boy_pro_vjp95
New Member
Download Luận văn Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh
MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU. 07
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN
DỤNG VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Rủi ro trong nền kinh tế . 10
1.2. Rủi ro tín dụng . 10
1.3. Thị trường BĐS và rủi ro trong cho vay BĐS của các NHTM . 11
1.3.1. Thị trường bất động sản . 11
1.3.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản . 11
1.3.1.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản . 12
1.3.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế . 18
1.3.2. Rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM. 19
1.3.2.1 Khái niệm . 19
1.3.2.2 Nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản . 19
1.3.2.3 Hậu quả khi bùng nổ rủi ro cho vay bất động sản . 20
1.4. Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản . 23
1.4.1. Nội dung. 23
1.4.2 Ý nghĩa của việc kiểm soát rủi ro trongcho vay bất động sản của các NHTM . 24
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 . 25
CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
2.1. Sự phát triển của thị trường BĐS tại TP HCM trong thời gian qua 27
2.1.1. Những thành tựu đạt được về phát triển thị trường bất động sản. . 33
2.1.2. Những mặt hạn chế .33
2.2. Nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM . 35
2.2.1. Tổ chức cho vay đầu tư bất động sản.35
2.2.2. Thành tựu và những hạn chế.36
2.2.2.1. Những kết quả đạt được . 38
2.2.2.2. Những mặt hạn chế và rủi ro tiềm ẩn . 39
2.3. Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong chovay bất động sản của các
NHTM trên địa bàn TP HCM . 45
2.3.1. Những mặt kiểm soát đã thực hiện được . 45
2.3.1.1. Về phía ngân hàng nhà nước. 45
2.3.1.2. Về phía các NHTM. 46
2.3.2 Những vấn đề tồn tại trong kiểm soát cho vay bất động sản hiện nay 47
2.3.2.1. Về phía ngân hàng nhà nước. 47
2.3.2.2. Về phía các NHTM. 48
2.4 Bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về rủi ro trong cho
vay bất động sản . 49
2.4.1 Rủi ro tín dụng bất động sản- một trong những nguyên nhân gây ra
cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đông á năm 1997 . 49
2.4.2 Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn
(Subprime mortgage crisis) ở Mỹ . 54
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 . 58
CHƯƠNG 3:MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
3.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế nói
chung và TP HCM nói riêng từ nay đến năm 2020 . 59
3.2. Các giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản của các NHTM . 60
3.2.1. Giải pháp ở góc độ vĩ mô. 60
3.2.1.1 Đối với các cơ quan quản lý nhà nước . 60
3.2.1.2. Đối với các doanh nghiệp đầu tư xâydựng các dự án BĐS . 63
3.2.1.3 Đối với Ngân hàng Nhà nước . 64
3.2.2. Giải pháp ở góc độ vi mô (đối với các NHTM).65
3.2.2.1. Xây dựng chiến lược cho vay phù hợpvới đặc thù thị trường bất động sản . 65
3.2.2.2. Tăng cường công tác kiểm tra trước,trong và sau khi cho vay. 67
3.2.2.3. Thành lập bộ phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo . 69
3.2.2.4. Tổ chức các cán bộ thẩm định và quản lý tín dụng theo ngành. 69
3.2.2.5. Về đào tạo đội ngũ cán bộ ngân hàng . 70
3.2.3. Giải pháp hỗ trợ khác của các đơn vị có liên quan.71
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 . 72
KẾT LUẬN CHUNG. 73
