hongphong_vu
New Member
Download miễn phí Chuyên đề Một số biện pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư nói riêng tại công ty Hà Đô
Dựa trên số liệu về khoan khảo sát thăm dò địa chất đã có Công ty đưa ra phương án kết cấu là: phần móng công trình thấp tầng sẽ sử dụng móng băng, với các vị trí đất yếu có thể gia cường bằng cọc tre. Móng công trình cao tầng với chiều cao từ 9 đến 12 tầng sẽ sử dụng móng cọc bê tông cốt thép. Cọc được hạ xuống lớp cát hạt nhỏ số 8 hay lớp cát hạt nhỏ số 9 tuỳ theo tải trọng của công trình. Phần thân các công trình cao tầng sẽ sử dụng các phương án kết cấu BTCT có sử dụng các tiến bộ KHKT tiên tiến như BTCT ứng lực trước tại nhà máy BT Xuân mai và lắp ghép tại hiện trường. Đây là những công nghệ cho phép thi công nhanh, chất lượng công trình đảm bảo tiêu chuẩn cao. Công nghệ lắp ghép cấu kiện BTCT ứng lực trước của Bỉ và Pháp đã có mặt tại Việt nam và bắt đầu áp dụng cho một số công trình cao tầng tại các khu đô thị mới Trung nhân.
Phần thân các công trình thấp tầng sẽ sử dụng các phương án kết cấu BTCT sử dụng công nghệ truyền thống để cho các nhà thầu nhỏ cũng có cơ hội tạo công ăn việc làm cho CBCNV. Hơn nữa các công nghệ truyền thống sẽ thích hợp và chi phí XD hợp lí hơn.
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
đầu tư xây dựng dự án sau khi đã đưa về cùng một mặt bằng hiện tại.Ngược lại, dự án sẽ không hiệu quả ( bác bỏ quyết định đầu tư) khi NPV<0. Khi đó tổng thu của dự án không bù đắp đủ chi phí bỏ ra.
Chỉ tiêu hoàn vốn nội bộ IRR ( còn được gọi là tỷ xuất lợi nhuận vốn đầu tư)
Hệ số hoàn vốn nói lên mức độ thu hồi vốn ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm. chỉ tiêu này được tính theo công thức sau.
IRR là một chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính dự án. Nó cho biết mức lãi suất mà dự án có thể đạt được. Bởi vậy đây cũng là chỉ tiêu được sử dụng trong đánh giá dự án.
Dự án là hiệu quả khi IRR > r giới hạn. Dự án không hiệu quả khi IRR
Là thời gian mà mọi lợi ích thu được từ dự án vừa đủ bằng số vốn đầu tư đã bỏ ra. Theo công thức
Chỉ tiêu T càng nhỏ thì dự án càng có tính khả thi cao
Trên đây là một số chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án xây dựng cụ thể là dự án xây dựng nhà ở để bán mà Công ty Hà Đô thường dùng. Tuy nhiên tuỳ từng dự án mà Công ty có thể tính thêm một vài chỉ tiêu khác như chỉ tiêu lợi ích - chi phí (B/C)
Sau khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế, người lập dự án sẽ tiến hành đánh giá dự án. Với mỗi phương án kĩ thuật đề xuất có giá trị chỉ tiêu khác nhau, cách chọn đơn giản nhất là lấy phương án nào có NPV lớn nhất.
Phân tích hiệu quả kinh tế là một yêu cầu bắt buộc trong quá trình xây dựng cũng như thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án xây dựng nhà ở nói riêng .
Kết quả phân tích kinh tế được xem như điểm mấu chốt ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của chủ đầu tư về dự án có nên đầu tư hay không. Vì vậy phân tích hiệu quả kinh tế của dự án phải được tiến hành đầy đủ chính xác ngay từ những hành động đầu tiên.
Toàn bộ nội dung thực hiện trong bước NCTKT và NCKT được trình bầy ở trên sẽ được tập hợp thành bản báo cáo NCTKT và NCKT . Báo cáo NCKT bao giờ cũng chi tiết và cụ thể hơn báo cáo NCTKT.
Trong hầu hết các dự án đầu tư về nhà ở khu chung cư do quy mô về vốn và chính sách ưu tiên cho đầu tư phát triển quỹ nhà ở theo chủ trương của Đảng đặc biệt là ở các thành phố lớn tập trung đông dân cư (Hà nội, Hải phòng, Hồ Chí Minh ) chính vì thế mà dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư luôn được khuyến khích đầu tư xây dựng.Với mục đích phần nào đáp ứng được nhu cầu của người dân Thủ đô.
II.2.3. Ví dụ : Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư, biệt thự Dịch Vọng.
Phần này giới thiệu quy trình lập báo cáo NCKT dự án đầu tư cho khu đô thị mới Dịch Vọng. Dự án do Công ty lập tháng 12/2001.Đây là dự án có quy mô tương đối lớn tuy nhiên dự án này nằm trong diện chính sách ưu tiên phát triển quỹ nhà cho thành phố Hà Nội do vậy không phải lập báo cáo NCTKT mà lập ngay báo cáo NCKT.
