Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
Lời mở đầu
Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được 20 năm, lấy điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai đã được liên tục đổi mới theo hướng xác lập và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm là khu vực đất phi nông nghiệp. Bước đi của 20 năm qua đã phản ánh một quá trình nhận thức về vai trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội. Đến nay, nước ta đã đạt được nhiều thành tựu lớn trong chính sách đất đai, nhưng thực tế đời sống kinh tế xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập.
Thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối ở nước ta hiện nay. Thực tiễn thực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn. ở hầu hết các địa phương, hàng loạt các đơn thư khiếu nại của người dân liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thu hồi đất diễn ra rất căng thẳng. Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang dở, ngổn ngang vẫn còn đang tiếp tục chờ đợi được tháo gỡ. Trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang mỏi mòn mong đợi có một cơ chế đầu tư thông thoáng, một hành lang pháp lý an toàn dễ chịu để nhanh chóng có “đất sạch” đầu tư.
Để quá trình thu hồi đất diễn ra trong một trật tự ổn định, vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, vừa đảm bảo tốt cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì cần có quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực này.
Hơn nữa, cải cách thủ tục hành chính đang là một vấn đề thời sự được Đảng, Nhà nước và toàn dân quan tâm. Bởi lẽ, cải cách thủ tục hành chính không chỉ là yêu cầu mà còn là điều kiện để chúng ta phát triển bền vững trong tương lai. Chúng ta không thể phủ nhận vai trò tích cực của các văn bản pháp luật đối với quá trình thu hồi đất. Hệ thống pháp luật đất đai nước ta ngày một hoàn thiện, Việt Nam có thể tin tưởng vào sự điều chỉnh của cơ chế pháp luật đồng bộ, các chế định pháp luật đất đai ngày càng phát triển, hợp lòng dân.
Với những lý do trên, tui chọn đề tài: “Nghiên cứu các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và hướng hoàn thiện các quy định này”.
Để thực hiện khoá luận, tui đã sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp đánh giá bình luận.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khoá luận gồm ba chương:
Chương 1: Các vấn đề lý luận về trình tự thủ tục thu hồi đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất.
Chương 3: Các kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất.
Mặc dù đã giành nhiều thời gian và tâm huyết cho việc hoàn thành bản khoá luận, song do vốn hiểu biết còn hạn hẹp nên đây chỉ là bước đầu, cần tiếp tục được hoàn thiện. Chính vì vậy, khoá luận không thể tránh khỏi những khuyết điểm, sai sót… tui chân thành mong đợi sự lượng thứ và mong nhận được sự chỉ dẫn, bổ sung góp ý cho những thiếu sót để khoá luận được hoàn thiện hơn.
Phần nội dung
Chương 1
Các vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục thu hồi đất
1.1. Khái niệm “thu hồi đất” và “trình tự, thủ tục thu hồi đất”
1.1.1. Khái niệm “thu hồi đất”
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đất đai nước ta có cơ cấu phong phú đa dạng như: đất nông nghiệp, đất rừng, đất công nghiệp, đất khai thác khoáng sản. Tất cả được quản lý, sử dụng, khai thác một cách hợp lý khoa học sẽ trở thành nguồn lực lớn mạnh. Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nước tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân”. Tính nhất quán trong quan niệm xây dựng chế độ sở hữu toàn dân được tiếp tục khẳng định tại Điều 1 Luật đất đai năm 2003: “…Nhà nước thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai”. Trên tinh thần đó, Nhà nước ta trong quá trình quản lý đã sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để phân phối và phân phối lại quỹ đất quốc gia cho nhiều chủ sử dụng. Một trong những biện pháp đó chính là thu hồi đất.
Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nước sẽ tước đi quyền sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội. Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất của một chủ thể mới. Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi ích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước - chủ đầu tư - người bị thu hồi đất.
Giáo trình luật đất đai 2005 - Trường đại học Luật Hà Nội đưa ra định nghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước của xã hội hay xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”.[ ]
Theo khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì thu hồi đất được hiểu: “là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hay thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật này”.
Từ các định nghĩa trên, thu hồi đất được hiểu dưới hai góc độ cơ bản, đó là:
Thứ nhất, Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai được thể hiện dưới hình thức là một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Đây là quyết định thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của nhà nước về quản lý đất đai. Vì vậy, thẩm quyền thu hồi đất phải tuân thủ Điều 44 Luật đất đai năm 2003. Một quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền hay trái thẩm quyền không làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, ví dụ như quyết định thu hồi đất của chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với đất giao cho tổ chức sử dụng đất. Cho nên mọi quyết định thu hồi đất phải tuân thủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất.
Thứ hai, việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu Nhà nước và xã hội hay là biện pháp chế tài nhằm xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất. Điều này có nghĩa Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế theo các trường hợp quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007. Mặt khác, trong số nhiều lý do để Nhà nước thu hồi đất thì các vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất chiếm một tỷ lệ đáng kể. Đây là các trường hợp không tuân thủ các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất, vi phạm với quy mô và mức độ nghiêm trọng dẫn tới hậu quả là Nhà nước phải tước đi quyền sử dụng đất của họ. Thu hồi đất là một biện pháp cần thiết để chấm dứt sự vi phạm của người sử dụng đất và lập lại kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.2. Khái niệm “trình tự, thủ tục thu hồi đất”
Cho đến nay, trong khoa học pháp lý chưa có khái niệm thống nhất về trình tự thủ tục thu hồi đất.
