Link tải luận văn miễn phí cho ae
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1 Khái niệm và phân loại quỹ tín thác đầu tư bất động sản 3
1.1.1 Khái niệm 3
1.1.2 Phân loại REIT 4
1.3. Một số quy tắc hoạt động của REIT 12
1.3.1 REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt 12
1.3.2 Tính độc lập 12
1.3.3 Ngăn ngừa sự lạm quyền 12
1.3.4 Quản lý rủi ro 13
1.3.5 Tính minh bạch 13
1.4. Sự khác nhau giữa REIT và các công ty đầu tư bất động sản khác 13
1.4.1 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu 13
1.4.2 Chi trả cổ tức 13
1.4.3 Thuế 14
1.4.4 Quản lý 15
1.4.5 Hoạt động kinh doanh chủ yếu 15
1.5 Lợi ích của REIT 16
1.5.1 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tư 16
1.5.2 Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế 16
CHƯƠNG 2: BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN REIT Ở CÁC NƯỚC 18
2.1 Giới thiệu một số REIT trên thế giới 18
2.1.1 Mỹ 18
2.1.2 Nhật Bản 19
2.1.3 Singapore 21
2.1.4 Tây Ban Nha 22
2.1.5 Anh 23
2.1.6 Úc 24
2.2 Sự thành công của REIT ở các nước 24
2.3 Bài học kinh nghiệm 25
CHƯƠNG 3: KHẢ NĂNG HÌNH THÀNH QUỸ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 27
3.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 27
3.2 Sự tồn tại của mô hình hoạt động của REIT ở Việt Nam 29
3.2.1 REIT với cấu trúc như một Công ty 29
3.2.2 REIT với mô hình như một Quỹ Đầu tư 30
3.2.3 REIT nước ngoài tại Việt Nam 30
3.3 Sự khác nhau giữa REIT và các Quỹ đầu tư khác ở Việt Nam 30
3.4 Khả năng hình thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản ở Việt Nam 31
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một lĩnh vực đòi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững mạnh, một kế hoạc tài chính ổn định, Song hiện nay tình trạng thiếu vốn luôn là vấn đề khiến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải trăn trở. Các kênh cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm: kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại, kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng, kênh tiết kiệm bất động sản, kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu bất động sản, kênh thông qua các quỹ đầu tư, kênh đầu tư từ các nhà đầu tư tiềm năng, kênh đầu tư từ nước ngoài. Hiện tại nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường bất động sản vẫn là ngân hàng, tuy nhiên nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được cho tốc độ phát triển nhanh của thị trường bất động sản hiện nay. Trong khi đó có rất nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn tham gia vào thị trường bất động sản song lại không đủ tài chính để mua trọn vẹn một sản phẩm, mặt khác các nhà đầu tư cũng e ngại tính thanh khoản kém trong kinh doanh bất động sản.
Một trong những giải pháp tích cực để giải quyết bài toán về vốn cho thị trường bất động sản là phải tìm ra cơ những cơ chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với những nguồn vốn đó, và một trong những giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản là quỹ tín thác đầu tư bất động sản – một mô hình đang vận hành rất thành công ở một số quốc gia phát triển.
Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã được áp dụng thành công tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore nhưng tạiViệt Nam vẫn còn rất mới lạ. Vì vậy em chọn đề án môn học là “Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản và bài học từ các nước phát triển”.
Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba chương:
Chương 1: Tổng quan về quỹ tín thác đầu tư bất động sản
Chương 2: Bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển quỹ tín thác đầu tư bất động sản ở các nước
Chương 3: Khả năng hình thành quỹ tín thác bất động sản tại Việt Nam
Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp duy vật biện chứng.
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm và phân loại quỹ tín thác đầu tư bất động sản
1.1.1 Khái niệm
Quỹ tín thác bất động sản hay còn gọi là Reit (Real estate investment trust) là hình thức góp vốn cho một dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu dưới hình thức ủy thác. Nhiều nước trên thế giới thường chuyển giao ít nhất 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định.
Về bản chất, REIT là doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hay một số bất động sản. Đa phần các bất động sản này đã đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối cố định. Một số REIT cũng tự phát triển dự án cho danh mục của mình. REIT có thể bán và mua các dự án bất động sản để cơ cấu lại danh mục đầu tư. Các bất động sản bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp...
Thu nhập của REIT đa phần từ thu nhập của danh mục bất động sản mà nó đang sở hữu và khai thác (tối thiểu 75%, thường thì trên 90%). REIT cũng phân phối đa phần thu nhập của mình cho các cổ đông (thường khoảng 90%) theo hình thức chia cổ tức. REIT cũng có thể phân phối cổ tức nhiều hơn lợi nhuận chịu thuế. REIT bắt buộc phải chia cổ tức cho các nhà đầu tư nếu REIT có lãi. Do vậy, lợi tức từ đầu tư ở các REIT tương đối ổn định. REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tư phát triển các bất động sản mới. Nhưng REIT rủi ro hơn các hình thức đầu tư có thu nhập ổn định như trái phiếu hay tiền gửi ngân hàng. Các rủi ro này đến từ rủi ro thị trường, mà các tài sản bất động sản của REIT đang hoạt động. Cũng giống như doanh nghiệp, REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hay chỉ là REIT tư nhân.
