nguoila_giacmocothat_trongdoianh
New Member
Download miễn phí Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4
1.1. Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư 4
1.1.1. Bất động sản 4
1.1.2. Giá quyền sử dụng đất 4
1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất) 4
1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 5
1.1.3. Dự án đầu tư 8
1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư 8
1.1.3.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư 8
1.2. Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất 9
1.2.1. Khái niệm định giá đất 9
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất 9
1.2.3. Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 11
1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất 13
1.2.5. Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư 15
1.2.6. Các phương pháp định giá đất 18
1.2.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 18
1.2.6.2. Phương pháp vốn hoá 23
1.2.6.3. Phương pháp lợi nhuận 26
1.2.6.4. Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển lý thuyết) 27
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 28
2.1. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 28
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa 28
2.1.2. Cơ cấu tổ chức 29
2.1.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức 29
2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh 31
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa. 32
2.2. Tình hình cho vay theo DAĐT lấy quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa. 35
2.2.1. Dư nợ cho vay lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo 35
2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản 36
2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 37
2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động 37
2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa 37
2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 41
2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 47
2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. 48
2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân 48
2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân 50
2.4.2.1 Hạn chế 50
2.4.2.2. Nguyên nhân 51
CHƯƠNG 3 CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA. 55
3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó tài sản đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa. 55
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 55
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. 56
3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 56
3.2.1 Đối với các cách định giá và quy trình định giá 56
3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT 57
3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 58
3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng 59
3.2.5. Một số giải pháp khác 59
3.3. Một số kiến nghị 60
3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam 60
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 61
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính 61
3.3.4. Kiến nghị đối với Chính Phủ 62
3.3.5. Kiến nghị với các tổ chức liên quan 63
3.3.5.1. Các cơ quan khác 63
3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay 63
KẾT LUẬN 64
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 65
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
ác tiện ích mà nó đem lại…- Sự phân vùng: xem xét việc quy hoạch sử dụng của vùng của mỗi so sánh như thế nào? Sử dụng hiện tại đã cao nhất tốt nhất hay chưa?
h) Hạn chế của phương pháp
- Do kỹ thuật đơn giản, nên phải kiểm tra thông tin rất kỹ lưỡng và cẩn thận khi tiến hành việc điều chỉnh
- Phương pháp này sẽ bị hạn chế và không áp dụng được trong điều kiện thị trường yếu, không có đủ bằng chứng thị trường để tiến hành so sánh.
- Khó áp dụng khi định giá mảnh đất tạo thu nhập, bởi phần lớin các nhà đầu tư quan tâm đến mức độ sinh lời của mảnh đất, nên giá đất chính là giá trị đầu tư, chứ không phải giá trị của giao dịch đất đai thông thường.
- Phải thận trọng với nguồn gốc thông tin và đặc điểm của cơ sở dữ liệu để đảm bảo tính thực tiễn.
- Hạn chế khi điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi vì khi đó sự so sánh không thiết thực.
1.2.6.2. Phương pháp vốn hoá
a) Khái niệm
Phương pháp vốn hoá là phương pháp chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành vốn ở hiện tại. Phương pháp này không áp dụng riêng lẻ mà thường kết hợp với các phương pháp khác (phương pháp so sánh…)
Phương pháp này có nguyên lý có bản là:
Thu nhập ròng từ đất
Giá đất = (*)
Tỷ lệ vốn hoá của đất
b) Ý nghĩa
Phương pháp vốn hóa áp dụng để định giá các bất động sản tạo thu nhập khi định giá viên biết được tỷ lệ vốn hoá hàng năm của mảnh đất.
c) Các nguyên tắc cơ sơ của phương pháp
- Nguyên tắc dự báo
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc thay đổi
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc cung cầu
- Nguyên tắc ngoại ứng
d) Các dạng vốn hoá
Vốn hoá trực tiếp giá trị của đất:
Phương pháp này áp dụng để định giá mảnh đất trống khi không có sẵn số liệu mua bán tương tự trên thị trường.
Các bước thực hiện:
Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của đất, xem công trình hiện tại đã phù hợp với việc sử dụng cao nhất tốt nhất chưa?
Bước 2: Tính thu nhập ròng từ mảnh đất, tính tỷ lệ phân bổ cho công trình, tỷ lệ này chiếm bao nhiêu. Muốn xác định được tỷ lệ phân bổ cho công trình cần tính toán chi phí tạo lập công trình, từ đó rút ra được tỷ lệ phân bổ cho công trình và cho đất.
Bước 3: Tính tỷ lệ vốn hoá của công trình và đất. ĐGV phải sử dụng các thông tin thị trường để rút ra tỷ lệ vốn hoá này.
Bước 4: Tính giá trị của đất theo công thức (*) ở trên.