Theo từ điển tiếng Việt, “thủ tục là những việc phải làm theo một trật tự nhất định để tiến hành một công việc mang tính chất chính thức”. Thông thường thì thủ tục được hiểu là “trình tự, cách thức thực hiện những hành động cần thiết cho giải quyết bất kỳ công việc nào đó trên thực tế”.[ ]
Trình tự là “thứ tự thực hiện công việc có sắp xếp trước sau”.[ ]
Như trên đã phân tích, thu hồi đất có thể được hiểu: “là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hay xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”.
Thực chất, trình tự, thủ tục thu hồi đất chính là một dạng của trình tự, thủ tục hành chính. Việc thiết lập trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các công việc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất một cách khoa học sẽ tạo điều kiện bảo đảm cho tiến trình quản lý được thông suốt và có hiệu quả, đảm bảo hoạt động thu hồi đất được diễn ra trong một khuôn khổ pháp lý, một trật tự ổn định.
Trên thực tế khi giải quyết một công việc nhất định, các cơ quan nhà nước cần thực hiện theo những nguyên tắc pháp lý được xác định một cách cụ thể - các quy phạm thủ tục. Cho nên, thủ tục có thể được hiểu là những quy tắc, chế độ, phép tắc hay quy định chung phải tuân theo khi làm những việc nhất định. Như vậy, trình tự, thủ tục hành chính là thứ tự thực hiện thẩm quyền trong quản lý nhà nước, là cách thức Nhà nước áp dụng để làm cho các quy định của pháp luật có được sự đảm bảo thống nhất trong quá trình thực thi. Đây là một bộ phận cấu thành thể chế hành chính giúp cho các cơ quan nhà nước thực hiện chức năng của mình, đồng thời giúp cho các cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền của mình một cách dễ dàng.
Từ những điều trên, có thể hiểu trình tự, thủ tục thu hồi đất là “tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập (quy định) trình tự về không gian, về thời gian, là cách thức giải quyết công việc của cơ quan có thẩm quyền phát sinh trong quá trình thu hồi đất”.
Trình tự thủ tục thu hồi đất có một số đặc thù sau:
Thứ nhất, trình tự, thủ tục thu hồi đất là trình tự, thủ tục giải quyết công việc của Nhà nước và công việc của các chủ thể có liên quan. Theo Luật đất đai năm 2003, nhận thấy thu hồi đất có thể chia làm ba loại: thu hồi do nhu cầu của nhà nước, thu hồi vì lý do đương nhiên và thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai. Do vậy trình tự, thủ tục giải quyết tương ứng cho mỗi loại tương ứng là không giống nhau. Ví dụ: quy trình thực hiện thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế khác với thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai ở một số thủ tục như bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi.
Thứ hai, các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất so với các quy phạm về nội dung tương ứng có chức năng động hơn, đòi hỏi phải được thay đổi nhanh hơn một khi cuộc sống có những yêu cầu mới. Trình tự, thủ tục là do nhà làm luật đặt ra, trong một chừng mực nhất định, nó lệ thuộc vào nhận thức chủ quan của nhà lập pháp. Nếu nhận thức đó là phù hợp với thực tế khách quan thì trình tự, thủ tục hành chính sẽ mang tính tiến bộ, thiết thực phục vụ cho cuộc sống. Nếu nhận thức đó không phù hợp với yêu cầu khách quan thì sẽ xuất hiện những trình tự, thủ tục lạc hậu, chúng sẽ là lực cản kìm hãm bước đi lên của xã hội. Có thể nhận thấy rằng trước thời điểm Luật đất đai năm 2003 ra đời, các văn bản pháp luật quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất chưa đồng bộ, nhiều quy định không phù hợp với thực tế, thủ tục còn rườm rà, rắc rối làm tốn nhiều thời gian công sức, làm nản lòng không ít các nhà đầu tư, nhiều dự án công trình đã phải “bỏ lửng” hay không thực hiện được. Từ thực tế đó, nhiều sai phạm đã nảy sinh ở khắp các địa phương trong cả nước, một bộ phận không nhỏ cán bộ có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đã lợi dụng sơ hở của pháp luật để “chây ì”, gây phiền hà sách nhiễu dân. Nhiều người dân bất chấp, làm ngơ trước các quy định đó bởi việc thực hiện theo đúng các quy định là khó khăn, không phù hợp với thói quen hữu ích lâu đời của người dân nước ta. Trước những tồn tại và bất cập nêu trên, sự cần thiết khách quan đặt ra là phải có sự thay đổi căn bản chính sách, pháp luật về thủ tục thu hồi đất. Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời đã tạo ra sự thay đổi lớn về trình tự, thủ tục thu hồi đất. Những nội dung này sẽ được trình bày rõ hơn ở các phần tiếp theo của khoá luận.
Thứ ba, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện thu hồi đất đã và đang góp phần là bước tiếp theo của chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục. Tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể đầu tư thuận lợi dễ dàng trong việc tìm kiếm địa điểm đầu tư và nhanh chóng có “đất sạch” thực hiện đầu tư, không phải tốn thời gian, công sức một cách khó khăn và không có hướng đúng đắn hay lại phải thông qua những “cò đất” không mấy tin cậy. Nhằm chủ động xây dựng quỹ đất cho đầu tư phát triển, Luật đất đai năm 2003 quy định nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được công bố hay khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn. Đối với các trường hợp khác mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được tự thoả thuận với chủ đang sử dụng để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế và cá nhân khác. Điều đó có nghĩa là, nhà đầu tư có thể chủ động lựa chọn hình thức phù hợp để có quyền sử dụng đất mà không nhất thiết cứ chờ đợi từ Nhà nước. Hơn nữa, không nhất thiết cứ phải thông qua các quyết định hành chính trong khi họ có thể thiết kế với nhau các quan hệ dân sự. Thời gian là tiền bạc, các nhà đầu tư có thể đi bằng con đường nhanh nhất và ngắn nhất có thể để có quyền sử dụng đất như mong muốn. Đó chính là lý do Nhà nước cho phép nhà đầu tư tự tìm kiếm mặt bằng trong kinh doanh mà không phải thực hiện quy trình thu hồi.
