pepoeny_ngocuyen
New Member
Download Các chỉ số đầu tư và thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam tháng 11/2008 - Phần 1
Kỹthuật này tối ưu hoá các tiêu chíđầutưcủa nhàđầutưbất
động sảnvàngườichovayđểphát triểnhoặcđồng bộhoá tỷ
suấtvốnhoá.
Cónămđầuvàochủchốtcầnthiếtchophương pháp này :
• Chỉ sốnợ-đốivới-giá trị(LTV) (Sửdụng Vốncổphầnvà
Nợ)
• Lãi suấttàisảnthếchấp
• Thờihạnkhoản vay
• Tỷlệlãi suấtvốncổphần
• Giá trịthayđổicủabấtđộng sảntheothờigian
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
sản cao hơn mức đươc tính toán.
CB Richard Ellis | Page 54
Client Logo
Goes Here
Các phương pháp khác có thể được sử dụng.
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Chỉ số bù đắp nợ
Mô hình định giá tài sản vốn (CAPM)
CB Richard Ellis | Page 55
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Kỹ thuật này tối ưu hoá các tiêu chí đầu tư của nhà đầu tư bất
động sản và người cho vay để phát triển hay đồng bộ hoá tỷ
suất vốn hoá.
Có năm đầu vào chủ chốt cần thiết cho phương pháp này :
• Chỉ số nợ-đối với-giá trị (LTV) (Sử dụng Vốn cổ phần và
Nợ)
• Lãi suất tài sản thế chấp
• Thời hạn khoản vay
• Tỷ lệ lãi suất vốn cổ phần
• Giá trị thay đổi của bất động sản theo thời gian
Tiêu đề phụ
CB Richard Ellis | Page 56
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Bất động sản thu nhập thấp, hầu hết những tổ chức cho vay sẽ cho
vay đến 75% giá bán bất động sản hay giá trị của bất động sản (Các
định chế tài chính có thể thay đổi tỷ lệ tuỳ từng trường hợp vào vị trí của bất động
sản). Chúng tui hiểu rằng ở Việt Nam, các định chế tài chính hạn chế
tỷ lệ này đến 70%
Lãi suất tài sản thế chấp. Một lần nữa, thông tin này cũng có sẵn ở
các tổ chức cho vay trong nước và là một chức năng của lãi suất hiện
tại.
Thời hạn khoản vay. Điều này là độ dài của khoản vay hay là giai
đoạn trả dần hết khoản nợ. Lây được thông tin này khi nghiên cứu lãi
suất và chỉ số nợ-đối với-giá trị. Thời hạn chủ yếu dao động từ 10 đến
30 năm, trong khi quy chuẩn của cho vay thương mại là khoảng 15
năm.
CB Richard Ellis | Page 57
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Tỷ lệ lãi suất cổ phần. Tỷ lệ này phản ánh tổng lợi nhuận nhà
đầu tư yêu cầu để chấp nhận rủi ro đầu tư. Ít nhất chủ yếu là chi
phí vốn và thường là cao hơn từ 2 đến 5 điểm. Tỷ lệ này được
xác điịnh trong các cuộc phỏng vấn với các đại lý và nhà đầu tư
bất động sản.
Tỷ lệ lãi suất cổ phần thay đổi từ tỷ lê cổ tức cổ phần là mức lãi
hàng năm cho nhà đầu tư sau khi trả nợ. Tỷ lệ cổ tức không
phản ánh sự tăng giá bất động sản hay tài sản thế chấp suy
giảm, trong khi tỷ lễ lãi cổ phần là một biện pháp tổng thể các
hình thức đầu tư bao gồm cả cổ tức cổ phần (dương hay âm),
tài sản thế chấp giảm hay giá bất động sản
(tăng).
Giá trị bất động sản thay đổi. Đơn giản là sự thay đổi giá trị bất
động sản ước tính trong thời gian nắm giữ. Phân tích cổ phần tài
sản thế chấp cho giai đoạn nắm giữ là 8 năm như đã nêu ở trên
là giai đoạn nắm giữ trung bình của một bất động sản tạo ra thu
nhập.
