xảy ra. Những chế tài xử phạt đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và với sàn giao dịch mới được ban hành trong Nghị định số 121/2013/NĐ- CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Tuy nhiên, những chế tài xử phạt này còn rất khá nhẹ và chưa có tính răn đe, chưa có quy định xử phạt riêng đối với sai phạm trong quản lý, điều hành của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản trong hoạt động kinh doanh.
Ngoài hình thức xử phạt quy định, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm cũng bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định. Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hay không thời hạn".
Những chế tài xử phạt của Nghị định còn rất nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe, đặc biệt là chưa cụ thể. Chính vì vậy mà khi các sàn giao dịch cũng như người quản lý, điều hành sàn giao dịch vi phạm sẽ khó áp dụng cơ sở pháp lí để xử phạt. Các quy định của pháp luật chưa thể với tay đến những thủ thuật trong kinh doanh của các sàn giao dịch. Vì thế, các quy định của pháp luật còn mang tính định khung. Công tác quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sàn chưa mang lại hiệu quả. Chính vì vậy, cần hoàn thiện các quy phạm pháp luật, đặc biệt là các chế tài xử phạt đối với sai phạm của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản sao cho phải cụ thể và thật nghiêm khắc để đảm bảo tính răn đe và ngăn chặn, đảm bảo đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản thực hiện tốt nghĩa vụ của mình.
3.3. Nghiên cứu ban hành thêm các đạo luật, Nghị định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản
Những năm gần đây, các vấn đề liên quan đến sàn giao dịch bất động sản rất được quan tâm và chú trọng. Để hoàn thiện hơn hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước đã ban hành khá nhiều các văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề nay. Tuy nhiên, chỉ với như vậy vẫn còn chưa đủ, vẫn còn nhiều vấn đề bất cập chưa có biện pháp xử lý. Chính vì vậy, nhà nước cần ban hành thêm các đạo luật, Nghị định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản và đặc biệt là với hoạt động của người quản lý, điều hành sàn giao dịch. Với các văn bản quy phạm pháp luật, các Nghị định hướng dẫn thi hành được hoàn thiện hơn, đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ có nhiều hơn cơ sở pháp lý để làm việc, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản sẽ hiệu quả hơn nữa
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1
1.1. Một số khái niệm có liên quan 1
1.1.1. Khái niệm Bất động sản 1
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của Sàn giao dịch bất động sản 2
1.1.2.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản 2
1.1.1.2. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản 4
1.1.1.3. Mục đích của sàn giao dịch bất động sản 5
1.1.1.4. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản với thị trường bất động sản 6
1.2. Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 8
1.2.1. Khái niệm người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. 8
1.2.2. Khái niệm pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người điều hành sàn giao dịch bất động sản 9
1.2.3. Điều kiện của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 9
1.2.3.1. Trình độ chuyên môn 9
1.2.3.2. Đạo đức nghề nghiệp 10
1.3. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 11
1.3.1. Các loại hợp đồng trong quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 11
1.3.1.1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản 11
1.3.1.2. Hơp đồng mẫu 11
1.3.1.3. Hợp đồng gia nhập 13
1.3.2. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 14
1.3.2.1. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản theo mẫu 14
Thứ năm, đối với hợp đồng quản lý bất động sản 17
1.3.2.2. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo hợp đồng gia nhập 17
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN. 19
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về quyền, nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. 19
2.1.1. Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 20
2.1.2. Mô hình tổ chức hoạt động của sàn 20
2.1.3. Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. 21
2.1.4. Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản 22
2.1.5. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 23
2.1.6. Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản. 23
2.1. THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 26
CHƯƠNG 3: Hoàn thiện pháp luật về quản lý sàn giao dịch bất động sản 35
3.1. Nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 35
3.2. Nâng cao tính riêng biệt, răn đe trong chế tài xử phạt vi phạm đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 36
3.3. Nghiên cứu ban hành thêm các đạo luật, Nghị định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản 37
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 38
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Một số khái niệm có liên quan
1.1.1. Khái niệm Bất động sản
Như các bạn đã biết, Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hay hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 1 Điều 107. Bất động sản và động sản luật dân sự 2015
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của Sàn giao dịch bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có yêu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác chính là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất cả những dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản... Sàn mua bán phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế, phải là tất cả những dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt.
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, do đó người có hàng hóa BĐS cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến ”chợ” được. Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ”. Chợ này khác với chợ hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để tất cả những người quan tâm đến đó tham khảo và mua bán. Chính sự khác biệt đó nên người ta không gọi là ”chợ” mà gọi là sàn giao dịch. Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?
Theo Khoản 6 Điều 3 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì sàn giao dịch bất động sản được quy định như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
Những đơn vị khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký cả tất cả những ngành nghề dịch vụ có liên quan. những văn phòng mua bán nhà đất của những đơn vị lâu nay cũng cung cấp các dịch vụ này (mặc dù chỉ là theo kinh nghiệm chứ chưa theo một chuẩn mực nào). Do vậy, ít có sự khác biệt giữa “sàn giao dịch” nêu trong Luật Kinh doanh bds với ”văn phòng giao dịch” của những doanh nghiệp kinh doanh bds.
