vananh_vananh1321991
New Member
Download Chuyên đề Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Đông Đô
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 2
1.1. Vài nét khái quát về NHĐT&PTVN chi nhánh Đông Đô 2
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển- chi nhánh Đông Đô 2
1.1.2. Mô hình tổ chức của Chi nhánh 3
1.1.3. Phạm vi thẩm định 4
1.2. Quy trình và phương pháp thẩm định dự án đầu tư 4
1.2.1. Quy trình thực hiện thẩm định dự án đầu tư 4
1.2.2. Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư 6
1.2.2.1. Phương pháp so sánh các chỉ tiêu 6
1.2.2.2. Phương pháp thẩm định theo trình tự 6
1.2.2.3. Phương pháp phân tích độ nhạy 7
1.2.2.4. Phương pháp dự báo 7
1.2.2.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro 7
1.3. Nội dung thẩm định 8
1.3.1. Kiểm tra những tài liệu, hồ sơ vay vốn 8
1.3.1.1. Đề nghị vay vốn 8
1.3.1.2. Hồ sơ khách hàng vay vốn 8
1.3.1.3. Hồ sơ về dự án vay vốn 10
1.3.1.4. Hồ sơ bảo đảm tiền vay 10
1.3.2. Thẩm định khách hàng vay vốn 10
1.3.2.1. Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng 10
1.3.2.2. Thẩm định năng lực và uy tín của khách hàng 11
1.3.2.3. Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng 11
1.3.3. Thẩm định dự án đầu tư 12
1.3.3.1. Xem xét đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án 12
1.3.3.2. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án 12
1.3.3.3. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án 14
1.3.3.4. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật 14
1.3.3.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án 15
1.3.3.6. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn 15
1.3.3.7. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án 16
1.4. Nghiên cứu quá trình thẩm định của dự án đầu tư “Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh” 19
1.4.1. Thẩm định khách hàng vay vốn 20
1.4.1.1. Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn 20
1.4.1.2. Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của khách hàng 24
1.4.2. Thẩm định dự án đầu tư 26
1.4.2.1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án 26
1.4.2.2. Giới thiệu chung về dự án đầu tư 27
1.4.2.3. Giới thiệu chủ đầu tư 27
1.4.2.4. Mục tiêu và sự cần thiết phải đầu tư 28
1.4.2.5. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra, giá bán sản phẩm 28
1.4.2.6. Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và yếu tố đầu vào của dự án 33
1.4.2.7. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật 34
1.4.2.8. Về tổ chức, quản lý và thực hiện dự án 37
1.4.2.9. Tổng mức vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư, suất đầu tư 37
1.4.2.10. Nhận định những rủi ro 39
1.4.2.11. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án 40
1.4.2.12. Hiệu quả kinh tế 42
1.4.2.13. Hiệu quả xã hội 42
1.4.2.14 Tác động môi trường 43
1.4.2.15. Những thuận lợi và khó khăn của dự án 43
1.4.3. Kết luận của tổ thẩm định về dự án 44
1.4.3.1.Về doanh nghiệp vay vốn: 44
1.4.3.2.Về dự án đầu tư 44
1.4.4. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư “Dự án TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh” 46
1.4.4.1. Những kết quả đạt được 46
1.4.4.2. Những tồn tại và nguyên nhân 47
1.5. Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án đầu tư tại Chi nhánh trong thời gian qua 48
1.5.1. Những kết quả đạt được 48
1.5.2. Những tồn tại và nguyên nhân. 50
1.5.2.1. Những tồn tại 50
1.5.2.2. Những nguyên nhân 51
CHƯƠNG 2: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 53