1.2. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất
Xuất phát từ lý do thu hồi đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai vì vậy sự can thiệp của Nhà nước dựa trên những chính sách quy định cụ thể của pháp luật có một vai trò vô cùng quan trọng. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất là rất lớn bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích của ba chủ thể: nhà nước - nhà đầu tư - người bị nhà nước thu hồi đất.
Nhà nước với tư cách là chủ đầu tư lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các cơ sở kinh tế hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích của cộng đồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu tư khác có nhu cầu sử dụng đất rất lớn. Trong khi đó, những diện tích Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng. Thế nhưng cho đến nay, hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài bị đình trệ không thực hiện được đúng tiến độ do chính sách bồi thường không được đảm bảo. Một trong những khó khăn lớn nhất trong việc thực hiện công tác bồi thường giải toả khi nhà nước thu hồi đất luôn là: giá đất. Giá đất bồi thường hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế. Các yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá bồi thường cho người dân. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hay không đủ để chuyển sang làm nghề khác. Vậy mà, tiền giải phóng mặt bằng thường chiếm từ 70-80% tổng chi phí một dự án nhưng có tới 99,99% các dự án bị chậm tiến độ có nguyên nhân từ giải phóng mặt bằng.[ ] Hậu quả tất yếu hiện nay là có khoảng gần 500.000 đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai gây căng thẳng cho việc thực hiện nhiều công trình của nhà nước.[ ] Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định vì họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất đã được thừa kế từ thế hệ này cho thế hệ khác. Sau khi thu hồi đất, nhiều khu cụm công nghiệp hình thành tiến sát luỹ tre làng khiến bộ mặt nông thôn đổi mới từng ngày. Đời sống người dân nâng cao, làng như phố với những ngôi nhà tầng san sát đủ kiểu dáng… Thế nhưng, nhiều người chưa có việc làm mới, trong khi không còn đất sản xuất; họ đang “ăn mòn” khoản tiền bồi thường mà đáng lẽ để đầu tư cho tương lai. Người dân bao năm chỉ biết cấy cày, giờ không còn ruộng thực sự lúng túng khi phải tìm nghề khác để kiếm sống. Tình trạng này tập trung ở lứa tuổi từ 30 đến 50, còn sức lao động nhưng khó đào tạo tiếp để có việc làm tại các khu công nghiệp, điều kiện sống và sản xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn. Thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh tế, Đảng và Nhà nước ta đã đặt ra mục tiêu phấn đấu tới năm 2020 đưa đất nước trở thành một quốc gia công nghiệp, nhưng thực tiễn hiện nay đang có quá nhiều bất cập trong việc thu hồi đất, khó khăn trong việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết việc làm cho nông dân. Khi đặt vấn đề cho nông dân góp vốn bằng đất đai để hưởng lợi lâu dài; đồng thời cũng góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu? Theo ý kiến của ông Giang Anh Đức, Phó giám đốc công ty dệt may Hà Nam: “Ai cũng nghĩ như vậy, nhưng do sự hiểu biết của người nông dân về kinh doanh còn hạn chế, nên rất dễ dẫn đến sự hiểu lầm, bởi trong những năm đầu chẳng có doanh nghiệp nào có lãi, thậm chí còn phải chịu thua lỗ; hơn nữa, doanh nghiệp cũng chưa quen và cũng không muốn “gánh thêm phần tính toán lỗ lãi, chia cổ tức cho những người góp vốn bằng đất”.[ ]
Luật đầu tư năm 2005 ra đời với những chính sách đầu tư thông thoáng nhằm thu hút vốn đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp muốn tìm kiếm đất để thực hiện dự án của mình. Việc đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp trong thời gian qua đã tạo ra những bước đột phá trong phát triển công nghiệp nói riêng và phát triển kinh tế xã hội nói chung, góp phần đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nhất là đối với các tỉnh thuần nông. Các khu công nghiệp đã thu hút được hàng chục ngàn dự án đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước với số vốn vài chục tỷ USD và hàng trăm ngàn tỷ đồng, làm tăng đáng kể tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, đóng góp khoảng 1/4 giá trị sản xuất công nghiệp của toàn quốc, góp phần tạo thêm năng lực sản xuất mới trong nhiều ngành kinh tế then chốt, hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn, ổn định hơn. Việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp chính là điều kiện và thời cơ tốt nhất để chuyển một bộ phận quan trọng lực lượng lao động nông nghiệp - khu vực có năng suất lao động thấp sang công nghiệp và dịch vụ. Trên thực tế đã xảy ra tình trạng các dự án đầu tư được phê duyệt, các chủ thể đầu tư cũng đã tập kết mua sắm trang thiết bị máy móc để thực hiện đầu tư nhưng lại bị ngừng trệ vì người dân không chịu di dời ra khỏi khu vực đất đầu tư. Hậu quả là nhiều dự án đầu tư đã bị bỏ ngỏ; khu công nghiệp An Khánh – Hà Tây là một ví dụ điển hình. Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch các khu đô thị, khu công nghiệp tràn lan là khá phổ biến, do quá trình quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng cũng như thẩm định các phương án sử dụng đất và xây dựng phương án bồi thường chưa thực sự khoa học, thiếu sự tham gia đầy đủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hay thay mặt cho quyền lợi của người dân. Thời gian triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm cũng là nguyên nhân chính gây bất lợi đến tâm lý, làm nản lòng các nhà đầu tư.