Một thế mạnh chính trong đầu tư của REIT là khả năng thanh khoản (chuyển tài sản thành tiền mặt) khá dễ dàng so với chủ sở hữu bất động sản là cá nhân. Một lý do cho tính thanh khoản trong đầu tư của REIT là cổ phiếu của REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung. Tại đây, các cổ phiếu của REIT được mua bán dễ dàng hơn là mua bán các tài sản trên các thị trường bất động sản. Một lợi ích nữa khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể tái đầu tư bằng cổ tức để làm tăng thêm lợi nhuận đầu tư.
Tóm lại, REIT hoạt động như một tổ chức trung gian có thể phân phối phần lớn lợi tức cho nhà đầu tư mà không phải chịu thêm thuế doanh nghiệp (miễn là đáp ứng được các điều kiện cụ thể). Để hưởng được chế độ thuế đặc biệt này, REIT phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn, hạn chế và các điều kiện bao gồm các tiêu chuẩn về cổ đông, tài sản và lợi tức…
Hiện tại, REIT thường được hiểu theo 3 cách sau đây:
1) Một loại hình kinh doanh mà nhà đầu tư mua cổ phiếu từ sự tín nhiệm của các nhà đầu tư vào khả năng chuyên nghiệp, kinh nghiệm và uy tíncủa REIT, và ủy thác cho REIT này đầu tư vào bất động sản để kiếm lời.
2) Quy định pháp luật áp dụng cho loại hình doanh nghiệp đề cập ở mục (i) trên đây được gọi là gọi là Quy chế về REIT. Ngày nay, khi đề cập đến Quy chế về REIT thì REIT được hiểu là một định chế được pháp luật điều chỉnh, REIT có chức năng chính là giúp huy động các vốn dài hạn phát triển thị trường bất động sản thông qua các ưu đãi có điều kiện về thuế.
3) REIT là bất kỳ doanh nghiệp nào tồn tại đáp ứng các yêu cầu và được điều chỉnh bởi Quy chế REIT đã được đề cập trên đây.
1.1.2 Phân loại REIT
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1 Khái niệm và phân loại quỹ tín thác đầu tư bất động sản 3
1.1.1 Khái niệm 3
1.1.2 Phân loại REIT 4
1.3. Một số quy tắc hoạt động của REIT 12
1.3.1 REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt 12
1.3.2 Tính độc lập 12
1.3.3 Ngăn ngừa sự lạm quyền 12
1.3.4 Quản lý rủi ro 13
1.3.5 Tính minh bạch 13
1.4. Sự khác nhau giữa REIT và các công ty đầu tư bất động sản khác 13
1.4.1 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu 13
1.4.2 Chi trả cổ tức 13
1.4.3 Thuế 14
1.4.4 Quản lý 15
1.4.5 Hoạt động kinh doanh chủ yếu 15
1.5 Lợi ích của REIT 16
1.5.1 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tư 16
1.5.2 Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế 16
CHƯƠNG 2: BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN REIT Ở CÁC NƯỚC 18
2.1 Giới thiệu một số REIT trên thế giới 18
2.1.1 Mỹ 18
2.1.2 Nhật Bản 19
2.1.3 Singapore 21
2.1.4 Tây Ban Nha 22
2.1.5 Anh 23
2.1.6 Úc 24
2.2 Sự thành công của REIT ở các nước 24
2.3 Bài học kinh nghiệm 25
CHƯƠNG 3: KHẢ NĂNG HÌNH THÀNH QUỸ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 27
3.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 27
3.2 Sự tồn tại của mô hình hoạt động của REIT ở Việt Nam 29
3.2.1 REIT với cấu trúc như một Công ty 29
3.2.2 REIT với mô hình như một Quỹ Đầu tư 30
3.2.3 REIT nước ngoài tại Việt Nam 30
3.3 Sự khác nhau giữa REIT và các Quỹ đầu tư khác ở Việt Nam 30
3.4 Khả năng hình thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản ở Việt Nam 31
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một lĩnh vực đòi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững mạnh, một kế hoạc tài chính ổn định, Song hiện nay tình trạng thiếu vốn luôn là vấn đề khiến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải trăn trở. Các kênh cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm: kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại, kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng, kênh tiết kiệm bất động sản, kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu bất động sản, kênh thông qua các quỹ đầu tư, kênh đầu tư từ các nhà đầu tư tiềm năng, kênh đầu tư từ nước ngoài. Hiện tại nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường bất động sản vẫn là ngân hàng, tuy nhiên nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được cho tốc độ phát triển nhanh của thị trường bất động sản hiện nay. Trong khi đó có rất nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn tham gia vào thị trường bất động sản song lại không đủ tài chính để mua trọn vẹn một sản phẩm, mặt khác các nhà đầu tư cũng e ngại tính thanh khoản kém trong kinh doanh bất động sản.