2.1. Định hướng và mục tiêu phát triển của chi nhánh trong năm 2007 53
2.1.1. Định hướng và mục tiêu phát triển của toàn chi nhánh 53
2.1.2. Định hướng và mục tiêu phát triển của hoạt động thẩm định 55
2.2. Về phía Nhà nước và cơ quan hữu quan 56
2.2.1. Xây dựng một hệ thống luật pháp ổn định lâu dài 56
2.2.2. Xây dựng một hệ thống kiểm toán và kế toán hoàn chỉnh, có hiệu lực 56
2.2.3. Xây dựng một môi trường kinh doanh đồng nhất và cạnh tranh 58
2.3. Về phía NHĐT & PT Việt Nam chi nhánh Đông Đô 58
2.3.1. Công tác bồi dưỡng nâng cao năng lực cán bộ thẩm định 58
2.3.2. Nâng cao chất lượng thu thập thông tin 60
2.3.3. Hiện đại hóa công nghệ, trang thiết bị và phương tiện làm việc 61
2.3.4. Thành lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho công tác thẩm định 62
2.3.5. Hoàn thiện phương pháp và nội dung thẩm định dự án đầu tư 63
2.3.6. Cải tiến quá trình tổ chức và điều hành công việc 65
2.3.7. Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án 66
2.4. Những kiến nghị 67
2.4.1. Đối với những cơ quan quản lý nhà nước 67
2.4.1.1. Quy hoạch tổng thể nền kinh tế 67
2.4.1.2. Củng cố và phát triển cơ quan tư vấn và hoạt động tư vấn 68
2.4.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 68
2.4.2.1. Nắm bắt các thông tin kinh tế xã hội và định hướng cho các ngân hàng 68
2.4.2.2. Hướng dẫn thống nhất về nội dung và chỉ tiêu thẩm định cho các ngân hàng thương mại 69
2.4.3. Đối với NHĐT&PTVN 69
2.4.4. Đối với chủ đầu tư 70
KẾT LUẬN 71
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Khu căn hộ cao cấp và TTTM Ngọc Khánh có lợi thế rất lớn về địa điểm, cụ thể như sau: Nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội trên trục đường lớn của thành phố, có không gian 04 mặt thoáng, góc nhìn ra hồ Ngọc Khánh và đường Nguyễn Chí Thanh. Xung quanh toà nhà hiện chưa có nhà cao tầng vì vậy sẽ làm nổi bật kiến trúc của toà nhà, trở thành điểm nhấn kiến trúc, xứng đáng với vị thế của nó.
b. Quy mô và giới hạn của dự án
- Dự án là một tổ hợp căn hộ cao cấp và khu phức hợpTTTM, văn phòng cho thuê và các dịch vụ công cộng khác.
- Dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích là 3.324 m2, trong đó diện tích đất xây dựng: 1.136 m2.
Theo giấy phép xây dựng số: 57/GPXD ngày 27 tháng 02 năm 2004 của Sở Xây dựng Hà Nội đối với Trung tâm dịch vụ và Thương mại Ngọc Khánh: Tổng diện tích xây dựng: 35.422 m2; Chiều cao công trình: 91m.
c. Công nghệ, thiết bị và giải pháp kỹ thuật
*Về cung cấp điện năng:
- Dự án sử dụng nguồn điện thuộc lưới điện của khu đô thị mới: lưới hạ thế chọn cấp điện áp 380V/220V, dùng cáp XLPE bọc cách điện PVC; các lộ cáp 0,4KV xuất ra từ trạm biến thế 22/0,4KV đến cấp điện cho các hộ dùng điện của khu căn hộ cao tầng được thiết kế đi ngầm trong tuy nen, các tuy nen này được bố trí trên các hè đường giao thông khu ở cách móng công trình 0,6 - 1,5m, độ sâu chôn cáp đảm bảo tiêu chuẩn hiện hành.
- Điện dự phòng: Trang bị hệ thống phát điện bằng máy diesel để cung cấp điện dự phòng khi xảy ra sự cố mất điện lưới, hệ thống này hoạt động tự động.
- Điện chiếu sáng sự cố: Hoạt động tự động khi có tín hiệu báo cháy.
* Về hệ thống điện thoại và thông tin liên lạc: Các hộ thuê bao trong khu phức hợp được lấy số từ tổng đài vệ tinh.
* Hệ thống cấp nước: Nước dẫn từ tuyến cấp nước của thành phố được đưa vào bể chứa nước và trạm bơm tăng áp: bể chứa bằng bê tông cốt thép có dung tích 100m3 với một trạm bơm tăng áp gồm 02 máy bơm công suất 9m3/giờ.
