LINK TẢI LUẬN VĂN MIỄN PHÍ CHO AE KET-NOI
Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
2. Tóm tắt
Trong bài nghiên cứu này, tác giả sử dụng những kinh nghiệm hiện đang công tác tại Agribank kết hợp với văn bản pháp luật, văn bản dưới luật, các tài liệu nội bộ, và các tài liệu sưu tầm của các ngân hàng khác để làm rõ vấn đề trong thực thi pháp luật về định giá TSBĐ là QSDĐ trong quan hệ cho vay của TCTD với khách hàng. Hiện nay, việc thực thi pháp luật về định giá QSDĐ thế chấp trong cho vay còn nhiều bất cập từ quy định của pháp luật, quy trình thực hiện của TCTD đến việc tuân thủ quy định của các bên trong mối quan hệ vay và cho vay, do đó cấp thiết phải có một nghiên cứu chuyên sâu để giải quyết nhằm: thứ nhất, đưa ra các quy định của pháp luật, những quy định nội bộ TCTD về định giá TSBĐ là QSDĐ, thứ hai trình bày thực trạng thực thi pháp luật về định giá trong công tác xác định giá trị TSBD là QSDĐ tại các TCTD, chỉ ra những bất cập, khó khăn không chỉ riêng trong công tác thực thi mà còn chỉ các thiếu sót, chưa rõ ràng của pháp luật hiện hành về định giá. Để đào sâu vấn đề, luận văn sử dụng linh hoạt và kết hợp nhiều phương pháp như phương pháp so sánh, phân tích tình huống và hệ thống hóa lại nội dung. Qua nghiên cứu, đề tài không những chỉ ra được những khó khăn, bất cập trong những quy định của luật hiện hành và quy trình tác nghiệp hiện tại và còn từ đó, đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục để hoàn thiện hơn pháp luật về định giá BĐS nói chung và QSDĐ thế chấp nói riêng, góp phần làm cho việc thực thi được hiệu quả và đồng bộ.
Bài nghiên cứu này là tài liệu chuyên khảo phục vụ việc tham khảo cho công tác giảng dạy học tập, và cho công tác tác nghiệp tại các ngân hàng thương mại nói riêng và các tổ chức tín dụng nói chung.
3. Từ khóa
Định giá QSDĐ thế chấp, cho vay có TSBĐ là QSDĐ, thực thi pháp luật định giá QSDĐ.
1. Titile
iv
ABSTRACT
Enforce the law on valuation of collateral as land use rights in lending activities of credit institutions to customers.
2. Abstract
In this research, the author uses the current experience working at Agribank in combination with legal documents, sub-law documents, internal documents, and collected documents of other credit institutions to do the work. It is clear that the problem in law enforcement on valuing collateral is land use right in the lending relationship of credit institutions with customers. Currently, the enforcement of the law on valuation of mortgaged land use rights in lending has many shortcomings from the provisions of the law, the implementation process of credit institutions to the compliance with regulations of the parties in the loan and lending relationship. Therefore, it is urgent to have an in-depth study to solve it. First, it provides the legal provisions, the internal regulations of credit institutions on the valuation of collateral assets as land use rights, and secondly presents the current situation of law enforcement. The law on valuation in the valuation of physical assets as land use rights at credit institutions, points out the inadequacies and difficulties not only in the implementation work but also the shortcomings and ambiguities of the current law on pricing. To deepen the problem, the thesis uses flexibly and combines many methods such as comparison method, sentiment analysis and content systematization. Through the research, the topic does not point out the difficulties and inadequacies in the current legal regulations and operational processes and from there, propose solutions to serve the improvement of the law. on real estate valuation in general and mortgaged land use rights in particular, contributing to effective and synchronous implementation.
This is a specialized research and reference material for academic teaching authors and for authors working at credit institutions.
3. Keywords
Valuation of land use rights as collateral, loans with collateral as land use rights, law enforcement on land use right valuation.
v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT
STT CHỮ VIẾT TẮT
1 BĐS
2 BLDS 2015
3 HĐNH
4 NHNN
5 NHTM
6 QSDĐ
7 TCTD
8 TSBĐ
9 UBND
CHÚ THÍCH
Bất động sản
Bộ luật dân sự năm 2015 Hoạt động ngân hàng Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại Quyền sử dụng đất
Tổ chức tín dụng
Tài sản bảo đảm
Ủy ban nhân dân
10
V AMC
Vietnam Asset Management Company (Công ty Quản lý tài sản Việt Nam)
vi
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... ii TÓM TẮT ............................................................................................................... iii ABSTRACT ..............................................................................................................iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT ................................................v MỤC LỤC ................................................................................................................vi MỞ ĐẦU....................................................................................................................1 CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG........................................................................................................9 1.1. Khái quát chung về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ..............................................9 1.1.1. Tổng quan về quyền sử dụng đất và tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ....9 1.1.2. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất..............................................13 1.2. Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng .....................................................................................................19 1.2.1. Khái niệm thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng...........................19 1.2.2. Cơ chế thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ....................................22 CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG......................................................................................................28 2.1. Quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ............................................28 2.1.1. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai ...............28 2.1.2. Định giá tài sản bảo đảm trong Bộ luật Dân sự .............................................31
vii
2.1.3. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ............................................................................32 2.2. Thực tiễn thi hành quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng.....................................................................34 2.2.1. Cụ thể hoá quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng.....................................................34 2.2.2. Khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng và khách hàng ...........................................................................................................41 CHƢƠNG 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY...................................................54 3.1. Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam..............................................................................54 3.1.1. Bảo đảm tính khả thi của pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng............................................54 3.1.2. Khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất qua thực tiễn thực thi/thi hành pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ....................................................57 3.2. Kiến nghị hoàn thiện một số quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
..................................................................................................................................59 3.2.1. Hoàn thiện quy định về giá đất làm cơ sở cho các thoả thuận định giá đất khi nhận tài sản bảo đảm ................................................................................................59 3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về xây dựng nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất ....................................................................................................................61 3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá tài sản gắn liền với đất song song với định giá quyền sử dụng đất ................................................................................61
viii
3.3. Kiến nghị một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng..........................................................................................................62 3.3.1. Bảo đảm bình đẳng thực sự trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất giữa tổ chức tín dụng và khách hàng..................................................................62 3.3.2. Nâng cao ý thức pháp luật, sự thận trọng của người thẩm định tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng ..........................................................................................................................64 KẾT LUẬN .............................................................................................................65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................i
1. Tính cấp thiết của đề tài:
1
MỞ ĐẦU
Định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong quan hệ cho vay, cấp tín dụng là công việc thường xuyên của các TCTD, thể hiện quyền bình đẳng, quyền tự định đoạt giữa TCTD và khách hàng trong quan hệ tín dụng. Định giá tài sản không chỉ có ý nghĩa đối với TCTD mà còn cả với khách hàng, từ đó góp phần bảo đảm tính an toàn, minh bạch cho hoạt động cấp tín dụng.
