1. Lý do lựa chọn đề tài:
Quản lý nhà nước về quy hoạch kiến trúc, trong đó đặc biệt là quy hoạch
đô thị luôn được Nhà nước coi là lĩnh vực có tầm quan trọng, chi phối đến
nhiều lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Sử dụng có hiệu quả
nguồn tài nguyên trong bối cảnh phát triển nền kinh tế thị trường hiện nay, là
cơ sở cho việc hoạch định các chính sách phát triển kinh tế, thực hiện chiến
lược phát triển bền vững, từng bước đưa Việt Nam phát triển ngang tầm thời
đại, hoàn thành mục tiêu dân giầu, nước mạnh xã hội công bằng, văn minh
đúng như tinh thần Hiến pháp năm 2013.
Trong các ngành hệ thống chuyên môn, có thể nói Kiến trúc hay Quy
hoạch đô thị, gọi tắt là Quy hoạch – Kiến trúc là ngành khoa học vừa có tính kỹ
thuật vừa có tính xã hội, nhân văn, là nghệ thuật về tổ chức không gian sống
trong các đô thị, sắp xếp tổ chức các không gian chức năng, tạo lập hình thái
không gian kiến trúc trong đô thị trên cơ sở các điều tra, dự báo, tính toán sự
phát triển, đặc điểm, nhu cầu và nguồn lực kinh tế - xã hội; cụ thể hóa chính
sách phát triển, giảm thiểu các tác động có hại phát sinh trong quá trình đô thị
hoá, tận dụng tối đa mọi nguồn lực và hướng tới sự phát triên bền vững. Các
không gian đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội đô thị
cần được quy hoạch phù hợp với phát triển tổng thể kinh tế - xã hội - môi
trường.
Trong mọi quốc gia văn minh trên thế giới, khi quá trình đô thị hoá diễn
ra sẽ kéo theo rất nhiều vấn đề xã hội nảy sinh và đất nước ta cũng không là
ngoại lệ. Có rất nhiều vấn đề nóng bỏng trong quá trình đô thị hoá, quản lý quy
hoạch phát triển đô thị phát sinh liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai
nếu không được quan tâm giải quyết triệt để sẽ d n đến những vấn đề có thể
gây bức xúc lớn trong dư luận xã hội. Đặc biệt tại Hà Nội, quá trình đô thị hóa
2
kéo theo những hệ lụy của nó, từ việc biến đổi chức năng sử dụng đất, các cánh
đồng biến thành những khu đô thị hay trở thành những công viên cây xanh
phục vụ cho đô thị và góp phần giữ gìn hệ sinh thái, giữ gìn vốn quý và các nét
đặc trưng của đô thị.
Thể chế hoá chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về quy hoạch
xây dựng trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, hợp
nhất Thủ đô Hà Nội trước đây với Tỉnh Hà Tây trước đây, 04 xã của Tỉnh Hòa
Bình và huyện Mê Linh của Tỉnh Vĩnh Phúc trở thành Thủ đô Hà Nội như hiện
nay (theo Nghị quyết số 15/2008/NQ-QH12 ngày 29/5/2008 của Quốc hội về
việc điều chỉnh địa giới hành chính Thành phố Hà Nội và một số Tỉnh có liên
quan), Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 5 thông qua ngày 17/6/2009 có hiệu
lực từ ngày 01/01/2010 có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu mới đặt ra
trong tiến trình phát triển nền kinh tế, ổn định chính trị - xã hội của đất nước,
hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
Để quản lý việc phát triển đô thị hiệu quả, Thành phố đã có những đồ án
quy hoạch với phương châm bảo vệ hệ sinh thái và hạn chế kiểm soát các khu
vực phát triển đô thị. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện quy hoạch, nhất là các
quy hoạch mới phê duyệt, ngành quy hoạch kiến trúc v n gặp những khó khăn
thông thường như giải phóng mặt bằng, nhưng cũng có những khó khăn trong
những vấn đề đặc biệt hơn như phải biến đổi các dự án đã được phê duyệt quy
hoạch cũ có nguy cơ không phù hợp hoàn toàn với quy hoạch mới.
Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi cùng với quá trình chuyển đổi cơ
cấu kinh tế. Diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng
kết cấu hạ tầng, xây dựng đô thị tăng nhanh, đáp ứng phần lớn nhu cầu sử dụng
đất của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thị trường
bất động sản tuy còn sơ khai, nhưng đã thu hút một lượng vốn đáng kể đầu tư
vào xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị, cải thiện dần điều
kiện về nhà ở của nhân dân. Quyền lợi của các tổ chức, doanh nghiệp tham gia
vào lĩnh vực bất động sản đã được cải thiện, đảm bảo, tuy nhiên có những
3
trường hợp gặp nhiều khó khăn do một mặt là sự ảnh hưởng của quy hoạch đô
thị mới được lập đến dự án đầu tư và một mặt là do bắt nguồn từ chính sách của
Nhà nước.
Một tình huống cụ thể trong quá trình công tác giải quyết công việc của
Sở Quy hoạch – Kiến trúc đó là việc giải quyết và xử lý tình huống đối với dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cán bộ công chức, viên chức (thuộc một cơ quan của
Thành phố Hà Nội) tại quận H, thành phố Hà Nội bị ảnh hưởng bởi quy hoạch
đô thị. Đây là vấn đề xử lý ngoài tuân thủ đúng các văn bản Quy phậm pháp
luật của nhà nước mà còn phải hợp tình, hợp lý, mà còn phải đảm bảo quyền lợi
hợp lý, chính đáng cho cán bộ dân cư tại dự án này.
Trên cơ sở lý luận cơ bản của nội dung chương trình chuyên viên, tui đã
được tiếp thu nhiều kiến thức về quản lý nhà nước, do vậy tui xin được đề cập
đến vấn đề này và chọn tiểu luận cuối khóa về :
á
ầ
q a
ư xây
á
ủa
ư
ủa
y
”.
2. Mục tiêu của đề tài:
Tiểu luận này nhằm đưa ra một tình huống mâu thu n nhưng thường gặp
trong công tác quản lý quy hoạch kiến trúc, khi mà thay mặt giữa các bên mâu
thu n đều có các cơ sở pháp lý vững chắc, và Nhà nước trở thành người giải
quyết mâu thu n; Tìm kiếm các giải pháp nhằm giải quyết các mâu thu n đó.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Tiểu luận được thực hiện với phương pháp nghiên cứu quan sát trực tiếp và
gián tiếp, phân tích, đối chiếu so sánh và tổng hợp.
4. Phạ
vi nghiên cứu: Trong phạm vi các nội dung liên quan đến quá
trình giải quyết cho dự án Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức (thuộc một
cơ quan của Thành phố Hà Nội) nằm trong phạm vi một phường D thuộc quận
H, Thành phố Hà Nội.
4
5. B cục của tiểu lu n: Gồm 3 phần:
I. Lời nói đầu
II. Nội dung
- Mô tả tình huống
- Xác định mục tiêu xử lý tình huống
- Phân tích nguyên nhân và hậu quả của tình huống
- Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết tình huống.
- Lập kế hoạch tổ chức phương án đã lựa chọn
III Kết lu n – Kiến nghị
5
PH N II: NỘI DUNG
1. Mô tả tình hu ng:
a)
á
đô đ ợ
ê
ự
ệ
ựá
y oạ
xây ự
ủ
yệ
Trước và sau khi hợp nhất Thủ đô Hà Nội trước đây với Tỉnh Hà Tây
trước đây, 04 xã của Tỉnh Hòa Bình và huyện Mê Linh của Tỉnh Vĩnh Phúc trở
thành Thủ đô Hà Nội như hiện nay, dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ
công chức, viên chức (thuộc một cơ quan của Thành phố Hà Nội) gọi tắt là Dự
á đầ
xây ự
N
ở
o á
ộ ô
,
ê
ơ
” tại
phường D thuộc quận H, Thành phố Hà Nội đã thực hiện đầy đủ các thủ tục
pháp lý về quy hoạch, dự án đầu tư, giao đất, nghĩa vụ tài chính và đủ điều kiện
để xây dựng, bàn giao căn hộ cho cán bộ theo đúng các quy định của pháp luật.
Các thủ tục pháp lý dự án đã triển khai gồm:
- Chủ trương cho phép nghiên cứu chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án nêu
trên đã được UBND Thành phố chấp thuận tại công văn số 245/UBND-QHKT
ngày 21/3/2006.
- Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ của dự án đã được
Sở Quy hoạch – Kiến trúc phê duyệt kèm theo công văn số 965/QHKT-P2 ngày
11/5/2006 với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như sau: Tổng diện tích khu đất
nghiên cứu khoảng: 10.525m2. Trong đó: Diện tích đất lập dự án xây dựng công
trình khoảng: 8.000m2, diện tích đất để làm đường tạm vào thi công công trình
khoảng 2.525m2 (nằm trong phạm vi mở đường theo qui hoạch). Mật độ xây
dựng khoảng: 40%, diện tích xây dựng khoảng 3.200m2, tầng cao công trình: 15
tầng, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 41.000m2, hệ số sử dụng đất: 5,1 lần.
- Dự án nêu trên đã được phê duyệt dự án tại Quyết định số 944/QĐUBND ngày 5/6/2007 của UBND Thành phố và đã được UBND Thành phố
giao đất tại Quyết định số 1534/QĐ-UB ngày 1/10/2007, đã thực hiện các nghĩa
vụ tài chính theo Quyết định số 1700/QĐ-UBND ngày 12/11/2007 của UBND
Thành phố, đã GPMB diện tích khoảng 10.525m2 theo xác nhận của Hội đồng
6
bồi thường hỗ trợ và tái định cư - UBND quận H nêu tại công văn số 305/HĐ
BTHT&TĐC ngày 11/12/2007.
- Cơ quan A đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, dự án đầu tư theo đúng
quy định (có xác nhận của Kho bạc Nhà nước Thành phố Hà Nội). Quá trình
thực hiện các chi phí nghĩa vụ tài chính bao gồm các loại kinh phí giải phóng
mặt bằng và tiền sử dụng đất theo quy định, Cơ quan A đã phải huy động đóng
góp vốn đầu tư của 350 cán bộ công chức, viên chức theo hình thức góp vốn
đầu tư.
- Đến cuối năm 2007, chủ đầu tư đã hoàn thành xong các thủ tục giao đất
và nhận bàn giao mốc tọa độ ngoài thực địa, tiến hành cắm mốc giới khu đất
của dự án và đã hoàn thành xong các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thi công
xây dựng công trình.
)G
đoạ
yể
ự
ệ
ô
á
soá đ á
y oạ , ự
á đầ
Thủ Tướng Chính phủ có chỉ đạo tại Chỉ thị số 260/CT-TTCP ngày
04/3/2008 về việc tổ chức thực hiện chủ trương mở rộng địa giới hành chính
Thủ đô Hà Nội, trong đó giao Bộ Xây dựng: Chủ trì rà soát lại toàn bộ các dự
án khu đô thị, khu dân cư và các dự án khác liên quan đến việc bố trí không
gian Hà Nội thuộc địa giới Hà Nội mở rộng). Qua kiểm tra, rà soát, Bộ Xây
dựng có công văn số 26/BXD-KTQH ngày 29/7/2008, báo cáo Thủ tướng
Chính phủ về kết quả Kiểm tra, rà soát các đồ án quy hoạch xây dựng, dự án
đầu tư xây dựng trong phạm vi mở rộng địa giới hành chính Thủ đô, theo danh
mục này, đồ án quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ công chức,
viên chức cơ quan A tại phường D thuộc quận H do cơ quan A làm chủ đầu tư
không thuộc đối tượng phải rà soát vì đã thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về quy hoạch, dự án đầu tư, giao đất, xây dựng.
-N
ự
y ạ
đ ểm
ệ đầy đủ á
ĩ
ụ
í
đã đủ đ ề
ê
y, ự á đầ
ủ ụ
ô
ệ để xây ự
á
N
ề
ộ đố
ộ
o ơ
y oạ , ự á đầ
ợ
eo đú
7
ở á
á
đã
,
o đấ ,
soá . C ủ đầ
ơ
y đị
ủ
á
.
Đến năm 2010, tiếp tục thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ
về việc giao UBND Thành phố Hà Nội phối hợp với Bộ Xây dựng rà soát các
đồ án quy hoạch, dự án đầu tư đảm bảo phù hợp Quy hoạch chung xây dựng
Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đang được tổ chức
nghiên cứu lập, UBND Thành phố đã giao Liên ngành Thành phố thực hiện, kết
quả: Theo Báo cáo số 3424/BC-LN-QHKT-KHĐT-XD-GTVT-TNMT-TCNN&PTNT-Viện QHXDHN ngày 20/10/2010 của Liên ngành Thành phố
(thành phần gồm Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây
dựng, Sở Giao thông Vận tải, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội) báo
cáo UBND Thành phố về Kết quả rà soát, điều chỉnh khớp nối 244 Đồ án quy
hoạch - Dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội - đã được Thủ
tướng Chính phủ cho phép triển khai (đợt I) và thực hiện Thông báo số
208/TB-VPCP ngày 22/7/2010 của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải” và đã
được UBND Thành phố chấp thuận tại công văn số 9189/UBND-XD ngày
11/11/2010, đồ án quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng: Nhà ở cho cán bộ công
chức, viên chức cơ quan A tại phường D thuộc quận H do cơ quan A làm chủ
đầu tư thuộc nhóm xếp loại 2 không được thực hiện ngay, phải điều chỉnh để
phù hợp Quy chế quản lý xây dựng vành đai xanh sông Nhuệ (công trình có
tầng cao thấp ≤ 03 tầng, mật độ xây dựng thấp ≤ 30%).
- Tháng 11/2010, sau khi nhận được thông báo về Kết quả rà soát, điều
chỉnh khớp nối 244 Đồ án quy hoạch - Dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn
Thành phố Hà Nội (dự án đầu tư Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ
quan A phải điều chỉnh giảm tầng cao công trình từ 15 tầng xuống 03 tầng,
giảm mật độ xây dựng công trình từ khoảng 40% xuống 30%), chủ đầu tư là cơ
quan A đã tạm dừng thi công xây dựng hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật
khu đất dự án trên.
- Tháng 12/2010, Cơ quan A có văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà
Nội đề nghị được hướng d n về việc triển khai các thủ tục điều chỉnh dự án đầu
tư Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A. Sở Kế hoạch và Đầu tư
8
có văn bản hướng d n Cơ quan A liên hệ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc để được
hướng d n điều chỉnh Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ,
tỷ lệ 1/500, trên cơ sở kết quả điều chỉnh Quy hoạch tổng mặt bằng và phương
án kiến trúc sơ bộ sẽ hướng d n điều chỉnh dự án đầu tư Khu nhà ở A.
- Tháng 03/2013, Cơ quan A có văn bản gửi Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề
nghị hướng d n điều chỉnh Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ
bộ, tỷ lệ 1/500 dự án đầu tư Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A
đảm bảo phù hợp với đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến
năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đang trong giai đoạn nghiên cứu (chưa được
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt). Sở Quy hoạch - Kiến trúc có văn bản trả lời
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội chưa được duyệt nên chưa có đủ cơ
sở để hướng d n, sau khi Quy hoạch chung được duyệt sẽ hướng d n theo đúng
quy định.
)
ịđ ợ
y oạ
ê
yệ
xây ự
ữ
ủ đô
ở
đố
y oạ
â
đô
ựá
Ngày 26/7/2011, Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến
năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt
tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg, Cơ quan A đã liên hệ lại với Sở Quy hoạch Kiến trúc và Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã có văn bản trả lời trên cơ sở Quy
hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội được duyệt sẽ phải lập Quy hoạch phân
khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000, sau khi Quy hoạch phân khu đô thị M4, tỷ lệ
1/5000 được duyệt sẽ hướng d n chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo
đúng quy định.
- Cho đến ngày 16/7/2012 UBND Thành phố đã phê duyệt Quy hoạch
phân khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000, sau khi được cập nhật thông tin, Cơ quan A
lại tiếp tục đề nghị Sở Quy hoạch – Kiến trúc cung cấp thông tin quy hoạch khu
đất dự án nêu trên. Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã có văn bản trả lời về thông tin
quy hoạch của dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức
cơ quan A tại phường D, quận H hiện thuộc Quy hoạch phân khu đô thị M4, tỷ
lệ 1/5000 đã được phê duyệt và nằm trong khu vực Vành đai xanh rộng lớn
9
chạy dọc 2 bên sông Nhuệ (công trình có tầng cao thấp ≤ 03 tầng, mật độ xây
dựng thấp ≤ 30%).
Do đó, Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư Nhà ở cho cán bộ công
chức, viên chức cơ quan A” có chức năng nhà ở cao tầng không phù hợp với
chức năng vành đai xanh sông Nhuệ, đồng nghĩa với việc dự án phải điều chỉnh
quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ tỷ lệ 1/500 xuống thấp
tầng để đảm bảo phù hợp quy hoạch.
=> Như vậy dự án sẽ không đảm bảo đủ số lượng nhà ở cho các cán bộ của
cơ quan A trong khi Cơ quan A cùng với 350 cán bộ công chức, viên chức đã
hoàn thành tất cả các thủ tục và nghĩa vụ tài chính theo quy định nhà nước để
xây dựng công trình nhà ở nêu trên.
Trước nhu cầu cấp bách và nguyện vọng chính đáng của cán bộ và Lãnh
đạo của Cơ quan A, UBND Thành phố đã có công văn chỉ đạo Sở Quy hoạch
Kiến trúc xem xét giải quyết nhu cầu nhà ở cho các cán bộ của cơ quan A theo
đúng như nội dung đã được Sở Quy hoạch kiến trúc chấp thuận.
Vì vậy trách nhiệm của cán bộ phụ trách giải quyết thuộc Sở Quy hoạch –
Kiến trúc là phải tìm ra biện pháp phù hợp để giải quyết hợp tình, hợp lý dự án
nêu trên và đảm bảo đúng quy định để báo cáo UBND Thành phố.
2
ác định mục tiêu xử lý tình hu ng:
Mục tiêu của việc phân tích tình huống mô tả ở trên nhằm tìm ra giải
pháp xử lý cho tình huống xảy ra trong quá trình thực hiện việc quản lý Nhà
nước về việc phê duyệt và triển khai dự án cũng như giải quyết mâu thu n khi
các dự án bị ảnh hưởng do các thay đổi trong quy hoạch gây ra.
Trong khi các giải pháp thông thường cho tình huống này, gồm điều
chỉnh quy hoạch, tìm quỹ đất khác... là hết sức hạn chế do nguồn đất phát triển
đô thị hạn hữu, hầu hết mọi khu vực đã có các chủ đầu tư.
Xác định đây là vấn đề đáp ứng các quyền lợi chính đáng của người dân
nói chung và cán bộ Cơ quan A nói riêng, lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc
đã yêu cầu phải tìm hiểu nghiên cứu các cơ sở pháp lý và giải pháp cụ thể, đưa
10
ra những quyết định đúng và sát với thực tế đảm bảo quyền và lợi ích chính
đáng của các bên trong vấn đề nêu trên.
Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở của cán bộ công chức, viên chức cơ quan
A tại phường D, quận H đã được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng và
phương án kiến trúc, dự án được UBND Thành phố chấp thuận và bàn giao đất
là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.
Mục tiêu giải quyết là phải tìm được giải pháp thực hiện đáp ứng được
nguyện vọng và quyền lợi chính đáng của cán bộ cơ quan A theo các nội dung
đã được UBND Thành phố phê duyệt. Tuy nhiên cũng phải đảm bảo tuân thủ
các quy định của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, Quy hoạch phân
khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000 được duyệt và tuân thủ các văn bản Luật quy hoạch
đô thị, Luật Xây dựng, các Thông tư, Nghị định và các văn bản pháp lý khác
liên quan.
Qua tình huống này có thể cho thấy vai trò, chức năng trách nhiệm của
các cơ quan nhà nước đặc biệt là Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội trong việc
tham mưu giải quyết các nội dung, sự vụ chuyên ngành cũng như các tình
huống đặt UBND Thành phố phải giải quyết.
3. Phân tích nguyên nhân và h u quả của tình hu ng:
3.1.
y
â
ẫ
ế
:
a. Nguyên nhân khách quan:
- Sau khi hợp nhất Thủ đô Hà Nội d n đến phải lập lại Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô Hà Nội và được cụ thể hóa bằng Quy hoạch phân khu đô thị
tỷ lệ 1/5000 để khớp nối đồng bộ về hệ thống quản lý nhà nước, hạ tầng xã hội
(bệnh viện, trường học, nhà trẻ, khu thể thao, vui chơi giải trí...), hạ tầng kỹ
thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, bảo vệ môi
trường...).
- Rà soát, đánh giá, điều tiết lại thị trường bất động sản đang nóng, bị thổi
giá, cung thiếu, cầu thiếu...
. N yê
â
ủ
11
- Trong quá trình lập Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến
năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 do Bộ Xây dựng chủ trì tổ chức lập,
Sở Quy hoạch – Kiến trúc cũng đã nhiều lần phối hợp thẩm định và đề nghị
cập nhật các dự án nằm trong khu vực bị ảnh hưởng bởi vành đai xanh sông
Nhuệ => Bộ Xây dựng không làm hết trách nhiệm về rà soát quy hoạch và
thẩm định Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm
nhìn đến năm 2050, v n còn tình trạng xem xét qua loa đối với các dự án,
chưa đánh giá được hết các yếu tố về quản lý nhà nước để đề xuất quy
hoạch cho phù hợp, v n nặng về ý tưởng quy hoạch, thiếu tính thực tiễn.
- UBND Thành phố và các Sở, Ngành Thành phố v n coi Quy hoạch
chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 là của
Quốc gia, của Bộ Xây dựng mà không có chính kiến của mình, bảo vệ các
quyền lợi chính đáng của các chủ đầu tư. V n trong trạng thái chủ đầu tư hỏi
cái gì thì trả lời cái đó mà không vận dụng tư duy, đào sâu các vấn đề, phân tích
các yếu tố ảnh hưởng để hướng d n doanh nghiệp thực hiện nhanh chóng, đạt
hiệu quả (trong đó có một phần do trình độ nhận thức, trình độ chuyên môn
kém). Tuy đây là trường hợp chủ đầu tư tuân thủ pháp luật, tự nguyện thực
hiện, nhưng nếu đúng quy định , chủ đầu tư có thể kiện Bộ Xây dựng, UBND
Thành phố về việc tự ý thay đổi quy hoạch d n đến khó khăn cho đầu tư xây
dựng dự án.
- Do chủ đầu tư là một cơ quan trực thuộc UBND Thành phố nên không
chủ động, linh hoạt trong việc cập nhật dự án đầu tư của mình, nhất là giai
đoạn Bộ Xây dựng đang thẩm định đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô,
bị phụ thuộc và ỷ lại vào UBND Thành phố (không như các đơn vị ngoài công
lập là các doanh nghiệp đã chủ động liên hệ Bộ Xây dựng để cập nhật dự án
của mình vào đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô).
- Các Sở Ngành của Thành phố thực hiện công vụ một cách vô cảm,
không tìm hiểu quá trình triển khai trước đây, cứ coi như do nguyên nhân có
12
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội mới gây ra nên giải quyết trước và
sau không nhất quán.
- Trình độ, năng lực của cán bộ quản lý còn hạn chế cả về trình độ chuyên
môn cũng như trình độ quản lý, chưa kịp thời cập nhật các văn bản pháp quy
của nhà nước, thông tư, chính sách, các quyết định, quy định trong lĩnh vực
thực hiện công vụ của mình. (Quá trình Bộ Xây dựng đang thẩm định đồ án
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, các cán bộ thẩm định đồ án không quan
tâm đầy đủ cho việc cập nhật các dự án đầu tư đã hoàn thành các thủ tục về tài
chính và dự án đầu tư theo quy định nên mới d n đến việc dự án đầu tư không
phù hợp quy hoạch).
b. H u quả của tình hu ng:
Nếu không giải quyết và tháo gỡ tốt đối với dự án này thì có thể sẽ xảy
ra những hậu quả liên quan trực tiếp đến quản lý hành chính nhà nước và
nền kinh tế xã hội bị ảnh hưởng:
- Sự không nhất quán trong quản lý nhà nước (do một mặt dự án đã được
phê duyệt đầy đủ các thủ tục theo quy định của nhà nước mà một mặt bên cơ
quan nhà nước lại không cập nhật dự án vào quy hoạch) d n đến nhân dân và
cán bộ cơ quan nhà nước mất lòng tin vào các chính sách của Nhà nước (nay
cho, mai chỉnh).
- Các cán bộ công chức, viên chức có nhu cầu thực sự cần mua nhà lại
giảm cơ hội để nâng cao đời sống. Đó là chưa kể đến nếu mua nhà với các dự
án kinh doanh bất động sản khác có thể lại bị chủ đầu tư dự án đó tăng giá, ép
giá khách hàng và cán bộ nhà nước không đủ khả năng để mua nhà ở (do thu
nhập thấp).
- Thành phố không thu được tiền cấp sổ đỏ (khi xây dựng xong bàn giao
cho dân sẽ thu được tiền làm sổ đỏ của chủ đầu tư) để từ đó đầu tư cho các lĩnh
vực an sinh xã hội khác, nâng cao đời sống nhân dân.
13
- Người dân bị thu hồi đất để thực hiện dự án nay lại thấy dự án không
thực hiện, đất đai bị bỏ hoang hóa, mất vệ sinh d n đến mất niềm tin vào doanh
nghiệp, vào Nhà nước.
- Nếu không giải quyết đúng thời điểm nhu cầu về nhà ở cán bộ cho cơ
quan A, hay để thời gian trôi đi và không có bất kỳ giải pháp khẩn trương cụ
thể nào, sẽ d n đến không đảm bảo nhu cầu về ở, sinh hoạt chính đáng của họ,
làm ảnh hưởng hay không góp phần cải thiện đời sống cán bộ công chức, viên
chức; gây ảnh hưởng kinh tế do gia tăng lãi suất vay ngân hàng, cũng như tại
thời điểm giá nhà đất gia tăng mạnh mẽ và gây ra sự hoang mang trong cán bộ,
không thể ổn định tư tưởng để làm việc.
=> Như vậy hậu quả đối với việc không giải quyết thỏa đáng được các yếu
tố để triển khai dự án như lúc đầu là rất nghiên trọng, do vậy yêu cầu cơ quan
tham mưu về quy hoạch kiến trúc và các đơn vị liên quan phải tìm kiếm
được giải pháp phù hợp, nếu không đạt được kết quả như mục tiêu ban đầu
của dự án thì phải đạt được hiệu quả tốt nhất, hạn chế các thiệt hại về kinh
tế xã hội, về sử dụng đất và lấy lại lòng tin của người dân đối với chính
quyền các cấp và với bộ máy quản lý hành chính nhà nước.
4. Xây dựng, phân tích và lựa chọn phƣơng án giải quyết tình hu ng:
4.1. Xây dựng, phân t ch tình hu ng:
- Trên cơ sở Luật Quy hoạch đô thị 2009; Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày
25/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô
thị; Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến
năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐTTg ngày 26/7/2011; văn bản số 2610/BXD-KTQH ngày 23/12/2010 của Bộ
Xây dựng về việc triển khai quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng nông
thôn, điều chỉnh cục bộ quy hoạch và giấy phép quy hoạch trên địa bàn Thành
phố Hà Nội..để xem xét phần tích tình huống này và bằng sự hiểu biết của mình
để phân tích từng tình tiết diễn biến của tình huống để tìm ra cái đúng, chỉ rõ
14
cái sai, nêu nguyên nhân, hậu quả, trên cơ sở đó tìm ra các biện pháp, phương
án giải quyết.
- Căn cứ ý kiến của các cơ quan có liên quan và kết luận của các cấp có
thẩm quyền chúng ta sẽ phân tích theo hành trình Điều chỉnh tổng thể quy
hoạch chi tiết Khu nhà ở A, tỷ lệ 1/500 của Công ty cổ phần thương mại và đầu
tư G đến các cơ quan chức năng của Thành phố (chủ yếu là Sở Quy hoạch Kiến trúc) như sau:
Dưới đây là một số phân tích cụ thể trong việc xử lý tình huống đối với dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A trong bối
cảnh bị ảnh hưởng của Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội và Quy hoạch phân
khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000 như sau:
- Quá trình rà soát đồ án quy hoạch, dự án đầu tư không được triển khai
đồng bộ, kỹ và có trách nhiệm [Bộ Xây dựng đã khẳng định các đồ án quy
hoạch, dự án đầu tư thực hiện đầy đủ các quy định về quy hoạch, dự án đầu tư,
đất đai, nghĩa vụ tài chính trước khi hợp nhất được phép triển khai tiếp, vậy mà
khi nghiên cứu Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội (Bộ Xây dựng thẩm
định trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt) lại xác định dự án đầu tư xây dựng
Nhà ở cho cán bộ cơ quan A phải điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh dự án đầu
tư giảm tầng cao từ 15 tầng xuống 03 tầng, giảm mật độ xây dựng từ 40%
xuống 30%].
Việc Bộ Xây dựng rà soát quy hoạch và thẩm định Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô Hà Nội không theo các cơ sở pháp lý, điều kiện thực tiễn mà
chỉ làm theo các ý tưởng, quy phạm về quy hoạch xây dựng đô thị, không quan
tâm cập nhật đến những dự án đã được tồn tại và đã thực hiện đầy đủ thủ tục
pháp lý về quy hoạch và dự án đầu tư theo quy định.
- Riêng đối với các Sở, Ngành Thành phố trong tình huống này cũng chưa
thực hiện đầy đủ, chủ động trách nhiệm tham mưu với UBND Thành phố về
giải pháp xử lý dự án đầu tư đã hoàn thành xong các thủ tục đầu tư và nghĩa vụ
tài chính theo quy định một cách kịp thời. Bên cạnh đó UBND Thành phố cũng
15
chưa quyết liệt trong công tác chỉ đạo, điều hành việc tháo gỡ khó khăn cho các
dự án một cách kịp thời.
Đơn vị quản lý trực tiếp là UBND Thành phố vừa là cơ quan cấp các
Quyết định về quản lý hành chính cho các chủ đầu tư dự án, tuy nhiên lại không
có phương án tháo gỡ kịp thời cho chủ đầu tư khi bị ảnh hưởng của Quy hoạch
cấp trên.
Bộ máy chính quyền cơ sở hoạt động không hiệu quả, không nắm bắt
và phán đoán tình hình kịp thời, chỉ chỉ đạo chung chung và bị phụ thuộc vào
các cơ quan tham mưu khác, không chủ động trong công tác điều hành khi có
sự thay đổi về quy hoạch. Nếu bộ máy chính quyền không thay đổi thì khó có
thể xây dựng được bộ máy hành chính vững mạnh như mong muốn.
- Sở Kế hoạch và Đầu tư cũng như các Sở ngành khác không thực hiện
đầy đủ chức năng quản lý nhà nước, không có quan điểm rõ ràng mà chỉ đẩy
việc cho đơn vị khác Các Sở Ngành của Thành phố nêu trên thực hiện công
vụ một cách vô cảm, không tìm hiểu quá trình triển khai trước đây, cứ coi như
do nguyên nhân có Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội mới gây ra nên
giải quyết trước và sau không nhất quán.
- Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng d n quá nhiều lần, mỗi lần trả lời đều
chỉ thông tin các nội dung rất chung mà không đưa ra được lộ trình thực hiện từ
đầu tới cuối để chủ đầu tư được biết, chủ động thực hiện.
Việc Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng d n nhiều lần cho Cơ quan A
cho thấy cán bộ chưa thuộc bài”, chưa nắm vững được vấn đề và ý thức trách
nhiệm thực hiện công vụ đối với một dự án đầu tư rất thấp, chưa giải quyết tận
tâm với công việc. Việc sau mấy năm mà Cơ quan A đến Sở Quy hoạch - Kiến
trúc mà mới chỉ giải quyết được về thông tin quy hoạch đối với khu đất dự án
mà chưa có thêm kết quả cụ thể nào đã thể hiện sự vô tâm của cán bộ xử lý,
không quan tâm đến quyền lợi và nhu cầu cấp bách của chủ đầu tư dự án. Tính
chuyên môn hoá và nghề nghiệp cao, tính không vụ lợi và tính nhân đạo của
nền hành chính trong tình huống này đã bị xâm phạm.
16
Như vậy thể theo nguyện vọng và nhu cầu của cán bộ công chức, viên
chức cơ quan A, sau khi phân tích và đối chiếu theo các văn bản quy định và
đối chiếu quy hoạch, để thực hiện trách nhiệm của một cán bộ giải quyết trực
tiếp hồ sơ, công việc, đồng thời trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ của đơn vị tôi
công tác là một cơ quan tham mưu trực tiếp cho UBND Thành phố về quản lý
quy hoạch kiến trúc và phát triển đô thị; Do vậy tui đã xem xét và cân nhắc một
số phương án có thể đưa ra để tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư, cụ thể như
sau:
4.1.1. P ư
á 1:
Chuyển đổi vị trí khu đất dự án tới địa điểm mới tại một phần ô đất ký hiệu
B1 (quy mô khoảng 2,2ha) trong quy hoạch phân khu đô thị M2 thuộc phường C,
quận H và có chức năng sử dụng đất là đất ở đô thị, phù hợp quy hoạch.
- Sở Quy hoạch – Kiến trúc báo cáo UBND Thành phố về việc giới thiệu địa
điểm mới cho dự án nêu trên tại một phần ô đất ký hiệu B1 (quy mô khoảng
2,2ha) trong quy hoạch phân khu đô thị M2 tỷ lệ 1/5000 được duyệt thuộc phường
C, quận H và có chức năng sử dụng đất là đất ở đô thị, phù hợp quy hoạch.
- Sau khi được UBND Thành phố chấp thuận, Sở Quy hoạch – Kiến trúc có
trách nhiệm thông báo cho Cơ quan A về việc lập dự án đầu tư xây dựng Nhà ở
cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A tại ô đất ký hiệu B1 thuộc quy hoạch
phân khu đô thị M2 thuộc phường C, quận H và hướng d n nhà đầu tư thực hiện
các thủ tục theo quy định. Đồng thời Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ khẩn trương
phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ dự án đầu tư
xây dựng Nhà ở của cán bộ công chức, viên chức cơ quan A tại vị trí mới nêu
trên, đảm bảo được số lượng căn hộ, diện tích sàn ở như ban đầu đã được
duyệt.
- Phối hợp chặt chẽ với liên ngành các Sở khác để giải quyết kịp thời các
thủ tục của dự án được lập trên khu đất mới này nhằm đảm bảo về thời gian và
tiến độ theo yêu cầu.
* Ư đ ểm:
17
- Thực hiện theo đúng định hướng của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và
phù hợp quy hoạch phân khu đô thị M2 tỷ lệ 1/5000 được duyệt và đúng Luật Quy
hoạch đô thị 2009.
- Diện tích khu đất mới (khoảng 2,2ha) rộng hơn khu đất cũ (khoảng 1ha) nên
sẽ đáp ứng tốt hơn về cảnh quan sân vườn và nhu cầu hạ tầng xã hội trong công
trình nên sẽ tạo được mô trường sống tốt hơn cho dân cư nơi đây.
- Giải quyết được nguyện vọng về nhà ở của cán bộ công chức, viên chức và
quyền lợi của các cán bộ cơ quan A được đảm bảo, không gây ra sự lo lắng, bất an
cho các cán bộ tại cơ quan A.
- Các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện theo đúng quy định - đảm bảo an
toàn.
- Khu đất dự án cũ sẽ là đất sạch đã được giải phóng mặt bằng và sẽ tạo thuận
lợi thu hút một chủ đầu tư khác vào đầu tư tại khu vực vành đai xanh sông Nhuệ
(Do không phải mất chi phí giải phóng mặt bằng).
* N ợ đ ểm:
- Dự án đầu tư đã được nghiên cứu triển khai từ năm 2006, đến nay đã san
nền và chuẩn bị xây dựng; Việc đề xuất chuyển sang vị trí đất mới sẽ kéo dài thời
gian chuẩn bị đầu tư, không đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở của 350 hộ
gia đình cán bộ công chức, viên chức;
- Dự án tại khu đất mới sẽ mất thêm thời gian và phát sinh các vướng mắc
trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng, thực hiện lại nghĩa vụ tài chính ..... Do
vậy cần có sự hỗ trợ đắc lực của chính quyền địa phương đối với việc giải
phóng mặt bằng của dự án.
- Chủ đầu tư và người dân (các cán bộ cơ quan A) sẽ cảm giác mệt mỏi, chán
nản khi triển khai dự án vì thời gian và tiến độ quá dài, ảnh hưởng đến kinh phí,
dự toán đầu tư xây dựng cơ bản => Ảnh hưởng tới phát triển kinh tế, an sinh xã
hội tại địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội.
18
- Phải thuyết phục chủ đầu tư (cơ quan A) và người dân (cán bộ công chức,
viên chức cơ quan A) đồng ý phương án trung gian để hài hòa lợi ích.
4.1.2. P ư
á 2:
Cơ quan A sẽ liên danh, liên kết với Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng P
để làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng "Nhà ở cho cán bộ công chức, viên
chức cơ quan A" . Đồng thời chuyển đổi toàn bộ vị trí khu đất dự án tới địa điểm
mới tại quỹ đất sạch của Thành phố (quy mô khoảng 1,2ha) và đảm bảo diện tích
sàn và số lượng nhà tương đương dự án đã được phê duyệt ban đầu.
- Để đảm bảo mong muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án nêu trên, Cơ
quan A cần liên danh, liên kết với Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng P để làm
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng "Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ
quan A" và lập hồ sơ báo cáo UBND Thành phố để được xem xét chấp thuận về
việc giao chủ đầu tư mới (là liên danh Cơ quan A và Công ty Cổ phần đầu tư và
xây dựng P) thực hiện dự án và chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án trên.
- Sau khi được UBND Thành phố chấp thuận chủ đầu tư mới là liên danh Cơ
quan A và Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng P và được chấp thuận chủ trương
đầu tư dự án, Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ báo cáo UBND Thành phố về việc giới
thiệu địa điểm mới tại quỹ đất sạch của Thành phố, (quy mô khoảng 1,2ha) cho dự
án đầu tư nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A, đảm bảo phù hợp quy
hoạch chung xây dựng Thủ đô được duyệt.
- Khi vị trí đầu tư xây dựng mới của dự án được UBND Thành phố chấp
thuận, Sở Quy hoạch – Kiến trúc có trách nhiệm thông báo và hướng d n cho chủ
đầu tư mới là Liên danh trên về việc lập dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ
công chức, viên chức cơ quan A tại khu đất sạch của Thành phố.
- Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ khẩn trương phê duyệt quy hoạch tổng mặt
bằng và phương án kiến trúc sơ bộ dự án đầu tư xây dựng Nhà ở của cán bộ công
chức, viên chức cơ quan A tại vị trí đất sạch mới nêu trên, đảm bảo được số lượng
căn hộ, diện tích sàn ở như dự án ban đầu đã được duyệt (đảm bảo đủ để bàn giao
19
cho Cơ quan A quản lý sử dụng) và có thêm một phần diện tích sàn có chức năng
nhà ở để kinh doanh, một phần chức năng văn phòng và một phần chức năng trung
tâm thương mại để bàn giao cho Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng B kinh
doanh thu hồi vốn đầu tư xây dựng.
- Phối hợp chặt chẽ với liên ngành các Sở khác để giải quyết kịp thời các
thủ tục của dự án được lập trên khu đất mới này nhằm đảm bảo về thời gian và
tiến độ theo yêu cầu.
- Sau khi dự án được phê duyệt, chính quyền địa phương và các cơ quan
chức năng phải đôn đốc việc sử dụng đất và triển khai thực hiện dự án của chủ
đầu tư.
* Ư đ ểm:
- Thực hiện theo đúng định hướng của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô.
- Giải quyết được nguyện vọng về nhà ở của cán bộ công chức, viên chức
trong thời gian nhanh nhất.
- Đỡ gây bức xúc, chán nản trong việc chờ đợi hoàn thành dự án của cán bộ
cơ quan A. Và đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Bổ sung thêm diện tích sàn phục vụ hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại
phục vụ cho dân cư của dự án (đây là phần diện tích để bàn giao cho Công ty
cổ phần đầu tư và xây dựng P khai thác sau đầu tư), tăng thêm sức hút cạnh
tranh so với các dự án khác.
- Các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện theo đúng quy định - đảm bảo
an toàn.
- Việc liên danh để làm chủ đầu tư nêu trên sẽ tạo điều kiện cho việc triển
khai dự án nhanh hơn (Do Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng P là đơn vị
doanh nghiệp sẽ có nhiều kinh nghiệm và chuyên nghiệp hơn trong triển khai
dự án đầu tư xây dựng).
- Có các định hướng để thực hiện dự án và đưa dự án vào hoạt động.
20
- Khu đất sạch mới của Thành phố có diện tích tương đương với khu đất ban
đầu của dự án nên các chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc không quá thay đổi, được
đảm bảo tốt nhất và phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về thiết kế, xây dựng.
- Thời gian thực hiện dự án cũng ngắn hơn so với hai phương án trên.
- Khu đất dự án mới là đất sạch của Thành phố nên sẽ không phải mất chi phí,
thời gian và vướng mắc để giải phóng mặt bằng.
- Giải quyết được nguyện vọng về nhà ở của cán bộ công chức, viên chức và
quyền lợi của các cán bộ cơ quan A được đảm bảo, không gây ra sự lo lắng, bất an
cho các cán bộ tại cơ quan A.
- Khu đất dự án cũ sẽ là đất sạch đã được giải phóng mặt bằng và sẽ tạo thuận
lợi thu hút một chủ đầu tư khác vào đầu tư tại khu vực vành đai xanh sông Nhuệ
(Do không phải mất chi phí giải phóng mặt bằng).
* N ợ đ ểm:
- Dự án tại khu đất mới sẽ mất thêm thời gian và phát sinh các vướng mắc
trong điều chỉnh dự án đầu tư và thực hiện lại nghĩa vụ tài chính .....
=> Ảnh hưởng một phần đến tiến độ của dự án.
- Liên danh sẽ phải ngồi làm việc với nhau cụ thể để phân chia rõ các công
việc cần thực hiện của dự án và phân định rõ nhiệm vụ thực hiện cho từng đơn vị
trong liên danh và thống nhất các hạng mục được bàn giao cho từng đơn vị để
khai thác, sử dụng của dự án sau đầu tư và để đảm bảo hài hòa lợi ích của đôi
bên.
- Phải thuyết phục chủ đầu tư (Liên danh mới) và người dân (cán bộ công
chức, viên chức cơ quan A) đồng ý phương án trung gian nêu trên.
4.1.3. P ư
á 3:
Điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc của dự án thành
thấp tầng, mật độ xây dựng thấp (giảm tầng cao từ 15 tầng xuống 03 tầng, giảm
mật độ xây dựng từ 40% xuống 30%) đảm bảo tiêu chí của dự án trong vành đai
21
xanh sông Nhuệ, quỹ nhà còn thiếu sẽ bổ sung tại quỹ đất sạch đã bàn giao cho
Thành phố của các dự án phát triển đô thị trong khu vực lân cận khác.
- Sở Quy hoạch – Kiến trúc báo cáo UBND Thành phố về việc xin điều chỉnh
quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc dự án đầu tư nhà ở cho cán bộ
công chức, viên chức cơ quan A tại phường D thuộc quận H, Thành phố Hà Nội.
- Sau khi được UBND Thành phố chấp thuận việc điều chỉnh, Sở Quy hoạch
– Kiến trúc sẽ tiếp tục phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng và phương
án kiến trúc dự án đầu tư nhà ở của cán bộ công chức, viên chức cơ quan A tại
phường D, quận H đảm bảo theo tiêu chí phù hợp quy hoạch Quy hoạch phân khu
đô thị M4, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt (giảm tầng cao từ 15 tầng xuống 03
tầng, giảm mật độ xây dựng từ 40% xuống 30%).
- Phần quỹ nhà còn thiếu cũng đồng thời được Sở Quy hoạch – Kiến trúc phối
hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất báo cáo UBND Thành phố xem xét bổ
sung tại quỹ đất sạch đã bàn giao cho Thành phố của các dự án phát triển đô thị
trong khu vực lân cận khác và sẽ được lập thành dự án đầu tư mới tiến hành song
song cùng dự án hiện đang triển khai.
- Để tạo điều kiện triển khai dự án nhanh nhất, liên ngành các Sở, cơ quan
đơn vị có liên quan sẽ phối hợp chặt chẽ để giải quyết kịp thời các thủ tục của
cả 2 dự án nhằm đảm bảo về thời gian và tiến độ theo yêu cầu.
* Ư đ ểm:
- Nếu quy hoạch được chấp thuận theo quy định của pháp luật thì kỷ cương,
luật pháp của nhà nước được thực thi đặc biệt là Luật Xây Dựng 2003 và Luật
Đấu Thầu 2005 và Nghị định 58/2008/NĐ-CP hướng d n thi hành Luật Đấu thầu
và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng.
- Hạn chế được các vướng mắc trong việc thỏa thuận với nhà đầu tư và tiến độ
của dự án.
22
- Đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho một phần số lượng cán bộ của cơ quan
A trước. Phần nhà ở còn lại sẽ tiếp tục được triển khai dự án tại vị trí mới => Đỡ
gây bức xúc, chán nản trong việc chờ đợi hoàn thành dự án của cán bộ cư quan A.
- Sẽ bớt được chi phí giải phóng mặt bằng đối với dự án bổ sung thêm tại quỹ
đất sạch của Thành phố.
- Dung hòa được lợi ích của một phần cá nhân của Cơ quan A, tạo niềm tin
hơn của nhân dân đối với việc tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư.
* N ợ đ ểm:
- Ảnh hưởng đến việc tổ chức không gian công viên cây xanh của khu vực
theo định hướng của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và Quy hoạch phân khu
đô thị M4 tỷ lệ 1/5000 được duyệt.
- Việc điều chỉnh chức năng sử dụng đất và tầng cao tại đây cần có ý kiến của
Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ.
- Việc tiến hành song song cả dự án (gồm điều chỉnh quy hoạch đối với dự án
cũ và đầu tư xây mới với dự án ở vị trí khác) sẽ cần thêm nguồn nhân lực nhiều
hơn, phát sinh thêm chi phí sửa đổi quy hoạch, thiết kế nên chi phí của dự án cũng
tăng hơn.
- Phải thuyết phục chủ đầu tư (cơ quan A) và người dân (cán bộ công chức,
viên chức cơ quan A) đồng ý phương án trung gian để hài hòa lợi ích.
4.2. Lựa chọn phƣơng án giải quyết tình hu ng:
- Trên cơ sở xem xét, phân tích nội dung và ưu, nhược điểm của 03 phương
án đề xuất giải quyết nêu trên, tui đã chọn phương án 02 là phương án có thể đề
xuất thực hiện tối ưu hơn do có nhiều ưu điểm và ít nhược điểm hơn hai phương
án còn lại, đó là: Phương án 02 v n tuân thủ các quy định của pháp luật, giải quyết
cơ bản các khó khăn của dự án bị vướng mắc, đỡ tốn thời gian và chi phí cho việc
giải phóng mặt bằng và giảm bớt chi phí chuẩn bị đầu tư (Do có thêm Công ty Cổ
phần đầu tư và xây dựng P liên danh cùng Cơ quan A), đảm bảo đủ lợi ích của cán
23
bộ công chức, viên chức của cơ quan A (Quy mô diện tích khu đất lập dự án tại vị
trí mới đảm bảo không nhỏ hơn diện tích đất dự án đã được duyệt; Số lượng nhà ở
đảm bảo được tối thiểu khoảng 350 căn; diện tích sàn cơ bản như phê duyệt dự án
ban đầu;...). Đồng thời tại phương án này cũng đã củng cố, tăng cường niềm tin
của chủ đầu tư, của các cơ quan đơn vị và cán bộ, nhân dân vào bộ máy quản lý
Nhà nước, tạo điều kiện cho một doanh nghiệp mới tham gia vào dự án để góp
phần tăng sức hấp d n của dự án này, đảm bảo tính ổn định, bền vững...
- Tại tình huống này, chủ đầu tư là cơ quan A là một cơ quan nhà nước trực
thuộc UBND Thành phố nên luôn có ý thức tuân thủ các quy định của pháp luật,
vì vậy cần có cách giải quyết nhanh chóng, thuận tiện, thấu tình đạt lý để đảm
bảo quyền lợi của cán bộ công chức, viên chức và Lãnh đạo cơ quan nhà nước,
đảm bảo sự quan tâm sát xao của chỉnh quyền và đảm bảo tính nghiêm minh, chặt
chẽ trong bộ máy quản lý hành chính nhà nước.
5. L p kế hoạch tổ chức phƣơng án đã lựa chọn:
Sau khi xác định phương án tối ưu là phương án 2 với nội dung: “Cơ
A sẽ liên danh, liên k t v i Công ty Cổ phầ đầ
đầ
ự á đầ
xây ựng Nhà ở cho cán bộ công ch c, viên ch
A . Đ ng th i chuyể đổi toàn bộ vị í
đất sạch của Thành phố (quy mô kho
ợ
ơ
xây ựng P để làm chủ
đ ơ
đất dự án t
1,2
)
ự á đã đ ợc phê duyệ
ơ
đị đ ểm m i tại quỹ
đ m b o diện tích sàn và số
đầ ”, việc triển khai dự
án sẽ được lên kế hoạch tổ chức thực hiện như sau:
1. Sở Quy hoạch - Kiến trúc tổ chức họp liên ngành các đơn vị có liên
quan (Gồm thay mặt các Sở ngành Thành phố, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà
Nội) và chính quyền địa phương, liên danh chủ đầu tư lập dự án đầu tư (Cơ
quan A và Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng P), nêu lý do về việc dự án đầu
tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A tại phường D,
quận H thuộc vành đai xanh sông Nhuệ và không phù hợp Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô Hà Nội và Quy hoạch phân khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000 nên
cần chuyển đổi vị trí dự án để đảm bảo phù hợp quy hoạch đô thị đã được
Quản lý nhà nước về quy hoạch kiến trúc, trong đó đặc biệt là quy hoạch
đô thị luôn được Nhà nước coi là lĩnh vực có tầm quan trọng, chi phối đến
nhiều lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Sử dụng có hiệu quả
nguồn tài nguyên trong bối cảnh phát triển nền kinh tế thị trường hiện nay, là
cơ sở cho việc hoạch định các chính sách phát triển kinh tế, thực hiện chiến
lược phát triển bền vững, từng bước đưa Việt Nam phát triển ngang tầm thời
đại, hoàn thành mục tiêu dân giầu, nước mạnh xã hội công bằng, văn minh
đúng như tinh thần Hiến pháp năm 2013.