ở một khía cạnh khác, việc thu hồi đất đem lại lợi ích gì cho Nhà nước với tư cách thay mặt chủ sở hữu, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất? Trước hết, lợi ích của việc thu hồi đất giúp cho Nhà nước có một vốn đất cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
1. Hiến pháp 1992, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
2. Bộ luật dân sự 2005, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
3. Luật đất đai 1987, 1993, 2003, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
4. Nghị định 181/2004/NĐ-CP Ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
5. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
6. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
7. Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993-2003) của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
8. Từ điển tiếng Việt – Nxb Đà Nẵng, 2004.
9. Huy Thịnh, Thành phố Hồ Chí Minh: Thủ tướng giao đất, thành phố tuỳ tiện thu hồi, Báo Tiền Phong 2007.
10. Huyền Thi, Lại vướng do giải phóng mặt bằng, Báo đầu tư số 7 ra ngày 15/1/2007.
11. Hùng Cường, Dân khởi kiện… “quan”, theo Báo Pháp luật Việt Nam số 67, ngày 18/3/2008.
12. Hà Linh, Thấy gì qua kiểm tra việc thực hiện Luật đất đai ở địa phương, Báo Pháp lý số 12, tháng 9/2005.
13. Làm tốt công tác thu hồi đất, giao đất, ký hợp đồng thuê đất, giải phóng mặt bằng, chìa khoá để thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển, Báo Pháp lý số 6/2005.
14. Mỹ Lệ, Thu hồi đất, thất nghiệp sau khi học nghề, Báo điện tử của Thời báo kinh tế nông thôn ra ngày 30/12/2007.
15. Những bất cập của Nghị định 84/2007/NĐ-CP: Hà Nội “vướng” nhiều, theo Diễn đàn doanh nghiệp.
16. Quang Hậu, Giải phóng mặt bằng sân Golf Minh Trí – Huyện Sóc Sơn, nhiều quyết định chưa hợp lòng dân. Tạp chí Tài Nguyên và Môi Trường tháng 6/2006.
17. Thông tấn xã Việt Nam, Giải pháp nào cho nông dân không còn đất, ngày 14/9/2007.
18. Tuỳ Phong, Mập mờ quy hoạch, Thời báo Kinh tế Việt Nam số 9 ngày 10/1/2007.
19. Thanh Bình, Một quyết định thu hồi đất 4 năm mới đến tay người dân, Báo đầu tư 2007.
20. Tuấn Minh, Mỏi mắt chờ các khu đô thị đại học đẳng cấp, theo Báo Nhân dân 2007.
21. Trần Thanh Bình, Từ hôm nay, đền bù giải toả phải sát giá thị trường, theo Báo Thanh niên số 84, ngày 23/4/2008.
22. Trần Thanh Bình, theo Thanh niên online, chủ nhật ngày 30/03/2008.
23.
Mục lục
Lời mở đầu 1
Phần nội dung 3
Chương 1. Các vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục thu hồi đất 3
1.1. Khái niệm “thu hồi đất” và “trình tự, thủ tục thu hồi đất” 3
1.1.1. Khái niệm “thu hồi đất” 3
1.1.2. Khái niệm “trình tự, thủ tục thu hồi đất” 5
1.2. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất 8
1.3. Mục đích, ý nghĩa và sự cần thiết phải quy định về trình tự, thủ tục
thu hồi đất 12
1.4. Cơ sở pháp lý cho việc quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và
các vi phạm pháp luật thường xảy ra khi thực hiện các thủ tục thu hồi đất 14
1.4.1. Cơ sở pháp lý 14
1.4.2. Các vi phạm pháp luật thường xảy ra khi thực hiện các thủ tục về
thu hồi đất 16
Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất 18
2.1. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 2
và khoản 8 Điều 38 Luật đất đai 18
2.2. Trình tự thu hồi đất đối với các trường hợp do vi phạm pháp luật của
người sử dụng đất 19
2.3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 84/2007 26
2.3.1. Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất 26
2.3.1.1. Các quy định cụ thể 26
2.3.1.2. Vi phạm pháp luật liên quan đến việc xác định và công bố chủ
trương thu hồi đất 28
2.3.2. Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi 28
2.3.3. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư 31
2.3.4. Thông báo về việc thu hồi đất 34
2.3.5. Quyết định thu hồi đất 36
2.3.6. Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi 37
2.3.7. Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai 38
2.3.8. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư 39
2.3.9. Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 41
2.3.10. Thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư 41
2.3.11. Thời điểm bàn giao đất đã thu hồi 44
2.3.12. Cưỡng chế thu hồi đất 45
Chương 3. Các kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật
đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất 47
3.1. Các kiến nghị góp phần sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật
đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất 47
3.1.1. Cần xem xét lại các quy định về trường hợp cho phép các tổ chức
kinh tế thoả thuận để nhận chuyển nhượng, thuê đất 47
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Lời mở đầu
Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được 20 năm, lấy điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai đã được liên tục đổi mới theo hướng xác lập và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm là khu vực đất phi nông nghiệp. Bước đi của 20 năm qua đã phản ánh một quá trình nhận thức về vai trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội. Đến nay, nước ta đã đạt được nhiều thành tựu lớn trong chính sách đất đai, nhưng thực tế đời sống kinh tế xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập.
Thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối ở nước ta hiện nay. Thực tiễn thực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn. ở hầu hết các địa phương, hàng loạt các đơn thư khiếu nại của người dân liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thu hồi đất diễn ra rất căng thẳng. Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang dở, ngổn ngang vẫn còn đang tiếp tục chờ đợi được tháo gỡ. Trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang mỏi mòn mong đợi có một cơ chế đầu tư thông thoáng, một hành lang pháp lý an toàn dễ chịu để nhanh chóng có “đất sạch” đầu tư.
Để quá trình thu hồi đất diễn ra trong một trật tự ổn định, vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, vừa đảm bảo tốt cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì cần có quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực này.
Hơn nữa, cải cách thủ tục hành chính đang là một vấn đề thời sự được Đảng, Nhà nước và toàn dân quan tâm. Bởi lẽ, cải cách thủ tục hành chính không chỉ là yêu cầu mà còn là điều kiện để chúng ta phát triển bền vững trong tương lai. Chúng ta không thể phủ nhận vai trò tích cực của các văn bản pháp luật đối với quá trình thu hồi đất. Hệ thống pháp luật đất đai nước ta ngày một hoàn thiện, Việt Nam có thể tin tưởng vào sự điều chỉnh của cơ chế pháp luật đồng bộ, các chế định pháp luật đất đai ngày càng phát triển, hợp lòng dân.
Với những lý do trên, tui chọn đề tài: “Nghiên cứu các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và hướng hoàn thiện các quy định này”.
Để thực hiện khoá luận, tui đã sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp đánh giá bình luận.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khoá luận gồm ba chương:
Chương 1: Các vấn đề lý luận về trình tự thủ tục thu hồi đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất.
Chương 3: Các kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất.
Mặc dù đã giành nhiều thời gian và tâm huyết cho việc hoàn thành bản khoá luận, song do vốn hiểu biết còn hạn hẹp nên đây chỉ là bước đầu, cần tiếp tục được hoàn thiện. Chính vì vậy, khoá luận không thể tránh khỏi những khuyết điểm, sai sót… tui chân thành mong đợi sự lượng thứ và mong nhận được sự chỉ dẫn, bổ sung góp ý cho những thiếu sót để khoá luận được hoàn thiện hơn.
Phần nội dung
Chương 1
Các vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục thu hồi đất
1.1. Khái niệm “thu hồi đất” và “trình tự, thủ tục thu hồi đất”
1.1.1. Khái niệm “thu hồi đất”
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đất đai nước ta có cơ cấu phong phú đa dạng như: đất nông nghiệp, đất rừng, đất công nghiệp, đất khai thác khoáng sản. Tất cả được quản lý, sử dụng, khai thác một cách hợp lý khoa học sẽ trở thành nguồn lực lớn mạnh. Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nước tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân”. Tính nhất quán trong quan niệm xây dựng chế độ sở hữu toàn dân được tiếp tục khẳng định tại Điều 1 Luật đất đai năm 2003: “…Nhà nước thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai”. Trên tinh thần đó, Nhà nước ta trong quá trình quản lý đã sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để phân phối và phân phối lại quỹ đất quốc gia cho nhiều chủ sử dụng. Một trong những biện pháp đó chính là thu hồi đất.
Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nước sẽ tước đi quyền sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội. Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất của một chủ thể mới. Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi ích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước - chủ đầu tư - người bị thu hồi đất.
Giáo trình luật đất đai 2005 - Trường đại học Luật Hà Nội đưa ra định nghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước của xã hội hay xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”.[ ]
Theo khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì thu hồi đất được hiểu: “là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hay thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật này”.
Từ các định nghĩa trên, thu hồi đất được hiểu dưới hai góc độ cơ bản, đó là:
Thứ nhất, Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai được thể hiện dưới hình thức là một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Đây là quyết định thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của nhà nước về quản lý đất đai. Vì vậy, thẩm quyền thu hồi đất phải tuân thủ Điều 44 Luật đất đai năm 2003. Một quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền hay trái thẩm quyền không làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, ví dụ như quyết định thu hồi đất của chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với đất giao cho tổ chức sử dụng đất. Cho nên mọi quyết định thu hồi đất phải tuân thủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất.
Thứ hai, việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu Nhà nước và xã hội hay là biện pháp chế tài nhằm xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất. Điều này có nghĩa Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế theo các trường hợp quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007. Mặt khác, trong số nhiều lý do để Nhà nước thu hồi đất thì các vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất chiếm một tỷ lệ đáng kể. Đây là các trường hợp không tuân thủ các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất, vi phạm với quy mô và mức độ nghiêm trọng dẫn tới hậu quả là Nhà nước phải tước đi quyền sử dụng đất của họ. Thu hồi đất là một biện pháp cần thiết để chấm dứt sự vi phạm của người sử dụng đất và lập lại kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.2. Khái niệm “trình tự, thủ tục thu hồi đất”
Cho đến nay, trong khoa học pháp lý chưa có khái niệm thống nhất về trình tự thủ tục thu hồi đất.