CB Richard Ellis | Page 58
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Bộ quy định về đầu tư (ISCs) là tỷ lệ vốn hoá tổng thể và các cấu
phần để tạo ra tỷ lệ này sử dụng Biên độ của Công thức Đầu tư
và Phân tích Vốn cổ phần của Tài sản thế chấp (Công thức
Ellwood). ISCs phản ánh kỳ vọng kinh tế của thị trường.
Biên độ của Công thức đầu tư Ro = (M x Rm) + ((1 - M) x Re)
Trong đó, Ro = Tỷ suất vốn hoá Tổng thể
M = Chỉ số khoản vay đối với giá trị
Rm = Hằng số tài sản thế chấp
(1-M) = Vốn cổ phần đối với Chỉ số giá trị
Re = Tỷ suất Cổ tức vốn cổ phần
CB Richard Ellis | Page 59
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Phân tích vốn cổ phần tài sản thế chấp (Công thức Elwood)
Ro = Ye - M (Ye + P(1/S n - Rm) +/- Δo (1/S n)
Trong đó,
Ro = Tỷ suất vốn hoá tổng thể
Ye = Tỷ lệ lãi suất vốn cổ phần mong muốn
M = Chỉ số khoản vay đối với giá trị
P = Phần tài sản thế chấp đã trả
1/S n = Nhân tố vốn đầu tư đã mất
Rm = Hằng số tài sản thế chấp
Δo = Thay đổi tổng thể (Tăng hay giảm)
CB Richard Ellis | Page 60
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Hằng số tài sản thế chấp, cũng được gọi là “tỷ suất vốn hoá tài sản thế chấp"
là tỷ lệ vốn hoá cho khoản nợ. Thường được tính theo tháng bằng cách chia
khoản phải trả hàng tháng theo nợ gốc tài sản thế chấp. Một hằng số tài sản
thế chấp hàng năm có thể tìm thấy bằng cách nhân hằng số hàng tháng với
12, hay chia phí dịch vụ nợ hàng năm bằng nợ gốc tài sản thế chấp.
Một hằng số tài sản thế chấp là một tỷ lệ mà thẩm định viên xác định để sử
dụng trong biên độ phương pháp đầu tư. Hằng số này cũng được sử dụng
trong chỉ số bù đắp nợ mà nhiều ngân hàng thương mại sử dụng. Hằng số tài
sản thế chấp thường được ký hiệu là Rm. Rm cao hơn lãi suất dành cho khoản
vay được trả dần đầy đủ bởi Rm bao gồm cả đánh giá về nợ gốc cũng như lãi
suất. Rm có thể thấp hơn lãi suất cho khoản vay trả dần bị âm.
Công thức như sau:
Rm =(Pmt(Lãi suất/12, Giai đoạn*12,1))*-12
Ví dụ: Nếu mức 12% $100 000 khoản vay có tài sản thế chấp sẽ được thanh
toán trong 25 năm, mức trả hàng năm là $12 750 (Sử dụng bản hay Máy tính)
Cách tính: $12 750/$100 000 = .1275%
CB Richard Ellis | Page 61
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Lãi vốn cổ phần (Ye): Tổng lợi nhuận hàng năm một nhà đầu tư
mong muốn từ bất động sản (tỷ suất lợi nhuận theo yêu cầu đối với
và của vốn cổ phần).
LTV (Khoản vay đối với Giá trị) (M): Khoản vay hay phần nợ của
đầu tư bất động sản tín theo phần trăm.
Phần Tài sản thế chấp đã trả (P): Phần tài sản thế chấp đã thanh
toán vào cuối giai đoạn nắm giữ.