Trong các ngành hệ thống chuyên môn, có thể nói Kiến trúc hay Quy
hoạch đô thị, gọi tắt là Quy hoạch – Kiến trúc là ngành khoa học vừa có tính kỹ
thuật vừa có tính xã hội, nhân văn, là nghệ thuật về tổ chức không gian sống
trong các đô thị, sắp xếp tổ chức các không gian chức năng, tạo lập hình thái
không gian kiến trúc trong đô thị trên cơ sở các điều tra, dự báo, tính toán sự
phát triển, đặc điểm, nhu cầu và nguồn lực kinh tế - xã hội; cụ thể hóa chính
sách phát triển, giảm thiểu các tác động có hại phát sinh trong quá trình đô thị
hoá, tận dụng tối đa mọi nguồn lực và hướng tới sự phát triên bền vững. Các
không gian đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội đô thị
cần được quy hoạch phù hợp với phát triển tổng thể kinh tế - xã hội - môi
trường.
Trong mọi quốc gia văn minh trên thế giới, khi quá trình đô thị hoá diễn
ra sẽ kéo theo rất nhiều vấn đề xã hội nảy sinh và đất nước ta cũng không là
ngoại lệ. Có rất nhiều vấn đề nóng bỏng trong quá trình đô thị hoá, quản lý quy
hoạch phát triển đô thị phát sinh liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai
nếu không được quan tâm giải quyết triệt để sẽ d n đến những vấn đề có thể
gây bức xúc lớn trong dư luận xã hội. Đặc biệt tại Hà Nội, quá trình đô thị hóa
2
kéo theo những hệ lụy của nó, từ việc biến đổi chức năng sử dụng đất, các cánh
đồng biến thành những khu đô thị hay trở thành những công viên cây xanh
phục vụ cho đô thị và góp phần giữ gìn hệ sinh thái, giữ gìn vốn quý và các nét
đặc trưng của đô thị.
Thể chế hoá chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về quy hoạch
xây dựng trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, hợp
nhất Thủ đô Hà Nội trước đây với Tỉnh Hà Tây trước đây, 04 xã của Tỉnh Hòa
Bình và huyện Mê Linh của Tỉnh Vĩnh Phúc trở thành Thủ đô Hà Nội như hiện
nay (theo Nghị quyết số 15/2008/NQ-QH12 ngày 29/5/2008 của Quốc hội về
việc điều chỉnh địa giới hành chính Thành phố Hà Nội và một số Tỉnh có liên
quan), Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 5 thông qua ngày 17/6/2009 có hiệu
lực từ ngày 01/01/2010 có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu mới đặt ra
trong tiến trình phát triển nền kinh tế, ổn định chính trị - xã hội của đất nước,
hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
Để quản lý việc phát triển đô thị hiệu quả, Thành phố đã có những đồ án
quy hoạch với phương châm bảo vệ hệ sinh thái và hạn chế kiểm soát các khu
vực phát triển đô thị. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện quy hoạch, nhất là các
quy hoạch mới phê duyệt, ngành quy hoạch kiến trúc v n gặp những khó khăn
thông thường như giải phóng mặt bằng, nhưng cũng có những khó khăn trong
những vấn đề đặc biệt hơn như phải biến đổi các dự án đã được phê duyệt quy
hoạch cũ có nguy cơ không phù hợp hoàn toàn với quy hoạch mới.
Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi cùng với quá trình chuyển đổi cơ
cấu kinh tế. Diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng
kết cấu hạ tầng, xây dựng đô thị tăng nhanh, đáp ứng phần lớn nhu cầu sử dụng
đất của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thị trường
bất động sản tuy còn sơ khai, nhưng đã thu hút một lượng vốn đáng kể đầu tư
vào xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị, cải thiện dần điều
kiện về nhà ở của nhân dân. Quyền lợi của các tổ chức, doanh nghiệp tham gia
vào lĩnh vực bất động sản đã được cải thiện, đảm bảo, tuy nhiên có những
3
trường hợp gặp nhiều khó khăn do một mặt là sự ảnh hưởng của quy hoạch đô
thị mới được lập đến dự án đầu tư và một mặt là do bắt nguồn từ chính sách của
Nhà nước.
Một tình huống cụ thể trong quá trình công tác giải quyết công việc của
Sở Quy hoạch – Kiến trúc đó là việc giải quyết và xử lý tình huống đối với dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cán bộ công chức, viên chức (thuộc một cơ quan của
Thành phố Hà Nội) tại quận H, thành phố Hà Nội bị ảnh hưởng bởi quy hoạch
đô thị. Đây là vấn đề xử lý ngoài tuân thủ đúng các văn bản Quy phậm pháp
luật của nhà nước mà còn phải hợp tình, hợp lý, mà còn phải đảm bảo quyền lợi
hợp lý, chính đáng cho cán bộ dân cư tại dự án này.
Trên cơ sở lý luận cơ bản của nội dung chương trình chuyên viên, tui đã
được tiếp thu nhiều kiến thức về quản lý nhà nước, do vậy tui xin được đề cập
đến vấn đề này và chọn tiểu luận cuối khóa về :
á
ầ
q a
ư xây
á
ủa
ư
ủa
y
”.
2. Mục tiêu của đề tài:
Tiểu luận này nhằm đưa ra một tình huống mâu thu n nhưng thường gặp
trong công tác quản lý quy hoạch kiến trúc, khi mà thay mặt giữa các bên mâu
thu n đều có các cơ sở pháp lý vững chắc, và Nhà nước trở thành người giải
quyết mâu thu n; Tìm kiếm các giải pháp nhằm giải quyết các mâu thu n đó.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Tiểu luận được thực hiện với phương pháp nghiên cứu quan sát trực tiếp và
gián tiếp, phân tích, đối chiếu so sánh và tổng hợp.
4. Phạ
vi nghiên cứu: Trong phạm vi các nội dung liên quan đến quá
trình giải quyết cho dự án Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức (thuộc một
cơ quan của Thành phố Hà Nội) nằm trong phạm vi một phường D thuộc quận
H, Thành phố Hà Nội.
4
5. B cục của tiểu lu n: Gồm 3 phần:
I. Lời nói đầu
II. Nội dung
- Mô tả tình huống
- Xác định mục tiêu xử lý tình huống
- Phân tích nguyên nhân và hậu quả của tình huống
- Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết tình huống.
- Lập kế hoạch tổ chức phương án đã lựa chọn
III Kết lu n – Kiến nghị
5
PH N II: NỘI DUNG
1. Mô tả tình hu ng:
a)
á
đô đ ợ
ê
ự
ệ
ựá
y oạ
xây ự
ủ
yệ
Trước và sau khi hợp nhất Thủ đô Hà Nội trước đây với Tỉnh Hà Tây
trước đây, 04 xã của Tỉnh Hòa Bình và huyện Mê Linh của Tỉnh Vĩnh Phúc trở
thành Thủ đô Hà Nội như hiện nay, dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ
công chức, viên chức (thuộc một cơ quan của Thành phố Hà Nội) gọi tắt là Dự
á đầ
xây ự
N
ở
o á
ộ ô
,
ê
ơ
” tại
phường D thuộc quận H, Thành phố Hà Nội đã thực hiện đầy đủ các thủ tục
pháp lý về quy hoạch, dự án đầu tư, giao đất, nghĩa vụ tài chính và đủ điều kiện
để xây dựng, bàn giao căn hộ cho cán bộ theo đúng các quy định của pháp luật.
Các thủ tục pháp lý dự án đã triển khai gồm:
- Chủ trương cho phép nghiên cứu chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án nêu
trên đã được UBND Thành phố chấp thuận tại công văn số 245/UBND-QHKT
ngày 21/3/2006.
- Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ của dự án đã được
Sở Quy hoạch – Kiến trúc phê duyệt kèm theo công văn số 965/QHKT-P2 ngày
11/5/2006 với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như sau: Tổng diện tích khu đất
nghiên cứu khoảng: 10.525m2. Trong đó: Diện tích đất lập dự án xây dựng công
trình khoảng: 8.000m2, diện tích đất để làm đường tạm vào thi công công trình
khoảng 2.525m2 (nằm trong phạm vi mở đường theo qui hoạch). Mật độ xây
dựng khoảng: 40%, diện tích xây dựng khoảng 3.200m2, tầng cao công trình: 15
tầng, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 41.000m2, hệ số sử dụng đất: 5,1 lần.
- Dự án nêu trên đã được phê duyệt dự án tại Quyết định số 944/QĐUBND ngày 5/6/2007 của UBND Thành phố và đã được UBND Thành phố
giao đất tại Quyết định số 1534/QĐ-UB ngày 1/10/2007, đã thực hiện các nghĩa
vụ tài chính theo Quyết định số 1700/QĐ-UBND ngày 12/11/2007 của UBND
Thành phố, đã GPMB diện tích khoảng 10.525m2 theo xác nhận của Hội đồng
6
bồi thường hỗ trợ và tái định cư - UBND quận H nêu tại công văn số 305/HĐ
BTHT&TĐC ngày 11/12/2007.
- Cơ quan A đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, dự án đầu tư theo đúng
quy định (có xác nhận của Kho bạc Nhà nước Thành phố Hà Nội). Quá trình
thực hiện các chi phí nghĩa vụ tài chính bao gồm các loại kinh phí giải phóng
mặt bằng và tiền sử dụng đất theo quy định, Cơ quan A đã phải huy động đóng
góp vốn đầu tư của 350 cán bộ công chức, viên chức theo hình thức góp vốn
đầu tư.
- Đến cuối năm 2007, chủ đầu tư đã hoàn thành xong các thủ tục giao đất
và nhận bàn giao mốc tọa độ ngoài thực địa, tiến hành cắm mốc giới khu đất
của dự án và đã hoàn thành xong các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thi công
xây dựng công trình.
)G
đoạ
yể
ự
ệ
ô
á
soá đ á
y oạ , ự
á đầ
Thủ Tướng Chính phủ có chỉ đạo tại Chỉ thị số 260/CT-TTCP ngày
04/3/2008 về việc tổ chức thực hiện chủ trương mở rộng địa giới hành chính
Thủ đô Hà Nội, trong đó giao Bộ Xây dựng: Chủ trì rà soát lại toàn bộ các dự
án khu đô thị, khu dân cư và các dự án khác liên quan đến việc bố trí không
gian Hà Nội thuộc địa giới Hà Nội mở rộng). Qua kiểm tra, rà soát, Bộ Xây
dựng có công văn số 26/BXD-KTQH ngày 29/7/2008, báo cáo Thủ tướng
Chính phủ về kết quả Kiểm tra, rà soát các đồ án quy hoạch xây dựng, dự án
đầu tư xây dựng trong phạm vi mở rộng địa giới hành chính Thủ đô, theo danh
mục này, đồ án quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ công chức,
viên chức cơ quan A tại phường D thuộc quận H do cơ quan A làm chủ đầu tư
không thuộc đối tượng phải rà soát vì đã thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về quy hoạch, dự án đầu tư, giao đất, xây dựng.
-N
ự
y ạ
đ ểm
ệ đầy đủ á
ĩ
ụ
í
đã đủ đ ề
ê
y, ự á đầ
ủ ụ
ô
ệ để xây ự
á
N
ề
ộ đố
ộ
o ơ
y oạ , ự á đầ
ợ
eo đú
7
ở á
á
đã
,
o đấ ,
soá . C ủ đầ
ơ
y đị
ủ
á
.
