Download Luận văn Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh – nguyên nhân và giải pháp miễn phí
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Khái niệm chung: 3
1.1.1. Bất động sản 3
1.1.2. Thị trường bất động sản 5
1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản: 6
1.2.1. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 6
1.2.2. Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản 8
1.2.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 8
1.2.2.2. Các yếu tố pháp lý liên quan 10
1.2.2.3. Các yếu tố chung bên ngoài 10
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
2.1. Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 12
2.1.1. Diễn biến của thị trường nhà đất 13
2.1.2. Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê 15
2.1.3. Các trung tâm thương mại 21
2.1.4. Diễn biến của thị trường căn hộ bán 25
2.1.5. Nhà ở cho người thu nhập thấp: Thị trường bị “ bỏ rơi” 28
2.2. Những nguyên nhân dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản tại TPHCM 30
2.2.1. Nguyên nhân về giá 30
2.2.2. Nguyên nhân về quy luật thị trường 32
2.2.3. Về cơ cấu tài chính 32
2.2.4. Hệ thống văn bản pháp luật 33
2.2.5. Cơ chế quản lý 33
2.2.6. Năng lực về vốn 34
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS TPHCM
3.1. Một số giải pháp đối với thị trường sơ cấp 36
3.2. Một số giải pháp đối với thị trường thứ cấp 38
3.3. Hoàn thiện môi trường pháp lý về thị trường bất động sản 43
3.4. Nâng cao hiệu quả và hiệu lực của công tác quản lý nhà nước đối với đất đai và bất động sản 45
3.5. Một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản 46
KẾT LUẬN 51
PHỤ LỤC
Một số khung giá đất tại TPHCM 53
Danh mục tài liệu tham khảo
Tóm tắt nội dung:
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN1.1 Khái niệm chung:
1.1.1. Bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “ Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia đánh giá là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị trường bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản xuất để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua, bán, trao đổi là có kinh tế thị trường. Như vậy, thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản.
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa bất động sản.
Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên, bất động sản nhà, địa chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đề...
Link download cho anh em ketnooi
You must be registered for see links