Để tải bản DOC Đầy Đủ xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
V-Star
85.56-
119.25
16 14-15 -1.5 -9 Quận 7
New Sài
Gòn
98 - 123 20 17 -3
-15
The Manor
- 33 tầng
98 - 157 35-37 30 -6 -17 Quận
Bình
Thạnh
Sài Gòn
Pearl
84 - 133 49 35 -14
-29
Bình quân -18
(Nguồn: Hiệp hội bất động sản TPHCM- Website:
- 32 -
Bảng 2.4: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên địa bàn TP HCM từ
tháng 01/2008 đến 06/2008
Vị trí Dự án
Diện tích
(m2)
Giá tháng
01/2008
(triệu
đồng/m2)
Giá tháng
06/2008
(triệu
đồng/m2)
Chênh
leach bình
quân (triệu
đồng)
Tỷ lệ
tăng/
giảm
(%)
An Phú — An
Khánh
80 - 200 24-26 18 -7 -30
Thạnh Mỹ Lợi 100 - 300 26-20 17 -6 -26
Quận
2
Bình Trưng
Đông
100 - 300 9.9-16 6-8 -5.95 -46
Phường Phước
Long B
90 - 500 10-12 6 -5 -45
Quận
9 Phường Phú
Hữu
100 - 500 10-12 6 -5 -45
KDC Phú Mỹ -
VPH
126 - 300 31-48 20 -19.5 -49
Quận
7 Him Lam -
Kênh Tẻ
100 - 200 39-51 22 -23 -51
KDC Phú Xuân
- VPH
120 - 400 13.5 6.5 -7 -52
Cotec 100 11.2-17 6 -8.1 -57
Nhà
Bè
Thanh Nhựt 120 -200 13.5-14.8 9 -5.15 -36
Bình quân
-44
(Nguồn: Hiệp hội bất động sản TPHCM-Website:
- 33 -
2.1.1. NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản tại thành phố trong
thời gian qua đã đem lại nhiều lợi ích cho sự phát triển kinh tế – xã hội của
địa bàn. Giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố,
nhu cầu về trụ sở kinh doanh, văn phòng cho thuê của các tổ chức kinh tế.
Việc thị trường bất động sản phát triển còn đẩy nhanh tiến độ xây dựng, góp
phần xúc tiến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa trên địa bàn. Bên cạnh
đó, còn góp phần phát triển mảng dịch vụ kinh doanh bất động sản, một trong
những lĩnh vực đem lại lợi nhuận cao.
2.1.2. NHỮNG MẶT HẠN CHẾ
Bên cạnh những thành tựu đạt được, thị trường bất động sản tại khu vực
thành phố trong thời gian qua cũng bộc lộ những mặt hạn chế. Thị trường tuy
phát triển nhưng thường xuyên biến động liên tục, điều này xuất phát từ
những nguyên nhân sau.
Thứ nhất, tâm lý của người dân: tâm lý đầu tư theo “phong trào”, khi
thị trường bất động sản bắt đầu sôi động thì tình trạng “nhà nhà kinh doanh
đất, người người kinh doanh đất” diễn ra mạnh mẽ trong khi một bộ phận
không nhỏ các nhà đầu tư thiếu kiến thức cũng như kinh nghiệm kinh doanh
trong lĩnh vực này.
Thứ hai, cung bất động sản còn rất nhỏ so với cầu: Nhu cầu người dân
về nhà ở, văn phòng cho thuê…là rất lớn. Tuy nhiên, mức độ cung nhỏ, tiến
độ xây dựng các dự án chậm. Điều này cũng xuất phát từ vướng mắc trong cơ
chế, chính sách làm chậm tiến độ xây dựng các dự án bất động sản. Theo kết
- 34 -
quả nghiên cứu mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, một dự án xây dựng bất
động sản phải trải qua 33 thủ tục và thời gian trung bình là 03 năm (nguồn:
Bộ xây dựng), hơn nữa chỉ cần vướng một khâu nhỏ trong số các thủ tục trên
thì dự án sẽ bị đình trệ và kéo dài thêm nhiều. Chính điều này đã làm cho
việc “cung hàng hóa” bất động sản rất chậm. Theo phát biểu của của ông
Nguyễn Hữu Tín -Phó chủ tịch UBND TP.HCM tại hội thảo “Hoàn thiện cơ
chế chính sách và các thủ tục hành chính đối với các dự án kinh doanh bất
động sản” tại TPHCM do Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản TP tổ chức
tại TPHCM ngày 27-6-2008 thì trong hơn một năm qua TP.HCM mới chỉ phê
duyệt được 70% số đồ án quy hoạch 1/2.000. Điều này càng cho thấy mức độ
mất cân đối giữa cung và cầu bất động sản tại địa bàn là rất cao.
