vanthanhvan96
New Member
Download Luận văn Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện
Chủ thể được phép kinh doanh nhà ở bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các chủ thể kinh doanh này phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. khi kinh doanh nhà ở phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
1.2.4.4. Chính sách nhà ở tại Hà Lan.
Luật nhà ở của Hà Lan quy định nhà ở cho người cùng kiệt là trách nhiệm của Nhà nước thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội. Thực chất Luật khẳng định quyền can thiệp của Chính phủ vào việc xây dựng nhà ở, đồng thời xác định trách nhiệm và nghĩa vụ của tất cả các lực lượng tham gia xây dựng nhà ở. Từ đó đến nay chính quyền trung ương và ở địa phương các cấp đóng vai trò ngày càng lớn trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Gần đây Hà Lan đã chuyển đổi phương sách quản lý nhà ở theo hướng tiến bộ. Theo đó Nhà nước thông báo việc cấp nhà để thị trường điều tiết theo quy luật cung cầu trong sự kiểm soát của nhà nước.
1.2.4.5. Chính sách nhà ở tại Thụy Điển.
Ở Thụy điển, người có thu nhập thấp muốn có nhà ở phải gia nhập một hợp tác xã nhà ở. Các hợp tác xã nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết nhà ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận. Nhà ở của hợp tác xã hiện nay chiếm khoảng 18 đến 20% trên thị trường nhà ở góp phần hiện đại hóa nhà ở tại Thụy điển. Liên hiệp xây dựng và tiết kiệm nhà ở Thụy Điển đã xây dựng 7% tổng số căn hộ ở Thụy Điển. Mô hình hợp tác xã nhà ở tại Thụy Điển mang tính bền vững hơn so với việc xây dựng nhà ở bán tại một số nước khác.
Như vậy, kinh nghiệm phát triển nhà ở tại một số nước nhất là vấn đề nhà ở xã hội là cơ sở quan trọng để chúng ta tham khảo trong quá trình hoạch định cơ chế, chính sách về phát triển thị trường nhà ở sao cho phù hợp với quy luật phát triển, sát với tình hình thực tế tại nước ta hiện nay. Kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vưc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp cho thấy chỉ có hai còn đường lựa chọn cơ bản: một là dựa vào Nhà nước; hai là dựa vào thị trường. Cần nhấn mạnh sự hỗ trợ của Nhà nước luôn là cần thiết, nhưng vấn không thể thay thế được cơ chế thị trường.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
Kinh doanh nhà ở là một hoạt động đầu tư. Hoạt động này có thể do tổ chức, cá nhân tự tạo lập trên cơ sở nguồn vốn tự có để đầu tư xây dựng nhà nhằm mục đích để kinh doanh hay thông qua các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở với mục đích kiếm lời. Do đó, trong phần thực trạng pháp luật, tác giả luận văn cũng đánh giá theo 2 hoạt động đó.
2.1. Thực trạng pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ở
Tạo lập nhà ở là hoạt động phổ biến của mọi cá nhân, tổ chức trong xã hội. Hoạt động này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở - nhu cầu thiết yếu của mọi người. Tại Điều 62 Hiến pháp 1992 quy định: “ Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật”; Điều 4 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hay thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” Như vậy, quyền xây dựng tạo lập nhà ở của công dân được Nhà nước ghi nhận và bảo đảm. Tuy nhiên, dưới góp độ pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng, đầu tư tạo lập nhà ở là một hoạt động kinh doanh. Các chủ thể kinh doanh bỏ vốn đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm thu lợi nhuận. Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở được đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh theo hai hình thức: Đầu tư xây dựng mới nhà; Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà. Hiện nay, Nhà nước ban hành rất nhiều chính sách khuyến khích hoạt động đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, nhằm tăng quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu cho người dân. Có thể kể đến một vài chính sách khuyến khích, ưu đãi của Nhà nước dành cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở: Chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Mặt khác, nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở để kinh doanh của các chủ thể đầu tư phát triển. Nhà nước xác lập cơ chế pháp lý bình đẳng cho mọi chủ thể đầu tư, không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Điều này góp phần rất lớn vào việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt động đầu tư nhà ở tại Việt Nam, thúc đầy thị trường nhà ở Việt Nam phát triển. Bên cạnh đó, cần loại bỏ những điểm hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật, những quy định chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống, thiếu tính thống nhất và đồng bộ để tháo gỡ các khó khăn và vướng mắc của doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Có thể nêu một số vấn đề nổi cộm sau:
