Download Đề tài Để kinh doanh bất động sản thành công
+ Kinh doanh BĐS là việc mà các doanh nghiệp tiến hành hoạt đọng kinh doanh trên chính BĐS đó như việc xây biệt, trung cư hay phân lô đất để bán kiếm chênh lệch giá (lợi nhuận). Hình thức này được các doanh nghiệp tiến hành kinh doanh phổ biến hiện nay.
+Các doanh nghiệp cần nắm bắt được các thuận lợi cũng như khó khăn khi tiến hành kinh doanh BĐS của mình để từ đó có các chiến lược kinh doanh phù hợp.
• Thuận lợi:
- Kinh doanh BĐS có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đầu: khi kinh doanh BĐS, % trích khấu hao lớn, lợi nhuận giảm thì thuế thu nhập đóng là thấp đi trong mấy năm đấu, nhưng giá trị của BĐS hao mòn là rất ít vì BĐS là hàng hóa lâu bền.
- Kinh doanh BĐS dễ vay được tiền của các tổ chức tiền tệ, có căn cứ để đi vay là tài sản lớn để có thể vay được nhiều tiền
- Kinh doanh BĐS có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát: lạm phát là biểu hiện của đồng tiền mất giá nhưng kinh doanh BĐS lại có thể đối phó với những ảnh hưởng lạm phát vì tiền để vào tài sản, khi tài sản thay đổi thì nó không ảnh hưởng gì
- Kinh doanh BĐS nâng cao cấp bậc uy tín của người đầu tư.
• Khó khăn:
- Kém tính chuyển đổi thánh tiền
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn
-Chu kì thu hồi vốn đầu tư khá dài và cần có kiến thức chuyên môn kinh nghiệm
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Chúng em chân thành cảm ơn!
PHẦN HAI: NỘI DUNG
I. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG.
1.Khái niệm bất động sản:
Theo điều 174 luật dân sự 2005 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam quy định :
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật quy định
2. Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ về hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trước hết kinh doanh bất động sản là tài sản cố định như đất đai, nhà cửa, thương hiệu, bằng phát minh sáng chế. Tài sản đó nó không tự sinh lời và cũng không tự to ra hay nhỏ đi mà giá trị của nó phụ thuộc vào biến động thị trường.
2.Đặc điểm của bất động sản:
Thứ nhất: Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm.
- Đất đai chỉ có giới hạn về từng vùng, từng khu vực, từng lãnh thổ è vì thế hàng hóa bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm. Các doanh nghiệp kinh doanh không thể tự sản xuất ra bất động sản như các hàng hóa thông thường khác. Trong cùng một khu vực nhỏ kể hai bất động sản đứng cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Thứ hai: Tính lâu bền của bất động sản
- Đất đai khi trong các điều kiện bình thường thì là một loại tài nguyên không thể bị hủy hoại vì vậy bất động sản là một loại hàng hóa bền vững, tồn tại rất lâu.
Thứ ba: Giá trị hàng hóa bất động sản có những nét đặc thù khác so với các hàng hóa khác.
- Giá trị hàng hóa BĐS phụ thuộc váo mục đích sử dụng chúng hay nó phụ thuộc vào mức độ tác động của con người sẽ làm tăng lên hay giảm bớt đi giá trị của các BĐS. VD: Các khu đất được quy hoạch để phát triển nông - lâm nghiệp sẽ có giá trị ít hơn với các khu đất được quy hoạch để xây dựng đô thị, kinh doanh dich vụ, thương mại. Công tác quy hoạch các BĐS có ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của BĐS.
Thứ tư: Khác với các hàng hóa khác trên thị trường hàng hóa BĐS cần các điều kiện cụ thể
mới trở thành hàng hóa trên thị trường như : Có giấy xác nhận quyền sở hữu, không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong kế hoạch phải di dời hay thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước…
II.CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG.
1.Nghiên cứu về các vấn đề pháp lý.
