baobinh_chocolat
New Member
Download miễn phí Kết quả định giá cửa hàng bán lẻ - Chủ cửa hàng số 110A2, Phạm Ngọc Thạch, Đống Đa, Hà Nội
- Dân số: Các thống kê cho thấy dân số Hà Nội tăng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Sự gia tăng dân số của Hà Nội một phần là do các sinh viên mới ra trưòng thường cố gắng bám trụ lại khiến dân số nơi đây trẻ hơn so với nhiều địa phương trong cả nước. Mà người dân trong độ tuổi từ 20 đến 40 chiếm tới 40% lại là nhóm có thu nhập dành cho tiêu dùng nhiều nhất nên đây là cơ hội tốt cho thị trường bán lẻ của Hà Nội.
- Vấn đề an ninh: An ninh khu vực Phạm Ngọc Thạch và các vùng lân cận như Kim Liên, Chùa Bộc, Tôn Thât Tùng vẫn chưa tốt lắm. Tình trạng mất xe cộ khi khách hàng vào cửa hàng vẫn con xảy ra dù không thường xuyên. Do đó, việc cửa hàng có nơi gửi xe sẽ tạo ra tâm lý yên tâm cho khách hàng.
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
ệt Nam.- Xu hướng kinh tế: VN ngày càng trở thành một địa điểm kinh doanh hấp dẫn tại Châu Á với tốc độ tăng trưởng kinh tế bền vững, đạt 5,32% năm 2009 và nhu cầu tiêu dùng khá ổn định trong thời gian dài. Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ Việt Nam được xếp hạng là một trong bảy thị trường sinh lợi nhiều nhất trên thế giới, do vậy đã thu hút các nhà phân phối trong nước và nước ngoài tham gia vào nhằm tìm kiếm lợi nhuận, kéo theo nhu cầu mặt bằng tăng cao.
- Xu hướng tiêu dùng: Nhu cầu mặt bằng bán lẻ càng ngày càng tăng, xuất phát tứ nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng tăng. Thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam đã đạt 1000 USD, riêng Hà Nội là khoảng 1.900 USD, tăng 23% hằng năm. Người dân trong độ tuổi từ 20 đến 40 chiếm tới 40%, là nhóm có thu nhập dành cho tiêu dùng nhiều nhất. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ của Việt Nam năm 2009 ước tính đạt 1197,5 nghìn tỷ đồng tăng 11% so với năm 2008. Quý I/2010 ước tính đạt 364,5 nghìn tỷ đồng, tăng 14,4% so với cùng kỳ năm 2009. Người tiêu dùng ngày càng có xu hướng mua sắm tại các trung tâm thương mại do hàng hoá phong phú, đảm bảo chất lượng, thời gian mua sắm kéo dài… tuy nhiên các cửa hàng mặt phố, loại hình bán lẻ truyền thống với những ưu điểm riêng cũng không vì thế mà mất đi.
- Xu hướng khách hàng: Người thuê thường tìm thuê cửa hàng tại những khu vực trung tâm, nơi có dân cư đông đúc và giao thông, cơ sở hạ tầng thuận tiện, khả năng sinh lợi cao. Trong những năm trở lại đây, các nhà kinh doanh đã trở nên khắt khe hơn trong việc chọn thuê mặt bằng, yêu cầu không chỉ gần khu vực trung tâm mà còn phải thoả mãn nhiều điều kiện về độ tiện nghi hiện đại, đạt những tiêu chuẩn nhất định. Do vậy nhiều người thường chọn các trung tâm thương mại để mở cửa hàng bởi nơi đây có thể đáp ứng tốt các yêu cầu của họ. Tuy nhiên, cầu nhiều nhưng nguồn cung mặt bằng bán lẻ không đáp ứng kịp, trong khi đó một loạt các dự án bị chậm tiến độ, cộng với giá thành đắt đỏ nên nhiều nhà đầu tư đã tìm thuê những ngôi nhà mặt phố ở các khu trung tâm để cải tạo thành cửa hàng bán lẻ làm cho cầu cửa hàng mặt phố tăng mạnh trong năm qua.
Cầu mặt bằng bán lẻ có sự phân hoá mạnh do sức thu hút của bất động sản bán lẻ trong và ngoài khu vực trung tâm là khác nhau. Trong khi mặt bằng cho thuê ở khu vực trung tâm hiện có nhu cầu rất lớn, với mức giá thuê từ 40-150 USD/m2/tháng song phần lớn diện tích đều được lấp đầy, thì giá thuê mặt bằng tại khu vực ngoài trung tâm lại thấp hơn nhiều, hiệu suất sử dụng chỉ đạt 69%.
Ngoài ra, những cửa hàng trên các phố lớn cũng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Nhìn chung, trừ những cửa hàng có vị trí đắc địa thì giá cả rất đắt đỏ, có thể cao gấp nhiều lần tại trung tâm thương mại, thì thuê cửa hàng mặt phố giá thường rẻ hơn.
