rongconmangkinh
New Member
Download miễn phí Luận văn Kinh doanh bất độngsản ở Việt Nam- Thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU. 1
CHƯƠNG 1:
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LUẬT KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. 4
1.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. 4
1.1.Khái niệm. 4
1.1.1.Bất động sản. 4
1.1.2. Thị trường bất động sản. 5
1.2.Dặc điểm của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. 7
1.2.1. Đặc điểm của hàng hoá bất động sản. 7
1.2.1.1 Bất động sản là một hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời được. 7
1.2.1.2 Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền. 7
1.2.1.3 Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. 8
1.2.1.4 Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phố mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước. 8
1.2.1.5 Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. 9
1.2.1.6 Hàng hoá bất động sản có tính thích ứng. 9
1.2.1.7 Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. 9
1.2.1.8 Hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý. 9
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản. 9
1.2.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản 10
1.2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.10
1.2.2.3 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.10
1.2.2.4 Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị
trường không hoàn hảo.11
1.2.2.5 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.11
1.2.2.6 Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp
trình độ cao.12
1.2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn.12
1.3.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.12
2. SỰ ĐIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC.14
2.1. Cộng hoà liên bang Đức.14
2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất động sản.14
1.1.2Về đối tượng mua bán trên thị trừng bất động sản.15
1.1.3 Các bên tham gia thị trường bất động sản.16
1.1.4. Thực hiện các giao dịch.17
1.1.5.Can thiệp của Nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản.17
2.2.Cộng hoà SEC .17
2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất động sản.17
2.2.2về đối tượng mua bán trên thị trường bất động sản.18
2.2.3Các bên tham gia thị trường.18
2.2.4Can thiệp của nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản.18
2.3 Thị trường bất động sản ở ÚC.18
3.QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, PHÁP LUẬT
VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.20
3.1.Các giai đoạn hình thành.20
3.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993.20
3.1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 đến nay.21
3.2.Vai trò của thị trường bất động sản và sự cần thiết ban hành Luật kinh doanh
bất động sản.22
3.2.1Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất.22
3.2.2 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.23
3.2.3. Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho
ngân sách nhà nước.24
3.2.4 Thị trương bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.24
3.2.5 Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội.24
3.2.6Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân.25
3.2.7 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất
đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.25
4.VAI TRÒ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.28
4.1.Vai trò của Nhà nước.28
4.2 Trách nhiệm quản lý của Nhà nước.30
4.2.1.Trách nhiệm của các Bộ, ngành .30
4.2.2 Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.31
CHƯƠNG 2: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEOLUẬT KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.32
1.KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.32
1.1.Một số quy định về kinh doanh bất động sản.32
1.1.1.Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.32
1.1.2.Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.33
1.1.2.1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.34
1.1.2.2 Quyền sử dụng đất.35
1.1.3 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.37
1.1.4Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản và phạm vi hoạt động của nó.39
1.1.4.1 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản.39
1.1.4.2 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản.40
1.1.5.Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 11).42
1.1.6.Những quy định về giá cả trong hoạt động kinh doanh bất động sản.43
1.2.Các loại hình kinh doanh bất động sản.45
1.2.1 Kinh donh nhà công trình xây dưng.45
1.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh.45
1.2.1.1.1.Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư.46
1.2.1.1.2.Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mơi, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp.48
1.2.1.2. Mua bán nhà, công trình xây dựng.50
1.2.1.2.1.Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng.50
1.2.1.2.2.Bảo hành nhà, công trình xây dưng.51
1.2.1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua nhà công trình xây dựng.52