Theo số liệu năm 2019 của 19 ngân hàng có tỷ trọng nhận TSBĐ là bất động sản (BĐS) lớn, thì giá trị BĐS thế chấp đảm bảo cho các khoản cấp tín dụng là 6,3 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng trung bình là 62,5% tổng giá trị tài sản thế chấp tại các ngân hàng. Việc này cho thấy công tác định giá TSBĐ là BĐS mà tiêu biểu là QSDĐ, chiếm vai trò vô cùng thiết yếu và quan trọng trong hệ thống các TCTD.
Điều 306, BLDS 2015 chỉ rõ khi định giá tài sản bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm được xác định ưu tiên trên nguyên tắc thỏa thuận, ngoài đảm bảo tính khách quan thì còn phải phù hợp với giá trị thị trường. Luật Đất đai 2013 dành một mục để nói về giá đất trong đó Điều 112 Luật này cũng chỉ rõ việc xác định giá đất cũng phải phù hợp với giá trị thị trường.
Thực tế cho thấy, hiện nay, việc thực thi pháp luật trong định giá QSDĐ để cấp tín dụng tại các TCTD vẫn còn nhiều bất cập, chưa tuân thủ theo các quy định của pháp luật về định giá. Một số TCTD định giá QSDĐ căn cứ trên khung giá đất đã được nội bộ lập sẵn, hay việc định giá hoàn toàn dựa trên chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn giá độc lập, hay việc định giá được nhân viên tín dụng trực tiếp thẩm định căn cứ trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh/thành phố và giá trị khảo sát thị trường. Mỗi TCTD đều có cách thức định giá khác nhau chung quy lại nhằm mục đích xác định đúng nhất giá trị thực của TSBĐ tuy nhiên việc định giá vẫn mang tính chủ quan, còn nhiều lỗ hổng trong khâu định giá dẫn đến gây mất quyền lợi cho khách hàng, gây rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm cho các TCTD. Nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro trong cấp tín dụng và bảo đảm tính an toàn khi xử lý tài sản, hơn hết đảm bảo quyền lợi, lợi ích cho khách hàng khi thế chấp tài sản, việc nghiên cứu thực thi pháp luật về định giá TSBĐ, trong phạm vi TSBĐ là QSDĐ
2
của TCTD trong giao dịch cho vay với khách hàng đóng vai trò hết sức ý nghĩa. Chính vì vậy, tác giả lựa chọn “Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng” làm đề tài nghiên cứu trong luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế.
2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát
Mục đích nghiên cứu của bài luận là làm rõ cơ sở lý luận và những thực trạng trong thực thi pháp luật trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng trong hoạt động, giao dịch cho vay với khách hàng trên các khía cạnh:
- Bản chất pháp lý và cách định giá quyền sử dụng đất trong cho vay của tổ chức tín dụng.
- Quy định pháp luật hiện hành trong định giá sản bảo đảm là QSDĐ.
- Thực trạng thi hành pháp luật, những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tín dụng với khách hàng.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Nhiệm vụ chính của luận văn tập trung nghiên cứu:
Thứ nhất, hệ thống hóa các vấn đề lý luận trong định giá quyền sử dụng đất giữa ngân hàng và khách hàng trong hoạt động cho vay.
Thứ hai, đánh giá những quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam, cùng với thực tiễn thi hành luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tín dụng.
Thứ ba, đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong cho vay trong bối cảnh hiện nay ở Việt Nam.
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Bản chất pháp lý của định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng là gì?
3
- Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay giữa TCTD và khách hàng như thế nào?
- Thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng có những khó khăn vướng mắc gì cần tháo gỡ?
- Cần có những kiến nghị gì để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong giai đoạn hiện nay?
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là:
- Hệ thống lý thuyết liên quan đến pháp luật định giá quyền sử dụng đất trong cho vay của tổ chức tín dụng, liên quan đến quyền tự định đoạt và tự chịu trách nhiệm của TCTD và khách hàng.
- Quy định luật Việt Nam về định giá đất đai trên phương diện đất đai là tài sản bảo đảm cho khoản vay giữa ngân hàng, khách hàng.
