nicho_las16
New Member
Download Tiểu luận Cấu trúc và yếu tố cung - cầu - giá cả của thị trường quyền sử dụng đất miễn phí
Tổng cung về QSDĐ được xác định bằng toàn bộ QSDĐ có thể và sẵn sàng tham gia vào giao dịnh trên thị trường. Trong khi đó QSDĐ bao giờ cũng gắn với đất đai. Do Vậy, QSDĐ mang tính tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt được quyết định bởi nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất và tính cố định vế vị trí. Lượng cung về QSDĐ không thể điều chỉnh lưu thông theo không gian. Ngoài ra tổng cung về QSDĐ xflà một đại lượng giới hạn nên không thể đẩy tổng cung tăng lên theo ý muốn chủ quan như các lại hàng hoá thông thường. Tổng cung QSDĐ được xác định trên cơ sở loại đất và số lượng đất được tham gia vào thị trường QSDĐ.
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
VỀ CẤU TRÚC VÀ YẾU TỐ CUNG - CẦU - GIÁ CẢ CỦA THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTThị trường quyền sử dụng đất ở nước ta tồn tại như một tất yếu khách quan. Ngay cả khi pháp luật không thừa nhận nó (Luật đất đai 1987), thì thị trường QSDĐ vẫn vận động dưới dạng "kênh ngầm". Từ Luật đất đai 1993 qua các lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và 2001 đến Luật đất đai 2003 đã thể hiện quá trình chuyển biến về nhận thức và hành động thực tiễn trong việc thừa nhận và từng bước hoàn thiện khuôn khổ pháp luật cho sự phát triển của thị trường QSDĐ. Nhìn chung, cho đến nay, quá trình trên vẫn chưa phản ánh hết được những nhu cầu của thực tế đặt ra trong thời kỳ mới cũng như những thành tựu của khoa học pháp lý trong lĩnh vực này. Những đổi mới của pháp luật đất đai có liên quan đến thị trường QSDĐ trong thời gian qua thường được thực hiện một cách bị động, thiếu tính cởi mở, dứt khoát trong việc chấp nhận những cái gì sẽ đến và phải đến. Đó chính là biểu hiện của sự nhượng bộ từng bước trước những yêu cầu và đòi hỏi của thực tiễn chứ không phải là kết quả của sự chủ động đổi mới trên cơ sở nắm bắt và phản ánh kịp thời những nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, nguyện vọng của nhân dân, chủ trương chính sách của Đảng. Trên cở sở các nguyên lý của thị trường bất động sản, bài viết này sẽ tập trung phân tích, đánh giá quá trình trên thể hiện qua sản phẩm mới nhất của nó là các quy định của pháp luật hiện hành với các vấn đề cụ thể sau: 1. Về cấu trúc Trong điều kiện chế độ sở hữu hiện hành, đất đai với ý nghĩa là khách thể của quan hệ sở hữu không thể là đối tượng của quan hệ chuyển dịch trên thị trường. Nhà nước không thể bán đất giống như đối với các tài sản khác thuộc sở hữu toàn dân vì không thể chuyển giao quyền sở hữu đất đai cho bất kỳ ai khi mà ngoài hình thức sở hữu toàn dân thì không có một hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai. Người sử dụng đất cũng không thể bán đất vì họ không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có QSDĐ. Do vậy, thị trường đất đai ở Việt Nam chỉ là thị trường của QSDĐ. Thị trường QSDĐ, theo nghĩa hẹp được hiểu chỉ là nơi diễn ra các giao dịch QSDĐ. Hiểu theo nghĩa rộng, thị trường QSDĐ chính là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch QSDĐ diễn ra trong một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Như vậy, hoạt động của thị trường QSDĐ không chỉ bao gồm những hoạt động giao dịch QSDĐ mà còn bao gồm cả những hoạt động liên quan đến việc hình thành và bảo đảm cho sự vận động tương tác của các yếu tố cấu thành thị trường QSDĐ theo cơ chế thị trường. Trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thị trường QSDĐ ở Việt Nam được cơ cấu thành hai tầng cấp. Tầng cấp thứ nhất bao gồm những mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất thể hiện thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất... ( thị trường sơ cấp). Tầng