2.1.1. Vấn đề huy động vốn.
2.1.1.1. Nguồn vốn huy động.
Đối với các dự án bất động sản, nguồn vốn luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu của doanh nghiệp. Dự án có thể triển khai, tốc độ thi công được đảm bảo, dự án hoàn thành theo đúng kế hoạch, tất cả các vấn đề nảy sinh đều phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn của dự án. Hiện nay, hàng loạt văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnh vực tài chính bất động sản được ban hành nhằm tạo ra hành lang pháp lý thống nhất, rõ ràng, điều chỉnh hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế các văn bản pháp luật đó vẫn còn một số bất cập, gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp trong vấn đề huy động vốn. Ví dụ, Thông tư số 19/2010/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành ngày 27/9/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, quy định tại Điều 5 về tỷ lệ an toàn vốn riêng lẻ của tổ chức tín dụng : “ 5.6. Tài sản có hệ số rủi ro bằng 250% gồm:
a) Các khoản cho vay để đầu tư chứng khoán;
b) Các khoản cho vay các công ty chứng khoán;
c) Các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản.”
Ngân hàng Nhà nước đã xếp loại tín dụng kinh doanh bất động sản nói chung hay kinh doanh nhà ở vào loại hình tín dụng có mức rủi ro cao, từ đó không khuyến khích cho vay kinh doanh nhà ở và nâng lãi suất cho vay với các hoạt động này. Chính sách đó dẫn đến nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn đã bị hạn chế. Với những doanh nghiệp phụ thuộc nguồn vốn lớn vào tín dụng ngân hàng, thì quy định khống chế tín dụng dành cho bất động sản của các ngân hàng là vấn đề đáng quan ngại. Một điều dễ hiểu là, cơ cấu nguồn vốn từ các dự án bất động sản chủ yếu từ vốn tự có của doanh nghiệp, vốn góp của khách hàng và vốn vay tín dụng từ ngân hàng. Việc thiếu nguồn vốn đầu tư xây dựng nh...
Download miễn phí Luận văn Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện
Chủ thể được phép kinh doanh nhà ở bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các chủ thể kinh doanh này phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. khi kinh doanh nhà ở phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
chọn gia đình đủ điều kiện ở nhà xã hội thuộc sở hữu của Chính phủ, thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội.1.2.4.4. Chính sách nhà ở tại Hà Lan.
Luật nhà ở của Hà Lan quy định nhà ở cho người cùng kiệt là trách nhiệm của Nhà nước thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội. Thực chất Luật khẳng định quyền can thiệp của Chính phủ vào việc xây dựng nhà ở, đồng thời xác định trách nhiệm và nghĩa vụ của tất cả các lực lượng tham gia xây dựng nhà ở. Từ đó đến nay chính quyền trung ương và ở địa phương các cấp đóng vai trò ngày càng lớn trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Gần đây Hà Lan đã chuyển đổi phương sách quản lý nhà ở theo hướng tiến bộ. Theo đó Nhà nước thông báo việc cấp nhà để thị trường điều tiết theo quy luật cung cầu trong sự kiểm soát của nhà nước.
1.2.4.5. Chính sách nhà ở tại Thụy Điển.
Ở Thụy điển, người có thu nhập thấp muốn có nhà ở phải gia nhập một hợp tác xã nhà ở. Các hợp tác xã nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết nhà ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận. Nhà ở của hợp tác xã hiện nay chiếm khoảng 18 đến 20% trên thị trường nhà ở góp phần hiện đại hóa nhà ở tại Thụy điển. Liên hiệp xây dựng và tiết kiệm nhà ở Thụy Điển đã xây dựng 7% tổng số căn hộ ở Thụy Điển. Mô hình hợp tác xã nhà ở tại Thụy Điển mang tính bền vững hơn so với việc xây dựng nhà ở bán tại một số nước khác.