- Chủ trương, đường lối về phát triển tín dụng và bất động sản trong mối quan hệ hỗ trợ lẫn nhau.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật Việt Nam (bao gồm Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật các tổ chức tín dụng, Luật giá) về thực thi pháp luật về định giá QSDĐ trong hoạt động cho vay theo pháp luật Việt Nam từ năm 2013 đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn là sự tổng hòa các phương pháp nghiên cứu dưới đây:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Đây là phương pháp nghiên cứu sử dụng xuyên suốt trong quá trình tác giả triển khai nghiên cứu những nội dung liên quan của đề tài. Luận văn vận dụng phương pháp phân tích đi đôi với tổng hợp trong việc xem xét quy định của pháp luật thực định, những hạn chế của pháp luật và những vấn đề cần được bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện cơ sở luật định về định giá tài
4
sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay giữa tổ chức tín dụng và khách hàng.
- Phương pháp so sánh: Luận văn áp dụng cách so sánh trong triển khai các nội dung nghiên cứu pháp luật về thi hành luật pháp về định giá đất đai, các quy định nội bộ của các TCTD trong hoạt động cấp vốn cho thị trường thông qua thế chấp QSDĐ.
- Phương pháp hệ thống hóa: phương pháp hệ thống hóa được tác giả vận dụng để xây dựng các luận điểm khoa học cần làm rõ trong luận văn.
- Phương pháp phân tích tình huống: bài luận sử dụng phương pháp phân tích tình huống trong quá trình phân tích các vướng mắc xảy ra trong quá trình thực thi pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay, cấp tín dụng. 6. Nội dung nghiên cứu
Các nội dung cần nghiên cứu để đạt mục tiêu của đề tài:
- Bản chất pháp lý của định giá QSDĐ trong giao dịch thế chấp để bảo đảm khoản vay.
- Quy định pháp luật và thực thi pháp luật trong định giá đất đai gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng.
- Những kiến nghị, đóng góp để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cấp tín dụng trong bối cảnh hiện nay.
7. Đóng góp của đề tài
7.1. Về khoa học
Luận văn triển khai làm rõ các vấn đề lý luận pháp luật về định giá đất đai trong hoạt động cho vay giữa ngân hàng và khách hàng.
7.2. Về thực tiễn
Luận văn chỉ ra một số hạn chế, bất cập trong quy định, cũng như thực tiễn thi hành pháp luật về xác định giá trị đất đai để cho vay, cấp tín dụng. Đồng thời luận văn kỳ vọng sẽ là tài liệu tham khảo để giảng dạy, nghiên cứu, cũng như áp dụng vào thực tiễn để phục vụ hoạt động định giá đất đai trong cho vay của TCTD.
đưa các quy định của pháp luật vào trong đời sống thực tiễn thông qua các hành vi pháp lý cụ thể mà nhờ nó, các quy định của pháp luật được hiện thực hóa. Thực thi pháp luật có sự khác biệt giữa Nhà nước và các chủ thể khác. Đối với cá nhân, tổ chức và các đối tượng chịu sự tác động của pháp luật, việc tìm hiểu quy định của pháp luật là trách nhiệm do đó, tổ chức, cá nhân và các đối tượng chịu sự tác động của pháp luật cần chủ động tìm hiểu để tránh gặp phải các rủi ro do không hiểu biết pháp luật. Đối với Nhà nước, thực thi pháp luật được hiện thực thông qua các biện pháp23:
Thứ nhất, ấn định quy tắc xử sự (ban hành, xây dựng, sửa đổi, bổ sung pháp luật) đây là hoạt động thường xuyên, xuất phát từ nhu cầu quản lý, thiết lập trật tự xã hội theo trình tự, thủ tục do pháp luật ban hành văn bản pháp quy quy định.
Thứ hai, phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật nhằm bảo đảm quyền được thông tin về pháp luật và trách nhiệm tìm hiểu, học tập pháp luật của công dân.
Thứ ba, áp dụng biện pháp cưỡng chế, ngăn chặn cũng như chế tài đối với hành vi ảnh hưởng, xâm phạm trật tự xã hội, trật tự pháp luật hay xâm phạm trật tự công.
Từ các vấn đề lý luận nêu trên, cơ chế thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay của TCTD đối với khách hàng được nhận diện qua những nội dung chính sau đây:
Một là, thiết lập cơ sở pháp lý cho TCTD và khách hàng thực hiện việc định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay mà về bản chất, đây là hoạt động xây dựng pháp luật điều chỉnh hoạt động định giá QSDĐ. Việc tạo lập xây dựng cơ sở pháp lý cho định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay thuộc trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Cơ sở pháp lý để nhận diện giá đất được quy định tại Khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: "Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
23 Viên Thế Giang, Bùi Hữu Toàn (2020), Giáo trình Nhập môn Luật học, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội
24
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Cụ thể hoá
quy định này, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 viết "giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch trúng đấu giá QSDĐ, các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một phạm vi thời gian nhất định".
