Download miễn phí Đề tài Phương pháp so sánh trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
Để việc áp dụng phương pháp so sánh mang lại kết quả tốt nhất thì phải có một thị trường bất động sản phát triển và hoàn chỉnh. Tuy nhiên cần có thời gian, và điều đó phụ thuộc nhiều vào các chính sách của chính phủ ban hành, Luật và các qui định để hỗ trợ và quản lý tốt hơn thị trường bất động sản. Ngoài ra thì việc tăng tính bạch của thị trường là cần thiết bởi sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến thẩm định giá bất động sản.
Bên cạnh đó thì cần hoàn thiện hệ thống các văn bản qui định và hướng dấn thực hiện các phương pháp thẩm định giá, trong đó có phương pháp so sánh. Trong trường hợp có thể thì kết hợp các phương pháp để có được ước tính tốt nhất.
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
g tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:TT
Yếu tố so sánh
Thửa đất cần
thẩm định giá
Thửa đất
so sánh 1
Thửa đất
so sánh 2
Thửa đất
so sánh 3
1
Giá bán
Chưa biết, cần thẩm định giá
1,1 tỷ đ
980 triệu đ
1,35 tỷ đ
2
Tổng diện tích
56m2
50m2
49 m2
60m2
3
Giá bán/m2
Chưa biết, cần thẩm định giá
22 triệuđ/m2
20 triệuđ/m2
22,5 triệu đ/m2
4
Tình trạng
pháp lý
Đã cấp sổ đỏ
Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất
Đã cấp sổ đỏ
Đã cấp sổ đỏ
5
Lợi thế kinh doanh
Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ 10 m
Mặt ngõ 8m
Giáp 2 mặt ngõ 8 m
6
Cơ sở hạ tầng
Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to
Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt
Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt
Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt
7
Hướng
Tây
Đông
Đông Nam
Bắc
8
Cảnh quan
Nhìn ra khu
đông dân cư
Nhìn ra khu đông dân cư
Nhìn ra khu
đông dân cư
Nhìn ra công viên
9
Điều kiện thanh toán
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Thanh toán tiền mặt làm 2 lần, 60% ngay khi mua, 40% sau đó 1 năm
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:
- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m2.
- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%.
- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.
- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%.
- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%.
- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.
Lời giải:
1/ Phân tích thông tin thu thập
- Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%, điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là 105%. Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau:
Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11%
Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76%
- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này cho thấy nhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìn ra khu dân cư nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105% = - 4,76%
- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều này cho thấy khu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sản thẩm định nằm ở khu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,1 lần. Mức điều chỉnh là (100% - 110%) / 110% = 9,09%.
- Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều này cho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 90%, hướng Đông là 95% và hướng Đông Nam là 100% . Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 90%. Mức điều chỉnh là:
Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (90% - 95%) / 95% = - 5,26%
Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (90% -100%) / 100% = - 10%
2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu:
Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh:
TT
Yếu tố so sánh
Thửa đất
cần thẩm định giá
Thửa đất
so sánh 1
Thửa đất
so sánh 2
Thửa đất
so sánh 3
A
Giá bán
Chưa biết, cần thẩm định giá
1,1 tỷ đ
980 triệu đ
1,35 tỷ đ
B
Tổng diện tích
56m2
50m2
49 m2
60 m2
C
Giá bán/m2
Chưa biết
22 triệu đ/m2
20 triệu đ/m2
22,5triệu đ/m2
D
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
D1
Điều kiện
thanh toán
Trả ngay
Thanh toán 2 lần
Không điều chỉnh
Không điều chỉnh
Tỷ lệ điều chỉnh
- 0.07
Mức điều chỉnh
- 1,47 trđ
Giá sau điều chỉnh
20,53 tr đ/m2
20 triệu đ/m2
22,5 triệu đ/m2
D2
Tình trạng
pháp lý
Đã cấp sổ đỏ
Chưa sổ đỏ
Đã cấp sổ đỏ
Đã cấp sổ đỏ
Mức điều chỉnh
+ 1 triệu đ/m2
Giá sau điều chỉnh
21,53 triệu đ/m2
D3
Vị trí (Lợi thế
kinh doanh)
Ngõ 10m
Ngõ 10m
Ngõ 8m
2 mặt ngõ 8 m
Tỷ lệ
100%
100%
90%
105%
Tỷ lệ điều chỉnh
11.11%
- 4.76%
Mức điều chỉnh
+ 2,22 tr đ
- 1,07 tr đ
D4
Cơ sở hạ tầng
Bị ngập khi mưa
Tốt
Tốt
Tốt
Tỷ lệ
100%
110%
110%
110%
Tỷ lệ điều chỉnh
- 9,09%
- 9,09%
- 9,09%
Mức điều chỉnh
- 1,92 trđ/m2
- 1,92 trđ/m2
- 1,92 trđ/m2
D5
Hướng
Tây
Đông
Đông Nam
Bắc
Tỷ lệ
90%
95%
100%
90%
Tỷ lệ điều chỉnh
- 5,26%
- 10,0%
Mức điều chỉnh
-1,08 trđ/m2
-2,0 trđ/m2
D6
Cảnh quan
Nhìn ra dân cư
Dân cư
Dân cư
Công viên
Tỷ lệ
100%
100%
100%
105%
Tỷ lệ điều chỉnh
- 4,76%
Mức điều chỉnh
- 1,07 tr đ
E
Mức giá chỉ dẫn/m2
17,50 tr đ/m2
18,4 tr đ/m2
18,31 trđ/m2
G
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Số lần điều chỉnh
4
3
3
Số điều chỉnh thuần (tr đ)
4,40
1,60
4,19
Số điều chỉnh tuyệt đối
5,50
6,04
4,19
So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bất động sản 2 là 1,6 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 6,04 triệu đồng. So sánh 3 có điều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩm định viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định.
Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2
Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ
Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng)
b.Ví dụ 2:
Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 2006, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng còn lại: 85%, mục đích thẩm định giá là đưa ra bán trên thị trường.
Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như sau :
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.400.000 đ/ cái.
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái.
- Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái.
- Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008 cùng đặc tính kỹ thuật;
- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 15m;
- Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%.
Lời giải:
- Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánh
Yếu tố so sánh
Máy bơm cần thẩm định giá
Máy bơm
so sánh 1
Máy bơm
so sánh 2
Máy bơm
so sánh 3
Năm sản xuất
2006
2006
2006
2008
- Chất lượng
85%
100%
85%
100%
- Độ cao cột nước
độ cao 15m
độ cao 15m
độ cao 12m
...