Theo từ điển tiếng Việt, “thủ tục là những việc phải làm theo một trật tự nhất định để tiến hành một công việc mang tính chất chính thức”. Thông thường thì thủ tục được hiểu là “trình tự, cách thức thực hiện những hành động cần thiết cho giải quyết bất kỳ công việc nào đó trên thực tế”.[ ]
Trình tự là “thứ tự thực hiện công việc có sắp xếp trước sau”.[ ]
Như trên đã phân tích, thu hồi đất có thể được hiểu: “là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hay xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”.
Thực chất, trình tự, thủ tục thu hồi đất chính là một dạng của trình tự, thủ tục hành chính. Việc thiết lập trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các công việc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất một cách khoa học sẽ tạo điều kiện bảo đảm cho tiến trình quản lý được thông suốt và có hiệu quả, đảm bảo hoạt động thu hồi đất được diễn ra trong một khuôn khổ pháp lý, một trật tự ổn định.
Trên thực tế khi giải quyết một công việc nhất định, các cơ quan nhà nước cần thực hiện theo những nguyên tắc pháp lý được xác định một cách cụ thể - các quy phạm thủ tục. Cho nên, thủ tục có thể được hiểu là những quy tắc, chế độ, phép tắc hay quy định chung phải tuân theo khi làm những việc nhất định. Như vậy, trình tự, thủ tục hành chính là thứ tự thực hiện thẩm quyền trong quản lý nhà nước, là cách thức Nhà nước áp dụng để làm cho các quy định của pháp luật có được sự đảm bảo thống nhất trong quá trình thực thi. Đây là một bộ phận cấu thành thể chế hành chính giúp cho các cơ quan nhà nước thực hiện chức năng của mình, đồng thời giúp cho các cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền của mình một cách dễ dàng.
Từ những điều trên, có thể hiểu trình tự, thủ tục thu hồi đất là “tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập (quy định) trình tự về không gian, về thời gian, là cách thức giải quyết công việc của cơ quan có thẩm quyền phát sinh trong quá trình thu hồi đất”.
Trình tự thủ tục thu hồi đất có một số đặc thù sau:
Thứ nhất, trình tự, thủ tục thu hồi đất là trình tự, thủ tục giải quyết công việc của Nhà nước và công việc của các chủ thể có liên quan. Theo Luật đất đai năm 2003, nhận thấy thu hồi đất có thể chia làm ba loại: thu hồi do nhu cầu của nhà nước, thu hồi vì lý do đương nhiên và thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai. Do vậy trình tự, thủ tục giải quyết tương ứng cho mỗi loại tương ứng là không giống nhau. Ví dụ: quy trình thực hiện thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế khác với thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai ở một số thủ tục như bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi.
Thứ hai, các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất so với các quy phạm về nội dung tương ứng có chức năng động hơn, đòi hỏi phải được thay đổi nhanh hơn một khi cuộc sống có những yêu cầu mới. Trình tự, thủ tục là do nhà làm luật đặt ra, trong một chừng mực nhất định, nó lệ thuộc vào nhận thức chủ quan của nhà lập pháp. Nếu nhận thức đó là phù hợp với thực tế khách quan thì trình tự, thủ tục hành chính sẽ mang tính tiến bộ, thiết thực phục vụ cho cuộc sống. Nếu nhận thức đó không phù hợp với yêu cầu khách quan thì sẽ xuất hiện những trình tự, thủ tục lạc hậu, chúng sẽ là lực cản kìm hãm bước đi lên của xã hội. Có thể nhận thấy rằng trước thời điểm Luật đất đai năm 2003 ra đời, các văn bản pháp luật quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất chưa đồng bộ, nhiều quy định không phù hợp với thực tế, thủ tục còn rườm rà, rắc rối làm tốn nhiều thời gian công sức, làm nản lòng không ít các nhà đầu tư, nhiều dự án công trình đã phải “bỏ lửng” hay không thực hiện được. Từ thực tế đó, nhiều sai phạm đã nảy sinh ở khắp các địa phương trong cả nước, một bộ phận không nhỏ cán bộ có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đã lợi dụng sơ hở của pháp luật để “chây ì”, gây phiền hà sách nhiễu dân. Nhiều người dân bất chấp, làm ngơ trước các quy định đó bởi việc thực hiện theo đúng các quy định là khó khăn, không phù hợp với thói quen hữu ích lâu đời của người dân nước ta. Trước những tồn tại và bất cập nêu trên, sự cần thiết khách quan đặt ra là phải có sự thay đổi căn bản chính sách, pháp luật về thủ tục thu hồi đất. Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời đã tạo ra sự thay đổi lớn về trình tự, thủ tục thu hồi đất. Những nội dung này sẽ được trình bày rõ hơn ở các phần tiếp theo của khoá luận.
Thứ ba, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện thu hồi đất đã và đang góp phần là bước tiếp theo của chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục. Tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể đầu tư thuận lợi dễ dàng trong việc tìm kiếm địa điểm đầu tư và nhanh chóng có “đất sạch” thực hiện đầu tư, không phải tốn thời gian, công sức một cách khó khăn và không có hướng đúng đắn hay lại phải thông qua những “cò đất” không mấy tin cậy. Nhằm chủ động xây dựng quỹ đất cho đầu tư phát triển, Luật đất đai năm 2003 quy định nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được công bố hay khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn. Đối với các trường hợp khác mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được tự thoả thuận với chủ đang sử dụng để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế và cá nhân khác. Điều đó có nghĩa là, nhà đầu tư có thể chủ động lựa chọn hình thức phù hợp để có quyền sử dụng đất mà không nhất thiết cứ chờ đợi từ Nhà nước. Hơn nữa, không nhất thiết cứ phải thông qua các quyết định hành chính trong khi họ có thể thiết kế với nhau các quan hệ dân sự. Thời gian là tiền bạc, các nhà đầu tư có thể đi bằng con đường nhanh nhất và ngắn nhất có thể để có quyền sử dụng đất như mong muốn. Đó chính là lý do Nhà nước cho phép nhà đầu tư tự tìm kiếm mặt bằng trong kinh doanh mà không phải thực hiện quy trình thu hồi.
