123_letsvi
New Member
Download miễn phí Quá trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện
khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội.
Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích
kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh
theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm
nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và
tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn
cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết
định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường
đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng
họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KINHDOANH BẤTĐỘNG SẢN
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân
tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết
lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất
động sản, chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình
đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong
quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu
quả, nhà đầu tư cần thực hiện phân tích lựa chọn theo quy
trình sau:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà
đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai
dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hay
thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ
đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở
đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu
đất.
Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có
thể phát triển kinh doanh một hay nhiều hơn một loại hình dịch
vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi
về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý
nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh
doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất
nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch
để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục
đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hay các
tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư
phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích
kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại
lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy
hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy
hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi
trường hay nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND
tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ
quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị
xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu
đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác
kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND
tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hay hợp đồng thuê đất
với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện
khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội.
Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích
kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh
theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm
nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và
tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn
cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết
định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường
đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng
họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết
định.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là
việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra
quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần
nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ
cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng
công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trường phải dự báo
được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ.
Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh
doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có
tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.
Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây
dựng;
Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ
nội dung sau:
Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các
dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị
trường hiện nay;
Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
Các đặc điểm kỹ thuật;
Thị trường mục tiêu;
Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án,
bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
Ước tính toàn bộ chi phí dự án
Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
Ước tính nguồn vốn vay;
Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về
dự án;
Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi
phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn
vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn
vốn...
Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê
dự kiến.
(Phân phân tích tài chính cho dự án kinh doanh bất động sản, tác
giả sẽ trình bày một bài viết tiếp theo).
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự
án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án.
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn
vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên
thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn
qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hay vay.
Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã
được cấp phép, phê duyệt hay đã chi tiết được các hạng mục
đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được
năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước.
Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác
tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận
(MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
Thỏa thuận về chi phí;
Thỏa thuận về thời gian;
...