* Điều hòa không khí: Khu vực TTTM được trang bị hệ thống điều hòa không khí trung tâm; Khu vực các căn hộ sử dụng thiết bị điều hòa không khí cục bộ cho từng căn hộ.
* Hệ thống thang máy: Công trình được trang bị 09 thang máy, trong đó: khối văn phòng mặt đường Nguyễn Chí Thanh bố trí 04 thang; khu căn hộ cao cấp được trang bị 05 thang máy. Hệ thống thang máy được điều khiển hoàn toàn tự động.
d. Quy mô và giải pháp xây dựng
Dự án thi công xây dựng trong khu vực nền đất tốt, được đánh giá thuận lợi cho xây dựng, bao gồm:
- Giải pháp phần móng: Khu vực có cấu tạo địa tầng hết sức phức tạp dẫn đến móng công trình có độ lún không đều. Căn cứ vào các tài liệu địa chất và tải trọng công trình, chủ đầu tư sử dụng phương pháp móng sâu. Sử dụng bê tông cọc nhồi, bên cạnh đó sử dụng phương pháp làm sạch đáy để tăng khả năng chịu lực của cọc, giảm số lượng cọc trong thiết kế.
- Gải pháp phần thân: sử dụng giải pháp khung kết hợp với lõi cứng chịu lực; toàn bộ sàn bằng bê tông dự ứng lực kết hợp với hệ dầm bẹt.
- Trạm biến áp và Diesel đặt trong tầng hầm kỹ thuật 1, với 02 trạm biến áp và 01 máy Diesel, và các tủ điện khác. Cáp điện được thực hiện theo các tiêu chuẩn xây dựng.
- Các bể nước và hồ nước mái được xây dựng theo tiêu chuẩn cấp 2, có kết cấu khung sàn, sàn bê tông cốt thép đổ tại chỗ.
Các nguyên vật liệu dùng trong xây dựng trừ một số loại trong nước sản xuất được và có chất lượng cao (như xi măng, sắt thép, cát sỏi,…) sẽ được mua trong nước, phần còn lại sẽ được nhập khẩu từ nước ngoài. Tương tự như vậy đối với máy móc thiết bị và các vật liệu hoàn thiện kiến trúc khác sử dụng cho tòa nhà.
e. Môi trường và phòng cháy chữa cháy
* Tác động tới môi trường:
- Địa điểm xây dựng của dự án là khu vực đông dân cư, các giải pháp về thi công được đưa ra trong thiết kế kỹ thuật đảm bảo vệ sinh môi trường đáp ứng được các yêu cầu của hệ thống tiêu chuẩn môi trường Việt Nam và các tiêu chuẩn môi trường quốc tế ISO 14000.
- Hệ thống thoát nước mưa của dự án sẽ được bố trí trên dải cây xanh sát hè rồi xả ra hệ thống cống của thành phố. Hệ thống thoát nước bẩn sẽ được xử lý thông qua bể tự hoại, sau đó theo các tuyến thoát nước bẩn chảy về trạm bơm của khu vực, từ trạm bơm, nước bẩn sau khi được xử lý được bơm thải chung với hệ thống thoát nước mưa hay được bơm vào tuyến cống chính của Thành phố để xử lý qua hệ thống thoát nước bẩn chung của Thành phố.
- Xử lý rác: Toàn bộ rác sẽ được thu gom tập trung và hàng ngày sẽ có nhân viên của Xí nghiệp Công trình đô thị đến thu gom về nơi quy định.
* Phòng cháy chữa cháy (PCCC): Hiện tại do chưa được phê duyệt kỹ thuật về PCCC nên chỉ tóm tắt phương án PCCC theo báo cáo nghiên cứu khả thi.
- Hệ thống báo cháy và phun nước chữa cháy tự động: Hệ thống phun nước chữa cháy tự động gồm các đầu phun được lắp đặt ở các khu vực trong tòa nhà. Hệ thống này được điều khiển tự động đặt trong phòng thường trực. Nước dùng cho hệ thống phun nước chữa cháy được lấy từ bể bề ngầm. Nước được cấp vào hệ thống đường ống khi có sự cố bằng hệ thống bơm bán tự động.
