yenbai_net
New Member
Download Tiểu luận Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở
MỤC LỤC
Trang
MỤC LỤC 1
MỞ ĐẦU 2
NỘI DUNG 2
►Một số vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở 2
1. Khái niệm chung về hợp đồng mua bán nhà ở 2
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 3
3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 3
4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở 4
I. Vụ việc thứ nhất 4
II. Vụ việc thứ hai 8
III. Vụ việc thứ ba 12
KẾT LUẬN 15
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 17
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà được xác định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định, ngay cả đối với nhà chung cư, nhà tập thể. Việc mua bán diện tích nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hết sức phức tạp; bên mua và bên bán không những phải thỏa thuận với nhau về diện tích đem bán mà còn phải giải quyết những điều kiện đi kèm như: việc sử dụng công trình phụ, lối đi… Khi các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thì vấn đề đối tượng phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể. Mặt khác, do nhà ở đem bán phải thuộc quyền sở hữu của bên bán và đã phải được đăng kí tại cơ quan pháp lý về nhà đất nên thông thường khi đã đăng kí thì nhà ở đó phải có kèm theo sơ đồ vị trí, kích thước, ranh giới với các bất động sản liền kề.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là tất cả các loại nhà được sử dụng vào các mục đích khác nhau như: nhà để ở, để làm văn phòng, trụ sở cơ quan, để làm kho chứa đồ, làm cửa hàng, cửa hiệu, làm nhà văn hóa, viện bảo tàng, nhà hát, rạp chiếu phim…Cho dù các loại nhà khác nhau nhưng quy chế pháp lý áp dụng với chúng là như nhau.
3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà, không phân biệt mực độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở thông qua người đại diện theo pháp luật của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam địch cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mà pháp luật quy định bắt buộc về hình thức mà các bên phải tuân thủ. Điều 450 BLDS năm 2005 đã quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì nhà là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng sẽ bị tuyên là vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu có đơn kiện khởi kiện còn thời hiệu (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm về hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch).
► Dưới đây là ba vụ việc trên thực tế có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
I. Vụ việc thứ nhất:
- Nơi xảy ra vụ việc: thành phố Hồ Chí Minh.
- Nguyên đơn: bà Từ Kiết Duyên, địa chỉ: 151/3D Hàn Hải Nguyên, phường 2, quận 11, TP.HCM.
- Bị đơn: ông Trần Kiến Vinh và bà Trần Tiểu Muội (vợ ông Vinh), địa chỉ: 365 Nguyễn Chí Thanh, Phường 15, Quận 5, TP.HCM
Bảo vệ cho bị đơn: luật sư Trần Văn Tư.
1) Tóm tắt vụ việc
Ngày 30/8/2004, bà Từ Kiết Duyên và ông Trần Kiến Vinh có lập hợp đồng mua bán căn nhà số128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận 11 do bà Duyên đứng tên sở hữu với giá thoả thuận là 250 lượng vàng SJC, giao tiền làm 3 đợt: Đợt 1 là ngay sau khi kí hợp đồng, ông Vinh đặt cọc 20 lượng vàng SJC; Đợt 2 sau khi ký vào chính hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng, bên mua giao tiếp 110 lượng vàng SJC và đợt 3 phải trả số vàng còn lại là 120 lượng vàng SJC.
Trước khi kí hợp đồng bà Duyên có cho bên mua biết là có đầy đủ giấy tờ hợp lệ nhưng do nhà mới xây dựng, chưa làm thủ tục hoàn công, ông Vinh có giới thiệu bà Cung Hồng Kim Chi là người quen biết ông Vinh để nhờ bà Chi làm thủ tục hoàn công cho ngôi nhà. Ông Vinh và bà Duyên đến nhà bà Chi nhờ bà Chi viết hợp đồng mua bán nhà và giao tiền đặt cọc tại nhà bà Chi.
Sau đó, bà Duyên đã giao toàn bộ giấy tờ nhà cho bà Chi. Ngày 10/9/2004, ông Vinh đưa cho bà Duyên 5 lượng vàng SJC để bà Duyên giao cho bà Chi đi làm thủ tục hoàn công.
Sau khi thủ tục hoàn công đã thành công, bà Duyên đã liên hệ với phòng công chứng số 2 TP.HCM để làm thủ tục kí kết hợp đồng mua bán và báo cho bên mua biết. Ngày 10/6/2005 lẽ ra hai bên phải đến văn phòng công chứng đế kí kết hợp đồng nhưng khi bà Duyên đến văn phòng công chứng thì phía ông Vinh từ chối, cho rằng nhà của ông Vinh chưa bán được nên ông Vinh không mua nhà của bà Duyên nữa và vợ ông Vinh yêu cầu bà Duyên trả lại số tiền mà bà Duyên nhận đặt cọc.
