Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết nối
I. GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH.
1. Khái niệm.
Theo quy định tại khoản 23 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì giá đất (giá quyền sử dụng đất) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hay được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
2. Bình luận về giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ nhất, về nguồn hình thành giá đất.
Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng. Quy định này là hợp lý bởi vì giá đất không phải xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn vận động, bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, đất đai còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế.
- Theo khoản 1 Điều này, do xuất phát từ công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai nên đây được xem là nguồn cơ bản hình thành nên giá đất. Pháp luật quy định rằng loại giá đất do Nhà nước quy định hàng năm cơ bản xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được thực hiện ngày 01/01 hàng năm. Điều này được cụ thể hóa tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 hướng dẫn về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Việc Chính phủ đã trao quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành khung giá đất cụ thể ở địa phương phù hợp với thực tế quỹ đất và tình hình sử dụng đất ở địa phương, để giá đất do Nhà nước quy định được sát với giá thực tế trên thị trường, khắc phục những khiếm khuyết của giá đất do Nhà nước quy định.
- Quy định khoản 2 Điều này là một quy định mới. Việc thí điểm đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua ở Hà Nội là một trong những minh chứng cho sự ưu việt của quy định này, theo đó quyền sử dụng đất sẽ thuộc về chủ đầu tư đủ năng lực tài chính, có khả năng sử dụng hiệu quả diện tích đất đã được trúng đấu giá đấu thầu đó. Mặt khác, góp phần thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa đất nước, thể hiện tính hiệu quả trong chính sách pháp luật của Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Tuy nhiên, quy định này vẫn không vượt qua được những hạn chế, đó là việc luật quy định: “ giá trúng đấu giá hay giá trúng đấu thầu sự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định” là vẫn chưa thực sự cụ thể, rõ ràng. cần có sự tách bạch trong việc quy định trúng giá đấu giá và trúng giá đấu thầu để người dân hiểu và an tâm hơn khi tham gia giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất.
- Quy định khoản 3 này ban hành rất phù hợp với nền kinh tế thì trường hiện nay khi những giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến, các chủ thể có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị quyền sử dụng đất dựa trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái với quy định của pháp luật. Lần đầu tiên pháp luật đất đai thừa nhận rằng, ngoài giá đất Nhà nước ban hành hàng năm còn có giá đất do các bên thỏa thuận; việc các bên xác định giá đất trên cơ sở cân nhắc những lợi ích mà mình thu được là một cách thức xác định giá trị rất đặc trưng của nền sản xuất hàng hóa “ giá car ngoài thị trường quyết định giá đất”. Nhà nước chỉ quản lý thông qua việc thực hiện các thủ tục hành chính mà không can thiệp vào quá sâu.
Thứ hai: nguyên tắc xác định giá đất tại điều 56 LĐĐ 2003: Việc đề ra nguyên tắc xác định giá đất nhằm khẳng định Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai, luôn quản lý đất đai và không để tình trạng khoán mọi việc cho thị trường.
- Tại điểm a khoản 1 Điều 56, Nhà nước quy định giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường cũng đồng nghĩa với việc xóa bỏ sự bao cấp về giá đất trong việc thực hiện thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách Nhà nước và người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải tỏa, thực hiện nhất quán chủ trương của hội nghị TW 9 về “ áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xóa bỏ bao cấp về đất đai”. Với tình trạng thị trường bất động sản hiện nay, có những cái giá “ trên trời” đang được rao bán với cả trăm triệu đồng mỗi m2 như tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Bông ( Hà Nội ) như hiện nay thì quy định “ sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là rất hợp lý.
Tuy nhiên, điều này cũng làm nảy sinh một vấn đề là chính sách này được đưa ra trong thời điểm giá thị trường đang cao. Nhà nước laị dựa vào đó để đưa ra giá cao, cộng với thuế không hạ, điều này gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường, gây hậu quả không tốt. Hiện nay, giá đất mà Nhà nước quy định còn bao hàm cả giá đầu cơ do đó giá đất không thể bám theo giá thị trường được. Mặc khác, Nhà nước cũng không thể cứ chạy theo thị trường để định giá đất được vì như vậy Nhà nước sẽ không thể chủ động quản lý được thị trường bất động sản. Tại điểm a khoản 1 Điều 56 quy định: “ khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường cần có điều chỉnh phù hợp” và giao cho Chính phủ điều chỉnh cụ thể. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất cũng không phải là một vấn đề đơn giản.
Mặt khác, việc áp dụng quy định này cũng có những điểm khó khăn, bởi ta hiểu “ sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường ” là như thế nào. Thuật ngữ “ sát” là một thuật ngữ trừu tượng, định tính, rất khó xác định nội hàm cụ thể trong khi pháp luật cũng không có quy định rõ thế nào là “ sát”. Bên cạnh đó, pháp luật nước ta cũng không thừa nhận “án lệ” như là một nguồn luật. Điều này rất dễ tạo ra sự tùy tiện trong việc áp dụng pháp luật. Việc đưa giá đất do Nhà nước quy định ngang với giá thị trường là một đổi mới quan trọng của pháp luật về đất đai. Hiện nay, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng mới chỉ đưa giá đất lên tương đương 50-70% giá thị trường. Việc giá đất tăng sẽ làm cho các nghĩa vụ tài chính nói chung tăng theo. Việc tăng này sẽ tác động làm đóng băng thị trường bất động sản trong thời gian trước mắt, nhưng trong thời gian tiếp theo sẽ làm cho thị trường bình ổn, không còn đầu cơ của nhà đầu tư, không còn tiêu cực của cơ quan nhà nước.
- Quy định tại điểm b,c khoản 1 Điều 56 cũng khá là hợp lý vì không thể có sự bồi thường khác nhau đối với đất của từng dự án khác nhau trong khi cơ sở hạ tầng nơi thực hiện dự án về cơ bản là giống nhau. Điều này mang ý nghĩa của sự công bằng trong xã hội.
Thứ ba, thẩm quyền xác định giá đất tại khoản 2,3 Điều 56 Luật đất đai 2003. Nhà nước với tư cách là thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai có toàn quyền quyết định khung giá, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Một quy định được nhân dân đồng tình đón nhận là việc ban hành quy định UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố khung giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để thực hiện các khoản thu tài chính về đất đai.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
I. GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH.
1. Khái niệm.
Theo quy định tại khoản 23 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì giá đất (giá quyền sử dụng đất) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hay được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
2. Bình luận về giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ nhất, về nguồn hình thành giá đất.
Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng. Quy định này là hợp lý bởi vì giá đất không phải xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn vận động, bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, đất đai còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế.
- Theo khoản 1 Điều này, do xuất phát từ công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai nên đây được xem là nguồn cơ bản hình thành nên giá đất. Pháp luật quy định rằng loại giá đất do Nhà nước quy định hàng năm cơ bản xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được thực hiện ngày 01/01 hàng năm. Điều này được cụ thể hóa tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 hướng dẫn về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Việc Chính phủ đã trao quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành khung giá đất cụ thể ở địa phương phù hợp với thực tế quỹ đất và tình hình sử dụng đất ở địa phương, để giá đất do Nhà nước quy định được sát với giá thực tế trên thị trường, khắc phục những khiếm khuyết của giá đất do Nhà nước quy định.
- Quy định khoản 2 Điều này là một quy định mới. Việc thí điểm đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua ở Hà Nội là một trong những minh chứng cho sự ưu việt của quy định này, theo đó quyền sử dụng đất sẽ thuộc về chủ đầu tư đủ năng lực tài chính, có khả năng sử dụng hiệu quả diện tích đất đã được trúng đấu giá đấu thầu đó. Mặt khác, góp phần thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa đất nước, thể hiện tính hiệu quả trong chính sách pháp luật của Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Tuy nhiên, quy định này vẫn không vượt qua được những hạn chế, đó là việc luật quy định: “ giá trúng đấu giá hay giá trúng đấu thầu sự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định” là vẫn chưa thực sự cụ thể, rõ ràng. cần có sự tách bạch trong việc quy định trúng giá đấu giá và trúng giá đấu thầu để người dân hiểu và an tâm hơn khi tham gia giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất.