Trong hoạt động cấp tín dụng, Luật các Tổ chức tín dụng quy định "Tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh phương án sử dụng vốn khả thi, khả năng tài chính của mình, mục đích sử dụng vốn hợp pháp, biện pháp bảo đảm tiền vay trước khi quyết định cấp tín dụng"24. Thông tư 39/2016/TT- NHNN ngày 30/12/2016 quy định "Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hay không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay do TCTD và khách hàng thoả thuận. Việc thỏa thuận về biện pháp bảo đảm tiền vay của TCTD với khách hàng phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm và pháp luật có liên quan. TCTD quyết định và chịu trách nhiệm về việc cho vay không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay. Khách hàng, bên bảo đảm phải phối hợp với tổ chức tín dụng để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi có căn cứ xử lý theo thỏa thuận cho vay, hợp đồng bảo đảm tiền vay và quy định của pháp luật"25. Có thể khẳng định, khuôn khổ pháp luật điều chỉnh quan hệ định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất đã được quy định rõ ràng. Các quy định này có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau từ Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai cho đến Luật các tổ chức tín dụng và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như các quy định khác có liên quan.
Hai là, triển khai, cụ thể hoá nội dung định giá QSDĐ trong giao dịch cho vay của TCTD
Định giá QSDĐ là việc vận dụng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất (hay còn gọi là giá đất) trên đơn vị diện tích đất tại một địa phương
24 Khoản 1 Điều 94 Luật các Tổ chức tín dụng.
25 Điều 15 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
25
cụ thể. Việc triển khai cụ thể hoá quy định định giá QSDĐ là tài sản bảo đảm trước hết phải tuân thủ các quy tắc do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, "việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời gian sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hay thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất, và có cùng mục đích sử dụng tương tự như nhau, thì có mức giá như nhau".
Bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc định giá đất, việc định giá TSBĐ quyền sử dụng đất phải dựa trên các phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, "có năm phương pháp định giá đất như sau:
(i) Phương pháp so sánh giá trực tiếp: Đây là phương pháp xác định giá đất thông qua việc thu thập, phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự, tương đồng về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện hạ tầng kết cấu, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, đối chiếu, xác định giá của thửa đất cần định giá.
(ii) Phương pháp chiết trừ: bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (gồm giá trị đất và tài sản gắn liền với đất), phương pháp này áp dụng với các thửa đất có nhà ở hay tài sản gắn liền trên đất.
(iii) Phương pháp thu nhập: Đây là cách thức định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân trên một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
26
(iv) Phương pháp thặng dư: áp dụng với thửa đất có tiềm năng phát triển cao theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hay được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng các chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
(v) Phương pháp dùng hệ số điều chỉnh giá đất: bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành".
Việc triển khai thực hiện quy định về định giá TSBĐ là QSDĐ còn phải thể hiện được mục đích của việc định giá, các trường hợp định giá, như xác định giá lần đầu, định giá lại, định giá do QSDĐ có biến động, định giá lại để cấp bổ sung nguồn vốn vay, định giá trong trường hợp xử lý TSBĐ là quyền sử dụng đất. Việc quy định về định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ luôn phải dựa trên nguyên tắc tự do ý chí, tự định đoạt của các chủ thể trong giao dịch cho vay hay giữa bên vay với bên đi vay và bên thứ ba.
Ba là, vận dụng quy định pháp luật vào thực tiễn định giá TSBĐ của TCTD với khách hàng
Về bản chất, vận dụng quy định pháp luật vào thực tiễn định giá tài sản bảo đảm của TCTD với khách hàng là việc các bên trong quan hệ định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất cùng nhau thống nhất giá trị của quyền sử dụng đất, là sự thể hiện trên thực tế quyền tự do hợp đồng, tự chủ, tự chịu trách nhiệm trong hoạt động kinh doanh (của TCTD) và thực hiện quyền của người sử dụng đất trên thực tế. Trong quá trình định giá, TCTD và người vay vốn được quyền tự do bày tỏ ý chí của mình để xác định mức giá phù hợp nhất, đáp ứng được mục đích tham gia vào quá trình định giá.
Giá đất là giá trị của QSDĐ tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Kết quả của việc định giá TSBĐ quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay chính là giá trị của QSDĐ mà không phải là giá cả, nghĩa là giá trị của tài sản bảo đảm phải được ước lượng ở giá trị hiện tại cũng như trong tương lai. Điều đó có nghĩa là, việc định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất một mặt phải phù hợp với giá trị thị
5
8. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
Các nghiên cứu về bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ được các nhà khoa học tiếp cận từ rất sớm. Nội dung cốt lõi làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn, những bất cập chồng chéo trong các quy định của luật. Tiêu biểu là những xu hướng nghiên cứu sau đây:
Một là, các nghiên cứu về lý luận, thực tiễn của việc thế chấp QSDĐ để bảo đảm cấp tín dụng tại NHTM. Có thể kể đến các bài viết, nghiên cứu sau đây:
- Sách: "Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam" của TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ TP Hồ Chí Minh, năm 2000;
- Sách: "QSDĐ trong thị trường bất động sản ở Việt Nam" của tập thể tác giả do Ths Trần Quang Huy chủ biên, Nhà xuất bản Tư pháp Hà Nội năm 2004;
- Nguyễn Quang Hương Trà (2021), Luận án tiến sỹ luật học: "Thế chấp BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành", Học viện Khoa học Xã hội; - Nguyễn Xuân Bang (2017), Luận án tiến sỹ luật học: "Pháp luật về bảo
đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt Nam", Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh;
- Nguyễn Quang Tuyến (2002), "Thế chấp QSDĐ",
- Nguyễn Thị Hồng Hương (2015), "Bất cập từ thế chấp nhà, đất",
Hai là, các nghiên cứu liên quan đến đảm bảo tiền vay thông qua tài sản của bên thứ ba nhằm làm rõ các điều kiện, cơ sở pháp lý, vướng mắc và khó khăn phát sinh trong việc các TCTD nhận tài sản bên thứ ba
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
TÓM TẮTThực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
2. Tóm tắt
Trong bài nghiên cứu này, tác giả sử dụng những kinh nghiệm hiện đang công tác tại Agribank kết hợp với văn bản pháp luật, văn bản dưới luật, các tài liệu nội bộ, và các tài liệu sưu tầm của các ngân hàng khác để làm rõ vấn đề trong thực thi pháp luật về định giá TSBĐ là QSDĐ trong quan hệ cho vay của TCTD với khách hàng. Hiện nay, việc thực thi pháp luật về định giá QSDĐ thế chấp trong cho vay còn nhiều bất cập từ quy định của pháp luật, quy trình thực hiện của TCTD đến việc tuân thủ quy định của các bên trong mối quan hệ vay và cho vay, do đó cấp thiết phải có một nghiên cứu chuyên sâu để giải quyết nhằm: thứ nhất, đưa ra các quy định của pháp luật, những quy định nội bộ TCTD về định giá TSBĐ là QSDĐ, thứ hai trình bày thực trạng thực thi pháp luật về định giá trong công tác xác định giá trị TSBD là QSDĐ tại các TCTD, chỉ ra những bất cập, khó khăn không chỉ riêng trong công tác thực thi mà còn chỉ các thiếu sót, chưa rõ ràng của pháp luật hiện hành về định giá. Để đào sâu vấn đề, luận văn sử dụng linh hoạt và kết hợp nhiều phương pháp như phương pháp so sánh, phân tích tình huống và hệ thống hóa lại nội dung. Qua nghiên cứu, đề tài không những chỉ ra được những khó khăn, bất cập trong những quy định của luật hiện hành và quy trình tác nghiệp hiện tại và còn từ đó, đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục để hoàn thiện hơn pháp luật về định giá BĐS nói chung và QSDĐ thế chấp nói riêng, góp phần làm cho việc thực thi được hiệu quả và đồng bộ.