Dự án là một ví dụ cụ thể về quá trình lập dự án tại Công ty Hà Đô hiện nay. Qua ví dụ chúng ta có thể hình dung rõ hơn về công tác lập dự án mà CBCNV của Công ty Hà Đô đã và đang tiến hành.
Quy mô dự án rất lớn vì vậy công trình này do nhiều chủ đầu tư cùng góp vốn trong đó:
Chủ đầu tư chính là Công ty đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà Từ Liêm
Chủ đầu tư thứ phát là : Công ty Hà Đô và Công ty TNHH Hoàng Hà.
Với tổng vốn đầu tư là : 757,518,954,000 đồng
Dự án khu đô thị mới Dịch Vọng nằm trong điều chỉnh quy hoạch và định hướng phát triển không gian thành phố Hà Nội đến năm 2020 đã được thủ tướng chính phủ phê duyệt năm 1998 và quy hoạch tỷ lệ 1/2000 của quận Cầu Giấy đã được uỷ ban thành phố phê duyệt năm 1999.
Nằm trong chương trình phát triển đô thị về phía Tây – Tây nam cũng như chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 của thành phố, cùng với hàng loạt các dự án khác trong khu vực phía Tây sông Tô Lịch như dự án khu đô thị mới Trung hoà Nhân chính, khu đô thị mới Trung yên vv… dự án khu đô thị mới dịch vọng sẽ góp phần mở rộng thành phố theo quy hoạch định hướng, tạo quỹ nhà ở để cải thiện điều kiện ở của nhân dân Thủ đô đồng thời giảm sức ép đô thị hoá ở trung tâm thành phố.
Dự án cũng được tiến hành theo 5 bước cơ bản như đã nêu ở phần trước
II.2.3.1 Bước 1: Tìm hiểu những căn cứ để lập dự án và điều tra khảo sát hiện trạng địa điểm đặt dự án
Trước khi tiến hành lập báo cáo NCKT Công ty phải xem xét xem dự án đầu tư phải dựa vào những căn cứ nào về mặt pháp lý, kĩ thuật nhằm xác định được vị trí của dự án đối với chính sách phát triển thành phố & sự cần thiết phải đầu tư cho dự án.
+ Các căn cứ về pháp lý :các quy định về định hướng phát triển không gian thành phố, quy hoạch chi tiết quận Cầu Giấy, khu đô thị mới Dịch Vọng vv…
+ Các căn cứ kinh tế kĩ thuật :
quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Dịch Vọng quận Cầu Giấy tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố phê duyệt.
Bản đồ đo đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty khảo sát đo đạc, sở địa chính nhà đất Hà Nội lập tháng 10/1998
Báo cáo khảo sát địa chất do trường đại học Mỏ địa chất lập tháng 11/2001
Kế hoạch đầu tư kinh doanh nhà của chủ đầu tư
+ Và các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố
Đó là những cơ sở để cán bộ lập dự án có hướng lập dự án chính xác và đúng quy định điều chỉnh của luật.
Với dự án này phòng kinh doanh đã cử người đến tận địa điểm đặt dự án để thăm dò khảo sát hiện trạng khu vực đầu tư cụ thể
Xác định vị trí địa lý của khu vực đối với thành phố và khu vực phía Tây Hà nội
Vị trí khu đô thị mới Dịch vọng được xác định nằm trong địa giới hành chính của hai phường Dịch vọng và Yên hoà quận Cầu giấy Hà nội
Ranh giới phía bắc giáp khu dân cư thôn Trung phường Dịch vọng ; phía đông giáp ruộng canh tác và khu dân cư phường Dịch vọng và phường Yên hoà; phía tây giáp ruộng canh tác của phường Dịch vọng; phía nam giáp ruộng canh tác của phường Yên hoà
Quy mô tổng diện tích là 225.174m2; dân số theo quy hoạch là 4580 người
Điều kiện tự nhiên
Về địa hình : Phía bắc bằng phẳng, thấp dần từ bắc xuống nam, cao độ trung bình 4.5m đến 5.0m, riêng khu vực phía nam có một số khu trũng cao độ 3.2 đến 4 m do đào đất lấy gạch, khu vực nhà ở tập thể Đại học tài chính có cao độ trung bình 6.1m
Về khí hậu cũng trùng với điều kiện khí hậu của thành phố Hà nội vì vậy từ tháng 4 đến tháng 10, gió đông nam là chủ yếu, nhiệt độ trung bình cao nhất 28 đến 300C. Mùa nóng đồng thời là mùa mưa, tập trung từ tháng 7 đến tháng 9. trong mùa mưa thường hay có bão xuất hiện vào 2 tháng 7 và 8. Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3. Gió đông bắc là chủ yếu, nhiệt độ thấp nhất trung bình 13-150C. Lượng mưa trung bình 1500 đến 2000 mm. Độ ẩm trung bình trong năm từ 80 đến 85% cá biệt có những tháng lên đến 100% (tháng 1,2,3).
(các s...