Nhân tố Vốn đầu tư đã mất (1/S n ): Mức độ đầu tư theo giai đoạn
hay đặt cọc cần có để tích luỹ một trong một giai đoạn cho trước
bao gồm cả cộng dồn lãi suát theo lãi suất thực. Lãi suất thực của
Nhân tố Vốn đầu tư đã mất trong ISCs là ở mức lãi suất vốn cổ phần.
Thay đổi tổng thể (Δo) – Tăng hay Giảm: Tổng mức thay đổi về
giá trị (+ or -) của bất động sản trong giai đoạn nắm giữ. Tăng hoặc
Giảm (Δo) được xem như rà soát lúc nhập vào. Đối với công thức
này, thuật ngữ này được coi là 0 trong ISCs.
Giai đoạn nắm giữ: Thời hạn một nhà đầu tư điển hình kỳ vọng để
năm giữ bất động sản. Đối với ISCs, giai đoạn nắm giữ được ấn định
ít nhất là 10 năm.
Dựa trên quy chuẩn thị trường tỷ lệ ở khu vực là 14.5%.
CB Richard Ellis | Page 62
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
14.60%=Tỷ suất vốn hoá
-1.94%=0.06061 x-32.0%
Cộng với khoản giảm (hay trừ đi khoản tăng) x SFF
Điều chỉnh Tăng hay Giảm:
-1.11%=0.06061 x 28.20%x 65.0%
Chỉ số khoản vay x phần trăm đã trả* x nhân tố vốn cổ phần đã mất (SFF)
Trừ gây dựng vốn cổ
phần:
17.65%
7.00%=35%x20.00%
Chỉ số vốn cổ phầnTỷ lệ lãi suất vốn cổ phần
10.65%=65.0%x0.163860
Đóng gópChỉ số khoản vayHằng số tài sản thế chấp
Phân tích vốn cổ phần tài sản thế chấp
Các công cụ Tỷ suất Vốn hoá
CB Richard Ellis | Page 63
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ t
Download Các chỉ số đầu tư và thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam tháng 11/2008 - Phần 1 miễn phí
Kỹthuật này tối ưu hoá các tiêu chíđầutưcủa nhàđầutưbất
động sảnvàngườichovayđểphát triểnhoặcđồng bộhoá tỷ
suấtvốnhoá.
Cónămđầuvàochủchốtcầnthiếtchophương pháp này :
• Chỉ sốnợ-đốivới-giá trị(LTV) (Sửdụng Vốncổphầnvà
Nợ)
• Lãi suấttàisảnthếchấp
• Thờihạnkhoản vay
• Tỷlệlãi suấtvốncổphần
• Giá trịthayđổicủabấtđộng sảntheothờigian
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Tóm tắt nội dung:
20%, ngụ ý mức phí bảo hiểm rủi ro hiện tại áp lên bất độngsản cao hơn mức đươc tính toán.
CB Richard Ellis | Page 54
Client Logo
Goes Here
Các phương pháp khác có thể được sử dụng.
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Chỉ số bù đắp nợ
Mô hình định giá tài sản vốn (CAPM)
CB Richard Ellis | Page 55
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Kỹ thuật này tối ưu hoá các tiêu chí đầu tư của nhà đầu tư bất
động sản và người cho vay để phát triển hay đồng bộ hoá tỷ
suất vốn hoá.
Có năm đầu vào chủ chốt cần thiết cho phương pháp này :
• Chỉ số nợ-đối với-giá trị (LTV) (Sử dụng Vốn cổ phần và
Nợ)
• Lãi suất tài sản thế chấp
• Thời hạn khoản vay
• Tỷ lệ lãi suất vốn cổ phần
• Giá trị thay đổi của bất động sản theo thời gian
Tiêu đề phụ
CB Richard Ellis | Page 56
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Bất động sản thu nhập thấp, hầu hết những tổ chức cho vay sẽ cho
vay đến 75% giá bán bất động sản hay giá trị của bất động sản (Các
định chế tài chính có thể thay đổi tỷ lệ tuỳ từng trường hợp vào vị trí của bất động
sản). Chúng tui hiểu rằng ở Việt Nam, các định chế tài chính hạn chế
tỷ lệ này đến 70%
Lãi suất tài sản thế chấp. Một lần nữa, thông tin này cũng có sẵn ở
các tổ chức cho vay trong nước và là một chức năng của lãi suất hiện
tại.