Bài nghiên cứu này là tài liệu chuyên khảo phục vụ việc tham khảo cho công tác giảng dạy học tập, và cho công tác tác nghiệp tại các ngân hàng thương mại nói riêng và các tổ chức tín dụng nói chung.
3. Từ khóa
Định giá QSDĐ thế chấp, cho vay có TSBĐ là QSDĐ, thực thi pháp luật định giá QSDĐ.
1. Titile
iv
ABSTRACT
Enforce the law on valuation of collateral as land use rights in lending activities of credit institutions to customers.
2. Abstract
In this research, the author uses the current experience working at Agribank in combination with legal documents, sub-law documents, internal documents, and collected documents of other credit institutions to do the work. It is clear that the problem in law enforcement on valuing collateral is land use right in the lending relationship of credit institutions with customers. Currently, the enforcement of the law on valuation of mortgaged land use rights in lending has many shortcomings from the provisions of the law, the implementation process of credit institutions to the compliance with regulations of the parties in the loan and lending relationship. Therefore, it is urgent to have an in-depth study to solve it. First, it provides the legal provisions, the internal regulations of credit institutions on the valuation of collateral assets as land use rights, and secondly presents the current situation of law enforcement. The law on valuation in the valuation of physical assets as land use rights at credit institutions, points out the inadequacies and difficulties not only in the implementation work but also the shortcomings and ambiguities of the current law on pricing. To deepen the problem, the thesis uses flexibly and combines many methods such as comparison method, sentiment analysis and content systematization. Through the research, the topic does not point out the difficulties and inadequacies in the current legal regulations and operational processes and from there, propose solutions to serve the improvement of the law. on real estate valuation in general and mortgaged land use rights in particular, contributing to effective and synchronous implementation.
This is a specialized research and reference material for academic teaching authors and for authors working at credit institutions.
3. Keywords
Valuation of land use rights as collateral, loans with collateral as land use rights, law enforcement on land use right valuation.
v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT
STT CHỮ VIẾT TẮT
1 BĐS
2 BLDS 2015
3 HĐNH
4 NHNN
5 NHTM
6 QSDĐ
7 TCTD
8 TSBĐ
9 UBND
CHÚ THÍCH
Bất động sản
Bộ luật dân sự năm 2015 Hoạt động ngân hàng Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại Quyền sử dụng đất
Tổ chức tín dụng
Tài sản bảo đảm
Ủy ban nhân dân
10
V AMC
Vietnam Asset Management Company (Công ty Quản lý tài sản Việt Nam)
vi
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... ii TÓM TẮT ............................................................................................................... iii ABSTRACT ..............................................................................................................iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT ................................................v MỤC LỤC ................................................................................................................vi MỞ ĐẦU....................................................................................................................1 CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG........................................................................................................9 1.1. Khái quát chung về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ..............................................9 1.1.1. Tổng quan về quyền sử dụng đất và tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ....9 1.1.2. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất..............................................13 1.2. Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng .....................................................................................................19 1.2.1. Khái niệm thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng...........................19 1.2.2. Cơ chế thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ....................................22 CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG......................................................................................................28 2.1. Quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ............................................28 2.1.1. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai ...............28 2.1.2. Định giá tài sản bảo đảm trong Bộ luật Dân sự .............................................31
vii
2.1.3. Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ............................................................................32 2.2. Thực tiễn thi hành quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng.....................................................................34 2.2.1. Cụ thể hoá quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng.....................................................34 2.2.2. Khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng và khách hàng ...........................................................................................................41 CHƢƠNG 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY...................................................54 3.1. Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam..............................................................................54 3.1.1. Bảo đảm tính khả thi của pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng............................................54 3.1.2. Khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất qua thực tiễn thực thi/thi hành pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ....................................................57 3.2. Kiến nghị hoàn thiện một số quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
..................................................................................................................................59 3.2.1. Hoàn thiện quy định về giá đất làm cơ sở cho các thoả thuận định giá đất khi nhận tài sản bảo đảm ................................................................................................59 3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về xây dựng nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất ....................................................................................................................61 3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá tài sản gắn liền với đất song song với định giá quyền sử dụng đất ................................................................................61
viii
3.3. Kiến nghị một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng..........................................................................................................62 3.3.1. Bảo đảm bình đẳng thực sự trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất giữa tổ chức tín dụng và khách hàng..................................................................62 3.3.2. Nâng cao ý thức pháp luật, sự thận trọng của người thẩm định tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng ..........................................................................................................................64 KẾT LUẬN .............................................................................................................65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................i
1. Tính cấp thiết của đề tài:
1
MỞ ĐẦU
Định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong quan hệ cho vay, cấp tín dụng là công việc thường xuyên của các TCTD, thể hiện quyền bình đẳng, quyền tự định đoạt giữa TCTD và khách hàng trong quan hệ tín dụng. Định giá tài sản không chỉ có ý nghĩa đối với TCTD mà còn cả với khách hàng, từ đó góp phần bảo đảm tính an toàn, minh bạch cho hoạt động cấp tín dụng.
