hiepsikiemtrang2006
New Member
Download miễn phí Đề tài Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới cửu hàng cho thuê tại Hà Nội
Hà Nội là một thành phố nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ trù phú nổi tiếng từ lâu đời, có vị trí và vị thế đẹp, thuận lợi để là một trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của cả nước.
Ngày 5/5/2008, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, vùng Thủ đô Hà Nội bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính Thủ đô Hà Nội và 7 tỉnh: Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương, Hà Nam và Hòa Bình, diện tích tự nhiên khoảng 13.436km2, bán kính ảnh hưởng từ 100 – 150km. Dự báo, dân số toàn vùng đến năm 2020 là 14,5 – 15triệu người, đến năm 2050 là 18 – 18,2 triệu người. Tỉ lệ đô thị hóa toàn vùng đến năm 2020 đạt khoảng 55 – 62,5 % và năm 2050 khoảng 80 – 85%.
Vùng thủ đô Hà Nội phát triển theo hướng vùng đô thị đa cực ập trung: liên kết không gian giữa Hà Nội ( vùng đô thị hạt nhân trung tâm gắn với vùng phụ cận) và các tỉnh xung quanh ( vùng phát triển đối trọng).
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
hợp.1.2.2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ
Người mua và khả năng tài chính. Đối với người mua thì khả năng tài chính là quan trọng nhất. Và cần trả lời các câu hỏi như: người mua có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay vốn thế chấp và khi nào thì có trong tay. Ngoài những vấn đề trên cần chú ý đến: thứ nhất là tình trạng cá nhân của họ. Chẳng hạn người mua chưa đủ tuổi hay là người nước ngoài thì họ cần có những giấy tờ riêng. Thứ hai là việc xác định yêu cầu khách hàng. Nhà môi giới cần hiểu biết về tình trạng gia đình, sở thích, thói quen, nguyện vọng và phong cách sống của khách hàng sẽ giúp nhà môi giới xác định vùng tìm kiếm phù hợp đồng thời phải biết lắng nghe và quan sát một cách cẩn thận.
Người thuê. Xác định nhu cầu của người thuê cũng tương tự người mua nhưng đòi hỏi của người thuê thường cụ thể, chính xác hơn và quyết định họ đưa ra thường nhanh hơn
Chủ sở hữu - người cho thuê. Vì ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trương BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản nên cho thấy sự trông đợi vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới. Chính vì lẽ đó nhà môi giới cần ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lý, mức giá cho thuê và quan sát đánh giá người cho thuê.
Chủ sở hữu – người bán. Nhà môi giới cần xem xét các tình hình, trường hợp một cách củ thể,cẩn thận và rõ ràng để đưa ra các giải pháp phù hợp với yêu cầu của người bán.
1.2.3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu của khách hàng thì nhà môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ. Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc, chỉ nên photocoppy. Nhiều lúc cần bí mật kiểm tra theo dõi va giúp đỡ ở những giai đoạn cần thiết làm thay cho khách hàng.
Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau:
Họ và tên
Họ và tên bố, mẹ
Địa chỉ thường trú
Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu
Số hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú
Địa chỉ liên lạc
Số điện thoại bàn và di động
Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin cần thiết sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, sổ hồng…)
Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng…
Hóa đất đóng thuế hàng năm
Ngoài ra cần thu thập thêm những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại …
Tuy nhiên không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập biên bản thỏa thuận. Khi lập biên bản thỏa thuận thì cần lưu ý những điểm sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng.
- Xác định các bên liên quan.
- Xác định địa điểm viết biên bản.
- Giá cả BĐS.
- Lượng tiền đặt cọc.
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm.
- Thời hạn kí hợp đồng công chứng.
- Thời hạn giao BĐS.
- Hình thức và thời hạn giao tiền.
- Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế)
Những điều thỏa thuận và chữ kí các bên là cơ sở để thực hiện hợp đồng tiếp theo.
1.2.4. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới
- Phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ.
- Việc thực hiện thương vụ chia làm ba giai đoạn:
1) Kí kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), và thỏa thuận những điều khoản. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm sẽ chỉ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS cần bán.
2) Kí kết hợp đồng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng(+/- 80%).
3) Giao nhận BĐS : những đồ vật cuối cùng của chủ sở hửu được chở đi khỏi BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận.
1.3. CÁC KĨ NĂNG CẦN THIẾT CỦA NHÀ MÔI GIỚI
1.3.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng
1.3.1.1. Hợp đồng ( HĐ)dịch vụ môi giới
Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định những trách nhiệm của nhà môi giới. Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xác định xem công việc của nhà môi giới chỉ hạn chế với những chức năng bình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt nào khác và hợp đồng phải được thiết lập dưới dạng văn bản trong đó có các quy định được thống nhất giữa các bên.
Các dạng hợp đồng: - HĐ tự soạn thảo sẵn.
- HĐ soạn thảo theo tình huống.
- HĐsoạn thảo độc quyền.
Yêu cầu khi soạn thảo hợp đồng:
Nhà môi giới phải xem xét kĩ lưỡng về BĐS.
Xét xem ai là người yêu cầu HĐ.
Phải tuân thủ những điều khoản cơ bản.
Hợp đồng có bảo hiểm nghề nghiệp, bảo đảm lợi ích cá nhân.
Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản.
Giúp khách hàng hiểu bản HĐ.
Các điều khoản HĐ:
Nhà môi giới có quyền kí HĐ với ai, có thể kí với từng cá nhân đủ năng lực pháp lý hay bất cứ tổ chức nào.
Trong HĐ soạn thảo cần :
- xác định rõ các bên tham gia.
- xác định các tình huống làm HĐ vô hiệu.
- bảo đảm lợi ích tối ưu cho khách hàng.
- xác định được quan hệ của khách hàng vớiquyền liên quan đến BĐS.
- ghi rõ các khoản về tài chính.
- soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng.
- thông báo việc đưa vào sử dụng thông tin cá nhân.
- sự chấp nhận của khách hàng với tình huống có thể xảy ra là chúng ta có thể trở thành nhà môi giới của bên thứ hai.
1.3.1.2. Hợp đồng khởi điểm
Hợp đồng khởi điểm là yếu tố cần thiết trước khi đi đến HĐ chính thức. HĐ khởi điểm cần xác định rõ hai vấn đề: Một là những điều khoản của HĐ chính thức. Hai là thời hạn kí kết HĐ chính thức
Ngoài ra còn xác định mốt số điều khoản khác như thời gian và giá cả giao dịch BĐS, tiền đặt cọc, tiền trả trước đồng thời phải tùy vào những tình huống giao dịch cụ thể và điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại
1.3.1.3. Hợp đồng chính thức Sự chuẩn bị trước khi kí HĐ chính thức:
- thu thập đầy đủ các giấy tờ cần thiết để kí kết.
- cần thông báo mức phí( thường là bên mua) phải trả cho công chứng, và nhắc nhở về khoản hoa hồng cho nhà môi giới.
- thống nhất cách trả tiền.
1.3.2. Kỹ năng thu thập thông tin
1.3.2.1. Thu thập thông tin về bất động sản
Nhà môi g...