Vốn hoa trực tiếp tiền thuê đất:
Giá trị của đất được tính theo công thức sau:
Tiền thuê đất ròng
Giá đất =
Tỷ lệ vốn hoá
Trong đó:
- Tiền thuê đất ròng: Thu nhập từ tiền thuê đất hàng tháng mà không phải chịu những sửa chữa, bảo dưỡng.
- Tỷ lệ vốn hoá phải dựa vào thông tin thị trường, nếu thuê có thời hạn thì tỷ lệ vốn hoá = tỷ lệ chiết khấu, khi đó giá đất được tính như sau:
Tiền thuê ròng
Giá đất = + giá trị đất dự báo sau thời hạn
Tỷ lệ chiết khấu
- Vốn hoá lợi nhuận từ đất (phân tích phát triển chia nhỏ từ đất hay phương pháp chiết khấu luồng tiền):
- Phương pháp này được sử dụng để định giá những mảnh đất trống có tiềm năng phát triển, bằng cách chia nhỏ mảnh đất ra cho từng sử công cụ thể, được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất.
- Quá trình chia nhỏ mảnh đất được chia thành hai giai đoạn như sau:
+ Giai đoạn xây dựng: Đây giai đoạn thực hiện các biện pháp cần thiết để sẵn sàng đưa đất vào sử dụng, như là san lấp mặt bằng, chia nhỏ mảnh đất thành các mảnh nhỏ hơ, sẵn sàng cho việc sử dụng cao nhất tốt nhất.
+ Giai đoạn marketing: Là giai đoạn thực hiện các biện pháp để bán các mảnh đất đã được chia nhỏ ở giai đoạn đầu.
- Các bước thực hiện:
Bước 1: Xác định số lượng, kích thước các lô đất được tạo ra từ mảnh đất sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.
Bước 2: Ước lượng khả năng hấp thụ của thị trường ứng với từng giai đoạn marketing.
Người định giá cũng phải ước lượng được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư phát triển đất.
Người định giá phải tính được dòng tiền liên quan đến quá trình phát triển, tính tỷ lệ chiết khấu phù hợp rủi ro đi kèm.
Bước 3: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại của cá dòng tiền ròng của dự án phát triển mảnh đất.
1.2.6.3. Phương pháp lợi nhuận
a) Khái niệm
Nguyên lý của phương pháp lợi nhuận là:
Giá đất = Tỷ lệ phân phối giá trị của đất và công trình trên đất x Giá của toàn bộ bất động sản
Tỷ lệ phân phối này chủ yếu dựa vào sự đánh giá của các chuyên gia.
b) Ý nghĩa và điều kiện áp dụng
Phương pháp này chỉ áp dụng cho những khu vực có sự độc quyền nhất định như là đất trống ở những vùng xa xôi. Phương pháp này chỉ được đem ra sử dụng khi các phương pháp còn lại không thể dùng được.
c) Nguyên tắc cơ sở của phương pháp
Phương pháp lợi nhuận lấy nguyên tắc cân bằng làm nền tảng, đi tìm sự đóng góp của đất vào giá trị của toàn bộ bất động sản (BĐS).
d) Hạn chế của phương pháp
Phương pháp này có một hạn chế lớn là không xác định được giá trị thị trường của mảnh đất. Giá trị của mảnh đất được xác định khi số liệu về việc mua bán đất trống không có mà chỉ có số liệu về việc mua bán toàn bộ bất động sản. Chính vì hạn chế này mà mà phương pháp lợi nhuận chỉ được ĐGV áp dụng khi không còn áp dụng được phương pháp định giá nào khác.
1.2.6.4. Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển lý thuyết)
Phương pháp giá trị còn lại dùng để định giá đất được rút ra từ giá bán một bất động sản đã được cải thiện - coi như nó đã đáp ứng được yêu cầu sử dụng cao nhất, tốt nhất.
Nguyên lý của phương pháp:
Giá đất = Giá bán BĐS - Giá trị đóng góp của các công trình trên đất
Ở đây, khi tính phần giá trị đóng góp của công trình trên đất, phải tính đến giảm giá tích luỹ của công trình.
Ví dụ: Giá bán của BĐS là 2000 triệu, chi phí xây dựng mới chiếm 500 triệu, tỷ lệ khấu hao là 70%.
Ta có phần giảm giá tích lỹ của công trình là:
500 × 70% = 350 (triệu đồng)
Phần giá trị còn lại của công trình trên đất là:
500 × 30% = 150 triệu
Như vậy giá đất = 2000 – 150 = 1850 (triệu đồng)
Tóm lại, có bốn phương pháp cơ bản áp dụng để định giá quyền sử dụng đất, tuỳ vào từng điều kiện cụ thể, mục đích cụ thể của việc định giá mà định giá viên có thể lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhất hay kết hợp nhiều phương pháp cùng một lúc (nhưng vẫn phải chỉ ra phương pháp chính) để cho kết quả chính xác và tin cậy nhất.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
2.1. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường...