Download Tiểu luận Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập miễn phí
Trong luật của các nước tiên tiến, địa dịch phải được đăng ký mới đối kháng được với người thứ ba và được người thứ ba tôn trọng dưới sự bảo đảm của nhà chức trách. Luật Việt Nam có ghi nhận việc đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận (BLDS, Điều 173, Khoản 5). Tuy nhiên, chưa có lộ trình pháp lý cụ thể nào được vạch ra để hữu hiệu hoá điều luật này8. Bởi vậy, dù xã hội có nhu cầu lớn, địa dịch trong luật Việt Nam được xác lập và thực hiện rất khó khăn9.
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
cho tư nhân, UBND mới là người duy nhất có tư cách để chỉ ra giới hạn phần đất đã giao.2. Trong trường hợp các bên chưa được giao đất, chưa được cho thuê đất nhưng đang sử dụng đất trên thực tế và có tranh chấp với người khác về ranh giới đất, thì cơ quan giải quyết phải là toà án: là người có quyền phán xét, nghĩa là có chức năng đánh giá chất lượng ứng xử của chủ thể trong cuộc sống pháp lý, toà án chỉ rõ bên nào đúng, bên nào sai trong vụ cãi vã. Liên quan đến việc tranh chấp ranh giới đất trong điều kiện các bên còn chưa được chính thức giao đất hay cho thuê đất, toà án đối chiếu tình trạng thực tế của mỗi bên với các quy định hiện hành của pháp luật, từ đó, xác định bên nào có đủ tư cách để yêu cầu Nhà nước giao hay cho mình thuê đất đến một giới hạn nhất định. Dựa vào kết quả xét xử của toà án, UBND sẽ tiến hành cắm mốc giới và hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho bên này, bên kia hay cả hai bên.
1.2. Dựng hàng rào
Quyền hay nghĩa vụ? Dựng hàng rào là việc chủ sở hữu thiết lập hệ thống che chắn vật chất trên ranh giới bất động sản của mình, để ngăn chặn sự xâm nhập tuỳ tiện từ bên ngoài hay sự tò mò, soi mói của người thứ ba đối với cuộc sống riêng tư của chủ sở hữu bất động sản diễn ra bên trong phần đất của chủ sở hữu đó.
Trong luật thực định Việt Nam, dựng hàng rào là một quyền, chứ không phải là một nghĩa vụ, của chủ sở hữu bất động sản. Việc dựng hàng rào chịu sự chi phối của các quy định chung về xây dựng. Thực ra, có những trường hợp việc rào giậu một bất động sản tỏ ra cần thiết, không chỉ để bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở hữu mà còn để bảo đảm sự an toàn cho các bất động sản lân cận và cả trật tự công cộng. Chẳng hạn, giữa một dãy nhà phố tươm tất đột nhiên xuất hiện một thửa đất trống không rào giậu: điều này có thể làm xấu đi hình ảnh về một đô thị có tổ chức…
1.3. Sở hữu chung về tường rào
Khái niệm. Tường rào chung là tường rào thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu hai bất động sản lân cận. Về mặt vật chất, tường rào chung có thể có hình thức thể hiện đa dạng: tường rào kẽm gai, hàng cây, hào, rãnh, kênh, mương, vách tường…
Phải xác định đây là một loại sở hữu chung đặc biệt: không phải là sở hữu chung hợp nhất, bởi phần quyền của mỗi chủ sở hữu chung được xác định, là một nửa đối với vật; cũng không phải là sở hữu chung theo phần theo nghĩa của luật chung, bởi tài sản không thể đem chia được; càng không phải là sự cộng lại của hai quyền sở hữu riêng biệt, mỗi quyền có đối tượng là một nửa tường rào. Tạm gọi quyền sở hữu loại này là sở hữu chung theo phần không thể phân chia.