Thứ ba, giá bất động sản bị đẩy lên khá cao: Đây cũng là một huệ lụy
của việc cung không đáp ứng được cầu bất động sản, điều này đã làm cho giá
cả bất động sản đẩy lên cao và kết quả là người có thu nhập trung bình không
thể tiếp cận giải quyết được nhu cầu nhà ở, vì vậy phần lớn cầu bất động sản
trong thời gian qua là “cầu đầu cơ”. Bình quân giá một căn hộ 60m2 hạng
trung bình tại khu vực Quận 2, Quận 7 khoảng 1 tỷ, giả sử một hộ gia đình 03
người với mức thu nhập trung bình tại địa bàn TP khoảng 15 triệu đồng/tháng
(5 triệu đồng/người) thì rất khó để có thể đủ tiền tích lũy mua một căn hộ
trên.
Thứ tư, nguồn vốn đầu tư bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng Ngân
hàng. Thông thường tỷ lệ vốn tự cóù-vốn vay là 30%-70%. Tuy nhiên có
những dự án tỷ lệ vốn vay rất cao lên đến 80-90% giá trị dự án đầu tư bất
động sản. Việc vốn đầu tư bất động sản tập trung nhiều vào nguồn vốn tín
dụng ngân hàng sẽ dẫn đến rủi ro vì phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng
- 35 -
từng thời kỳ của mỗi ngân hàng và các rủi ro kỳ hạn xuất phát từ chính nguồn
vốn này;
Như vậy thị trường bất động sản trên địa bàn TP HCM trong thời gian
qua phát triển không bền vững, luôn biến động và tiềm ẩn nhiều bất ổn bên
trong.
2.2. NGHIỆP VỤ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN
ĐỊA BÀN TP HCM
2.2.1 TỔ CHỨC CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, trong những năm
gần đây, việc cho vay bất động sản của các NHTM cũng sôi động không
kém. Đây cũng được xem là một trong những mảng kinh doanh “béo bở” của
các NHTM. Có rất nhiều hình thức cho vay bất động sản, tuy nhiên nếu căn
cứ vào đối tượng sử dụng vốn có thể phân ra các hình thức cho vay trong lĩnh
vực bất động sản như sau:
Cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng các dự án bất động sản:
đây là hình thức cho vay để phục vụ hoạt động đầu tư. Đối tượng sử dụng vốn
là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án bất động sản:
xây dựng căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, nhà dự án… Họ sử dụng vốn
vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án. Thời gian vay thường kéo dài
cho đến khi họ huy động được vốn từ việc bán sản phẩm. Tài sản đảm bảo đa
phần là từ bất động sản hình thành từ vốn vay. Nguồn trả nợ từ dòng tiền dự
án (tiền thu được từ sản phẩm của dự án).
Cho các cá nhân vay bất động sản phục vụ cho mục đích tiêu dùng:
Vay mua nhà đất, căn hộ để ở, vay để sữa chữa, xây dựng nhà ở. Đây là các
đối tượng khách hàng vay cho các mục đích tiêu dùng, nguồn thu nhập trả nợ
- 36 -
từ thu nhập cá nhân hàng tháng. Tài sản đảm bảo thường từ chính bất động
sản hình thành từ vốn vay hay nhà đất khác.
Cho vay đểå mua bán, kinh doanh bất động sản: Đây là các đối tượng
vay vốn để mua các bất động sản phục vụ cho mục đích đầu cơ, hưởng chênh
lệch từ giá bất động sản. Thời gian vay thường ngắn. Nguồn trả nợ từ nguồn
thu tiền bán sản phẩm. Tài sản đảm bảo bằng chính bất động sản hình thành
từ vốn vay.
Việc phân loại hình thức cho vay dựa vào đối tượng vay và mục đích sử
dụng vốn cũng mang tính chất tương đối. Vì trong thực tế rất khó để phân biệt
khách hàng vay mua nhà để ở hay để bán. Tuy nhiên việc phân loại này là
cần thiết vì trong các hình thức cho vay trên thì việc cho vay đ...