Một doanh nghiệp, một doanh nhân trước khi muốn thực hiện một hoạt đọng kinh doanh nào đó trên thị trường thi đòi hỏi vấn đề đầu tiên là phải tìm hiểu về mặt pháp lý do nhà nước quy định. Đó là các điều luật, quy định , quy chế, chế tài của nhà nước quy định về các điều kiện để kinh doanh một mặt hàng nào đó, hình thức kinh doanh ra làm sao? Và hoạt động kinh doanh bất động sản cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ. Khi một doanh nghiệp muốn kinh doanh Bất Động Sản cần tìm hiểu pháp lý về một số vấn đề như sau:
1.1 Pháp luật quy định điều kiện để kinh doanh bất động sản:
Ngày 15/10, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Những quy định mới này sẽ đóng góp tích cực vào quá trình phát triển BĐS, điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công khai, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này cụ thể là:
+ Kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng
+ Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.
+ Trong trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng thỏa thuận mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó.
Nghị định cũng quy định, đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
+ Cá nhân hoạt động môi giới, định giá BĐS, quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải qua đào tạo.
Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, cá nhân phải có đủ các điều kiện sau: Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS. Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng hay đại học. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS.
+ Chứng chỉ môi giới, định giá BĐS sẽ bị thu hồi khi người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự; kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực; cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề; vi phạm các nguyên tắc hành nghề theo quy định; chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa... Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi.
“Tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về BĐS, dịch vụ BĐS phải bổ sung đủ người có chứng chỉ theo quy định trước ngày 01/01/2009. Từ ngày Nghị định này có hiệu lực đến hết 31/12/2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch BĐS nhưng chưa đủ người có chứng chỉ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, nhưng chậm nhất ngày 31/12/2008, phải bổ sung chứng chỉ hay giấy chứng nhận theo quy định” (Điều 24).
1.2 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:
+ Quy định của pháp luật về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất.
3. Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình h...
Download Đề tài Để kinh doanh bất động sản thành công miễn phí
+ Kinh doanh BĐS là việc mà các doanh nghiệp tiến hành hoạt đọng kinh doanh trên chính BĐS đó như việc xây biệt, trung cư hay phân lô đất để bán kiếm chênh lệch giá (lợi nhuận). Hình thức này được các doanh nghiệp tiến hành kinh doanh phổ biến hiện nay.
+Các doanh nghiệp cần nắm bắt được các thuận lợi cũng như khó khăn khi tiến hành kinh doanh BĐS của mình để từ đó có các chiến lược kinh doanh phù hợp.
• Thuận lợi:
- Kinh doanh BĐS có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đầu: khi kinh doanh BĐS, % trích khấu hao lớn, lợi nhuận giảm thì thuế thu nhập đóng là thấp đi trong mấy năm đấu, nhưng giá trị của BĐS hao mòn là rất ít vì BĐS là hàng hóa lâu bền.
- Kinh doanh BĐS dễ vay được tiền của các tổ chức tiền tệ, có căn cứ để đi vay là tài sản lớn để có thể vay được nhiều tiền
- Kinh doanh BĐS có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát: lạm phát là biểu hiện của đồng tiền mất giá nhưng kinh doanh BĐS lại có thể đối phó với những ảnh hưởng lạm phát vì tiền để vào tài sản, khi tài sản thay đổi thì nó không ảnh hưởng gì
- Kinh doanh BĐS nâng cao cấp bậc uy tín của người đầu tư.
• Khó khăn:
- Kém tính chuyển đổi thánh tiền
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn
-Chu kì thu hồi vốn đầu tư khá dài và cần có kiến thức chuyên môn kinh nghiệm
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Tóm tắt nội dung:
cứu của chúng em hoàn thiện hơn.Chúng em chân thành cảm ơn!
PHẦN HAI: NỘI DUNG
I. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG.