- Các bộ phận cảm biến phát hiện khói và nhiệt cũng được lắp đặt trên trần các khu vực, kể cả trên trần giếng thang máy, sẽ gửi tín hiệu cho trung tâm báo cháy kích hoạt hệ thống báo cháy và chữa cháy.
- Bình chữa cháy: Ngoài hệ thống phun nước tự động và hệ thống van nước cứu hoả, các bình chữa cháy sẽ được lắp đặt tại khu vực cầu thang và những nơi dễ thấy.
Kết luận: Việc thẩm định các nội dung về phương diện kỹ thuật của dự án, cán bộ thẩm định hoàn toàn dựa vào thông tin mà chủ đẩu tư cung cấp, và đi đến kết luận: địa điểm xây dựng dự án là khá lý tưởng. Các giải pháp về kỹ thuật, về xây dựng đã được tính toán đầy đủ. Tuy nhiên, phương án về PCCC chưa được phê duyệt về kỹ thuật, nên cần được bổ sung.
1.4.2.8. Về tổ chức, quản lý và thực hiện dự án
Sự thành công của dự án phụ thuộc phần lớn vào kinh nghiệm các nhà tư vấn đầu tư và quản lý dự án. Các nhà quản lý và tư vấn chuyên nghiệp, có nhiều kinh nghiệm sẽ giúp cho việc xây dựng tòa nhà đạt đúng theo chất lượng, đồng thời sẽ giúp cho dự án một doanh thu ổn định trong suốt quá trình khai thác kinh doanh.
Kết luận: đến thời điểm thẩm định dự án, chủ đầu tư chưa chọn được nhà tư vấn đầu tư, cũng như chưa chọn được nhà quản lý vận hành dự án. Vì vậy, phòng thẩm định chưa đánh giá được tổ chức và quản lý thực hiện dự án.
1.4.2.9. Tổng mức vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư, suất đầu tư
a. Căn cứ và cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng vốn đầu tư được xác định trong dự án bao gồm: chi phí xây lắp; chi phí mua sắm thiết bị; chi phí kiến thiết cơ bản khác và chi phí dự phòng.
Nhu cầu vốn đầu tư đ
Download Chuyên đề Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Đông Đô miễn phí
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 2
1.1. Vài nét khái quát về NHĐT&PTVN chi nhánh Đông Đô 2
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển- chi nhánh Đông Đô 2
1.1.2. Mô hình tổ chức của Chi nhánh 3
1.1.3. Phạm vi thẩm định 4
1.2. Quy trình và phương pháp thẩm định dự án đầu tư 4
1.2.1. Quy trình thực hiện thẩm định dự án đầu tư 4
1.2.2. Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư 6
1.2.2.1. Phương pháp so sánh các chỉ tiêu 6
1.2.2.2. Phương pháp thẩm định theo trình tự 6
1.2.2.3. Phương pháp phân tích độ nhạy 7
1.2.2.4. Phương pháp dự báo 7
1.2.2.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro 7
1.3. Nội dung thẩm định 8
1.3.1. Kiểm tra những tài liệu, hồ sơ vay vốn 8
1.3.1.1. Đề nghị vay vốn 8
1.3.1.2. Hồ sơ khách hàng vay vốn 8
1.3.1.3. Hồ sơ về dự án vay vốn 10
1.3.1.4. Hồ sơ bảo đảm tiền vay 10
1.3.2. Thẩm định khách hàng vay vốn 10
1.3.2.1. Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng 10
1.3.2.2. Thẩm định năng lực và uy tín của khách hàng 11
1.3.2.3. Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng 11
1.3.3. Thẩm định dự án đầu tư 12
1.3.3.1. Xem xét đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án 12
1.3.3.2. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án 12
1.3.3.3. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án 14
1.3.3.4. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật 14
1.3.3.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án 15
1.3.3.6. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn 15
1.3.3.7. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án 16
1.4. Nghiên cứu quá trình thẩm định của dự án đầu tư “Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh” 19
1.4.1. Thẩm định khách hàng vay vốn 20
1.4.1.1. Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn 20
1.4.1.2. Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của khách hàng 24
1.4.2. Thẩm định dự án đầu tư 26
