thienthannho_vn2009
New Member
Link tải miễn phí luận văn
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4
1.1. Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án đầu tư 4
1.1.1. Bất động sản 4
1.1.2. Định giá bất động sản 4
1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 4
1.1.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 5
1.1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản 9
1.1.2.4. Quy trình định giá bất động sản 10
1.2. Lý luận chung về các phương pháp định giá bất động sản theo dự án đầu tư 13
1.2.1. Khái niệm dự án đầu tư: 13
1.2.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư: 13
1.2.3 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT 14
1.2.4. Các phương pháp chủ yếu định giá BĐS đảm bảo theo dự án đầu tư 15
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 15
1.2.4.2. Phương pháp đầu tư 19
1.2.4.3. Phương pháp chi phí 22
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư 24
1.2.4.5. Phương pháp thu nhập 26
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 29
2.1 Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 29
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh 29
2.1.2. Cơ cấu tổ chức 31
2.1.2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức 31
2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh 32
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa. 33
2.2 Tình hình cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng bất động sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa. 36
2.2.1. Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản. 36
2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản 37
2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 38
2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động 38
2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa 38
2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 42
2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 49
2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. 50
2.4.1. Kết quả đạt được 50
2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân 52
2.4.2.1 Hạn chế 52
2.4.2.2. Nguyên nhân 53
CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA. 56
3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó BĐS đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa. 56
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 56
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. 57
3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 57
3.2.1 Đối với các cách định giá và quy trình định giá 57
3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT 58
3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 59
3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng 60
3.2.5. Một số giải pháp khác 60
3.3. Một số kiến nghị 61
3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam 61
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 62
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính 62
3.3.4. Kiến nghị đối với Chính Phủ 63
3.3.5. Kiến nghị với các tổ chức liên quan 64
3.3.5.1. Các cơ quan khác 64
3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay 64
KẾT LUẬN 65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hay cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm chuyên đề nghiên cứu của mình.
Em xin chân thành Thank tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời Thank anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này!
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá bất động sản (BĐS)
- Tìm hiểu các phương pháp định giá BĐS cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.
- Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại bộ phận này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận về BĐS, các quyền năng của người sở hữu và sử dụng BĐS, cơ sở của việc định giá BĐS, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá BĐS tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá BĐS. Xem xét những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu đảm bảo an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng.
Phạm vị nghiên cứu
Công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.
Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh.
Phương pháp trừu tượng hóa khoa học
Phương pháp chuyên gia
Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu.
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và các phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư.
Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa.
Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4
1.1. Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án đầu tư 4
1.1.1. Bất động sản 4
1.1.2. Định giá bất động sản 4
1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 4
1.1.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 5
1.1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản 9
1.1.2.4. Quy trình định giá bất động sản 10
1.2. Lý luận chung về các phương pháp định giá bất động sản theo dự án đầu tư 13
1.2.1. Khái niệm dự án đầu tư: 13
1.2.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư: 13
1.2.3 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT 14
1.2.4. Các phương pháp chủ yếu định giá BĐS đảm bảo theo dự án đầu tư 15
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 15
1.2.4.2. Phương pháp đầu tư 19
1.2.4.3. Phương pháp chi phí 22
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư 24
1.2.4.5. Phương pháp thu nhập 26
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 29
2.1 Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 29
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh 29
2.1.2. Cơ cấu tổ chức 31
2.1.2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức 31
2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh 32
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa. 33
2.2 Tình hình cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng bất động sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa. 36
2.2.1. Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản. 36
2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản 37
2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 38
2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động 38
2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa 38
2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 42
2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 49
2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. 50
2.4.1. Kết quả đạt được 50
2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân 52
2.4.2.1 Hạn chế 52
2.4.2.2. Nguyên nhân 53
CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA. 56
3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó BĐS đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa. 56
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 56
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. 57
3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 57
3.2.1 Đối với các cách định giá và quy trình định giá 57
3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT 58
3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 59
3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng 60
3.2.5. Một số giải pháp khác 60
3.3. Một số kiến nghị 61
3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam 61
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 62
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính 62
3.3.4. Kiến nghị đối với Chính Phủ 63
3.3.5. Kiến nghị với các tổ chức liên quan 64
3.3.5.1. Các cơ quan khác 64
3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay 64
KẾT LUẬN 65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hay cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm chuyên đề nghiên cứu của mình.
Em xin chân thành Thank tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời Thank anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này!
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá bất động sản (BĐS)
- Tìm hiểu các phương pháp định giá BĐS cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.
- Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại bộ phận này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận về BĐS, các quyền năng của người sở hữu và sử dụng BĐS, cơ sở của việc định giá BĐS, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá BĐS tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá BĐS. Xem xét những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu đảm bảo an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng.
Phạm vị nghiên cứu
Công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.
Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh.
Phương pháp trừu tượng hóa khoa học
Phương pháp chuyên gia
Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu.
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và các phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư.
Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa.
Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links