Xét riêng trong quận Đống Đa, dây là một trong 4 quận nằm trong lõi trung tâm thành phố (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa) với lượng dân cư rất đông đúc. Trên toàn thành phố, mật độ dân cư trung bình 1.979 người/km² nhưng tại quận Đống Đa, mật độ lên tới 35.341 người/km², cao nhất cả Hà Nội. Đây cũng là nơi có cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, gần nhiều bệnh viện, trường học, cơ quan,... Do vậy, khu vực này trở thành nơi kinh doanh tốt với rất nhiều cửa hàng mặt phố trên các tuyến đường. Giá thuê trung bình trong khoảng 400-500 nghìn đồng/m2 và tỷ lệ lấp đầy khá cao. Tuy nhiên giá thuê khác nhau giữa các khu vực trong quận, những con phố lớn như Thái Hà, Xã Đàn, Láng Hạ,… giá thuê trên mỗi m2 thường cao, có nơi lên đến 1,1 triệu/m2 trong khi các phố như Đặng Văn Ngữ, Đặng Tiến Đông, Hồ Đắc Di giá chỉ trong khoảng 250-350 nghìn đồng/m2.
Cầu mặt bằng cho cửa hàng bán lẻ là rất lớn, đặc biệt là tại khu vực trung tâm và sẽ còn tiếp tục gia tăng trong tương lai khi nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao và thị trường ngày càng mở cửa.
2. Phân tích cung
Thực tế hiện nay, cung cửa hàng bán lẻ chưa đáp ứng được cầu đang tăng mạnh, việc thiếu hụt nguồn cung đã gây áp lực cho mặt bằng bán lẻ không chỉ là giá thuê cao mà đi kèm là diện tích thuê không lớn.
Cung bất động sản bán lẻ có thế chia làm hai nguồn chính gồm trung tâm thương mại và cửa hàng mặt phố.
2.1. Trung tâm thương mại
- Nguồn cung hiện tại: Hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội có 10 trung tâm mua sắm/cửa hàng lớn/đại siêu thị, 81 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán buôn và 11 chân đế bán lẻ, cung cấp cho thị trường tổng số gần 372.602 m2 diện tích bán lẻ. Phần lớn trung tâm thương mại tập trung tại các quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng. Trên địa bàn quận Đống Đa chỉ có một số trung tâm thương mại như Viet Tower cung cấp cho thị trường 11.000 m2, Hà Thành Plaza cung cấp cho thị trường 10.000m2, trung tâm thương mại quốc tế cùng khá nhiều siêu thị khác.
- Nguồn cung đang xây dựng: Với một số dự án đang xây dựng như Hanoi Plaza, Keangnam và Hanoi City Complex, tính đến năm 2011 sẽ có thêm khoảng 400.000m2 diện tích bán lẻ và năm 2012, sẽ có thêm 500.000m2 diện tích bán lẻ được cung ứng trên thị trường, nâng tổng diện tích bán lẻ lên gấp 3 hiện nay. Riêng tại quận Đống Đa sẽ có các dự án Hanoi City Complex, Trung Tâm Thương Mại Trường Chinh, MBLand Tower, Mercury Plaza, Trung Tâm Thương Mại Cát Linh,…
2.2. Cửa hàng mặt phố
- Nguồn cung hiện tại:
Hà Nội với rất nhiều đường phố lớn nhỏ, nhà mặt phố sẵn có là nguồn cung đáng kể diện tích mặt bằng bán lẻ cho thị trường. Quá trình cải tạo lại các cửa hàng mặt phố và nhà ở tư nhân đang diễn ra không ngừng để cho thuê khi thị trường đang có nhu cầu.
Nhìn chung trong quận Đống Đa, cửa hàng mặt phố vẫn chiếm ưu thế, các con phố lớn là nơi cung cấp phần lớn diện tích các cửa hàng bán lẻ. Có thể kể đến các phố lớn như Thái Hà, Phạm Ngọc Thạch, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lương Bằng, Tây Sơn… Tuy nhiên vì là nhà mặt phố nên các cửa hàng có nhiều nhược điểm như chất lượng xây dựng không đồng bộ, kiến trúc lộn xộn. Bên cạnh đó nhà mặt phố thường có diện tích giới hạn, muốn mở rộng thì phải thuê thêm cửa hàng xung quanh nên nhiều khi gây nên các bất tiện cho người thuê.
Tính riêng trên con phố Phạm Ngọc Thạch đã có trên 150 cửa hàng với diện tích trung bình từ 30-60 m2, chất lượng các cửa hàng khác nhau. Nhiều cửa hàng trong số đó được cải tạo từ mặt bằng tầng 1 khu tập thể Kim Liên nên diện tích cho thuê chỉ giới hạn trong 1 tầng, một số được thuê lại từ nhà dân, chất lượng khá tốt nên đáp ứng được nhu cầu của người thuê. Tuy trên cùng một con phố nhưng có những cửa hàng được cho thuê với giá 600-700 nghìn đồng /m2, trong khi những cửa hàng khác thường chỉ có giá thuê 400-500 nghìn, thậm chí thấp hơn, điều này phụ thuộc vào vị trí, mặt tiền, diện tích cũng như chất lượng của nhà cho thuê. Hiện hầu như các ngôi nhà mặt phố nơi đây đã được thuê hết, khách muốn thuê lại sẽ phải sang nhượng từ cửa hàng trước hay chờ hết hạn hợp đồng thuê. Nhìn chung thì đây là nơi cung cấp mặt bằng thuận tiện cho...