1.4.2.1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án 26
1.4.2.2. Giới thiệu chung về dự án đầu tư 27
1.4.2.3. Giới thiệu chủ đầu tư 27
1.4.2.4. Mục tiêu và sự cần thiết phải đầu tư 28
1.4.2.5. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra, giá bán sản phẩm 28
1.4.2.6. Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và yếu tố đầu vào của dự án 33
1.4.2.7. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật 34
1.4.2.8. Về tổ chức, quản lý và thực hiện dự án 37
1.4.2.9. Tổng mức vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư, suất đầu tư 37
1.4.2.10. Nhận định những rủi ro 39
1.4.2.11. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án 40
1.4.2.12. Hiệu quả kinh tế 42
1.4.2.13. Hiệu quả xã hội 42
1.4.2.14 Tác động môi trường 43
1.4.2.15. Những thuận lợi và khó khăn của dự án 43
1.4.3. Kết luận của tổ thẩm định về dự án 44
1.4.3.1.Về doanh nghiệp vay vốn: 44
1.4.3.2.Về dự án đầu tư 44
1.4.4. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư “Dự án TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh” 46
1.4.4.1. Những kết quả đạt được 46
1.4.4.2. Những tồn tại và nguyên nhân 47
1.5. Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án đầu tư tại Chi nhánh trong thời gian qua 48
1.5.1. Những kết quả đạt được 48
1.5.2. Những tồn tại và nguyên nhân. 50
1.5.2.1. Những tồn tại 50
1.5.2.2. Những nguyên nhân 51
CHƯƠNG 2: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 53
2.1. Định hướng và mục tiêu phát triển của chi nhánh trong năm 2007 53
2.1.1. Định hướng và mục tiêu phát triển của toàn chi nhánh 53
2.1.2. Định hướng và mục tiêu phát triển của hoạt động thẩm định 55
2.2. Về phía Nhà nước và cơ quan hữu quan 56
2.2.1. Xây dựng một hệ thống luật pháp ổn định lâu dài 56
2.2.2. Xây dựng một hệ thống kiểm toán và kế toán hoàn chỉnh, có hiệu lực 56
2.2.3. Xây dựng một môi trường kinh doanh đồng nhất và cạnh tranh 58
2.3. Về phía NHĐT & PT Việt Nam chi nhánh Đông Đô 58
2.3.1. Công tác bồi dưỡng nâng cao năng lực cán bộ thẩm định 58
2.3.2. Nâng cao chất lượng thu thập thông tin 60
2.3.3. Hiện đại hóa công nghệ, trang thiết bị và phương tiện làm việc 61
2.3.4. Thành lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho công tác thẩm định 62
2.3.5. Hoàn thiện phương pháp và nội dung thẩm định dự án đầu tư 63
2.3.6. Cải tiến quá trình tổ chức và điều hành công việc 65
2.3.7. Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án 66
2.4. Những kiến nghị 67
2.4.1. Đối với những cơ quan quản lý nhà nước 67
2.4.1.1. Quy hoạch tổng thể nền kinh tế 67
2.4.1.2. Củng cố và phát triển cơ quan tư vấn và hoạt động tư vấn 68
2.4.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 68
2.4.2.1. Nắm bắt các thông tin kinh tế xã hội và định hướng cho các ngân hàng 68
2.4.2.2. Hướng dẫn thống nhất về nội dung và chỉ tiêu thẩm định cho các ngân hàng thương mại 69
2.4.3. Đối với NHĐT&PTVN 69
2.4.4. Đối với chủ đầu tư 70
KẾT LUẬN 71
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Tóm tắt nội dung:
h hỗn hợp cao tầng với các chức năng phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ, căn hộ và văn phòng cho thuê.Khu căn hộ cao cấp và TTTM Ngọc Khánh có lợi thế rất lớn về địa điểm, cụ thể như sau: Nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội trên trục đường lớn của thành phố, có không gian 04 mặt thoáng, góc nhìn ra hồ Ngọc Khánh và đường Nguyễn Chí Thanh. Xung quanh toà nhà hiện chưa có nhà cao tầng vì vậy sẽ làm nổi bật kiến trúc của toà nhà, trở thành điểm nhấn kiến trúc, xứng đáng với vị thế của nó.
b. Quy mô và giới hạn của dự án
- Dự án là một tổ hợp căn hộ cao cấp và khu phức hợpTTTM, văn phòng cho thuê và các dịch vụ công cộng khác.
- Dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích là 3.324 m2, trong đó diện tích đất xây dựng: 1.136 m2.
Theo giấy phép xây dựng số: 57/GPXD ngày 27 tháng 02 năm 2004 của Sở Xây dựng Hà Nội đối với Trung tâm dịch vụ và Thương mại Ngọc Khánh: Tổng diện tích xây dựng: 35.422 m2; Chiều cao công trình: 91m.
c. Công nghệ, thiết bị và giải pháp kỹ thuật
*Về cung cấp điện năng:
- Dự án sử dụng nguồn điện thuộc lưới điện của khu đô thị mới: lưới hạ thế chọn cấp điện áp 380V/220V, dùng cáp XLPE bọc cách điện PVC; các lộ cáp 0,4KV xuất ra từ trạm biến thế 22/0,4KV đến cấp điện cho các hộ dùng điện của khu căn hộ cao tầng được thiết kế đi ngầm trong tuy nen, các tuy nen này được bố trí trên các hè đường giao thông khu ở cách móng công trình 0,6 - 1,5m, độ sâu chôn cáp đảm bảo tiêu chuẩn hiện hành.
- Điện dự phòng: Trang bị hệ thống phát điện bằng máy diesel để cung cấp điện dự phòng khi xảy ra sự cố mất điện lưới, hệ thống này hoạt động tự động.
- Điện chiếu sáng sự cố: Hoạt động tự động khi có tín hiệu báo cháy.
* Về hệ thống điện thoại và thông tin liên lạc: Các hộ thuê bao trong khu phức hợp được lấy số từ tổng đài vệ tinh.
* Hệ thống cấp nước: Nước dẫn từ tuyến cấp nước của thành phố được đưa vào bể chứa nước và trạm bơm tăng áp: bể chứa bằng bê tông cốt thép có dung tích 100m3 với một trạm bơm tăng áp gồm 02 máy bơm công suất 9m3/giờ.
* Điều hòa không khí: Khu vực TTTM được trang bị hệ thống điều hòa không khí trung tâm; Khu vực các căn hộ sử dụng thiết bị điều hòa không khí cục bộ cho từng căn hộ.
* Hệ thống thang máy: Công trình được trang bị 09 thang máy, trong đó: khối văn phòng mặt đường Nguyễn Chí Thanh bố trí 04 thang; khu căn hộ cao cấp được trang bị 05 thang máy. Hệ thống thang máy được điều khiển hoàn toàn tự động.
d. Quy mô và giải pháp xây dựng
Dự án thi công xây dựng trong khu vực nền đất tốt, được đánh giá thuận lợi cho xây dựng, bao gồm:
- Giải pháp phần móng: Khu vực có cấu tạo địa tầng hết sức phức tạp dẫn đến móng công trình có độ lún không đều. Căn cứ vào các tài liệu địa chất và tải trọng công trình, chủ đầu tư sử dụng phương pháp móng sâu. Sử dụng bê tông cọc nhồi, bên cạnh đó sử dụng phương pháp làm sạch đáy để tăng khả năng chịu lực của cọc, giảm số lượng cọc trong thiết kế.
- Gải pháp phần thân: sử dụng giải pháp khung kết hợp với lõi cứng chịu lực; toàn bộ sàn bằng bê tông dự ứng lực kết hợp với hệ dầm bẹt.
- Trạm biến áp và Diesel đặt trong tầng hầm kỹ thuật 1, với 02 trạm biến áp và 01 máy Diesel, và các tủ điện khác. Cáp điện được thực hiện theo các tiêu chuẩn xây dựng.
- Các bể nước và hồ nước mái được xây dựng theo tiêu chuẩn cấp 2, có kết cấu khung sàn, sàn bê tông cốt thép đổ tại chỗ.