1.Khái niệm bất động sản:
Theo điều 174 luật dân sự 2005 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam quy định :
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật quy định
2. Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ về hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trước hết kinh doanh bất động sản là tài sản cố định như đất đai, nhà cửa, thương hiệu, bằng phát minh sáng chế. Tài sản đó nó không tự sinh lời và cũng không tự to ra hay nhỏ đi mà giá trị của nó phụ thuộc vào biến động thị trường.
2.Đặc điểm của bất động sản:
Thứ nhất: Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm.
- Đất đai chỉ có giới hạn về từng vùng, từng khu vực, từng lãnh thổ è vì thế hàng hóa bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm. Các doanh nghiệp kinh doanh không thể tự sản xuất ra bất động sản như các hàng hóa thông thường khác. Trong cùng một khu vực nhỏ kể hai bất động sản đứng cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Thứ hai: Tính lâu bền của bất động sản
- Đất đai khi trong các điều kiện bình thường thì là một loại tài nguyên không thể bị hủy hoại vì vậy bất động sản là một loại hàng hóa bền vững, tồn tại rất lâu.
Thứ ba: Giá trị hàng hóa bất động sản có những nét đặc thù khác so với các hàng hóa khác.
- Giá trị hàng hóa BĐS phụ thuộc váo mục đích sử dụng chúng hay nó phụ thuộc vào mức độ tác động của con người sẽ làm tăng lên hay giảm bớt đi giá trị của các BĐS. VD: Các khu đất được quy hoạch để phát triển nông - lâm nghiệp sẽ có giá trị ít hơn với các khu đất được quy hoạch để xây dựng đô thị, kinh doanh dich vụ, thương mại. Công tác quy hoạch các BĐS có ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của BĐS.
Thứ tư: Khác với các hàng hóa khác trên thị trường hàng hóa BĐS cần các điều kiện cụ thể
mới trở thành hàng hóa trên thị trường như : Có giấy xác nhận quyền sở hữu, không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong kế hoạch phải di dời hay thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước…
II.CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG.
1.Nghiên cứu về các vấn đề pháp lý.
Một doanh nghiệp, một doanh nhân trước khi muốn thực hiện một hoạt đọng kinh doanh nào đó trên thị trường thi đòi hỏi vấn đề đầu tiên là phải tìm hiểu về mặt pháp lý do nhà nước quy định. Đó là các điều luật, quy định , quy chế, chế tài của nhà nước quy định về các điều kiện để kinh doanh một mặt hàng nào đó, hình thức kinh doanh ra làm sao? Và hoạt động kinh doanh bất động sản cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ. Khi một doanh nghiệp muốn kinh doanh Bất Động Sản cần tìm hiểu pháp lý về một số vấn đề như sau:
1.1 Pháp luật quy định điều kiện để kinh doanh bất động sản:
Ngày 15/10, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Những quy định mới này sẽ đóng góp tích cực vào quá trình phát triển BĐS, điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công khai, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này cụ thể là:
+ Kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng
+ Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.
+ Trong trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng thỏa thuận mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó.
Nghị định cũng quy định, đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
+ Cá nhân hoạt động môi giới, định giá BĐS, quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải qua đào tạo.
Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, cá nhân phải có đủ các điều kiện sau: Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS. Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng hay đại học. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS.
+ Chứng chỉ môi giới, định giá BĐS sẽ bị thu hồi khi người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự; kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực; cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề; vi phạm các nguyên tắc hành nghề theo quy định; chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa... Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi.
“Tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về BĐS, dịch vụ BĐS phải bổ sung đủ người có chứng chỉ theo quy định trước ngày 01/01/2009. Từ ngày Nghị định này có hiệu lực đến hết 31/12/2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch BĐS nhưng chưa đủ người có chứng chỉ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, nhưng chậm nhất ngày 31/12/2008, phải bổ sung chứng chỉ hay giấy chứng nhận theo quy định” (Điều 24).
1.2 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:
+ Quy định của pháp luật về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất.
3. Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình h...