1.2. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất
Xuất phát từ lý do thu hồi đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai vì vậy sự can thiệp của Nhà nước dựa trên những chính sách quy định cụ thể của pháp luật có một vai trò vô cùng quan trọng. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất là rất lớn bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích của ba chủ thể: nhà nước - nhà đầu tư - người bị nhà nước thu hồi đất.
Nhà nước với tư cách là chủ đầu tư lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các cơ sở kinh tế hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích của cộng đồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu tư khác có nhu cầu sử dụng đất rất lớn. Trong khi đó, những diện tích Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng. Thế nhưng cho đến nay, hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài bị đình trệ không thực hiện được đúng tiến độ do chính sách bồi thường không được đảm bảo. Một trong những khó khăn lớn nhất trong việc thực hiện công tác bồi thường giải toả khi nhà nước thu hồi đất luôn là: giá đất. Giá đất bồi thường hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế. Các yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá bồi thường cho người dân. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hay không đủ để chuyển sang làm nghề khác. Vậy mà, tiền giải phóng mặt bằng thường chiếm từ 70-80% tổng chi phí một dự án nhưng có tới 99,99% các dự án bị chậm tiến độ có nguyên nhân từ giải phóng mặt bằng.[ ] Hậu quả tất yếu hiện nay là có khoảng gần 500.000 đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai gây căng thẳng cho việc thực hiện nhiều công trình của nhà nước.[ ] Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định vì họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất đã được thừa kế từ thế hệ này cho thế hệ khác. Sau khi thu hồi đất, nhiều khu cụm công nghiệp hình thành tiến sát luỹ tre làng khiến bộ mặt nông thôn đổi mới từng ngày. Đời sống người dân nâng cao, làng như phố với những ngôi nhà tầng san sát đủ kiểu dáng… Thế nhưng, nhiều người chưa có việc làm mới, trong khi không còn đất sản xuất; họ đang “ăn mòn” khoản tiền bồi thường mà đáng lẽ để đầu tư cho tương lai. Người dân bao năm chỉ biết cấy cày, giờ không còn ruộng thực sự lúng túng khi phải tìm nghề khác để kiếm sống. Tình trạng này tập trung ở lứa tuổi từ 30 đến 50, còn sức lao động nhưng khó đào tạo tiếp để có việc làm tại các khu công nghiệp, điều kiện sống và sản xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn. Thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh tế, Đảng và Nhà nước ta đã đặt ra mục tiêu phấn đấu tới năm 2020 đưa đất nước trở thành một quốc gia công nghiệp, nhưng thực tiễn hiện nay đang có quá nhiều bất cập trong việc thu hồi đất, khó khăn trong việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết việc làm cho nông dân. Khi đặt vấn đề cho nông dân góp vốn bằng đất đai để hưởng lợi lâu dài; đồng thời cũng góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu? Theo ý kiến của ông Giang Anh Đức, Phó giám đốc công ty dệt may Hà Nam: “Ai cũng nghĩ như vậy, nhưng do sự hiểu biết của người nông dân về kinh doanh còn hạn chế, nên rất dễ dẫn đến sự hiểu lầm, bởi trong những năm đầu chẳng có doanh nghiệp nào có lãi, thậm chí còn phải chịu thua lỗ; hơn nữa, doanh nghiệp cũng chưa quen và cũng không muốn “gánh thêm phần tính toán lỗ lãi, chia cổ tức cho những người góp vốn bằng đất”.[ ]
Luật đầu tư năm 2005 ra đời với những chính sách đầu tư thông thoáng nhằm thu hút vốn đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp muốn tìm kiếm đất để thực hiện dự án của mình. Việc đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp trong thời gian qua đã tạo ra những bước đột phá trong phát triển công nghiệp nói riêng và phát triển kinh tế xã hội nói chung, góp phần đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nhất là đối với các tỉnh thuần nông. Các khu công nghiệp đã thu hút được hàng chục ngàn dự án đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước với số vốn vài chục tỷ USD và hàng trăm ngàn tỷ đồng, làm tăng đáng kể tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, đóng góp khoảng 1/4 giá trị sản xuất công nghiệp của toàn quốc, góp phần tạo thêm năng lực sản xuất mới trong nhiều ngành kinh tế then chốt, hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn, ổn định hơn. Việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp chính là điều kiện và thời cơ tốt nhất để chuyển một bộ phận quan trọng lực lượng lao động nông nghiệp - khu vực có năng suất lao động thấp sang công nghiệp và dịch vụ. Trên thực tế đã xảy ra tình trạng các dự án đầu tư được phê duyệt, các chủ thể đầu tư cũng đã tập kết mua sắm trang thiết bị máy móc để thực hiện đầu tư nhưng lại bị ngừng trệ vì người dân không chịu di dời ra khỏi khu vực đất đầu tư. Hậu quả là nhiều dự án đầu tư đã bị bỏ ngỏ; khu công nghiệp An Khánh – Hà Tây là một ví dụ điển hình. Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch các khu đô thị, khu công nghiệp tràn lan là khá phổ biến, do quá trình quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng cũng như thẩm định các phương án sử dụng đất và xây dựng phương án bồi thường chưa thực sự khoa học, thiếu sự tham gia đầy đủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hay thay mặt cho quyền lợi của người dân. Thời gian triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm cũng là nguyên nhân chính gây bất lợi đến tâm lý, làm nản lòng các nhà đầu tư.
