Download miễn phí Chuyên đề Công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Công thương Ba Đình: Thực trạng và giải pháp
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn tại Ngân hàng Công thương Ba Đình 3
1.1.Giới thiệu chung về NHCT chi nhánh Ba Đình 3
1.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của NHCT Ba Đình 3
1.1.1.1.Quá trình hình thành 3
1.1.1.2.Quá trình phát triển 3
1.1.2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của NHCT Ba Đình 5
1.1.2.1.Cơ cấu tổ chức 5
1.1.2.2.Chức năng, nhiệm vụ 6
1.1.3.Tình hình hoạt động kinh doanh của NHCT Ba Đình 7
1.1.3.1. Hoạt động huy động vốn 7
1.1.3.2.Hoạt động sử dụng vốn 9
1.1.3.3.Hoạt động quản lý rủi ro 11
1.1.3.4.Hoạt động khác 12
1.2. Thực trạng công tác thẩm định DA vay vốn tại NHCT Ba Đình 15
1.2.1. Tổng quan công tác thẩm định tại NHCT Ba Đình 15
1.2.1.1. Tổ chức nhân sự và quản lý công tác thẩm định tại NHCT Ba Đình 15
1.2.1.2. Thực trạng công tác thẩm định tại NHCT Ba Đình 16
1.2.2.Quy trình thẩm định tại NHCT Ba Đình 19
1.2.3.Các phương pháp thẩm định tại NHCT Ba Đình 22
1.2.3.1.Phương pháp thẩm định theo trình tự 22
1.2.3.2.Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu 23
1.2.3.3.Phương pháp phân tích độ nhạy 25
1.2.3.4.Phương pháp dự báo 25
1.2.3.5.Phương pháp triệt tiêu rủi ro 26
1.2.4.Các nội dung thẩm định dự án đầu tư tại NHCT Ba Đình 27
1.2.4.1.Thẩm định cơ sở pháp lý của DA 27
1.2.4.2. Thẩm định sự cần thiết đầu tư 28
1.2.4.3. Thẩm định thị trường của DA 28
1.2.4.4. Thẩm định cách tiêu thụ và mạng lưới phân phối 28
1.2.4.5.Thẩm định phương diện kỹ thuật của DA 29
1.2.4.6.Thẩm định phương diện tài chính của DA 30
1.2.4.7.Thẩm định bảo đảm tiền vay 32
1.2.4.8.Thẩm định rủi ro dự kiến và phương pháp khắc phục 33
1.2.5.Ví dụ minh họa về thẩm định DA “Khu Chung cư và Thương mại Dịch vụ hỗn hợp CapitaLand – Hoàng Thành” tại NHCT Ba Đình 33
1.2.5.1.Thẩm định cơ sở pháp lý của DA 34
1.2.5.2.Thẩm định sự cần thiết đầu tư 36
1.2.5.3.Thẩm định thị trường của DA 37
1.2.5.5.Thẩm định phương diện kỹ thuật của DA 50
1.2.5.6.Thẩm định phương diện tài chính của DA 52
1.2.5.7.Thẩm định bảo đảm tiền vay 61
1.2.5.8.Thẩm định rủi ro dự kiến và phương pháp khắc phục 62
1.2.5.9.Đánh giá hoạt động thẩm định DA “Khu Chung cư và Thương mại Dịch vụ hỗn hợp CapitaLand – Hoàng Thành” 67
1.3.Đánh giá hoạt động thẩm định DA vay vốn tại NHCT Ba Đình 68
1.3.1.Những thành tựu đạt được 68
1.3.1.1.Đối với quy trình thẩm định 68
1.3.1.2.Đối với phương pháp thẩm định 68
1.3.1.3.Đối với nội dung thẩm định 69
1.3.1.4.Đối với vấn đề nhân sự 69
1.3.1.5.Đối với vấn đề thông tin 70
1.3.2.Những tồn tại 70
1.3.2.1. Đối với quy trình thẩm định 70
1.3.2.2. Đối với phương pháp thẩm định 71
1.3.2.3. Đối với nội dung thẩm định 71
1.3.2.4. Đối với vấn đề nhân sự 72
1.3.2.5. Đối với hệ thống thông tin 72
1.3.3.Nguyên nhân của những tồn tại 73
1.3.3.1.Nguyên nhân khách quan 73
1.3.3.2.Nguyên nhân chủ quan 74
Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nâng cao công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Công thương Ba Đình 76
2.1.Định hướng phát triển của NHCT Ba Đình giai đoạn 2010 - 2015 76
2.1.1.Định hướng họat động kinh doanh của NHCT Ba Đình 76
2.1.1.1.Chỉ tiêu kế hoạch năm 2010 76
2.1.1.2.Mục tiêu hoạt động giai đoạn 2010 – 2015 76
2.1.2.Định hướng đối với hoạt động thẩm định 77
2.2.Một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động thẩm định DA vay vốn tại NHCT Ba Đình 77
2.2.1.Đối với vấn đề nhân sự 77
2.2.2.Đối với vấn đề vận dụng nội dung, phương pháp, quy trình thẩm định 79
2.2.3.Đối với vấn đề hệ thống thông tin 83
2.2.4.Giải pháp khác 85
2.3.Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động thẩm định DA vay vốn tại NHCT Ba Đình 86
2.3.1.Kiến nghị với Nhà Nước, Chính Phủ, Bộ, ngành liên quan 86
2.3.2.Kiến nghị với NHNN 87
2.3.3.Kiến nghị với NHCT Việt Nam 88
2.3.4.Kiến nghị với khách hàng doanh nghiệp (chủ đầu tư) 88
KẾT LUẬN 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
ội có 13 trung tâm thương mại với hơn 100.000m2 diện tích sàn cho thuê. Hầu hết các trung tâm này tập trung tại các quận nội thành Hà Nội.Bảng 13 : Diện tích, giá chào thuê của Hà Nội
Nguồn : Báo cáo quý II/2009 - CBRE
Bảng 14 : Đồ thị sự thay đổi giá cho thuê ở Hà Nội
Nguồn: Báo cáo quý II/2009 - CBRE
+ Giá thuê có giảm nhẹ so với quý trước song vẫn ở mức cao: trong trung tâm thành phố trung bình 54USD/m2/ tháng, giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm ở mức 34,7USD/m2/tháng. Giá cho thuê cao nhưng do diện tích cho thuê không lớn nên tỷ lệ lấp đầy đều đạt trên 90%, các địa điểm trong nội thành tỷ lệ lấp đầy trên 100%.
- Đối với bãi đỗ xe
+ Hiện nay phần giao thông tĩnh trong các đô thị của Việt Nam ở mức rất thấp, chỉ ở mức 0,7% trong khi ở các đô thị hiện đại là ở mức từ 5%-7%. Bãi đỗ xe luôn thiếu trầm trọng, hiện tượng người dân phải để xe ngoài đường xảy ra ngay cả tại các khu chung cư mới.
+ Thị trường bãi đỗ xe của Hà Nội luôn trong tình trạng khủng hoảng thiếu. Các cao ốc trong thành phố đều có bãi đỗ xe ngầm nhưng chủ yếu là phục vụ cho chính cao ốc đó. Thành phố đã quy hoạch nhiều bãi đỗ chung nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu do tốc độ gia tăng nhanh chóng của các phương tiện.
Đánh giá nhu cầu của thị trường Hà Nội đối với các sản phẩm dự án đầu tư trong thời gian tới
- Đối với chung cư
+ Cầu về nhà ở được dự báo vẫn ở mức cao trong giai đoạn trung hạn, dự báo từ nay đến 2010, Hà Nội cần thêm 7 triệu m2 nhà ở (tương đương 120.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu nhà ở, khoảng 18.000 căn hộ cho nhu cầu thuê, thuê mua, khoảng 250.000m2 (tương đương 6.000 căn hộ) giá rẻ cho công nhân các khu công nghiệp. Theo số liệu gần đây của Bộ xây dựng, Hà Nội là thành phố có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất (7 -7,5m2/người) trong khi tại thành phố Hồ Chí Minh con số này khoảng 12m2/người. Với số dân hiện tại trên 6,5 triệu người, tốc độ tăng 1,2%/năm (tương đương 78.000 người/năm), tỷ lệ lập gia đình cao do dân số trẻ... thì sức ép về diện tích nhà ở sẽ không ngừng tăng. Nhu cầu về nhà ở rất lớn, tuy nhiên cầu có khả năng thanh toán chỉ chiếm 30% nhu cầu người dân (khoảng 40.000 căn hộ), chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà hạng trung do giá cả phù hợp với nhiều tầng lớp xã hội.
+ Hiện tượng “sốt giá” do đầu cơ đã giảm, giá nhà đã dần về với giá thực khiến nhiều người nhận định đây là thời điểm thích hợp để mua nhà. Hiện nay tại Hà Nội các dự án chung cư đã khai thác đều kín chỗ, nhiều dự án chưa hoàn thiện cũng bán hết đến 80%.
+ Điểm nổi bật của thị trường là nhu cầu nhà hạng trung dưới 1000USD/m2 chiếm tới 80% trong khi nguồn cung nhà loại này hạn chế ở mức 52%. Các căn nhà theo công bố của Chính phủ trong các gói kích cầu hay nhà ở xã hội giá vài triệu/m2 hoàn toàn chưa có mặt trên thị trường. Nguyên nhân này dẫn đến lượng giao dịch thành công bị hạn chế so với nhu cầu thật của người dân. Các khu chung cư Văn Phú, Xa La, Văn Khê, Nàng Hương, Dương Nội, Nghĩa Đô… tại quận Hà Đông, Từ Liêm và Việt Hưng đang có sức hút mạnh mẽ, là lựa chọn hàng đầu đối với người mua nhà do hạ tầng khá tốt, liền kề các khu đô thị đã hiện hữu; khoảng cách đến nội thành Hà Nội không quá xa.