- Quy định khoản 3 này ban hành rất phù hợp với nền kinh tế thì trường hiện nay khi những giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến, các chủ thể có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị quyền sử dụng đất dựa trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái với quy định của pháp luật. Lần đầu tiên pháp luật đất đai thừa nhận rằng, ngoài giá đất Nhà nước ban hành hàng năm còn có giá đất do các bên thỏa thuận; việc các bên xác định giá đất trên cơ sở cân nhắc những lợi ích mà mình thu được là một cách thức xác định giá trị rất đặc trưng của nền sản xuất hàng hóa “ giá car ngoài thị trường quyết định giá đất”. Nhà nước chỉ quản lý thông qua việc thực hiện các thủ tục hành chính mà không can thiệp vào quá sâu.
Thứ hai: nguyên tắc xác định giá đất tại điều 56 LĐĐ 2003: Việc đề ra nguyên tắc xác định giá đất nhằm khẳng định Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai, luôn quản lý đất đai và không để tình trạng khoán mọi việc cho thị trường.
- Tại điểm a khoản 1 Điều 56, Nhà nước quy định giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường cũng đồng nghĩa với việc xóa bỏ sự bao cấp về giá đất trong việc thực hiện thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách Nhà nước và người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải tỏa, thực hiện nhất quán chủ trương của hội nghị TW 9 về “ áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xóa bỏ bao cấp về đất đai”. Với tình trạng thị trường bất động sản hiện nay, có những cái giá “ trên trời” đang được rao bán với cả trăm triệu đồng mỗi m2 như tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Bông ( Hà Nội ) như hiện nay thì quy định “ sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là rất hợp lý.
Tuy nhiên, điều này cũng làm nảy sinh một vấn đề là chính sách này được đưa ra trong thời điểm giá thị trường đang cao. Nhà nước laị dựa vào đó để đưa ra giá cao, cộng với thuế không hạ, điều này gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường, gây hậu quả không tốt. Hiện nay, giá đất mà Nhà nước quy định còn bao hàm cả giá đầu cơ do đó giá đất không thể bám theo giá thị trường được. Mặc khác, Nhà nước cũng không thể cứ chạy theo thị trường để định giá đất được vì như vậy Nhà nước sẽ không thể chủ động quản lý được thị trường bất động sản. Tại điểm a khoản 1 Điều 56 quy định: “ khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường cần có điều chỉnh phù hợp” và giao cho Chính phủ điều chỉnh cụ thể. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất cũng không phải là một vấn đề đơn giản.
Mặt khác, việc áp dụng quy định này cũng có những điểm khó khăn, bởi ta hiểu “ sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường ” là như thế nào. Thuật ngữ “ sát” là một thuật ngữ trừu tượng, định tính, rất khó xác định nội hàm cụ thể trong khi pháp luật cũng không có quy định rõ thế nào là “ sát”. Bên cạnh đó, pháp luật nước ta cũng không thừa nhận “án lệ” như là một nguồn luật. Điều này rất dễ tạo ra sự tùy tiện trong việc áp dụng pháp luật. Việc đưa giá đất do Nhà nước quy định ngang với giá thị trường là một đổi mới quan trọng của pháp luật về đất đai. Hiện nay, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng mới chỉ đưa giá đất lên tương đương 50-70% giá thị trường. Việc giá đất tăng sẽ làm cho các nghĩa vụ tài chính nói chung tăng theo. Việc tăng này sẽ tác động làm đóng băng thị trường bất động sản trong thời gian trước mắt, nhưng trong thời gian tiếp theo sẽ làm cho thị trường bình ổn, không còn đầu cơ của nhà đầu tư, không còn tiêu cực của cơ quan nhà nước.
- Quy định tại điểm b,c khoản 1 Điều 56 cũng khá là hợp lý vì không thể có sự bồi thường khác nhau đối với đất của từng dự án khác nhau trong khi cơ sở hạ tầng nơi thực hiện dự án về cơ bản là giống nhau. Điều này mang ý nghĩa của sự công bằng trong xã hội.
Thứ ba, thẩm quyền xác định giá đất tại khoản 2,3 Điều 56 Luật đất đai 2003. Nhà nước với tư cách là thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai có toàn quyền quyết định khung giá, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Một quy định được nhân dân đồng tình đón nhận là việc ban hành quy định UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố khung giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để thực hiện các khoản thu tài chính về đất đai.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