ở một khía cạnh khác, việc thu hồi đất đem lại lợi ích gì cho Nhà nước với tư cách thay mặt chủ sở hữu, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất? Trước hết, lợi ích của việc thu hồi đất giúp cho Nhà nước có một vốn đất cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
1. Hiến pháp 1992, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
2. Bộ luật dân sự 2005, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
3. Luật đất đai 1987, 1993, 2003, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
4. Nghị định 181/2004/NĐ-CP Ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
5. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
6. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
7. Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993-2003) của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
8. Từ điển tiếng Việt – Nxb Đà Nẵng, 2004.
9. Huy Thịnh, Thành phố Hồ Chí Minh: Thủ tướng giao đất, thành phố tuỳ tiện thu hồi, Báo Tiền Phong 2007.
10. Huyền Thi, Lại vướng do giải phóng mặt bằng, Báo đầu tư số 7 ra ngày 15/1/2007.
11. Hùng Cường, Dân khởi kiện… “quan”, theo Báo Pháp luật Việt Nam số 67, ngày 18/3/2008.
12. Hà Linh, Thấy gì qua kiểm tra việc thực hiện Luật đất đai ở địa phương, Báo Pháp lý số 12, tháng 9/2005.
13. Làm tốt công tác thu hồi đất, giao đất, ký hợp đồng thuê đất, giải phóng mặt bằng, chìa khoá để thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển, Báo Pháp lý số 6/2005.
14. Mỹ Lệ, Thu hồi đất, thất nghiệp sau khi học nghề, Báo điện tử của Thời báo kinh tế nông thôn ra ngày 30/12/2007.
15. Những bất cập của Nghị định 84/2007/NĐ-CP: Hà Nội “vướng” nhiều, theo Diễn đàn doanh nghiệp.
16. Quang Hậu, Giải phóng mặt bằng sân Golf Minh Trí – Huyện Sóc Sơn, nhiều quyết định chưa hợp lòng dân. Tạp chí Tài Nguyên và Môi Trường tháng 6/2006.
17. Thông tấn xã Việt Nam, Giải pháp nào cho nông dân không còn đất, ngày 14/9/2007.
18. Tuỳ Phong, Mập mờ quy hoạch, Thời báo Kinh tế Việt Nam số 9 ngày 10/1/2007.
19. Thanh Bình, Một quyết định thu hồi đất 4 năm mới đến tay người dân, Báo đầu tư 2007.
20. Tuấn Minh, Mỏi mắt chờ các khu đô thị đại học đẳng cấp, theo Báo Nhân dân 2007.
21. Trần Thanh Bình, Từ hôm nay, đền bù giải toả phải sát giá thị trường, theo Báo Thanh niên số 84, ngày 23/4/2008.
22. Trần Thanh Bình, theo Thanh niên online, chủ nhật ngày 30/03/2008.
23.
You must be registered for see links
, Đất đai phải được coi là hàng hoá đặc biệt, thứ ba ngày 10/4/2007.Mục lục
Lời mở đầu 1
Phần nội dung 3
Chương 1. Các vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục thu hồi đất 3
1.1. Khái niệm “thu hồi đất” và “trình tự, thủ tục thu hồi đất” 3
1.1.1. Khái niệm “thu hồi đất” 3
1.1.2. Khái niệm “trình tự, thủ tục thu hồi đất” 5
1.2. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất 8
1.3. Mục đích, ý nghĩa và sự cần thiết phải quy định về trình tự, thủ tục
thu hồi đất 12
1.4. Cơ sở pháp lý cho việc quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và
các vi phạm pháp luật thường xảy ra khi thực hiện các thủ tục thu hồi đất 14
1.4.1. Cơ sở pháp lý 14
1.4.2. Các vi phạm pháp luật thường xảy ra khi thực hiện các thủ tục về
thu hồi đất 16
Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất 18
2.1. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 2
và khoản 8 Điều 38 Luật đất đai 18
2.2. Trình tự thu hồi đất đối với các trường hợp do vi phạm pháp luật của
người sử dụng đất 19
2.3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 84/2007 26
2.3.1. Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất 26
2.3.1.1. Các quy định cụ thể 26
2.3.1.2. Vi phạm pháp luật liên quan đến việc xác định và công bố chủ
trương thu hồi đất 28
2.3.2. Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi 28
2.3.3. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư 31
2.3.4. Thông báo về việc thu hồi đất 34
2.3.5. Quyết định thu hồi đất 36
2.3.6. Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi 37
2.3.7. Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai 38
2.3.8. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư 39
2.3.9. Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 41
2.3.10. Thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư 41
2.3.11. Thời điểm bàn giao đất đã thu hồi 44
2.3.12. Cưỡng chế thu hồi đất 45
Chương 3. Các kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật
đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất 47
3.1. Các kiến nghị góp phần sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật
đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất 47
3.1.1. Cần xem xét lại các quy định về trường hợp cho phép các tổ chức
kinh tế thoả thuận để nhận chuyển nhượng, thuê đất 47
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: