nguyenthaoanh91
New Member
Download miễn phí Chuyên đề Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4
I. Bất động sản thế chấp 4
1. Khái niệm bất động sản 4
2.Khái niệm bất động sản thế chấp 5
3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp 6
4.Vai trò của bất động sản thế chấp 6
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản 6
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) 7
4.3. Đối với nền kinh tế 7
5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 8
II. Định giá bất động sản thế chấp 9
1. Khái quát chung về định giá bất động sản 9
1.1. Khái niệm 9
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 10
1.3. Vai trò của định giá bất động sản 12
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản 13
1.4. Căn cứ định giá bất động sản 16
1.5. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản 17
1.6. Các phương pháp định giá bất động sản 19
2. Định giá bất động sản thế chấp 22
2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 22
2.2. Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản 22
2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp 22
2.4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 23
2.5. Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp 34
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 36
I. Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp 36
1. Giới thiệu 36
1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 36
1.2. Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 37
2. Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 38
3. Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 39
II. Thực trạng hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 41
1. Khái quát tình hình định giá 41
2. Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp 44
2.1. Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận thế chấp 44
2.2. Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về tiêu chuẩn định giá 45
2.3. Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản 51
2.4. Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp 51
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp 52
3. Thực trạng hoạt động định giá 55
3.1. Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 55
3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 59
4. Đánh giá chung 67
4.1.Ưu điểm 67
4.2. Nhược điểm 67
III. Vấn đề đặt ra 69
CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 70
I. Định hướng phát triển chung của ngân hàng 70
1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai. 70
2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng 71
3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng 72
II. Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 73
1. Về quy trình định giá 73
2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 74
3. Về việc bồi dưỡng nhân sự 75
4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin 76
5. Về cơ chế quản lí 77
III. Kiến nghị 77
1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 77
2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 80
3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 80
KẾT LUẬN 82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
hiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất.
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1
-
Tổng chi phí đã tính ở Bước 2
d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
Phương pháp định giá này ứng dụng chủ yếu trong định giá các bất động sản toàn quyền sở hữu với mức tiền thuê đầy đủ trên thị trường, định giá giá trị bất động sản theo hợp đồng, định giá đi vay thế chấp.
Phương pháp vốn hoá của định giá được xây dựng trên cơ sở tài chính. Nó tỏ ra là phương pháp “ khoa học” vì tính chất toán học của nó. Tuy nhiên, bất động sản lại rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như trái phiếu, cổ phiếu, nên nó cần được hiểu biết kĩ lưỡng và có tài liệu chính xác.
2.5. Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng
Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng với hình thức có tài sản đảm bảo là bất động sản, khách hàng có thể tới ngân hàng gặp trực tiếp cán bộ tín dụng, khách hàng vay sẽ được các cán bộ tín dụng hướng dẫn chi tiết và cụ thể về lập hồ sơ xin vay. Lúc này cán bộ tín dụng có trách nhiệm hướng dẫn, giả thích cụ thể cho khách hàng các thắc mắc, để khách hàng có thể hiểu đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình đối với bất động sản thế chấp.
Khách hàng nhận và khai đầy đủ nội dung trong hồ sơ xin vay vốn, sau đó đưa lại cho cán bộ tín dụng.
Bước 2: Cán bộ tín dụng tiến hành kiểm tra lại hồ sơ xin vay vốn của khách hàng. Đảm bảo bộ hồ sơ là đầy đủ và chính xác.
Bước 3: Các cán bộ tín dụng được giao đi định giá cho bất động sản thế chấp đi khảo sát lại thông tin bất động sản.
Bước 4: Sau khi có được thông tin sơ bộ ban đầu về bất động sản, cán bộ định giá lập kế hoạch định giá và đưa ra phương pháp định giá phù hợp nhất.
Bước 5: Cán bộ định giá tiến hành thu thập các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá.
Cán bộ định giá tiến hành định giá dựa trên số liệu thu thập được cùng với các quy định của ngân hàng.
Bước 6: Sau khi có kết quả định giá, cán bộ định giá viết báo cáo định giá trình lên phụ trách phòng xem xét và kiểm tra lại. Trong báo cáo định giá cán bộ tín dụng cần ghi thêm ý kiến của cá nhân về việc có đồng ý cho vay hay không. Nếu đồng ý thì đề xuất mức cho vay là bao nhiêu.
Phụ trách phòng xem xét thật kĩ báo cáo định giá. Nếu thấy chưa phù hợp có thể cử cán bộ khác đi thẩm định lại hay thuê bên độc lập thứ 3.
Nếu đã phù hợp phụ trách phòng kí tên và trình lại cán bộ cấp trên (giám đốc hay phó giám đốc) chi nhánh xét duyệt. Sau khi xét duyệt, chuyển lại cho phòng tín dụng tiến hành cho khách hàng vay vốn.
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI
I. Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp
1. Giới thiệu
1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai
Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai là chi nhánh cấp I của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. Vì vậy mọi hoạt động của tổ chức này cũng tuân thủ chặt chẽ theo những quy định của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam.
Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai :
1 Giám đốc.
1 Phó giám đốc.
Phòng tín dụng.
Phòng kế toán.
Phòng tin học.
Phòng hành chính, nhân sự.
Phòng kinh doanh ngoại tệ.
Phòng kiểm tra kế toán nội bộ.
Chi nhánh Hoàng Mai tại 813 Giải Phóng. Phường Giáp Bát. Quận Hoàng Mai.
Các phòng giao dịch gồm :
Phòng giao dịch Giáp Bát : 987 Giải Phóng. Phường Giáp Bát. Quận Hoàng Mai.
Phòng giao dịch số 06 : 61 Yên Sở. Quận Hoàng Mai.
Phòng giao dịch Đại Kim : Khu đô thị Đại Kim.
Phòng giao dịch Ngã tư sở
Phòng giao dịch Nguyễn Trãi : Quận Thanh Xuân
Phòng giao dịch Cửa Nam
1.2. Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai
Chức năng nhiệm vụ của phòng tín dụng là:
Nghiên cứu xây dựng chiến lược khách hàng tín dụng, phân loại khách hàng và đề xuất các chính sách ưu đãi đối với từng loại khách hàng nhằm mở rộng theo hướng đầu tư tín dụng khép kín: Xuất bản, chế biến tiêu thụ, xuất khẩu và gắn tín dụng sản xuất, lưu thông và tiêu dùng.
Phân tích kinh tế theo ngành, nghề kỹ thuật, danh mục khách hàng lựa chọn biện pháp cho vay an toàn và đạt hiệu quả cao.
Tiếp nhận và thực hiện các chương trình dự án thuộc nguồn vốn trong nước, nước ngoài. Trực tiếp làm dịch vụ uỷ thác nguồn vốn thuộc chính phủ, bộ, ngành khác và các tổ chức...