Đến năm 2010, tiếp tục thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ
về việc giao UBND Thành phố Hà Nội phối hợp với Bộ Xây dựng rà soát các
đồ án quy hoạch, dự án đầu tư đảm bảo phù hợp Quy hoạch chung xây dựng
Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đang được tổ chức
nghiên cứu lập, UBND Thành phố đã giao Liên ngành Thành phố thực hiện, kết
quả: Theo Báo cáo số 3424/BC-LN-QHKT-KHĐT-XD-GTVT-TNMT-TCNN&PTNT-Viện QHXDHN ngày 20/10/2010 của Liên ngành Thành phố
(thành phần gồm Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây
dựng, Sở Giao thông Vận tải, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội) báo
cáo UBND Thành phố về Kết quả rà soát, điều chỉnh khớp nối 244 Đồ án quy
hoạch - Dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội - đã được Thủ
tướng Chính phủ cho phép triển khai (đợt I) và thực hiện Thông báo số
208/TB-VPCP ngày 22/7/2010 của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải” và đã
được UBND Thành phố chấp thuận tại công văn số 9189/UBND-XD ngày
11/11/2010, đồ án quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng: Nhà ở cho cán bộ công
chức, viên chức cơ quan A tại phường D thuộc quận H do cơ quan A làm chủ
đầu tư thuộc nhóm xếp loại 2 không được thực hiện ngay, phải điều chỉnh để
phù hợp Quy chế quản lý xây dựng vành đai xanh sông Nhuệ (công trình có
tầng cao thấp ≤ 03 tầng, mật độ xây dựng thấp ≤ 30%).
- Tháng 11/2010, sau khi nhận được thông báo về Kết quả rà soát, điều
chỉnh khớp nối 244 Đồ án quy hoạch - Dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn
Thành phố Hà Nội (dự án đầu tư Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ
quan A phải điều chỉnh giảm tầng cao công trình từ 15 tầng xuống 03 tầng,
giảm mật độ xây dựng công trình từ khoảng 40% xuống 30%), chủ đầu tư là cơ
quan A đã tạm dừng thi công xây dựng hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật
khu đất dự án trên.
- Tháng 12/2010, Cơ quan A có văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà
Nội đề nghị được hướng d n về việc triển khai các thủ tục điều chỉnh dự án đầu
tư Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A. Sở Kế hoạch và Đầu tư
8
có văn bản hướng d n Cơ quan A liên hệ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc để được
hướng d n điều chỉnh Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ,
tỷ lệ 1/500, trên cơ sở kết quả điều chỉnh Quy hoạch tổng mặt bằng và phương
án kiến trúc sơ bộ sẽ hướng d n điều chỉnh dự án đầu tư Khu nhà ở A.
- Tháng 03/2013, Cơ quan A có văn bản gửi Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề
nghị hướng d n điều chỉnh Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ
bộ, tỷ lệ 1/500 dự án đầu tư Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A
đảm bảo phù hợp với đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến
năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đang trong giai đoạn nghiên cứu (chưa được
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt). Sở Quy hoạch - Kiến trúc có văn bản trả lời
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội chưa được duyệt nên chưa có đủ cơ
sở để hướng d n, sau khi Quy hoạch chung được duyệt sẽ hướng d n theo đúng
quy định.
)
ịđ ợ
y oạ
ê
yệ
xây ự
ữ
ủ đô
ở
đố
y oạ
â
đô
ựá
Ngày 26/7/2011, Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến
năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt
tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg, Cơ quan A đã liên hệ lại với Sở Quy hoạch Kiến trúc và Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã có văn bản trả lời trên cơ sở Quy
hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội được duyệt sẽ phải lập Quy hoạch phân
khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000, sau khi Quy hoạch phân khu đô thị M4, tỷ lệ
1/5000 được duyệt sẽ hướng d n chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo
đúng quy định.
- Cho đến ngày 16/7/2012 UBND Thành phố đã phê duyệt Quy hoạch
phân khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000, sau khi được cập nhật thông tin, Cơ quan A
lại tiếp tục đề nghị Sở Quy hoạch – Kiến trúc cung cấp thông tin quy hoạch khu
đất dự án nêu trên. Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã có văn bản trả lời về thông tin
quy hoạch của dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức
cơ quan A tại phường D, quận H hiện thuộc Quy hoạch phân khu đô thị M4, tỷ
lệ 1/5000 đã được phê duyệt và nằm trong khu vực Vành đai xanh rộng lớn
9
chạy dọc 2 bên sông Nhuệ (công trình có tầng cao thấp ≤ 03 tầng, mật độ xây
dựng thấp ≤ 30%).
Do đó, Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư Nhà ở cho cán bộ công
chức, viên chức cơ quan A” có chức năng nhà ở cao tầng không phù hợp với
chức năng vành đai xanh sông Nhuệ, đồng nghĩa với việc dự án phải điều chỉnh
quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ tỷ lệ 1/500 xuống thấp
tầng để đảm bảo phù hợp quy hoạch.
=> Như vậy dự án sẽ không đảm bảo đủ số lượng nhà ở cho các cán bộ của
cơ quan A trong khi Cơ quan A cùng với 350 cán bộ công chức, viên chức đã
hoàn thành tất cả các thủ tục và nghĩa vụ tài chính theo quy định nhà nước để
xây dựng công trình nhà ở nêu trên.
Trước nhu cầu cấp bách và nguyện vọng chính đáng của cán bộ và Lãnh
đạo của Cơ quan A, UBND Thành phố đã có công văn chỉ đạo Sở Quy hoạch
Kiến trúc xem xét giải quyết nhu cầu nhà ở cho các cán bộ của cơ quan A theo
đúng như nội dung đã được Sở Quy hoạch kiến trúc chấp thuận.
Vì vậy trách nhiệm của cán bộ phụ trách giải quyết thuộc Sở Quy hoạch –
Kiến trúc là phải tìm ra biện pháp phù hợp để giải quyết hợp tình, hợp lý dự án
nêu trên và đảm bảo đúng quy định để báo cáo UBND Thành phố.
2
ác định mục tiêu xử lý tình hu ng:
Mục tiêu của việc phân tích tình huống mô tả ở trên nhằm tìm ra giải
pháp xử lý cho tình huống xảy ra trong quá trình thực hiện việc quản lý Nhà
nước về việc phê duyệt và triển khai dự án cũng như giải quyết mâu thu n khi
các dự án bị ảnh hưởng do các thay đổi trong quy hoạch gây ra.
Trong khi các giải pháp thông thường cho tình huống này, gồm điều
chỉnh quy hoạch, tìm quỹ đất khác... là hết sức hạn chế do nguồn đất phát triển
đô thị hạn hữu, hầu hết mọi khu vực đã có các chủ đầu tư.
Xác định đây là vấn đề đáp ứng các quyền lợi chính đáng của người dân
nói chung và cán bộ Cơ quan A nói riêng, lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc
đã yêu cầu phải tìm hiểu nghiên cứu các cơ sở pháp lý và giải pháp cụ thể, đưa
10
ra những quyết định đúng và sát với thực tế đảm bảo quyền và lợi ích chính
đáng của các bên trong vấn đề nêu trên.
Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở của cán bộ công chức, viên chức cơ quan
A tại phường D, quận H đã được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng và
phương án kiến trúc, dự án được UBND Thành phố chấp thuận và bàn giao đất
là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.
Mục tiêu giải quyết là phải tìm được giải pháp thực hiện đáp ứng được
nguyện vọng và quyền lợi chính đáng của cán bộ cơ quan A theo các nội dung
đã được UBND Thành phố phê duyệt. Tuy nhiên cũng phải đảm bảo tuân thủ
các quy định của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, Quy hoạch phân
khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000 được duyệt và tuân thủ các văn bản Luật quy hoạch
đô thị, Luật Xây dựng, các Thông tư, Nghị định và các văn bản pháp lý khác
liên quan.
Qua tình huống này có thể cho thấy vai trò, chức năng trách nhiệm của
các cơ quan nhà nước đặc biệt là Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội trong việc
tham mưu giải quyết các nội dung, sự vụ chuyên ngành cũng như các tình
huống đặt UBND Thành phố phải giải quyết.
3. Phân tích nguyên nhân và h u quả của tình hu ng:
3.1.
y
â
ẫ
ế
:
a. Nguyên nhân khách quan:
- Sau khi hợp nhất Thủ đô Hà Nội d n đến phải lập lại Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô Hà Nội và được cụ thể hóa bằng Quy hoạch phân khu đô thị
tỷ lệ 1/5000 để khớp nối đồng bộ về hệ thống quản lý nhà nước, hạ tầng xã hội
(bệnh viện, trường học, nhà trẻ, khu thể thao, vui chơi giải trí...), hạ tầng kỹ
thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, bảo vệ môi
trường...).
- Rà soát, đánh giá, điều tiết lại thị trường bất động sản đang nóng, bị thổi
giá, cung thiếu, cầu thiếu...
. N yê
â
ủ
11
- Trong quá trình lập Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến
năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 do Bộ Xây dựng chủ trì tổ chức lập,
Sở Quy hoạch – Kiến trúc cũng đã nhiều lần phối hợp thẩm định và đề nghị
cập nhật các dự án nằm trong khu vực bị ảnh hưởng bởi vành đai xanh sông
Nhuệ => Bộ Xây dựng không làm hết trách nhiệm về rà soát quy hoạch và
thẩm định Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm
nhìn đến năm 2050, v n còn tình trạng xem xét qua loa đối với các dự án,
chưa đánh giá được hết các yếu tố về quản lý nhà nước để đề xuất quy
hoạch cho phù hợp, v n nặng về ý tưởng quy hoạch, thiếu tính thực tiễn.
- UBND Thành phố và các Sở, Ngành Thành phố v n coi Quy hoạch
chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 là của
Quốc gia, của Bộ Xây dựng mà không có chính kiến của mình, bảo vệ các
quyền lợi chính đáng của các chủ đầu tư. V n trong trạng thái chủ đầu tư hỏi
cái gì thì trả lời cái đó mà không vận dụng tư duy, đào sâu các vấn đề, phân tích
các yếu tố ảnh hưởng để hướng d n doanh nghiệp thực hiện nhanh chóng, đạt
hiệu quả (trong đó có một phần do trình độ nhận thức, trình độ chuyên môn
kém). Tuy đây là trường hợp chủ đầu tư tuân thủ pháp luật, tự nguyện thực
hiện, nhưng nếu đúng quy định , chủ đầu tư có thể kiện Bộ Xây dựng, UBND
Thành phố về việc tự ý thay đổi quy hoạch d n đến khó khăn cho đầu tư xây
dựng dự án.
- Do chủ đầu tư là một cơ quan trực thuộc UBND Thành phố nên không
chủ động, linh hoạt trong việc cập nhật dự án đầu tư của mình, nhất là giai
đoạn Bộ Xây dựng đang thẩm định đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô,
bị phụ thuộc và ỷ lại vào UBND Thành phố (không như các đơn vị ngoài công
lập là các doanh nghiệp đã chủ động liên hệ Bộ Xây dựng để cập nhật dự án
của mình vào đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô).
- Các Sở Ngành của Thành phố thực hiện công vụ một cách vô cảm,
không tìm hiểu quá trình triển khai trước đây, cứ coi như do nguyên nhân có
12
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội mới gây ra nên giải quyết trước và
sau không nhất quán.
- Trình độ, năng lực của cán bộ quản lý còn hạn chế cả về trình độ chuyên
môn cũng như trình độ quản lý, chưa kịp thời cập nhật các văn bản pháp quy
của nhà nước, thông tư, chính sách, các quyết định, quy định trong lĩnh vực
thực hiện công vụ của mình. (Quá trình Bộ Xây dựng đang thẩm định đồ án
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, các cán bộ thẩm định đồ án không quan
tâm đầy đủ cho việc cập nhật các dự án đầu tư đã hoàn thành các thủ tục về tài
chính và dự án đầu tư theo quy định nên mới d n đến việc dự án đầu tư không
phù hợp quy hoạch).
b. H u quả của tình hu ng:
Nếu không giải quyết và tháo gỡ tốt đối với dự án này thì có thể sẽ xảy
ra những hậu quả liên quan trực tiếp đến quản lý hành chính nhà nước và
nền kinh tế xã hội bị ảnh hưởng:
- Sự không nhất quán trong quản lý nhà nước (do một mặt dự án đã được
phê duyệt đầy đủ các thủ tục theo quy định của nhà nước mà một mặt bên cơ
quan nhà nước lại không cập nhật dự án vào quy hoạch) d n đến nhân dân và
cán bộ cơ quan nhà nước mất lòng tin vào các chính sách của Nhà nước (nay
cho, mai chỉnh).
- Các cán bộ công chức, viên chức có nhu cầu thực sự cần mua nhà lại
giảm cơ hội để nâng cao đời sống. Đó là chưa kể đến nếu mua nhà với các dự
án kinh doanh bất động sản khác có thể lại bị chủ đầu tư dự án đó tăng giá, ép
giá khách hàng và cán bộ nhà nước không đủ khả năng để mua nhà ở (do thu
nhập thấp).
- Thành phố không thu được tiền cấp sổ đỏ (khi xây dựng xong bàn giao
cho dân sẽ thu được tiền làm sổ đỏ của chủ đầu tư) để từ đó đầu tư cho các lĩnh
vực an sinh xã hội khác, nâng cao đời sống nhân dân.