Theo số liệu năm 2019 của 19 ngân hàng có tỷ trọng nhận TSBĐ là bất động sản (BĐS) lớn, thì giá trị BĐS thế chấp đảm bảo cho các khoản cấp tín dụng là 6,3 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng trung bình là 62,5% tổng giá trị tài sản thế chấp tại các ngân hàng. Việc này cho thấy công tác định giá TSBĐ là BĐS mà tiêu biểu là QSDĐ, chiếm vai trò vô cùng thiết yếu và quan trọng trong hệ thống các TCTD.
Điều 306, BLDS 2015 chỉ rõ khi định giá tài sản bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm được xác định ưu tiên trên nguyên tắc thỏa thuận, ngoài đảm bảo tính khách quan thì còn phải phù hợp với giá trị thị trường. Luật Đất đai 2013 dành một mục để nói về giá đất trong đó Điều 112 Luật này cũng chỉ rõ việc xác định giá đất cũng phải phù hợp với giá trị thị trường.
Thực tế cho thấy, hiện nay, việc thực thi pháp luật trong định giá QSDĐ để cấp tín dụng tại các TCTD vẫn còn nhiều bất cập, chưa tuân thủ theo các quy định của pháp luật về định giá. Một số TCTD định giá QSDĐ căn cứ trên khung giá đất đã được nội bộ lập sẵn, hay việc định giá hoàn toàn dựa trên chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn giá độc lập, hay việc định giá được nhân viên tín dụng trực tiếp thẩm định căn cứ trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh/thành phố và giá trị khảo sát thị trường. Mỗi TCTD đều có cách thức định giá khác nhau chung quy lại nhằm mục đích xác định đúng nhất giá trị thực của TSBĐ tuy nhiên việc định giá vẫn mang tính chủ quan, còn nhiều lỗ hổng trong khâu định giá dẫn đến gây mất quyền lợi cho khách hàng, gây rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm cho các TCTD. Nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro trong cấp tín dụng và bảo đảm tính an toàn khi xử lý tài sản, hơn hết đảm bảo quyền lợi, lợi ích cho khách hàng khi thế chấp tài sản, việc nghiên cứu thực thi pháp luật về định giá TSBĐ, trong phạm vi TSBĐ là QSDĐ
2
của TCTD trong giao dịch cho vay với khách hàng đóng vai trò hết sức ý nghĩa. Chính vì vậy, tác giả lựa chọn “Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng” làm đề tài nghiên cứu trong luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế.
2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát
Mục đích nghiên cứu của bài luận là làm rõ cơ sở lý luận và những thực trạng trong thực thi pháp luật trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng trong hoạt động, giao dịch cho vay với khách hàng trên các khía cạnh:
- Bản chất pháp lý và cách định giá quyền sử dụng đất trong cho vay của tổ chức tín dụng.
- Quy định pháp luật hiện hành trong định giá sản bảo đảm là QSDĐ.
- Thực trạng thi hành pháp luật, những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tín dụng với khách hàng.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Nhiệm vụ chính của luận văn tập trung nghiên cứu:
Thứ nhất, hệ thống hóa các vấn đề lý luận trong định giá quyền sử dụng đất giữa ngân hàng và khách hàng trong hoạt động cho vay.
Thứ hai, đánh giá những quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam, cùng với thực tiễn thi hành luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tín dụng.
Thứ ba, đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong cho vay trong bối cảnh hiện nay ở Việt Nam.
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Bản chất pháp lý của định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng là gì?
3
- Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay giữa TCTD và khách hàng như thế nào?
- Thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng có những khó khăn vướng mắc gì cần tháo gỡ?
- Cần có những kiến nghị gì để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong giai đoạn hiện nay?
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là:
- Hệ thống lý thuyết liên quan đến pháp luật định giá quyền sử dụng đất trong cho vay của tổ chức tín dụng, liên quan đến quyền tự định đoạt và tự chịu trách nhiệm của TCTD và khách hàng.
- Quy định luật Việt Nam về định giá đất đai trên phương diện đất đai là tài sản bảo đảm cho khoản vay giữa ngân hàng, khách hàng.