1.2.1.2.4. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng.53
1.2.1.3 Thuê nhà công trình xây dưng.55
1.2.1.3.1 Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng.55
1.2.1.3.2 Hợp đồng.55
1.2.1.3.3 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê .56
1.2.1.4.Thuê mua nhà, công trình xây dựng.58
1.2.1.4.1 Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng.58
1.2.1.4.2Hợp đồng thuê mua nhà,công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau.59
1.2.1.4.3 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua và bên mua .59
1.2.2. kinh doanh quyền sử dụng đất.61
1.2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.61
1.2.2.1.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng.61
1.2.2.1.2.Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.62
1.2.2.1.3.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.62
1.2.2.2.Thuê quyền sử dụng đất.63
1.2.2.2.1Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất.63
1.2.2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất.64
1.2.3 Kinh doanh dịch vụ bất động sản.64
1.2.3.1.Môi giới bất động sản.65
1.2.3.2. Định giá bất động sản.67
1.2.3.3.Sàn giao dịch bất động sản.69
1.2.3.4 Các dịch vụ bất động sản khác.71
1.2.3.4.1 Tư vấn bất động sản.71
1.2.3.4.2 Đấu giá bất động sản.71
1.2.3.4.3.Quảng cáo bât động sản.72
1.2.3.4.4.Quản lý bất động sản.73
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM HƯỜNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH CÓ
LIÊN QUAN .74
1.THỰC TIẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.74
1.1.Tình hình kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.74
1.2.Xung quanh thực tiễn vấn đề kinh doanh bất động sản và giá bất động sản ở
một số tỉnh thành lớn.79
1.2.1Thành Phố Hồ Chí Minh.79
1.2.2.Hà Nội.81
1.2.3.Cần Thơ.81
1.3.Nóng bỏng thị trường bất động sản Việt Nam tại nước ngoài .84
1.4.Hạn chế.85
1.5.Triển vọng của kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.86
2. CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.90
2.1.Chính sách pháp luật đất đai trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản.90
2.1.1.Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.91
2.1.2.Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.91
1.1.3.Thông tin đất đai.91
2.2.Chính sách xây dựng trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản.93
2.1.2.Tác động của chính sách này đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản.93
2.3.Chính sách tín dụng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản.94
2.3.1.Tín dụng ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.94
2.3.1.1.Cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản của các tổ chứctín dụng.94
2.3.1.2.Cơ chế thế chấp bất động sản.95
2.3.2.Hiện trạng cho vay vốn của các tổ chức tín dụng đối với kinh doanh bất động sản.95
2.4.Chính sách tài chính .96
3.HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT.97
3.1.Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản.97
3.2.Hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản.101
KẾT BÀI .104
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
và có thể coi "sánh vai" và giá các bấtđộng sản tại các đô thị lớn của các nước đang phát triển. Theo ước tính, năm 2001 tại
TPHCM giá nhà tăng lên 30-50 %, giá đất ở tăng 50-100% và giá đất ruộng đất vườn
tăng gắp 2-3 lần. Tại Hà Nội, giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô thị, tăng
gắp 2-3 lần trong thời gian ngắn. Gía căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng từ 2-2,5
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 51 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
lần, kể cả giá bán ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh
nhà ở.1
Gía cả bất động sản tăng vọt trong thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối
của quy luật cung - cầu. Quan hệ cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối nghiêm
trọng. Cầu về bất động sản, mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng nhanh,
trong khi cung về bất động sản là có hạn và tăng chậm.Chính vì như vậy mà giá cả bất
động sản trong giao dịch bất động sản ngày trở nên phức tạp, lên xuống thất thường và
làm bất ổn nền kinh tế.
Mặc dù Nhà nước có quy định về khung giá cho loại hình kinh doanh bất động
sản, nhưng thực tế ta không thể phủ nhận được đây là loại hình giao dịch có yếu tố
thoả thuận nên giá cả mặt sức mà tăng lên hạ xuống nằm ngoài kiểm soát của Nhà
nước, thậm chí giá thị trường cao hơn giá Nhà nước quy định gắp mấy lần. Chính vì
thế Luật có quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản và
giá kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau:
Gía mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản do các bên thoả
thuận, thông qua đấu giá hay theo quy định của pháp luật. Các bên trong hợp đồng
được thoả thuận lựa bên thứ ba xác định giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua
bất động sản; đối với các bất động sản thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước
để phục vụ các đối tượng chính sách thì Nhà nước quy định khung giá hay nguyên tắc
hình thành giá bất động sản.