- Đối với căn hộ cao cấp: Thực tế, nhà ở hạng sang và cao cấp, chủ yếu là các khu biệt thự, chung cư cao cấp, khu nhà liền kề chất lượng cao mặc dù giá rất cao nhưng đều đắt khách do vị trí, thiết kế đẹp, nội thất hoàn mỹ
- Đối với thị trường bất động sản kinh doanh thương mại, bán lẻ
+ Nhu cầu về diện tích kinh doanh thương mại ngày càng tăng do Việt Nam hiện được coi là thị trường đầu tư bán lẻ hấp dẫn nhất trong số các thị trường mới nổi với hàng loạt các yếu tố thu hút các tập đoàn bán lẻ hàng đầu như: Tốc độ hồi phục nền kinh tế diễn ra nhanh, Cơ chế mở cửa thông thoáng cho các nhà đầu tư mới., Tăng trưởng GDP cao so với khu vực và thế giới, Thu nhập bình quân trên đầu người tại Hà Nội khoảng 1.900 USD/năm, tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 20%/năm, Mức độ cạnh tranh thấp, Du lịch phát triển dẫn đến nhu cầu mua sắm tăng cao (dự kiến năm 2010 sẽ có 10 triệu lượt khách du lịch tới Việt Nam, tăng 80% so với năm 2007).
+ Theo thống kê, mặc dù chỉ số giá tiêu dùng có xu hướng đi xuống (giảm 11,5% so với cùng kỳ năm trước), tuy nhiên doanh thu bán lẻ vẫn tiếp tục tăng, lên đến 21,9% trong quý I/2009 và gần 30% trong quý II. Thị trường này còn được dự toán sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hơn khi nền kinh tế phục hồi kéo theo nhu cầu về diện tích kinh doanh.
Đánh giá về nguồn cung các sản phẩm dự án đầu tư trên địa bàn Hà Nội trong thời gian tới.
- Đối với chung cư
+ Lợi nhuận cao trong khi vốn bỏ ra ít (chủ yếu là vốn huy động từ người mua/ bán cho nhà đầu tư thứ cấp) đã thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư. Theo thống kê của CBRE, đến cuối năm 2008 tại Hà Nội có hơn 1000 doanh nghiệp tham gia kinh doanh nhà chung cư; hiện có gần 40 dự án đang triển khai trên khắp địa bàn nội thành Hà Nội với tổng số 13.220 căn hộ và còn hàng trăm dự án đang được triển khai hay mới trong giai đoạn giải phóng mặt bằng tại các quận ngoại thành, chủ yếu là khu vực Hà Đông.
+ Với các dự án này, dự kiến nguồn cung nhà chung cư của Hà Nội sẽ tăng mạnh, cụ thể năm 2009 thêm khoảng 16.500 căn, 2010 thêm 21.000 căn, năm 2011 thêm 22.000 căn, năm 2012 thêm 24.500 căn. Trong đó, nguồn cung các căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 21% tổng nguồn cung hiện tại, có xu hướng tăng về tỷ trọng trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo CBRE, Savill và nhiều Công ty tư vấn BĐS danh tiếng khác, nguồn cung này vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn của người dân.
+ Mặt khác, với định hướng quy hoạch tổng thể Thủ đô và các vùng vệ tinh, từ cuối năm 2008 Chính phủ đã chỉ đạo Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch &Đầu tư thực hiện rà soát toàn bộ các dự án triển khai trên địa bàn Hà Nội. Căn cứ quy hoạch chung, nghiên cứu tình hình cung cầu bất động sản, diễn biến của nền kinh tế... Thủ tướng chính phủ phê duyệt đề xuất của UBND Hà Nội, tiếp tục cho thực hiện 240 đồ án đợt 1, đồng thời ra thông báo số 144/TB-VPCP ngày 4/5/2009 về việc ngừng không cấp phép các dự án đô thị mới từ tháng 5/2009 để đảm bảo chất lượng đồ án quy hoạch tổng thể và hiệu quả đầu tư đối với các dự án đã được cho phép triển khai. Chính sách trên của chính phủ sẽ làm hạn chế nguồn cung nhà ở từ nay đến hết năm 2014 ở các dự án đã được phê duyệt. Với sức ép nhà ở, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh (đặc biệt ở các đô thị lớn) như đã phân tích ở trên thì thị trường nhà ở Hà Nội vẫn còn tình trạng cung thấp hơn cầu.
+ Xu hướng giá nhà: Nhiều Công ty kinh doanh bất động sản nhận định, giá nhà ở trong thời gian tới sẽ không giảm, thậm chí tăng nhẹ. Lý do chủ yếu là sức ép tài chính của chủ đầu tư giảm, nguồn vốn đầu tư phong phú hơn nên các chủ đầu tư không bị sức ép ‘xả hàng’. Mặt ...