Một trong những giải pháp tích cực để giải quyết bài toán về vốn cho thị trường bất động sản là phải tìm ra cơ những cơ chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với những nguồn vốn đó, và một trong những giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản là quỹ tín thác đầu tư bất động sản – một mô hình đang vận hành rất thành công ở một số quốc gia phát triển.
Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã được áp dụng thành công tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore nhưng tạiViệt Nam vẫn còn rất mới lạ. Vì vậy em chọn đề án môn học là “Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản và bài học từ các nước phát triển”.
Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba chương:
Chương 1: Tổng quan về quỹ tín thác đầu tư bất động sản
Chương 2: Bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển quỹ tín thác đầu tư bất động sản ở các nước
Chương 3: Khả năng hình thành quỹ tín thác bất động sản tại Việt Nam
Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp duy vật biện chứng.
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm và phân loại quỹ tín thác đầu tư bất động sản
1.1.1 Khái niệm
Quỹ tín thác bất động sản hay còn gọi là Reit (Real estate investment trust) là hình thức góp vốn cho một dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu dưới hình thức ủy thác. Nhiều nước trên thế giới thường chuyển giao ít nhất 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định.
Về bản chất, REIT là doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hay một số bất động sản. Đa phần các bất động sản này đã đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối cố định. Một số REIT cũng tự phát triển dự án cho danh mục của mình. REIT có thể bán và mua các dự án bất động sản để cơ cấu lại danh mục đầu tư. Các bất động sản bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp...
Thu nhập của REIT đa phần từ thu nhập của danh mục bất động sản mà nó đang sở hữu và khai thác (tối thiểu 75%, thường thì trên 90%). REIT cũng phân phối đa phần thu nhập của mình cho các cổ đông (thường khoảng 90%) theo hình thức chia cổ tức. REIT cũng có thể phân phối cổ tức nhiều hơn lợi nhuận chịu thuế. REIT bắt buộc phải chia cổ tức cho các nhà đầu tư nếu REIT có lãi. Do vậy, lợi tức từ đầu tư ở các REIT tương đối ổn định. REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tư phát triển các bất động sản mới. Nhưng REIT rủi ro hơn các hình thức đầu tư có thu nhập ổn định như trái phiếu hay tiền gửi ngân hàng. Các rủi ro này đến từ rủi ro thị trường, mà các tài sản bất động sản của REIT đang hoạt động. Cũng giống như doanh nghiệp, REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hay chỉ là REIT tư nhân.
Một thế mạnh chính trong đầu tư của REIT là khả năng thanh khoản (chuyển tài sản thành tiền mặt) khá dễ dàng so với chủ sở hữu bất động sản là cá nhân. Một lý do cho tính thanh khoản trong đầu tư của REIT là cổ phiếu của REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung. Tại đây, các cổ phiếu của REIT được mua bán dễ dàng hơn là mua bán các tài sản trên các thị trường bất động sản. Một lợi ích nữa khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể tái đầu tư bằng cổ tức để làm tăng thêm lợi nhuận đầu tư.
Tóm lại, REIT hoạt động như một tổ chức trung gian có thể phân phối phần lớn lợi tức cho nhà đầu tư mà không phải chịu thêm thuế doanh nghiệp (miễn là đáp ứng được các điều kiện cụ thể). Để hưởng được chế độ thuế đặc biệt này, REIT phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn, hạn chế và các điều kiện bao gồm các tiêu chuẩn về cổ đông, tài sản và lợi tức…
Hiện tại, REIT thường được hiểu theo 3 cách sau đây:
1) Một loại hình kinh doanh mà nhà đầu tư mua cổ phiếu từ sự tín nhiệm của các nhà đầu tư vào khả năng chuyên nghiệp, kinh nghiệm và uy tíncủa REIT, và ủy thác cho REIT này đầu tư vào bất động sản để kiếm lời.
2) Quy định pháp luật áp dụng cho loại hình doanh nghiệp đề cập ở mục (i) trên đây được gọi là gọi là Quy chế về REIT. Ngày nay, khi đề cập đến Quy chế về REIT thì REIT được hiểu là một định chế được pháp luật điều chỉnh, REIT có chức năng chính là giúp huy động các vốn dài hạn phát triển thị trường bất động sản thông qua các ưu đãi có điều kiện về thuế.
3) REIT là bất kỳ doanh nghiệp nào tồn tại đáp ứng các yêu cầu và được điều chỉnh bởi Quy chế REIT đã được đề cập trên đây.
1.1.2 Phân loại REIT
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links