Bà Duyên cho rằng bà vẫn giữ ý kiến bán nhà cho ông Vinh, giá cả không thay đổi. Nếu ông Vinh không mua nhà nữa thì mất tiền đặt cọc như thoả thuận trong hợp đồng ngày 30/8/2004, bà Duyên chỉ trả lại cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC mà Bà Duyên đã nhận sau để làm giấy tờ và đóng thuế.
Bị đơn trình bày: do thủ tục hoàn công và việc mua bán nhà kéo dài thời nên đến nay, gia đình ông không còn nhu cầu mua nhà nữa, tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng mua bán nhà thì nhà của bà Duyên chưa hoàn tất thủ tục giấy tờ hợp lệ. Ông Vinh yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên và yêu cầu bà Duyên trả lại 25 lượng vàng SJC mà ông đặt cọc cho bà Duyên vào ngày 30/4/2005 và ngày 10/9/2004.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 17/2006/DS – ST ngày 24/01/2006, Toà án cấp sơ thẩm đã quyết định:
Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán căn nhà số 128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận 11 do bên mua nhà đơn phương chấm dứt mua nhà.
Bác yêu cầu phản tố của ông Trần Kiến Vinh đòi bà Từ Tuyết Duyên phải trả lại tiền đặt cọc mua bán nhà là 20 lượng vàng.
Ghi nhận sự tự nguyện của bà Duyên hoàn trả lại cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC đã mượn.
Ông Vinh phải chịu án phí sơ thẩm là 9.162.000 đồng; bà Duyên phải chịu án phí sơ thẩm là 2.567.500 đồng.
Ông Vinh đã có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm xử huỷ bản án sơ thẩm và buộc bà Từ Kiết Duyên phải trả tiếp 20 lượng vàng SJC cho ông.
Ý kiến của luật sư bảo vệ quyền cho bị đơn:
- Toà án cấp sơ thẩm đã không áp dụng Điều 130 và Điều 131 Bộ Luật Dân sự 1995 để xét xử.
- yêu cầu đòi lại tiền cọc của bị đơn là có cơ sở vì đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 130 và Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995.
- Việc Toà án cấp sơ thẩm đưa bà Trần Tiểu Muội vào tham gia tố tụng với tư cách là bị đơn (ghi trong bản án) nhưng ...
Download miễn phí Tiểu luận Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở
MỤC LỤC
Trang
MỤC LỤC 1
MỞ ĐẦU 2
NỘI DUNG 2
►Một số vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở 2
1. Khái niệm chung về hợp đồng mua bán nhà ở 2
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 3
3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 3
4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở 4
I. Vụ việc thứ nhất 4
II. Vụ việc thứ hai 8
III. Vụ việc thứ ba 12
KẾT LUẬN 15
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 17
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
trong một trường hợp sự thỏa thuận của các bên vi phạm các quy định chung về giao dịch dân sự thì hợp đồng đó bị vô hiệu.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà được xác định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định, ngay cả đối với nhà chung cư, nhà tập thể. Việc mua bán diện tích nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hết sức phức tạp; bên mua và bên bán không những phải thỏa thuận với nhau về diện tích đem bán mà còn phải giải quyết những điều kiện đi kèm như: việc sử dụng công trình phụ, lối đi… Khi các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thì vấn đề đối tượng phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể. Mặt khác, do nhà ở đem bán phải thuộc quyền sở hữu của bên bán và đã phải được đăng kí tại cơ quan pháp lý về nhà đất nên thông thường khi đã đăng kí thì nhà ở đó phải có kèm theo sơ đồ vị trí, kích thước, ranh giới với các bất động sản liền kề.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là tất cả các loại nhà được sử dụng vào các mục đích khác nhau như: nhà để ở, để làm văn phòng, trụ sở cơ quan, để làm kho chứa đồ, làm cửa hàng, cửa hiệu, làm nhà văn hóa, viện bảo tàng, nhà hát, rạp chiếu phim…Cho dù các loại nhà khác nhau nhưng quy chế pháp lý áp dụng với chúng là như nhau.
3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà, không phân biệt mực độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở thông qua người đại diện theo pháp luật của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam địch cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mà pháp luật quy định bắt buộc về hình thức mà các bên phải tuân thủ. Điều 450 BLDS năm 2005 đã quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì nhà là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng sẽ bị tuyên là vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu có đơn kiện khởi kiện còn thời hiệu (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm về hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch).
► Dưới đây là ba vụ việc trên thực tế có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
I. Vụ việc thứ nhất:
- Nơi xảy ra vụ việc: thành phố Hồ Chí Minh.
- Nguyên đơn: bà Từ Kiết Duyên, địa chỉ: 151/3D Hàn Hải Nguyên, phường 2, quận 11, TP.HCM.