Các nguyên vật liệu dùng trong xây dựng trừ một số loại trong nước sản xuất được và có chất lượng cao (như xi măng, sắt thép, cát sỏi,…) sẽ được mua trong nước, phần còn lại sẽ được nhập khẩu từ nước ngoài. Tương tự như vậy đối với máy móc thiết bị và các vật liệu hoàn thiện kiến trúc khác sử dụng cho tòa nhà.
e. Môi trường và phòng cháy chữa cháy
* Tác động tới môi trường:
- Địa điểm xây dựng của dự án là khu vực đông dân cư, các giải pháp về thi công được đưa ra trong thiết kế kỹ thuật đảm bảo vệ sinh môi trường đáp ứng được các yêu cầu của hệ thống tiêu chuẩn môi trường Việt Nam và các tiêu chuẩn môi trường quốc tế ISO 14000.
- Hệ thống thoát nước mưa của dự án sẽ được bố trí trên dải cây xanh sát hè rồi xả ra hệ thống cống của thành phố. Hệ thống thoát nước bẩn sẽ được xử lý thông qua bể tự hoại, sau đó theo các tuyến thoát nước bẩn chảy về trạm bơm của khu vực, từ trạm bơm, nước bẩn sau khi được xử lý được bơm thải chung với hệ thống thoát nước mưa hay được bơm vào tuyến cống chính của Thành phố để xử lý qua hệ thống thoát nước bẩn chung của Thành phố.
- Xử lý rác: Toàn bộ rác sẽ được thu gom tập trung và hàng ngày sẽ có nhân viên của Xí nghiệp Công trình đô thị đến thu gom về nơi quy định.
* Phòng cháy chữa cháy (PCCC): Hiện tại do chưa được phê duyệt kỹ thuật về PCCC nên chỉ tóm tắt phương án PCCC theo báo cáo nghiên cứu khả thi.
- Hệ thống báo cháy và phun nước chữa cháy tự động: Hệ thống phun nước chữa cháy tự động gồm các đầu phun được lắp đặt ở các khu vực trong tòa nhà. Hệ thống này được điều khiển tự động đặt trong phòng thường trực. Nước dùng cho hệ thống phun nước chữa cháy được lấy từ bể bề ngầm. Nước được cấp vào hệ thống đường ống khi có sự cố bằng hệ thống bơm bán tự động.
- Các bộ phận cảm biến phát hiện khói và nhiệt cũng được lắp đặt trên trần các khu vực, kể cả trên trần giếng thang máy, sẽ gửi tín hiệu cho trung tâm báo cháy kích hoạt hệ thống báo cháy và chữa cháy.
- Bình chữa cháy: Ngoài hệ thống phun nước tự động và hệ thống van nước cứu hoả, các bình chữa cháy sẽ được lắp đặt tại khu vực cầu thang và những nơi dễ thấy.
Kết luận: Việc thẩm định các nội dung về phương diện kỹ thuật của dự án, cán bộ thẩm định hoàn toàn dựa vào thông tin mà chủ đẩu tư cung cấp, và đi đến kết luận: địa điểm xây dựng dự án là khá lý tưởng. Các giải pháp về kỹ thuật, về xây dựng đã được tính toán đầy đủ. Tuy nhiên, phương án về PCCC chưa được phê duyệt về kỹ thuật, nên cần được bổ sung.
1.4.2.8. Về tổ chức, quản lý và thực hiện dự án
Sự thành công của dự án phụ thuộc phần lớn vào kinh nghiệm các nhà tư vấn đầu tư và quản lý dự án. Các nhà quản lý và tư vấn chuyên nghiệp, có nhiều kinh nghiệm sẽ giúp cho việc xây dựng tòa nhà đạt đúng theo chất lượng, đồng thời sẽ giúp cho dự án một doanh thu ổn định trong suốt quá trình khai thác kinh doanh.
Kết luận: đến thời điểm thẩm định dự án, chủ đầu tư chưa chọn được nhà tư vấn đầu tư, cũng như chưa chọn được nhà quản lý vận hành dự án. Vì vậy, phòng thẩm định chưa đánh giá được tổ chức và quản lý thực hiện dự án.
1.4.2.9. Tổng mức vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư, suất đầu tư
a. Căn cứ và cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng vốn đầu tư được xác định trong dự án bao gồm: chi phí xây lắp; chi phí mua sắm thiết bị; chi phí kiến thiết cơ bản khác và chi phí dự phòng.
Nhu cầu vốn đầu tư đ