- Chủ trương, đường lối về phát triển tín dụng và bất động sản trong mối quan hệ hỗ trợ lẫn nhau.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật Việt Nam (bao gồm Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật các tổ chức tín dụng, Luật giá) về thực thi pháp luật về định giá QSDĐ trong hoạt động cho vay theo pháp luật Việt Nam từ năm 2013 đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn là sự tổng hòa các phương pháp nghiên cứu dưới đây:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Đây là phương pháp nghiên cứu sử dụng xuyên suốt trong quá trình tác giả triển khai nghiên cứu những nội dung liên quan của đề tài. Luận văn vận dụng phương pháp phân tích đi đôi với tổng hợp trong việc xem xét quy định của pháp luật thực định, những hạn chế của pháp luật và những vấn đề cần được bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện cơ sở luật định về định giá tài
4
sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay giữa tổ chức tín dụng và khách hàng.
- Phương pháp so sánh: Luận văn áp dụng cách so sánh trong triển khai các nội dung nghiên cứu pháp luật về thi hành luật pháp về định giá đất đai, các quy định nội bộ của các TCTD trong hoạt động cấp vốn cho thị trường thông qua thế chấp QSDĐ.
- Phương pháp hệ thống hóa: phương pháp hệ thống hóa được tác giả vận dụng để xây dựng các luận điểm khoa học cần làm rõ trong luận văn.
- Phương pháp phân tích tình huống: bài luận sử dụng phương pháp phân tích tình huống trong quá trình phân tích các vướng mắc xảy ra trong quá trình thực thi pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay, cấp tín dụng. 6. Nội dung nghiên cứu
Các nội dung cần nghiên cứu để đạt mục tiêu của đề tài:
- Bản chất pháp lý của định giá QSDĐ trong giao dịch thế chấp để bảo đảm khoản vay.
- Quy định pháp luật và thực thi pháp luật trong định giá đất đai gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng.
- Những kiến nghị, đóng góp để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cấp tín dụng trong bối cảnh hiện nay.
7. Đóng góp của đề tài
7.1. Về khoa học
Luận văn triển khai làm rõ các vấn đề lý luận pháp luật về định giá đất đai trong hoạt động cho vay giữa ngân hàng và khách hàng.
7.2. Về thực tiễn
Luận văn chỉ ra một số hạn chế, bất cập trong quy định, cũng như thực tiễn thi hành pháp luật về xác định giá trị đất đai để cho vay, cấp tín dụng. Đồng thời luận văn kỳ vọng sẽ là tài liệu tham khảo để giảng dạy, nghiên cứu, cũng như áp dụng vào thực tiễn để phục vụ hoạt động định giá đất đai trong cho vay của TCTD.
đưa các quy định của pháp luật vào trong đời sống thực tiễn thông qua các hành vi pháp lý cụ thể mà nhờ nó, các quy định của pháp luật được hiện thực hóa. Thực thi pháp luật có sự khác biệt giữa Nhà nước và các chủ thể khác. Đối với cá nhân, tổ chức và các đối tượng chịu sự tác động của pháp luật, việc tìm hiểu quy định của pháp luật là trách nhiệm do đó, tổ chức, cá nhân và các đối tượng chịu sự tác động của pháp luật cần chủ động tìm hiểu để tránh gặp phải các rủi ro do không hiểu biết pháp luật. Đối với Nhà nước, thực thi pháp luật được hiện thực thông qua các biện pháp23:
Thứ nhất, ấn định quy tắc xử sự (ban hành, xây dựng, sửa đổi, bổ sung pháp luật) đây là hoạt động thường xuyên, xuất phát từ nhu cầu quản lý, thiết lập trật tự xã hội theo trình tự, thủ tục do pháp luật ban hành văn bản pháp quy quy định.
Thứ hai, phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật nhằm bảo đảm quyền được thông tin về pháp luật và trách nhiệm tìm hiểu, học tập pháp luật của công dân.
Thứ ba, áp dụng biện pháp cưỡng chế, ngăn chặn cũng như chế tài đối với hành vi ảnh hưởng, xâm phạm trật tự xã hội, trật tự pháp luật hay xâm phạm trật tự công.
Từ các vấn đề lý luận nêu trên, cơ chế thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay của TCTD đối với khách hàng được nhận diện qua những nội dung chính sau đây:
Một là, thiết lập cơ sở pháp lý cho TCTD và khách hàng thực hiện việc định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay mà về bản chất, đây là hoạt động xây dựng pháp luật điều chỉnh hoạt động định giá QSDĐ. Việc tạo lập xây dựng cơ sở pháp lý cho định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay thuộc trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Cơ sở pháp lý để nhận diện giá đất được quy định tại Khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: "Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
23 Viên Thế Giang, Bùi Hữu Toàn (2020), Giáo trình Nhập môn Luật học, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội
24
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Cụ thể hoá
quy định này, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 viết "giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch trúng đấu giá QSDĐ, các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một phạm vi thời gian nhất định".
Trong hoạt động cấp tín dụng, Luật các Tổ chức tín dụng quy định "Tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh phương án sử dụng vốn khả thi, khả năng tài chính của mình, mục đích sử dụng vốn hợp pháp, biện pháp bảo đảm tiền vay trước khi quyết định cấp tín dụng"24. Thông tư 39/2016/TT- NHNN ngày 30/12/2016 quy định "Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hay không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay do TCTD và khách hàng thoả thuận. Việc thỏa thuận về biện pháp bảo đảm tiền vay của TCTD với khách hàng phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm và pháp luật có liên quan. TCTD quyết định và chịu trách nhiệm về việc cho vay không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay. Khách hàng, bên bảo đảm phải phối hợp với tổ chức tín dụng để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi có căn cứ xử lý theo thỏa thuận cho vay, hợp đồng bảo đảm tiền vay và quy định của pháp luật"25. Có thể khẳng định, khuôn khổ pháp luật điều chỉnh quan hệ định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất đã được quy định rõ ràng. Các quy định này có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau từ Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai cho đến Luật các tổ chức tín dụng và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như các quy định khác có liên quan.