Download miễn phí Luận văn Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh
MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU. 07
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN
DỤNG VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Rủi ro trong nền kinh tế . 10
1.2. Rủi ro tín dụng . 10
1.3. Thị trường BĐS và rủi ro trong cho vay BĐS của các NHTM . 11
1.3.1. Thị trường bất động sản . 11
1.3.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản . 11
1.3.1.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản . 12
1.3.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế . 18
1.3.2. Rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM. 19
1.3.2.1 Khái niệm . 19
1.3.2.2 Nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản . 19
1.3.2.3 Hậu quả khi bùng nổ rủi ro cho vay bất động sản . 20
1.4. Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản . 23
1.4.1. Nội dung. 23
1.4.2 Ý nghĩa của việc kiểm soát rủi ro trongcho vay bất động sản của các NHTM . 24
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 . 25
CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
2.1. Sự phát triển của thị trường BĐS tại TP HCM trong thời gian qua 27
2.1.1. Những thành tựu đạt được về phát triển thị trường bất động sản. . 33
2.1.2. Những mặt hạn chế .33
2.2. Nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM . 35
2.2.1. Tổ chức cho vay đầu tư bất động sản.35
2.2.2. Thành tựu và những hạn chế.36
2.2.2.1. Những kết quả đạt được . 38
2.2.2.2. Những mặt hạn chế và rủi ro tiềm ẩn . 39
2.3. Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong chovay bất động sản của các
NHTM trên địa bàn TP HCM . 45
2.3.1. Những mặt kiểm soát đã thực hiện được . 45
2.3.1.1. Về phía ngân hàng nhà nước. 45
2.3.1.2. Về phía các NHTM. 46
2.3.2 Những vấn đề tồn tại trong kiểm soát cho vay bất động sản hiện nay 47
2.3.2.1. Về phía ngân hàng nhà nước. 47
2.3.2.2. Về phía các NHTM. 48
2.4 Bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về rủi ro trong cho
vay bất động sản . 49
2.4.1 Rủi ro tín dụng bất động sản- một trong những nguyên nhân gây ra
cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đông á năm 1997 . 49
2.4.2 Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn
(Subprime mortgage crisis) ở Mỹ . 54
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 . 58
CHƯƠNG 3:MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
3.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế nói
chung và TP HCM nói riêng từ nay đến năm 2020 . 59
3.2. Các giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản của các NHTM . 60
3.2.1. Giải pháp ở góc độ vĩ mô. 60
3.2.1.1 Đối với các cơ quan quản lý nhà nước . 60
3.2.1.2. Đối với các doanh nghiệp đầu tư xâydựng các dự án BĐS . 63
3.2.1.3 Đối với Ngân hàng Nhà nước . 64
3.2.2. Giải pháp ở góc độ vi mô (đối với các NHTM).65
3.2.2.1. Xây dựng chiến lược cho vay phù hợpvới đặc thù thị trường bất động sản . 65
3.2.2.2. Tăng cường công tác kiểm tra trước,trong và sau khi cho vay. 67
3.2.2.3. Thành lập bộ phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo . 69
3.2.2.4. Tổ chức các cán bộ thẩm định và quản lý tín dụng theo ngành. 69
3.2.2.5. Về đào tạo đội ngũ cán bộ ngân hàng . 70
3.2.3. Giải pháp hỗ trợ khác của các đơn vị có liên quan.71
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 . 72
KẾT LUẬN CHUNG. 73