13
- Người dân bị thu hồi đất để thực hiện dự án nay lại thấy dự án không
thực hiện, đất đai bị bỏ hoang hóa, mất vệ sinh d n đến mất niềm tin vào doanh
nghiệp, vào Nhà nước.
- Nếu không giải quyết đúng thời điểm nhu cầu về nhà ở cán bộ cho cơ
quan A, hay để thời gian trôi đi và không có bất kỳ giải pháp khẩn trương cụ
thể nào, sẽ d n đến không đảm bảo nhu cầu về ở, sinh hoạt chính đáng của họ,
làm ảnh hưởng hay không góp phần cải thiện đời sống cán bộ công chức, viên
chức; gây ảnh hưởng kinh tế do gia tăng lãi suất vay ngân hàng, cũng như tại
thời điểm giá nhà đất gia tăng mạnh mẽ và gây ra sự hoang mang trong cán bộ,
không thể ổn định tư tưởng để làm việc.
=> Như vậy hậu quả đối với việc không giải quyết thỏa đáng được các yếu
tố để triển khai dự án như lúc đầu là rất nghiên trọng, do vậy yêu cầu cơ quan
tham mưu về quy hoạch kiến trúc và các đơn vị liên quan phải tìm kiếm
được giải pháp phù hợp, nếu không đạt được kết quả như mục tiêu ban đầu
của dự án thì phải đạt được hiệu quả tốt nhất, hạn chế các thiệt hại về kinh
tế xã hội, về sử dụng đất và lấy lại lòng tin của người dân đối với chính
quyền các cấp và với bộ máy quản lý hành chính nhà nước.
4. Xây dựng, phân tích và lựa chọn phƣơng án giải quyết tình hu ng:
4.1. Xây dựng, phân t ch tình hu ng:
- Trên cơ sở Luật Quy hoạch đô thị 2009; Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày
25/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô
thị; Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến
năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐTTg ngày 26/7/2011; văn bản số 2610/BXD-KTQH ngày 23/12/2010 của Bộ
Xây dựng về việc triển khai quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng nông
thôn, điều chỉnh cục bộ quy hoạch và giấy phép quy hoạch trên địa bàn Thành
phố Hà Nội..để xem xét phần tích tình huống này và bằng sự hiểu biết của mình
để phân tích từng tình tiết diễn biến của tình huống để tìm ra cái đúng, chỉ rõ
14
cái sai, nêu nguyên nhân, hậu quả, trên cơ sở đó tìm ra các biện pháp, phương
án giải quyết.
- Căn cứ ý kiến của các cơ quan có liên quan và kết luận của các cấp có
thẩm quyền chúng ta sẽ phân tích theo hành trình Điều chỉnh tổng thể quy
hoạch chi tiết Khu nhà ở A, tỷ lệ 1/500 của Công ty cổ phần thương mại và đầu
tư G đến các cơ quan chức năng của Thành phố (chủ yếu là Sở Quy hoạch Kiến trúc) như sau:
Dưới đây là một số phân tích cụ thể trong việc xử lý tình huống đối với dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A trong bối
cảnh bị ảnh hưởng của Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội và Quy hoạch phân
khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000 như sau:
- Quá trình rà soát đồ án quy hoạch, dự án đầu tư không được triển khai
đồng bộ, kỹ và có trách nhiệm [Bộ Xây dựng đã khẳng định các đồ án quy
hoạch, dự án đầu tư thực hiện đầy đủ các quy định về quy hoạch, dự án đầu tư,
đất đai, nghĩa vụ tài chính trước khi hợp nhất được phép triển khai tiếp, vậy mà
khi nghiên cứu Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội (Bộ Xây dựng thẩm
định trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt) lại xác định dự án đầu tư xây dựng
Nhà ở cho cán bộ cơ quan A phải điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh dự án đầu
tư giảm tầng cao từ 15 tầng xuống 03 tầng, giảm mật độ xây dựng từ 40%
xuống 30%].
Việc Bộ Xây dựng rà soát quy hoạch và thẩm định Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô Hà Nội không theo các cơ sở pháp lý, điều kiện thực tiễn mà
chỉ làm theo các ý tưởng, quy phạm về quy hoạch xây dựng đô thị, không quan
tâm cập nhật đến những dự án đã được tồn tại và đã thực hiện đầy đủ thủ tục
pháp lý về quy hoạch và dự án đầu tư theo quy định.
- Riêng đối với các Sở, Ngành Thành phố trong tình huống này cũng chưa
thực hiện đầy đủ, chủ động trách nhiệm tham mưu với UBND Thành phố về
giải pháp xử lý dự án đầu tư đã hoàn thành xong các thủ tục đầu tư và nghĩa vụ
tài chính theo quy định một cách kịp thời. Bên cạnh đó UBND Thành phố cũng
15
chưa quyết liệt trong công tác chỉ đạo, điều hành việc tháo gỡ khó khăn cho các
dự án một cách kịp thời.
Đơn vị quản lý trực tiếp là UBND Thành phố vừa là cơ quan cấp các
Quyết định về quản lý hành chính cho các chủ đầu tư dự án, tuy nhiên lại không
có phương án tháo gỡ kịp thời cho chủ đầu tư khi bị ảnh hưởng của Quy hoạch
cấp trên.
Bộ máy chính quyền cơ sở hoạt động không hiệu quả, không nắm bắt
và phán đoán tình hình kịp thời, chỉ chỉ đạo chung chung và bị phụ thuộc vào
các cơ quan tham mưu khác, không chủ động trong công tác điều hành khi có
sự thay đổi về quy hoạch. Nếu bộ máy chính quyền không thay đổi thì khó có
thể xây dựng được bộ máy hành chính vững mạnh như mong muốn.
- Sở Kế hoạch và Đầu tư cũng như các Sở ngành khác không thực hiện
đầy đủ chức năng quản lý nhà nước, không có quan điểm rõ ràng mà chỉ đẩy
việc cho đơn vị khác Các Sở Ngành của Thành phố nêu trên thực hiện công
vụ một cách vô cảm, không tìm hiểu quá trình triển khai trước đây, cứ coi như
do nguyên nhân có Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội mới gây ra nên
giải quyết trước và sau không nhất quán.
- Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng d n quá nhiều lần, mỗi lần trả lời đều
chỉ thông tin các nội dung rất chung mà không đưa ra được lộ trình thực hiện từ
đầu tới cuối để chủ đầu tư được biết, chủ động thực hiện.
Việc Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng d n nhiều lần cho Cơ quan A
cho thấy cán bộ chưa thuộc bài”, chưa nắm vững được vấn đề và ý thức trách
nhiệm thực hiện công vụ đối với một dự án đầu tư rất thấp, chưa giải quyết tận
tâm với công việc. Việc sau mấy năm mà Cơ quan A đến Sở Quy hoạch - Kiến
trúc mà mới chỉ giải quyết được về thông tin quy hoạch đối với khu đất dự án
mà chưa có thêm kết quả cụ thể nào đã thể hiện sự vô tâm của cán bộ xử lý,
không quan tâm đến quyền lợi và nhu cầu cấp bách của chủ đầu tư dự án. Tính
chuyên môn hoá và nghề nghiệp cao, tính không vụ lợi và tính nhân đạo của
nền hành chính trong tình huống này đã bị xâm phạm.
16
Như vậy thể theo nguyện vọng và nhu cầu của cán bộ công chức, viên
chức cơ quan A, sau khi phân tích và đối chiếu theo các văn bản quy định và
đối chiếu quy hoạch, để thực hiện trách nhiệm của một cán bộ giải quyết trực
tiếp hồ sơ, công việc, đồng thời trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ của đơn vị tôi
công tác là một cơ quan tham mưu trực tiếp cho UBND Thành phố về quản lý
quy hoạch kiến trúc và phát triển đô thị; Do vậy tui đã xem xét và cân nhắc một
số phương án có thể đưa ra để tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư, cụ thể như
sau:
4.1.1. P ư
á 1:
Chuyển đổi vị trí khu đất dự án tới địa điểm mới tại một phần ô đất ký hiệu
B1 (quy mô khoảng 2,2ha) trong quy hoạch phân khu đô thị M2 thuộc phường C,
quận H và có chức năng sử dụng đất là đất ở đô thị, phù hợp quy hoạch.
- Sở Quy hoạch – Kiến trúc báo cáo UBND Thành phố về việc giới thiệu địa
điểm mới cho dự án nêu trên tại một phần ô đất ký hiệu B1 (quy mô khoảng
2,2ha) trong quy hoạch phân khu đô thị M2 tỷ lệ 1/5000 được duyệt thuộc phường
C, quận H và có chức năng sử dụng đất là đất ở đô thị, phù hợp quy hoạch.
- Sau khi được UBND Thành phố chấp thuận, Sở Quy hoạch – Kiến trúc có
trách nhiệm thông báo cho Cơ quan A về việc lập dự án đầu tư xây dựng Nhà ở
cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A tại ô đất ký hiệu B1 thuộc quy hoạch
phân khu đô thị M2 thuộc phường C, quận H và hướng d n nhà đầu tư thực hiện
các thủ tục theo quy định. Đồng thời Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ khẩn trương
phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ dự án đầu tư
xây dựng Nhà ở của cán bộ công chức, viên chức cơ quan A tại vị trí mới nêu
trên, đảm bảo được số lượng căn hộ, diện tích sàn ở như ban đầu đã được
duyệt.
- Phối hợp chặt chẽ với liên ngành các Sở khác để giải quyết kịp thời các
thủ tục của dự án được lập trên khu đất mới này nhằm đảm bảo về thời gian và
tiến độ theo yêu cầu.
* Ư đ ểm:
17
- Thực hiện theo đúng định hướng của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và
phù hợp quy hoạch phân khu đô thị M2 tỷ lệ 1/5000 được duyệt và đúng Luật Quy
hoạch đô thị 2009.
- Diện tích khu đất mới (khoảng 2,2ha) rộng hơn khu đất cũ (khoảng 1ha) nên
sẽ đáp ứng tốt hơn về cảnh quan sân vườn và nhu cầu hạ tầng xã hội trong công
trình nên sẽ tạo được mô trường sống tốt hơn cho dân cư nơi đây.
- Giải quyết được nguyện vọng về nhà ở của cán bộ công chức, viên chức và
quyền lợi của các cán bộ cơ quan A được đảm bảo, không gây ra sự lo lắng, bất an
cho các cán bộ tại cơ quan A.
- Các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện theo đúng quy định - đảm bảo an
toàn.
- Khu đất dự án cũ sẽ là đất sạch đã được giải phóng mặt bằng và sẽ tạo thuận
lợi thu hút một chủ đầu tư khác vào đầu tư tại khu vực vành đai xanh sông Nhuệ
(Do không phải mất chi phí giải phóng mặt bằng).
* N ợ đ ểm:
- Dự án đầu tư đã được nghiên cứu triển khai từ năm 2006, đến nay đã san
nền và chuẩn bị xây dựng; Việc đề xuất chuyển sang vị trí đất mới sẽ kéo dài thời
gian chuẩn bị đầu tư, không đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở của 350 hộ
gia đình cán bộ công chức, viên chức;
- Dự án tại khu đất mới sẽ mất thêm thời gian và phát sinh các vướng mắc
trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng, thực hiện lại nghĩa vụ tài chính ..... Do
vậy cần có sự hỗ trợ đắc lực của chính quyền địa phương đối với việc giải
phóng mặt bằng của dự án.
- Chủ đầu tư và người dân (các cán bộ cơ quan A) sẽ cảm giác mệt mỏi, chán
nản khi triển khai dự án vì thời gian và tiến độ quá dài, ảnh hưởng đến kinh phí,
dự toán đầu tư xây dựng cơ bản => Ảnh hưởng tới phát triển kinh tế, an sinh xã
hội tại địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội.
18
- Phải thuyết phục chủ đầu tư (cơ quan A) và người dân (cán bộ công chức,
viên chức cơ quan A) đồng ý phương án trung gian để hài hòa lợi ích.
4.1.2. P ư
á 2:
Cơ quan A sẽ liên danh, liên kết với Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng P
để làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng "Nhà ở cho cán bộ công chức, viên
chức cơ quan A" . Đồng thời chuyển đổi toàn bộ vị trí khu đất dự án tới địa điểm
mới tại quỹ đất sạch của Thành phố (quy mô khoảng 1,2ha) và đảm bảo diện tích
sàn và số lượng nhà tương đương dự án đã được phê duyệt ban đầu.
- Để đảm bảo mong muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án nêu trên, Cơ
quan A cần liên danh, liên kết với Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng P để làm
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng "Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ
quan A" và lập hồ sơ báo cáo UBND Thành phố để được xem xét chấp thuận về
việc giao chủ đầu tư mới (là liên danh Cơ quan A và Công ty Cổ phần đầu tư và
xây dựng P) thực hiện dự án và chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án trên.