Hai là, triển khai, cụ thể hoá nội dung định giá QSDĐ trong giao dịch cho vay của TCTD
Định giá QSDĐ là việc vận dụng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất (hay còn gọi là giá đất) trên đơn vị diện tích đất tại một địa phương
24 Khoản 1 Điều 94 Luật các Tổ chức tín dụng.
25 Điều 15 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
25
cụ thể. Việc triển khai cụ thể hoá quy định định giá QSDĐ là tài sản bảo đảm trước hết phải tuân thủ các quy tắc do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, "việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời gian sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hay thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất, và có cùng mục đích sử dụng tương tự như nhau, thì có mức giá như nhau".
Bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc định giá đất, việc định giá TSBĐ quyền sử dụng đất phải dựa trên các phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, "có năm phương pháp định giá đất như sau:
(i) Phương pháp so sánh giá trực tiếp: Đây là phương pháp xác định giá đất thông qua việc thu thập, phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự, tương đồng về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện hạ tầng kết cấu, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, đối chiếu, xác định giá của thửa đất cần định giá.
(ii) Phương pháp chiết trừ: bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (gồm giá trị đất và tài sản gắn liền với đất), phương pháp này áp dụng với các thửa đất có nhà ở hay tài sản gắn liền trên đất.
(iii) Phương pháp thu nhập: Đây là cách thức định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân trên một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
26
(iv) Phương pháp thặng dư: áp dụng với thửa đất có tiềm năng phát triển cao theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hay được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng các chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
(v) Phương pháp dùng hệ số điều chỉnh giá đất: bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành".
Việc triển khai thực hiện quy định về định giá TSBĐ là QSDĐ còn phải thể hiện được mục đích của việc định giá, các trường hợp định giá, như xác định giá lần đầu, định giá lại, định giá do QSDĐ có biến động, định giá lại để cấp bổ sung nguồn vốn vay, định giá trong trường hợp xử lý TSBĐ là quyền sử dụng đất. Việc quy định về định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ luôn phải dựa trên nguyên tắc tự do ý chí, tự định đoạt của các chủ thể trong giao dịch cho vay hay giữa bên vay với bên đi vay và bên thứ ba.
Ba là, vận dụng quy định pháp luật vào thực tiễn định giá TSBĐ của TCTD với khách hàng
Về bản chất, vận dụng quy định pháp luật vào thực tiễn định giá tài sản bảo đảm của TCTD với khách hàng là việc các bên trong quan hệ định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất cùng nhau thống nhất giá trị của quyền sử dụng đất, là sự thể hiện trên thực tế quyền tự do hợp đồng, tự chủ, tự chịu trách nhiệm trong hoạt động kinh doanh (của TCTD) và thực hiện quyền của người sử dụng đất trên thực tế. Trong quá trình định giá, TCTD và người vay vốn được quyền tự do bày tỏ ý chí của mình để xác định mức giá phù hợp nhất, đáp ứng được mục đích tham gia vào quá trình định giá.
Giá đất là giá trị của QSDĐ tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Kết quả của việc định giá TSBĐ quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay chính là giá trị của QSDĐ mà không phải là giá cả, nghĩa là giá trị của tài sản bảo đảm phải được ước lượng ở giá trị hiện tại cũng như trong tương lai. Điều đó có nghĩa là, việc định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất một mặt phải phù hợp với giá trị thị
5
8. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
Các nghiên cứu về bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ được các nhà khoa học tiếp cận từ rất sớm. Nội dung cốt lõi làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn, những bất cập chồng chéo trong các quy định của luật. Tiêu biểu là những xu hướng nghiên cứu sau đây:
Một là, các nghiên cứu về lý luận, thực tiễn của việc thế chấp QSDĐ để bảo đảm cấp tín dụng tại NHTM. Có thể kể đến các bài viết, nghiên cứu sau đây:
- Sách: "Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam" của TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ TP Hồ Chí Minh, năm 2000;
- Sách: "QSDĐ trong thị trường bất động sản ở Việt Nam" của tập thể tác giả do Ths Trần Quang Huy chủ biên, Nhà xuất bản Tư pháp Hà Nội năm 2004;
- Nguyễn Quang Hương Trà (2021), Luận án tiến sỹ luật học: "Thế chấp BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành", Học viện Khoa học Xã hội; - Nguyễn Xuân Bang (2017), Luận án tiến sỹ luật học: "Pháp luật về bảo
đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt Nam", Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh;
- Nguyễn Quang Tuyến (2002), "Thế chấp QSDĐ",
You must be registered for see links
, truy cập ngày 02/06/2021;- Nguyễn Thị Hồng Hương (2015), "Bất cập từ thế chấp nhà, đất",
You must be registered for see links
, truy cập ngày 02/06/2021.Hai là, các nghiên cứu liên quan đến đảm bảo tiền vay thông qua tài sản của bên thứ ba nhằm làm rõ các điều kiện, cơ sở pháp lý, vướng mắc và khó khăn phát sinh trong việc các TCTD nhận tài sản bên thứ ba
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links