So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt tại chỗ khi mua bán, mua bán, phải có những điều kiện đi kèm cũng như cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị trường chứng khoán, khi mua bán giao dịch Cổ phiếu phải có điều kiện đi kèm. Điều kiện đó là những công ty Cổ phần phải chấp hành tất cả những quy định và phải cung cấp mọi thông tin như: Kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban Chứng khoán, mới được đưa hàng hóa là cổ phiếu của doanh nghiệp phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua bán, mua bán tại Sàn giao dịch chứng khoán. Tương tự bất động sản khi đưa lên Sàn mua bán cũng phải đi kèm những thông tin liên quan bất động sản đó về chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá bán thị trường v.v…
Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ đến mua bán mua bán tại Sàn mua bán chứng khoán, tại Sàn này có đầy đủ mọi thông tin của các hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được những nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, hỗ trợ đỡ để có quyết định giao dịch chính xác, hạn chế rủi ro. Sàn mua bán bds cũng phải như vậy, phải có đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ được những chuyên viên địa ốc tư vấn KH chọn lựa và an tâm khi quyết định mua bán. những thông tin của bất động sản mua bán trên Sàn một phần sẽ được kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm định bất động sản”.
Nói tóm lại với tất cả những loại hàng hóa đặc biệt khi giao dịch phải có thông tin và điều kiện đi kèm để hạn chế rủi ro, đó là cổ phiếu và bất động sản của thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Nơi diễn ra giao dịch của loại hàng hóa đặc biệt này phải có một chợ đặc biệt, chợ đó chính là Sàn giao dịch nói trên và chỉ có Sàn mua bán với những quy định nghiêm ngặt, cũng như những phương tiện, con người, có chuyên môn nghiệp vụ, giúp và thực hiện trách nhiệm tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện tất cả những quyết định của mình chính xác và hạn chế rủi ro.
1.1.1.2. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, Sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là giao dịch và môi giới. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD.
Thứ hai, Các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. Chức năng môi giới được đội ngũ chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyết định của mình.
CHƯƠNG 3: Hoàn thiện pháp luật về quản lý sàn giao dịch bất động sản
Đi cùng với sự gia tăng dân số cũng như nhu cầu về nhà ở, bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển theo thời gian. Việc nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quan tâm hơn trước rất nhiều. Như trên đã phân tích, ta có thể thấy vấn đề áp dụng quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản vẫn còn khá nhiều bất cập. Để khắc phục tình trạng này, trong khuôn khổ bài thuyết trình, nhóm thực hiện xin được nêu ra một số biện pháp giải quyết như sau :
3.1. Nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định tại Điều 21, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản (đã hết hiệu lực, nay được thay thế bởi nghị định 76/2015/NĐ-CP), người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế vấn đề cấp giấy chứng nhận còn khá nhiều bất cập, chưa đánh giá chính xác chất lượng của đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Trong công tác quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, chuyên môn là yếu tố thiết yếu. Khi chuyên môn còn yếu kém, rất dễ gây ra sai phạm, thiếu sót, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động của sàn giao dịch. Chỉ khi người quản lý, điều hành nắm vững chuyên môn thì họ mới biết được rõ họ được hưởng những quyền gì và phải làm những gì. Chính vì thế, nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch là yếu tố thiết yếu để đảm bảo việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ.
3.2. Nâng cao tính riêng biệt, răn đe trong chế tài xử phạt vi phạm đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
- Trong thực tiễn, vấn đề sai phạm trong công tác quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản vẫn còn xảy ra. Những chế tài xử phạt đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và với sàn giao dịch mới được ban hành trong Nghị định số 121/2013/NĐ- CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Tuy nhiên, những chế tài xử phạt này còn rất khá nhẹ và chưa có tính răn đe, chưa có quy định xử phạt riêng đối với sai phạm trong quản lý, điều hành của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản trong hoạt động kinh doanh.
Ngoài hình thức xử phạt quy định, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm cũng bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định. Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hay không thời hạn".
Những chế tài xử phạt của Nghị định còn rất nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe, đặc biệt là chưa cụ thể. Chính vì vậy mà khi các sàn giao dịch cũng như người quản lý, điều hành sàn giao dịch vi phạm sẽ khó áp dụng cơ sở pháp lí để xử phạt. Các quy định của pháp luật chưa thể với tay đến những thủ thuật trong kinh doanh của các sàn giao dịch. Vì thế, các quy định của pháp luật còn mang tính định khung. Công tác quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sàn chưa mang lại hiệu quả. Chính vì vậy, cần hoàn thiện các quy phạm pháp luật, đặc biệt là các chế tài xử phạt đối với sai phạm của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản sao cho phải cụ thể và thật nghiêm khắc để đảm bảo tính răn đe và ngăn chặn, đảm bảo đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản thực hiện tốt nghĩa vụ của mình.
3.3. Nghiên cứu ban hành thêm các đạo luật, Nghị định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản
Những năm gần đây, các vấn đề liên quan đến sàn giao dịch bất động sản rất được quan tâm và chú trọng. Để hoàn thiện hơn hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước đã ban hành khá nhiều các văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề nay. Tuy nhiên, chỉ với như vậy vẫn còn chưa đủ, vẫn còn nhiều vấn đề bất cập chưa có biện pháp xử lý. Chính vì vậy, nhà nước cần ban hành thêm các đạo luật, Nghị định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản và đặc biệt là với hoạt động của người quản lý, điều hành sàn giao dịch. Với các văn bản quy phạm pháp luật, các Nghị định hướng dẫn thi hành được hoàn thiện hơn, đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ có nhiều hơn cơ sở pháp lý để làm việc, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản sẽ hiệu quả hơn nữa
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links