Gía kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thoả thuận; trường hợp không
thoả thuận được thì việc xác định giá phải căn cứ vào giá thị trường của dịch vụ cùng
loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, trường hợp có thoả thuận trước về việc điều chỉnh
giá trong hợp đồng thì khi có những thay đổi ảnh hưởng đến giá được xác định trong
hợp đồng, các bên có thể thoả thuận điều chỉnh giá hợp đồng.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản yếu tố giá cả luôn được xem là quan
trọng nhất bởi lẽ khi một người nào đó muốn mua một căn nhà chẳng hạn, ngoài việc
xem diện tích căn nhà,địa hình ở nơi đó, thì giá lại là một yếu tố không thể bỏ qua, họ
phải xem giá cả căn nhà này có phù hợp với túi tiền của họ không. Do đó, vần đề mà
họ cân nhắc ở đây chính là giả của căn nhà đó.Mặt khác ta thấy nếu không có sự thoả
thuận cụ thể về giá cả mua bán giữa các bên thì sau này rất có thể họ sẽ dẫn đến tranh
1 PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 115
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 52 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
chấp. Vì thế Luật kinh doanh bất động sản đã quy định điều luật trên cho các bên tự
lựa chọn, trành tình trạng có sự tranh chấp sau này giữa các bên trong giao dịch
1.2.Các loại hình kinh doanh bất động sản
1.2.1 Kinh donh nhà công trình xây dưng
Kinh doanh nhà công trình xây dựng gồm các hình thức sau:
-Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
-Mua bán nhà công trình xây dựng
-thuê mua nhà, công trìng xây dựng.
-Cho thuê nhà, công trình xây dựng
1.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh.
Tại Điều 19 luật KDBĐS quy định như sau:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập nhà, công trình
xây dựng để kinh doanh theo các hình thức:
-Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng;
Điều này có nghĩa các chủ đầu tư dùng tiền của mình để xây dựng nhà công trình xây
dựng để kinh doanh, có thể là đem bán cho thuê... để kiếm lại lợi nhuận từ việc đầu tư
đó.
-Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn
Khác với hình thức trên chủ đầu tư không cần xây dưng nhà công trình xây
dựng mà họ đầu tư vào các công trình có sẵn. Hình thức này có vẽ không phức tạp mà
đơn giản hơn hình thức trên vì chủ đầu tư không cần qua khâu tìm mặt bằng để
xây dựng. Chủ đầu tư chỉ bỏ tiền ra để sửa chữa nhưng công trình có sẵn, làm mới
công trình đó để kinh doanh.
Việc đầu tư tạo lập, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy
hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, khu
công nghiệp phải có dự án đầu tư, dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án.
Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng, kỹ
thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và
pháp luật về đấu thầu.
Luật quy định chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính, quy dịnh này rất
chính xác và hợp lý, bởi lẽ ta cũng biết rằng nói đến lĩnh vực bất động sản - xây dựng
kết cấu hạ tầng là ta phải nghĩ đến nó rất cần nhiều vốn, giá trị lớn. Nếu không có đủ
khả năng về tài chính sẽ đem lại sự bế tắc trong xây dựng. Nhà nước quy định điều
kiện tài chính như vậy để tránh tình trạng dự án của các chủ đầu tư khi được phê
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 53 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
duyệt, lựa chọn xong mà không có đủ khả năng tài chính để thực hiện thì các dự án
này sẽ bị trì truệ từ đó làm kém hiệu quả trong sản xuất, kinh doanh. Thực tế ta cũng
thấy rằng nhiều dự án khu đô thị, công trình khu công nghiệp chỉ mới xây dựng được
một nửa thì vốn hết làm cho các công trình này bị dở dang. Điển hình ở Cà Mau có
khu biệt thự Long Thịnh xây dựng được một phần đã dừng lại vì hết vốn. Đó là hậu
quả của việc thiếu khả năng tài chính của các chủ đầu tư.Cho nên để đảm bảo cho các
dự án được xây dựng kịp tiến trình đã quy định, Nhà nước đã đưa ra hình thức lựa
chọn các chủ đầu tư bằng cách thông qua đấu thầu để tìm ra khả năng đích thực của
các chủ đầu tư. Nhưng vấn đề này không phải là khả thi 100% mà còn có nhiều trường
hợp họ trúng thầu nhưng khi bắt tay vào làm thì bị thiếu hụt về tài chính và dẫn đến
không hoàn thành được dự án.
Để làm tốt chức năng của một chủ đầu tư Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ
của chủ đầu tư như sau:
1.2.1.1.1Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư
Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án
hạ tầng kỹ thuật k...