Quyền của chủ sở hữu chung. Chắc chắn là mỗi chủ sở hữu chung có quyền sử dụng riêng biệt, độc quyền, đối với phần vách tường nhìn vào bất động sản của mình; nếu tường rào cấu tạo bằng cây cối thì chủ sở hữu có quyền chia một nửa hoa lợi, trừ trường hợp có thoả thuận khác (BLDS, Điều 266, Khoản 1 đoạn 3)5. Đổi lại, chủ sở hữu chung có trách nhiệm chi phí cho việc bảo quản tường rào, theo tỷ lệ tương ứng về phần quyền của mình đối với tài sản; nghĩa vụ này gắn với tài sản chứ không gắn với con người; bởi vậy, một khi tài sản được chuyển nhượng, thì nghĩa vụ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng.
Khi định đoạt bất động sản, chủ sở hữu định đoạt luôn phần quyền sở hữu của mình đối với tường chung, mà không cần hỏi ý kiến của chủ sở hữu còn lại; chủ sở hữu còn lại cũng không có quyền ưu tiên mua, như trong trường hợp bán phần quyền sở hữu đối với tài sản chung thông thường. Phải xác định rõ điều này trong luật để tránh tranh cãi giữa các chủ sở hữu liên quan.
Xác lập và mất quyền sở hữu tường rào chung. Việc xây dựng tường rào chung tất nhiên là có thể được thực hiện theo thoả thuận giữa các bên; khi đó, chi phí xây dựng, phần quyền sở hữu, thực hiện quyền sở hữu,… cũng do các bên thoả thuận. Có trường hợp một bên chủ động xây dựng tường rào, bên kia không tham gia, nhưng đồng ý (thậm chí, một cách mặc nhiên), thì tường rào này cũng thuộc sở hữu chung (BLDS, Điều 266, Khoản 1 đoạn 2). Điều không thể giải thích được là chi phí xây dựng trong trường hợp này lại do bên xây dựng gánh chịu một mình (cùng điều luật)6.
Cũng có trường hợp, theo quyết định của toà án, tường rào chung được xây dựng để ngăn cách hai bất động sản. Khi đó, toà án phải có quyền quyết định, tuỳ trường hợp, hay một bên ứng trước chi phí và bên kia hoàn lại; hay cả hai bên cùng góp chi phí đồng thời.
Về mặt lý thuyết, chủ sở hữu tường chung có thể từ bỏ phần quyền sở hữu của mình đối với tường rào chung, nhất là khi không có nhu cầu sử dụng, mà lại phải chịu một nửa chi phí bảo quản. Khác với phần quyền sở hữu chung thông thường, phần quyền sở hữu tường chung bị từ bỏ dứt khoát không thể thuộc về Nhà nước mà phải thuộc về chủ sở hữu còn lại7: không thể hình dung khả năng Nhà nước chen vào đây để thực hiện quyền của chủ sở hữu tường rào chung với tư nhân.
2. Các ràng buộc của quan hệ láng giềng
2.1. Địa dịch
2.1.1. Tổng quan
Nhân cách hoá bất động sản. Từ thời cổ La Mã, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Với cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể. Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài và, để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần “đi qua” bất động sản khác, trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội.
Trong luật thực định Việt Nam, địa dịch mang một tên gọi dài hơn và dễ hiểu hơn đối với người không có nhiều kiến thức về luật, nhưng lại không bao trùm được toàn bộ nội dung của chế định: “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Có những địa dịch không bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề mà chỉ khống chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó, vì lợi ích của chủ bất động sản lân cận. Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hay xây dựng theo những điều kiện nhất định không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu lân cận một quyền sử dụng nào đối với bất động sản đó. Hẳn nên cân nhắc về việc sử dụng lại thuật ngữ đã quen hơn là cứ giữ lấy một cách diễn đạt dài, rắc rối, mà rốt cuộc lại không đầy đủ.
Tạm gọi bất động sản chịu địa dịch là bất động sản phục vụ; bất động sản hưởng địa dịch là bất động sản thụ hưởng. Các quy định về địa dịch chỉ được ghi nhận trong BLDS, chủ yếu, có nguồn gốc từ sự sao chép luật nước ngoài. Trong thực tiễn, địa dịch rất phổ biến, nhưng thường bị biến dạng thành các...