Để tải bản DOC Đầy Đủ xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung:
-3.5 -16V-Star
85.56-
119.25
16 14-15 -1.5 -9 Quận 7
New Sài
Gòn
98 - 123 20 17 -3
-15
The Manor
- 33 tầng
98 - 157 35-37 30 -6 -17 Quận
Bình
Thạnh
Sài Gòn
Pearl
84 - 133 49 35 -14
-29
Bình quân -18
(Nguồn: Hiệp hội bất động sản TPHCM- Website:
- 32 -
Bảng 2.4: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên địa bàn TP HCM từ
tháng 01/2008 đến 06/2008
Vị trí Dự án
Diện tích
(m2)
Giá tháng
01/2008
(triệu
đồng/m2)
Giá tháng
06/2008
(triệu
đồng/m2)
Chênh
leach bình
quân (triệu
đồng)
Tỷ lệ
tăng/
giảm
(%)
An Phú — An
Khánh
80 - 200 24-26 18 -7 -30
Thạnh Mỹ Lợi 100 - 300 26-20 17 -6 -26
Quận
2
Bình Trưng
Đông
100 - 300 9.9-16 6-8 -5.95 -46
Phường Phước
Long B
90 - 500 10-12 6 -5 -45
Quận
9 Phường Phú
Hữu
100 - 500 10-12 6 -5 -45
KDC Phú Mỹ -
VPH
126 - 300 31-48 20 -19.5 -49
Quận
7 Him Lam -
Kênh Tẻ
100 - 200 39-51 22 -23 -51
KDC Phú Xuân
- VPH
120 - 400 13.5 6.5 -7 -52
Cotec 100 11.2-17 6 -8.1 -57
Nhà
Bè
Thanh Nhựt 120 -200 13.5-14.8 9 -5.15 -36
Bình quân
-44
(Nguồn: Hiệp hội bất động sản TPHCM-Website:
- 33 -
2.1.1. NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản tại thành phố trong
thời gian qua đã đem lại nhiều lợi ích cho sự phát triển kinh tế – xã hội của
địa bàn. Giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố,
nhu cầu về trụ sở kinh doanh, văn phòng cho thuê của các tổ chức kinh tế.
Việc thị trường bất động sản phát triển còn đẩy nhanh tiến độ xây dựng, góp
phần xúc tiến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa trên địa bàn. Bên cạnh
đó, còn góp phần phát triển mảng dịch vụ kinh doanh bất động sản, một trong
những lĩnh vực đem lại lợi nhuận cao.
2.1.2. NHỮNG MẶT HẠN CHẾ
Bên cạnh những thành tựu đạt được, thị trường bất động sản tại khu vực
thành phố trong thời gian qua cũng bộc lộ những mặt hạn chế. Thị trường tuy
phát triển nhưng thường xuyên biến động liên tục, điều này xuất phát từ
những nguyên nhân sau.
Thứ nhất, tâm lý của người dân: tâm lý đầu tư theo “phong trào”, khi
thị trường bất động sản bắt đầu sôi động thì tình trạng “nhà nhà kinh doanh
đất, người người kinh doanh đất” diễn ra mạnh mẽ trong khi một bộ phận
không nhỏ các nhà đầu tư thiếu kiến thức cũng như kinh nghiệm kinh doanh
trong lĩnh vực này.
Thứ hai, cung bất động sản còn rất nhỏ so với cầu: Nhu cầu người dân
về nhà ở, văn phòng cho thuê…là rất lớn. Tuy nhiên, mức độ cung nhỏ, tiến
độ xây dựng các dự án chậm. Điều này cũng xuất phát từ vướng mắc trong cơ
chế, chính sách làm chậm tiến độ xây dựng các dự án bất động sản. Theo kết
- 34 -
quả nghiên cứu mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, một dự án xây dựng bất
động sản phải trải qua 33 thủ tục và thời gian trung bình là 03 năm (nguồn:
Bộ xây dựng), hơn nữa chỉ cần vướng một khâu nhỏ trong số các thủ tục trên
thì dự án sẽ bị đình trệ và kéo dài thêm nhiều. Chính điều này đã làm cho
việc “cung hàng hóa” bất động sản rất chậm. Theo phát biểu của của ông
Nguyễn Hữu Tín -Phó chủ tịch UBND TP.HCM tại hội thảo “Hoàn thiện cơ
chế chính sách và các thủ tục hành chính đối với các dự án kinh doanh bất
động sản” tại TPHCM do Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản TP tổ chức
tại TPHCM ngày 27-6-2008 thì trong hơn một năm qua TP.HCM mới chỉ phê
duyệt được 70% số đồ án quy hoạch 1/2.000. Điều này càng cho thấy mức độ
mất cân đối giữa cung và cầu bất động sản tại địa bàn là rất cao.
