Download miễn phí Luận văn Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 6
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 6
1.2. Khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta 13
Chương 2: HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 26
2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 26
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 38
2.3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở 55
2.4. Hình thức, thủ tục mua bán nhà ở 66
Chương 3: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 77
3.1. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở 77
3.2. Một số phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 88
KẾT LUẬN 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
phức tạp trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở theo hợp đồng thuê nhà của nhà nước.Tóm lại, với việc quy định các loại hình nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Điều 5 như trên đã đảm bảo cho bên mua nhà yên tâm hơn khi xác định đúng nguồn gốc của ngôi nhà đem bán, bên bán. Vì thực tế việc xác định chủ thể hợp pháp được phép bán nhà có nguồn gốc sở hữu nhà nước không phải là việc đơn giản khi Nhà nước ta trong những năm vừa qua chưa thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, đặc biệt là chưa giải quyết hết những tồn đọng trong các quan hệ giao nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tổ chức ở mà hiện nay họ đã chuyển nhượng cho người khác.
2.2.2. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải là ngôi nhà, căn hộ có nguồn gốc hợp pháp. Nghĩa là, ngôi nhà đó phải được xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà, căn hộ đó được xác lập trên những cơ sở pháp lý nào thì được coi là sở hữu hợp pháp. Căn cứ vào quy định tại Điều 176 Bộ luật dân sự năm 1995, (Điều 170 Bộ luật dân sự năm 2005) nhà ở tư nhân được coi là sở hữu hợp pháp dựa và một trong các căn cứ sau:
+ Tư nhân tự tạo dựng (tự xây dựng) nhà ở một cách hợp pháp;
+ Có được từ quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;
+ Có được từ các giao dịch dân sự hợp pháp (thông qua hợp đồng mua bán, đổi tài sản, tặng cho tài sản, thừa kế tài sản);
+ Có được từ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;
+ Sở hữu nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 225 Bộ luật dân sự năm 1995, và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật [2].
Một vấn đề quan trọng là nhà ở là loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế tất cả các căn cứ xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu ngôi nhà muốn bán phải có các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng thực tế, vấn đề xác nhận quyền sở hữu nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở trong những năm vừa qua chưa có hiệu quả cao. Mặt khác, ý thức chấp hành pháp luật trong các giao dịch liên quan đến nhà đất của người dân là không cao. Do đó, vấn đề xuất trình các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp là rất khó thực hiện được đầy đủ.
Một vấn đề nữa khi xem xét việc xác định đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là phân biệt các loại hình sở hữu nhà ở thuộc loại hình sở hữu tư nhân đó là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất, hay sở hữu của riêng một cá nhân.
Trên thực tế, nhóm đối tượng nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân là đối tượng của hợp đồng thường ít xảy ra các tranh chấp hơn so với nhà ở thuộc sở hữu chung. Bởi vì, các chứng cứ, tài liệu chứng minh nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thường rõ ràng, dễ xác định, trong khi nhà ở thuộc sở hữu chung thường ít có các chứng cứ rõ ràng để phân định phần nhà và các phần quyền khác liên quan đến việc sở hữu phần nhà của mỗi đồng sở hữu.
Ví dụ: Việc phân định quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu đối với các công trình thuộc sở hữu chung: công trình vệ sinh, hành lang, không gian chung, lối đi chung...
Có thể khẳng định rằng, nhà ở thuộc sở hữu chung là nhóm đối tượng khi tham gia giao dịch mua bán trên thị bất động sản thường chưa có sự tuân thủ triệt để những quy định của pháp luật. Sự vi phạm trong các quan hệ mua bán nhà liên quan đến nhóm đối tượng này có nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau, trong đó thường có sự vi phạm điều kiện đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở.
Điều 34 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định: "Bán nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu" [59], trong khi đó chưa có một quy định nào đưa ra khái niệm nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người là những loại sở hữu chung nào (nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất hay nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần). Khi bán nhà ở thuộc nhóm đối tượng này thì quyền ưu tiên mua của người đồng sở hữu được thực hiện như thế nào cũng chưa được pháp luật dự liệu hết.
Quy định tại Điều 34 Pháp lệnh nhà ở năm 1991, đã làm hạn chế rất lớn tới quyền bán tài sản của các đồng sở hữu chủ khi họ có nhu cầu bán nhà thuộc sở hữu chung của mình. Vì khi muốn bán nhà các chủ sở hữu phải thỏa thuận để đi đến đồng thuận về việc đồng ý bán nhà thuộc sở hữu chung của họ, mà việc đồng thuận này không phải lúc nào cũng dễ dàng đạt được đối với mọi chủ sở hữu, bởi rất nhiều nguyên khác nhau. Do đó, trong thực tế, có rất nhiều ngôi nhà thuộc sở hữu chung đã được bán mà không có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu chủ và khi có các tranh chấp về việc bán nhà thuộc sở hữu chung này, Tòa án thường không có các cơ sở pháp lý vững chắc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.
Bộ luật dân sự năm 1995, năm 2005 được ban hành đã khắc phục được những điểm hạn chế trên. Theo Điều 229 Bộ luật dân sự năm 1995 (Điều 214 Bộ luật dân sự năm 2005), nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhiều người và nó có thể là sở hữu chung hợp nhất hay sở hữu chung theo phần.
+ Theo quy định tại Điều 231 Bộ luật dân sự năm 1995 (Điều 216 Bộ luật dân sự năm 2005) thì chủ sở hữu nhà theo phần có các phần quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần nhà thuộc quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, khi bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần thì từng sở hữu chủ có thể bán phần nhà thuộc quyền sở hữu của mình mà không cần được sự đồng ý của các chủ sở hữu chung khác nhưng việc bán này không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác. Trong trường hợp này, "các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua" (Điều 445) [2]. Nghĩa là trong trường hợp này, từng chủ sở hữu có thể hoàn toàn độc lập trong việc thiết lập giao dịch mua bán nhà với người có nhu cầu mua nhà, mà không bị phụ thuộc vào ý kiến của các đồng sở hữu chủ khác. Nhưng trước khi giao dịch với người có nhu cầu mua nhà khác, họ phải thực hiện các quy định của pháp luật về quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu.
+ Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất, thường phát sinh trong quan hệ hôn nhân, theo đó "các chủ sở hữu chung có quyền và nghĩa vụ ngang nhau" đối với nhà ở (khoản 2 Điều 232) [2]. Khi nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất được đem bán thì trong hợp đồng phải thể hiện được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chủ (các chủ sở hữu phải đồng ý và ký vào văn bản hợp đồng mua bán nhà ở, hay nếu một trong các chủ sở hữu vắng mặt, không thể ký vào văn bản hợp đồng thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp cho người được phép bán nhà). Đây là điểm khác biệt giữa bán nhà thuộc sở hữu chung hợp nh...