cấp thứ hai gồm các hoạt động giao dịch QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau hay giữa một bên là chủ thể sử dụng đất với một bên là các chủ thể khác tham gia vào quan hệ giao dịch QSDĐ dưới dạng quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ... (thị trường thứ cấp). Ở thị trường sơ cấp, thông qua các quan hệ hành chính, nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng, xác lập tư cách chủ thể sử dụng đất của họ với những quyền và nghĩa vụ cụ thể. Trên cơ sở những quyền này (quyền giao dịch), người sử dụng đất đưa QSDĐ vào lưu thông trên thị trường thứ cấp. Tuy hoạt động giao đất, cho thuê đất là những hoạt động hành chính nhưng nó cũng đuợc coi là những hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất vì: (i) Quan hệ giữa nhà nước với người được giao đất, được thuê đất là quan hệ tài sản. Về bản chất, đây chính là quan hệ phát sinh trong quá trình thực hiện quyền sở hữu đất đai của nhà nước. Yếu tố quyền lực trong quyết định hành chính chỉ là công cụ thực hiện quyền tài sản. (ii) Do bản chất của hoạt động này chứa đựng yếu tố thị trường. Nếu so sánh trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất ở tầng cấp thứ nhất với trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở tầng cấp thứ hai, tuy có khác nhau về cách thức thực hiện nhưng lại giống nhau ở hệ quả pháp lý vì chúng đều xác lập QSDĐ của chủ thể sử dụng đất mới, với quyền và nghĩa vụ như nhau (người được giao và người nhận chuyển quyền), đều phải trả tiền, mà số tiền này tuy được gọi bằng những cái tên khác nhau (tiền sử dụng đất, tiền chuyển nhượng QSDĐ) nhưng về mặt tiêu chí là như nhau. Theo Luật đất đai 1993, hoạt động giao đất, cho thuê đất có phải là những hoạt động của thị trường QSDĐ hay không vẫn chưa được xác định. Đến Nghị định 181/2004/NĐ- CP quy định việc thi hành Luật đất đai 2003, những hoạt động này đã được ghi nhận là hoạt động của thị trường QSDĐ tại (khoản 1, khoản 2 Điều 60) bên cạnh những hoạt động của thị trường thứ cấp như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (từ khoản 3 đến khoản 8 Điều 60, Nghị định 181/2004/NĐ-CP) và những hoạt động nâng đỡ thị trường như: hoạt động của sàn giao dịch... (khoản 9 Điều 60 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Sẽ có sự khiếm khuyết nếu chúng ta cho rằng, những hoạt động ở tầng cấp thứ nhất chỉ đơn thuần là những hoạt động để Nhà nước chuyển giao QSDĐ cho người sử dụng đất, làm tiền đề cho những hoạt động giao dịch ở tầng cấp thứ hai giống như trong Nghị định 181/2004 khi Nghị định này chỉ thừa nhận hoạt động giao đất cho thuê đất theo khoản 1, khoản 2 Điều 60 của nó mới là những hoạt động của thị trường QSDĐ ở tầng cấp thứ nhất. Trên cơ sở bản chất của mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất và sự vận động của hàng hoá trên thị thường, chúng ta phải coi những hoạt động ở tầng cấp thứ nhất như những hoạt động của một cấp thị trường mà ở đó diễn ra những hoạt động giao dịch đặc thù, có phát sinh, có chấm dứt trên cơ sở quan hệ hàng hoá-tiền tệ và không nhất thiết phải tham gia vào tầng cấp thứ hai. Trở lại với so sánh về hệ quả pháp lý của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã nói ở trên, chúng ta thấy, hệ quả pháp lý của cả hai hoạt động này còn thể hiện ở chỗ là đều dẫn đến việc chấm dứt QSDĐ của chủ thể khác (trường hợp được giao, thì tình huống này xảy ra khi đất dùng để giao đang có người sử dụng). Trong trường hợp chuyển nhượng, bên chuyển quyền sẽ chấm dứt QSDĐ của mình đối với phần đất đã chuyển nhượng và được nhận tiền chuyển nhượng theo giá thoả thuận. Tương tự như vậy, trong trường hợp thu hồi đất để giao, người có đất bị thu hồi sẽ nhận được một khoản tiền bồi thường. Như vậy, những hoạt động của thị trường bất động sản ở tầng cấp thứ nhất ...