Như vậy, kinh nghiệm phát triển nhà ở tại một số nước nhất là vấn đề nhà ở xã hội là cơ sở quan trọng để chúng ta tham khảo trong quá trình hoạch định cơ chế, chính sách về phát triển thị trường nhà ở sao cho phù hợp với quy luật phát triển, sát với tình hình thực tế tại nước ta hiện nay. Kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vưc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp cho thấy chỉ có hai còn đường lựa chọn cơ bản: một là dựa vào Nhà nước; hai là dựa vào thị trường. Cần nhấn mạnh sự hỗ trợ của Nhà nước luôn là cần thiết, nhưng vấn không thể thay thế được cơ chế thị trường.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
Kinh doanh nhà ở là một hoạt động đầu tư. Hoạt động này có thể do tổ chức, cá nhân tự tạo lập trên cơ sở nguồn vốn tự có để đầu tư xây dựng nhà nhằm mục đích để kinh doanh hay thông qua các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở với mục đích kiếm lời. Do đó, trong phần thực trạng pháp luật, tác giả luận văn cũng đánh giá theo 2 hoạt động đó.
2.1. Thực trạng pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ở
Tạo lập nhà ở là hoạt động phổ biến của mọi cá nhân, tổ chức trong xã hội. Hoạt động này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở - nhu cầu thiết yếu của mọi người. Tại Điều 62 Hiến pháp 1992 quy định: “ Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật”; Điều 4 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hay thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” Như vậy, quyền xây dựng tạo lập nhà ở của công dân được Nhà nước ghi nhận và bảo đảm. Tuy nhiên, dưới góp độ pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng, đầu tư tạo lập nhà ở là một hoạt động kinh doanh. Các chủ thể kinh doanh bỏ vốn đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm thu lợi nhuận. Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở được đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh theo hai hình thức: Đầu tư xây dựng mới nhà; Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà. Hiện nay, Nhà nước ban hành rất nhiều chính sách khuyến khích hoạt động đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, nhằm tăng quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu cho người dân. Có thể kể đến một vài chính sách khuyến khích, ưu đãi của Nhà nước dành cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở: Chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Mặt khác, nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở để kinh doanh của các chủ thể đầu tư phát triển. Nhà nước xác lập cơ chế pháp lý bình đẳng cho mọi chủ thể đầu tư, không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Điều này góp phần rất lớn vào việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt động đầu tư nhà ở tại Việt Nam, thúc đầy thị trường nhà ở Việt Nam phát triển. Bên cạnh đó, cần loại bỏ những điểm hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật, những quy định chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống, thiếu tính thống nhất và đồng bộ để tháo gỡ các khó khăn và vướng mắc của doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Có thể nêu một số vấn đề nổi cộm sau:
2.1.1. Vấn đề huy động vốn.
2.1.1.1. Nguồn vốn huy động.
Đối với các dự án bất động sản, nguồn vốn luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu của doanh nghiệp. Dự án có thể triển khai, tốc độ thi công được đảm bảo, dự án hoàn thành theo đúng kế hoạch, tất cả các vấn đề nảy sinh đều phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn của dự án. Hiện nay, hàng loạt văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnh vực tài chính bất động sản được ban hành nhằm tạo ra hành lang pháp lý thống nhất, rõ ràng, điều chỉnh hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế các văn bản pháp luật đó vẫn còn một số bất cập, gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp trong vấn đề huy động vốn. Ví dụ, Thông tư số 19/2010/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành ngày 27/9/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, quy định tại Điều 5 về tỷ lệ an toàn vốn riêng lẻ của tổ chức tín dụng : “ 5.6. Tài sản có hệ số rủi ro bằng 250% gồm:
a) Các khoản cho vay để đầu tư chứng khoán;
b) Các khoản cho vay các công ty chứng khoán;
c) Các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản.”
Ngân hàng Nhà nước đã xếp loại tín dụng kinh doanh bất động sản nói chung hay kinh doanh nhà ở vào loại hình tín dụng có mức rủi ro cao, từ đó không khuyến khích cho vay kinh doanh nhà ở và nâng lãi suất cho vay với các hoạt động này. Chính sách đó dẫn đến nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn đã bị hạn chế. Với những doanh nghiệp phụ thuộc nguồn vốn lớn vào tín dụng ngân hàng, thì quy định khống chế tín dụng dành cho bất động sản của các ngân hàng là vấn đề đáng quan ngại. Một điều dễ hiểu là, cơ cấu nguồn vốn từ các dự án bất động sản chủ yếu từ vốn tự có của doanh nghiệp, vốn góp của khách hàng và vốn vay tín dụng từ ngân hàng. Việc thiếu nguồn vốn đầu tư xây dựng nh...