Thời hạn khoản vay. Điều này là độ dài của khoản vay hay là giai
đoạn trả dần hết khoản nợ. Lây được thông tin này khi nghiên cứu lãi
suất và chỉ số nợ-đối với-giá trị. Thời hạn chủ yếu dao động từ 10 đến
30 năm, trong khi quy chuẩn của cho vay thương mại là khoảng 15
năm.
CB Richard Ellis | Page 57
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Tỷ lệ lãi suất cổ phần. Tỷ lệ này phản ánh tổng lợi nhuận nhà
đầu tư yêu cầu để chấp nhận rủi ro đầu tư. Ít nhất chủ yếu là chi
phí vốn và thường là cao hơn từ 2 đến 5 điểm. Tỷ lệ này được
xác điịnh trong các cuộc phỏng vấn với các đại lý và nhà đầu tư
bất động sản.
Tỷ lệ lãi suất cổ phần thay đổi từ tỷ lê cổ tức cổ phần là mức lãi
hàng năm cho nhà đầu tư sau khi trả nợ. Tỷ lệ cổ tức không
phản ánh sự tăng giá bất động sản hay tài sản thế chấp suy
giảm, trong khi tỷ lễ lãi cổ phần là một biện pháp tổng thể các
hình thức đầu tư bao gồm cả cổ tức cổ phần (dương hay âm),
tài sản thế chấp giảm hay giá bất động sản
(tăng).
Giá trị bất động sản thay đổi. Đơn giản là sự thay đổi giá trị bất
động sản ước tính trong thời gian nắm giữ. Phân tích cổ phần tài
sản thế chấp cho giai đoạn nắm giữ là 8 năm như đã nêu ở trên
là giai đoạn nắm giữ trung bình của một bất động sản tạo ra thu
nhập.
CB Richard Ellis | Page 58
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Bộ quy định về đầu tư (ISCs) là tỷ lệ vốn hoá tổng thể và các cấu
phần để tạo ra tỷ lệ này sử dụng Biên độ của Công thức Đầu tư
và Phân tích Vốn cổ phần của Tài sản thế chấp (Công thức
Ellwood). ISCs phản ánh kỳ vọng kinh tế của thị trường.
Biên độ của Công thức đầu tư Ro = (M x Rm) + ((1 - M) x Re)
Trong đó, Ro = Tỷ suất vốn hoá Tổng thể
M = Chỉ số khoản vay đối với giá trị
Rm = Hằng số tài sản thế chấp
(1-M) = Vốn cổ phần đối với Chỉ số giá trị
Re = Tỷ suất Cổ tức vốn cổ phần
CB Richard Ellis | Page 59
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Phân tích vốn cổ phần tài sản thế chấp (Công thức Elwood)
Ro = Ye - M (Ye + P(1/S n - Rm) +/- Δo (1/S n)
Trong đó,
Ro = Tỷ suất vốn hoá tổng thể
Ye = Tỷ lệ lãi suất vốn cổ phần mong muốn
M = Chỉ số khoản vay đối với giá trị
P = Phần tài sản thế chấp đã trả
1/S n = Nhân tố vốn đầu tư đã mất
Rm = Hằng số tài sản thế chấp
Δo = Thay đổi tổng thể (Tăng hay giảm)
CB Richard Ellis | Page 60
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Hằng số tài sản thế chấp, cũng được gọi là “tỷ suất vốn hoá tài sản thế chấp"
là tỷ lệ vốn hoá cho khoản nợ. Thường được tính theo tháng bằng cách chia
khoản phải trả hàng tháng theo nợ gốc tài sản thế chấp. Một hằng số tài sản
thế chấp hàng năm có thể tìm thấy bằng cách nhân hằng số hàng tháng với
12, hay chia phí dịch vụ nợ hàng năm bằng nợ gốc tài sản thế chấp.