Thứ ba, giá bất động sản bị đẩy lên khá cao: Đây cũng là một huệ lụy
của việc cung không đáp ứng được cầu bất động sản, điều này đã làm cho giá
cả bất động sản đẩy lên cao và kết quả là người có thu nhập trung bình không
thể tiếp cận giải quyết được nhu cầu nhà ở, vì vậy phần lớn cầu bất động sản
trong thời gian qua là “cầu đầu cơ”. Bình quân giá một căn hộ 60m2 hạng
trung bình tại khu vực Quận 2, Quận 7 khoảng 1 tỷ, giả sử một hộ gia đình 03
người với mức thu nhập trung bình tại địa bàn TP khoảng 15 triệu đồng/tháng
(5 triệu đồng/người) thì rất khó để có thể đủ tiền tích lũy mua một căn hộ
trên.
Thứ tư, nguồn vốn đầu tư bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng Ngân
hàng. Thông thường tỷ lệ vốn tự cóù-vốn vay là 30%-70%. Tuy nhiên có
những dự án tỷ lệ vốn vay rất cao lên đến 80-90% giá trị dự án đầu tư bất
động sản. Việc vốn đầu tư bất động sản tập trung nhiều vào nguồn vốn tín
dụng ngân hàng sẽ dẫn đến rủi ro vì phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng
- 35 -
từng thời kỳ của mỗi ngân hàng và các rủi ro kỳ hạn xuất phát từ chính nguồn
vốn này;
Như vậy thị trường bất động sản trên địa bàn TP HCM trong thời gian
qua phát triển không bền vững, luôn biến động và tiềm ẩn nhiều bất ổn bên
trong.
2.2. NGHIỆP VỤ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN
ĐỊA BÀN TP HCM
2.2.1 TỔ CHỨC CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, trong những năm
gần đây, việc cho vay bất động sản của các NHTM cũng sôi động không
kém. Đây cũng được xem là một trong những mảng kinh doanh “béo bở” của
các NHTM. Có rất nhiều hình thức cho vay bất động sản, tuy nhiên nếu căn
cứ vào đối tượng sử dụng vốn có thể phân ra các hình thức cho vay trong lĩnh
vực bất động sản như sau:
Cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng các dự án bất động sản:
đây là hình thức cho vay để phục vụ hoạt động đầu tư. Đối tượng sử dụng vốn
là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án bất động sản:
xây dựng căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, nhà dự án… Họ sử dụng vốn
vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án. Thời gian vay thường kéo dài
cho đến khi họ huy động được vốn từ việc bán sản phẩm. Tài sản đảm bảo đa
phần là từ bất động sản hình thành từ vốn vay. Nguồn trả nợ từ dòng tiền dự
án (tiền thu được từ sản phẩm của dự án).
Cho các cá nhân vay bất động sản phục vụ cho mục đích tiêu dùng:
Vay mua nhà đất, căn hộ để ở, vay để sữa chữa, xây dựng nhà ở. Đây là các
đối tượng khách hàng vay cho các mục đích tiêu dùng, nguồn thu nhập trả nợ
- 36 -
từ thu nhập cá nhân hàng tháng. Tài sản đảm bảo thường từ chính bất động
sản hình thành từ vốn vay hay nhà đất khác.
Cho vay đểå mua bán, kinh doanh bất động sản: Đây là các đối tượng
vay vốn để mua các bất động sản phục vụ cho mục đích đầu cơ, hưởng chênh
lệch từ giá bất động sản. Thời gian vay thường ngắn. Nguồn trả nợ từ nguồn
thu tiền bán sản phẩm. Tài sản đảm bảo bằng chính bất động sản hình thành
từ vốn vay.
Việc phân loại hình thức cho vay dựa vào đối tượng vay và mục đích sử
dụng vốn cũng mang tính chất tương đối. Vì trong thực tế rất khó để phân biệt
khách hàng vay mua nhà để ở hay để bán. Tuy nhiên việc phân loại này là
cần thiết vì trong các hình thức cho vay trên thì việc cho vay đ...