- Sau khi được UBND Thành phố chấp thuận chủ đầu tư mới là liên danh Cơ
quan A và Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng P và được chấp thuận chủ trương
đầu tư dự án, Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ báo cáo UBND Thành phố về việc giới
thiệu địa điểm mới tại quỹ đất sạch của Thành phố, (quy mô khoảng 1,2ha) cho dự
án đầu tư nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A, đảm bảo phù hợp quy
hoạch chung xây dựng Thủ đô được duyệt.
- Khi vị trí đầu tư xây dựng mới của dự án được UBND Thành phố chấp
thuận, Sở Quy hoạch – Kiến trúc có trách nhiệm thông báo và hướng d n cho chủ
đầu tư mới là Liên danh trên về việc lập dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ
công chức, viên chức cơ quan A tại khu đất sạch của Thành phố.
- Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ khẩn trương phê duyệt quy hoạch tổng mặt
bằng và phương án kiến trúc sơ bộ dự án đầu tư xây dựng Nhà ở của cán bộ công
chức, viên chức cơ quan A tại vị trí đất sạch mới nêu trên, đảm bảo được số lượng
căn hộ, diện tích sàn ở như dự án ban đầu đã được duyệt (đảm bảo đủ để bàn giao
19
cho Cơ quan A quản lý sử dụng) và có thêm một phần diện tích sàn có chức năng
nhà ở để kinh doanh, một phần chức năng văn phòng và một phần chức năng trung
tâm thương mại để bàn giao cho Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng B kinh
doanh thu hồi vốn đầu tư xây dựng.
- Phối hợp chặt chẽ với liên ngành các Sở khác để giải quyết kịp thời các
thủ tục của dự án được lập trên khu đất mới này nhằm đảm bảo về thời gian và
tiến độ theo yêu cầu.
- Sau khi dự án được phê duyệt, chính quyền địa phương và các cơ quan
chức năng phải đôn đốc việc sử dụng đất và triển khai thực hiện dự án của chủ
đầu tư.
* Ư đ ểm:
- Thực hiện theo đúng định hướng của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô.
- Giải quyết được nguyện vọng về nhà ở của cán bộ công chức, viên chức
trong thời gian nhanh nhất.
- Đỡ gây bức xúc, chán nản trong việc chờ đợi hoàn thành dự án của cán bộ
cơ quan A. Và đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Bổ sung thêm diện tích sàn phục vụ hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại
phục vụ cho dân cư của dự án (đây là phần diện tích để bàn giao cho Công ty
cổ phần đầu tư và xây dựng P khai thác sau đầu tư), tăng thêm sức hút cạnh
tranh so với các dự án khác.
- Các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện theo đúng quy định - đảm bảo
an toàn.
- Việc liên danh để làm chủ đầu tư nêu trên sẽ tạo điều kiện cho việc triển
khai dự án nhanh hơn (Do Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng P là đơn vị
doanh nghiệp sẽ có nhiều kinh nghiệm và chuyên nghiệp hơn trong triển khai
dự án đầu tư xây dựng).
- Có các định hướng để thực hiện dự án và đưa dự án vào hoạt động.
20
- Khu đất sạch mới của Thành phố có diện tích tương đương với khu đất ban
đầu của dự án nên các chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc không quá thay đổi, được
đảm bảo tốt nhất và phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về thiết kế, xây dựng.
- Thời gian thực hiện dự án cũng ngắn hơn so với hai phương án trên.
- Khu đất dự án mới là đất sạch của Thành phố nên sẽ không phải mất chi phí,
thời gian và vướng mắc để giải phóng mặt bằng.
- Giải quyết được nguyện vọng về nhà ở của cán bộ công chức, viên chức và
quyền lợi của các cán bộ cơ quan A được đảm bảo, không gây ra sự lo lắng, bất an
cho các cán bộ tại cơ quan A.
- Khu đất dự án cũ sẽ là đất sạch đã được giải phóng mặt bằng và sẽ tạo thuận
lợi thu hút một chủ đầu tư khác vào đầu tư tại khu vực vành đai xanh sông Nhuệ
(Do không phải mất chi phí giải phóng mặt bằng).
* N ợ đ ểm:
- Dự án tại khu đất mới sẽ mất thêm thời gian và phát sinh các vướng mắc
trong điều chỉnh dự án đầu tư và thực hiện lại nghĩa vụ tài chính .....
=> Ảnh hưởng một phần đến tiến độ của dự án.
- Liên danh sẽ phải ngồi làm việc với nhau cụ thể để phân chia rõ các công
việc cần thực hiện của dự án và phân định rõ nhiệm vụ thực hiện cho từng đơn vị
trong liên danh và thống nhất các hạng mục được bàn giao cho từng đơn vị để
khai thác, sử dụng của dự án sau đầu tư và để đảm bảo hài hòa lợi ích của đôi
bên.
- Phải thuyết phục chủ đầu tư (Liên danh mới) và người dân (cán bộ công
chức, viên chức cơ quan A) đồng ý phương án trung gian nêu trên.
4.1.3. P ư
á 3:
Điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc của dự án thành
thấp tầng, mật độ xây dựng thấp (giảm tầng cao từ 15 tầng xuống 03 tầng, giảm
mật độ xây dựng từ 40% xuống 30%) đảm bảo tiêu chí của dự án trong vành đai
21
xanh sông Nhuệ, quỹ nhà còn thiếu sẽ bổ sung tại quỹ đất sạch đã bàn giao cho
Thành phố của các dự án phát triển đô thị trong khu vực lân cận khác.
- Sở Quy hoạch – Kiến trúc báo cáo UBND Thành phố về việc xin điều chỉnh
quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc dự án đầu tư nhà ở cho cán bộ
công chức, viên chức cơ quan A tại phường D thuộc quận H, Thành phố Hà Nội.
- Sau khi được UBND Thành phố chấp thuận việc điều chỉnh, Sở Quy hoạch
– Kiến trúc sẽ tiếp tục phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng và phương
án kiến trúc dự án đầu tư nhà ở của cán bộ công chức, viên chức cơ quan A tại
phường D, quận H đảm bảo theo tiêu chí phù hợp quy hoạch Quy hoạch phân khu
đô thị M4, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt (giảm tầng cao từ 15 tầng xuống 03
tầng, giảm mật độ xây dựng từ 40% xuống 30%).
- Phần quỹ nhà còn thiếu cũng đồng thời được Sở Quy hoạch – Kiến trúc phối
hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất báo cáo UBND Thành phố xem xét bổ
sung tại quỹ đất sạch đã bàn giao cho Thành phố của các dự án phát triển đô thị
trong khu vực lân cận khác và sẽ được lập thành dự án đầu tư mới tiến hành song
song cùng dự án hiện đang triển khai.
- Để tạo điều kiện triển khai dự án nhanh nhất, liên ngành các Sở, cơ quan
đơn vị có liên quan sẽ phối hợp chặt chẽ để giải quyết kịp thời các thủ tục của
cả 2 dự án nhằm đảm bảo về thời gian và tiến độ theo yêu cầu.
* Ư đ ểm:
- Nếu quy hoạch được chấp thuận theo quy định của pháp luật thì kỷ cương,
luật pháp của nhà nước được thực thi đặc biệt là Luật Xây Dựng 2003 và Luật
Đấu Thầu 2005 và Nghị định 58/2008/NĐ-CP hướng d n thi hành Luật Đấu thầu
và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng.
- Hạn chế được các vướng mắc trong việc thỏa thuận với nhà đầu tư và tiến độ
của dự án.
22
- Đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho một phần số lượng cán bộ của cơ quan
A trước. Phần nhà ở còn lại sẽ tiếp tục được triển khai dự án tại vị trí mới => Đỡ
gây bức xúc, chán nản trong việc chờ đợi hoàn thành dự án của cán bộ cư quan A.
- Sẽ bớt được chi phí giải phóng mặt bằng đối với dự án bổ sung thêm tại quỹ
đất sạch của Thành phố.
- Dung hòa được lợi ích của một phần cá nhân của Cơ quan A, tạo niềm tin
hơn của nhân dân đối với việc tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư.
* N ợ đ ểm:
- Ảnh hưởng đến việc tổ chức không gian công viên cây xanh của khu vực
theo định hướng của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và Quy hoạch phân khu
đô thị M4 tỷ lệ 1/5000 được duyệt.
- Việc điều chỉnh chức năng sử dụng đất và tầng cao tại đây cần có ý kiến của
Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ.
- Việc tiến hành song song cả dự án (gồm điều chỉnh quy hoạch đối với dự án
cũ và đầu tư xây mới với dự án ở vị trí khác) sẽ cần thêm nguồn nhân lực nhiều
hơn, phát sinh thêm chi phí sửa đổi quy hoạch, thiết kế nên chi phí của dự án cũng
tăng hơn.
- Phải thuyết phục chủ đầu tư (cơ quan A) và người dân (cán bộ công chức,
viên chức cơ quan A) đồng ý phương án trung gian để hài hòa lợi ích.
4.2. Lựa chọn phƣơng án giải quyết tình hu ng:
- Trên cơ sở xem xét, phân tích nội dung và ưu, nhược điểm của 03 phương
án đề xuất giải quyết nêu trên, tui đã chọn phương án 02 là phương án có thể đề
xuất thực hiện tối ưu hơn do có nhiều ưu điểm và ít nhược điểm hơn hai phương
án còn lại, đó là: Phương án 02 v n tuân thủ các quy định của pháp luật, giải quyết
cơ bản các khó khăn của dự án bị vướng mắc, đỡ tốn thời gian và chi phí cho việc
giải phóng mặt bằng và giảm bớt chi phí chuẩn bị đầu tư (Do có thêm Công ty Cổ
phần đầu tư và xây dựng P liên danh cùng Cơ quan A), đảm bảo đủ lợi ích của cán
23
bộ công chức, viên chức của cơ quan A (Quy mô diện tích khu đất lập dự án tại vị
trí mới đảm bảo không nhỏ hơn diện tích đất dự án đã được duyệt; Số lượng nhà ở
đảm bảo được tối thiểu khoảng 350 căn; diện tích sàn cơ bản như phê duyệt dự án
ban đầu;...). Đồng thời tại phương án này cũng đã củng cố, tăng cường niềm tin
của chủ đầu tư, của các cơ quan đơn vị và cán bộ, nhân dân vào bộ máy quản lý
Nhà nước, tạo điều kiện cho một doanh nghiệp mới tham gia vào dự án để góp
phần tăng sức hấp d n của dự án này, đảm bảo tính ổn định, bền vững...
- Tại tình huống này, chủ đầu tư là cơ quan A là một cơ quan nhà nước trực
thuộc UBND Thành phố nên luôn có ý thức tuân thủ các quy định của pháp luật,
vì vậy cần có cách giải quyết nhanh chóng, thuận tiện, thấu tình đạt lý để đảm
bảo quyền lợi của cán bộ công chức, viên chức và Lãnh đạo cơ quan nhà nước,
đảm bảo sự quan tâm sát xao của chỉnh quyền và đảm bảo tính nghiêm minh, chặt
chẽ trong bộ máy quản lý hành chính nhà nước.
5. L p kế hoạch tổ chức phƣơng án đã lựa chọn:
Sau khi xác định phương án tối ưu là phương án 2 với nội dung: “Cơ
A sẽ liên danh, liên k t v i Công ty Cổ phầ đầ
đầ
ự á đầ
xây ựng Nhà ở cho cán bộ công ch c, viên ch
A . Đ ng th i chuyể đổi toàn bộ vị í
đất sạch của Thành phố (quy mô kho
ợ
ơ
xây ựng P để làm chủ
đ ơ
đất dự án t
1,2
)
ự á đã đ ợc phê duyệ
ơ
đị đ ểm m i tại quỹ
đ m b o diện tích sàn và số
đầ ”, việc triển khai dự
án sẽ được lên kế hoạch tổ chức thực hiện như sau:
1. Sở Quy hoạch - Kiến trúc tổ chức họp liên ngành các đơn vị có liên
quan (Gồm thay mặt các Sở ngành Thành phố, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà
Nội) và chính quyền địa phương, liên danh chủ đầu tư lập dự án đầu tư (Cơ
quan A và Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng P), nêu lý do về việc dự án đầu
tư xây dựng Nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức cơ quan A tại phường D,
quận H thuộc vành đai xanh sông Nhuệ và không phù hợp Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô Hà Nội và Quy hoạch phân khu đô thị M4, tỷ lệ 1/5000 nên
cần chuyển đổi vị trí dự án để đảm bảo phù hợp quy hoạch đô thị đã được