Một hằng số tài sản thế chấp là một tỷ lệ mà thẩm định viên xác định để sử
dụng trong biên độ phương pháp đầu tư. Hằng số này cũng được sử dụng
trong chỉ số bù đắp nợ mà nhiều ngân hàng thương mại sử dụng. Hằng số tài
sản thế chấp thường được ký hiệu là Rm. Rm cao hơn lãi suất dành cho khoản
vay được trả dần đầy đủ bởi Rm bao gồm cả đánh giá về nợ gốc cũng như lãi
suất. Rm có thể thấp hơn lãi suất cho khoản vay trả dần bị âm.
Công thức như sau:
Rm =(Pmt(Lãi suất/12, Giai đoạn*12,1))*-12
Ví dụ: Nếu mức 12% $100 000 khoản vay có tài sản thế chấp sẽ được thanh
toán trong 25 năm, mức trả hàng năm là $12 750 (Sử dụng bản hay Máy tính)
Cách tính: $12 750/$100 000 = .1275%
CB Richard Ellis | Page 61
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
Lãi vốn cổ phần (Ye): Tổng lợi nhuận hàng năm một nhà đầu tư
mong muốn từ bất động sản (tỷ suất lợi nhuận theo yêu cầu đối với
và của vốn cổ phần).
LTV (Khoản vay đối với Giá trị) (M): Khoản vay hay phần nợ của
đầu tư bất động sản tín theo phần trăm.
Phần Tài sản thế chấp đã trả (P): Phần tài sản thế chấp đã thanh
toán vào cuối giai đoạn nắm giữ.
Nhân tố Vốn đầu tư đã mất (1/S n ): Mức độ đầu tư theo giai đoạn
hay đặt cọc cần có để tích luỹ một trong một giai đoạn cho trước
bao gồm cả cộng dồn lãi suát theo lãi suất thực. Lãi suất thực của
Nhân tố Vốn đầu tư đã mất trong ISCs là ở mức lãi suất vốn cổ phần.
Thay đổi tổng thể (Δo) – Tăng hay Giảm: Tổng mức thay đổi về
giá trị (+ or -) của bất động sản trong giai đoạn nắm giữ. Tăng hoặc
Giảm (Δo) được xem như rà soát lúc nhập vào. Đối với công thức
này, thuật ngữ này được coi là 0 trong ISCs.
Giai đoạn nắm giữ: Thời hạn một nhà đầu tư điển hình kỳ vọng để
năm giữ bất động sản. Đối với ISCs, giai đoạn nắm giữ được ấn định
ít nhất là 10 năm.
Dựa trên quy chuẩn thị trường tỷ lệ ở khu vực là 14.5%.
CB Richard Ellis | Page 62
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ tài sản thế chấp
14.60%=Tỷ suất vốn hoá
-1.94%=0.06061 x-32.0%
Cộng với khoản giảm (hay trừ đi khoản tăng) x SFF
Điều chỉnh Tăng hay Giảm:
-1.11%=0.06061 x 28.20%x 65.0%
Chỉ số khoản vay x phần trăm đã trả* x nhân tố vốn cổ phần đã mất (SFF)
Trừ gây dựng vốn cổ
phần:
17.65%
7.00%=35%x20.00%
Chỉ số vốn cổ phầnTỷ lệ lãi suất vốn cổ phần
10.65%=65.0%x0.163860
Đóng gópChỉ số khoản vayHằng số tài sản thế chấp
Phân tích vốn cổ phần tài sản thế chấp
Các công cụ Tỷ suất Vốn hoá
CB Richard Ellis | Page 63
Client Logo
Goes Here
Cung cấp vốn cổ phần từ t