- Bị đơn: ông Trần Kiến Vinh và bà Trần Tiểu Muội (vợ ông Vinh), địa chỉ: 365 Nguyễn Chí Thanh, Phường 15, Quận 5, TP.HCM
Bảo vệ cho bị đơn: luật sư Trần Văn Tư.
1) Tóm tắt vụ việc
Ngày 30/8/2004, bà Từ Kiết Duyên và ông Trần Kiến Vinh có lập hợp đồng mua bán căn nhà số128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận 11 do bà Duyên đứng tên sở hữu với giá thoả thuận là 250 lượng vàng SJC, giao tiền làm 3 đợt: Đợt 1 là ngay sau khi kí hợp đồng, ông Vinh đặt cọc 20 lượng vàng SJC; Đợt 2 sau khi ký vào chính hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng, bên mua giao tiếp 110 lượng vàng SJC và đợt 3 phải trả số vàng còn lại là 120 lượng vàng SJC.
Trước khi kí hợp đồng bà Duyên có cho bên mua biết là có đầy đủ giấy tờ hợp lệ nhưng do nhà mới xây dựng, chưa làm thủ tục hoàn công, ông Vinh có giới thiệu bà Cung Hồng Kim Chi là người quen biết ông Vinh để nhờ bà Chi làm thủ tục hoàn công cho ngôi nhà. Ông Vinh và bà Duyên đến nhà bà Chi nhờ bà Chi viết hợp đồng mua bán nhà và giao tiền đặt cọc tại nhà bà Chi.
Sau đó, bà Duyên đã giao toàn bộ giấy tờ nhà cho bà Chi. Ngày 10/9/2004, ông Vinh đưa cho bà Duyên 5 lượng vàng SJC để bà Duyên giao cho bà Chi đi làm thủ tục hoàn công.
Sau khi thủ tục hoàn công đã thành công, bà Duyên đã liên hệ với phòng công chứng số 2 TP.HCM để làm thủ tục kí kết hợp đồng mua bán và báo cho bên mua biết. Ngày 10/6/2005 lẽ ra hai bên phải đến văn phòng công chứng đế kí kết hợp đồng nhưng khi bà Duyên đến văn phòng công chứng thì phía ông Vinh từ chối, cho rằng nhà của ông Vinh chưa bán được nên ông Vinh không mua nhà của bà Duyên nữa và vợ ông Vinh yêu cầu bà Duyên trả lại số tiền mà bà Duyên nhận đặt cọc.
Bà Duyên cho rằng bà vẫn giữ ý kiến bán nhà cho ông Vinh, giá cả không thay đổi. Nếu ông Vinh không mua nhà nữa thì mất tiền đặt cọc như thoả thuận trong hợp đồng ngày 30/8/2004, bà Duyên chỉ trả lại cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC mà Bà Duyên đã nhận sau để làm giấy tờ và đóng thuế.
Bị đơn trình bày: do thủ tục hoàn công và việc mua bán nhà kéo dài thời nên đến nay, gia đình ông không còn nhu cầu mua nhà nữa, tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng mua bán nhà thì nhà của bà Duyên chưa hoàn tất thủ tục giấy tờ hợp lệ. Ông Vinh yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên và yêu cầu bà Duyên trả lại 25 lượng vàng SJC mà ông đặt cọc cho bà Duyên vào ngày 30/4/2005 và ngày 10/9/2004.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 17/2006/DS – ST ngày 24/01/2006, Toà án cấp sơ thẩm đã quyết định:
Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán căn nhà số 128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận 11 do bên mua nhà đơn phương chấm dứt mua nhà.
Bác yêu cầu phản tố của ông Trần Kiến Vinh đòi bà Từ Tuyết Duyên phải trả lại tiền đặt cọc mua bán nhà là 20 lượng vàng.
Ghi nhận sự tự nguyện của bà Duyên hoàn trả lại cho ông Vinh 5 lượng vàng SJC đã mượn.
Ông Vinh phải chịu án phí sơ thẩm là 9.162.000 đồng; bà Duyên phải chịu án phí sơ thẩm là 2.567.500 đồng.
Ông Vinh đã có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm xử huỷ bản án sơ thẩm và buộc bà Từ Kiết Duyên phải trả tiếp 20 lượng vàng SJC cho ông.
Ý kiến của luật sư bảo vệ quyền cho bị đơn:
- Toà án cấp sơ thẩm đã không áp dụng Điều 130 và Điều 131 Bộ Luật Dân sự 1995 để xét xử.
- yêu cầu đòi lại tiền cọc của bị đơn là có cơ sở vì đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 130 và Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995.
- Việc Toà án cấp sơ thẩm đưa bà Trần Tiểu Muội vào tham gia tố tụng với tư cách là bị đơn (ghi trong bản án) nhưng ...