badb0y.online
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mới tuy được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung.
So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trường bất động sản của chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gằn kết cung và cầu.
Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến.
Công ty TNHH Tài Tâm là công ty tham gia hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản được thành lập từ năm 1996. Hoạt động của công ty bao gồm 1 mảng chính là môi giới căn hộ hay văn phòng cho thuê cho khách hàng nước ngoài. Là một trong số ít công ty B ĐS chuyên nghiệp đi đầu, Tài Tâm sớm chiếm lĩnh phần lớn nhất của thi trường môi giới cho người nước ngoài.
Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm” với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất đ nói chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản.
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm
- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại công ty Tài Tâm
- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại công ty Tài Tâm.
- Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập các tài liệu tại công ty.
5. Kết cấu đề tài
Đề tài nghiên cứu gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sơ khoa học của hoạt động môi giới bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm & Collier
Chương III: Phương hướng và giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Tiến sĩ. Nguyễn Minh Ngọc cùng các thầy cô giáo trong khoa Nông nghiệp đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài của mình.
CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới
bất động sản.
I. Tổng quan về môi giới bất động sản
1.1 Một số khái niệm liên quan
1.1.1 Môi giới
Môi giới là lớp trung gian, là chủ thể của một cá nhân, một tổ chức, một hãng…làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau để tạo quan hệ trong kinh doanh.
Theo cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự cảm thông, thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hay công việc có liên quan giữa các bên với nhau.
Thông qua các cách định nghĩa trên, ta có thể thấy hình thức môi giới chỉ xuất hiên giữa các bê quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết được. Khi đó đòi hỏi có người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết vấn đề này.
1.1.2 Bất động sản
Cụm từ “bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân bất động sản mà là ở các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn liên quan đến BĐS này nên cần định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nhà môi giới: “bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những phần của công trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất.
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản
Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản là địa bàn , cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống. Bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội. Bất động sản là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà đầu tư bảo toàn được vốn trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Một điều rất quan trọng nữa đó là sự vận hành của bất động sản giúp mang lại hiệu quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất động sản rất phức tạp. Điều này thể hiện ở các điểm:
- Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng
- Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền năng
- Khi nói tới bất động sản thì các quyền năng rất phức tạp.
Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì nhà môi giới là những chuyên gia am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Với những hiểu biết đó của mình, nhà môi giới sẽ giúp đỡ các bên giao dịch giúp quá trình giao dịch được thực hiện một cách nhanh chóng hơn và chính xác hơn.
Từ đó có thể định nghĩa về môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản.
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản
Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi giới chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp nhà môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản
Môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân đó bao gồm: người mua-môi giới-người bán.
Giữa người mua và người bán hay nói một cách tổng quát là giữa cung và cầu cần có môi giới vì các nguyên nhân:
- Bất động sản gắn với các quyền năng phức tạp.
- Bất động sản là loại hàng hoá khó so sánh.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Người tham gia thị trường bất động sản là những người không có kinh nghiệm.
Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển.
Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:
- Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…..
- Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý
- Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần.
- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy……
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch.
- Môi giới phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới.
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã. Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Việc tham gia vào thị trường chứng khoán không chỉ giúp công ty có thể thu hút thêm vốn cho nguồn vốn chủ sở hữu, là một bước quan trọng trong tiến trình xây dựng một doanh nghiệp có tính chuyên nghiệp cao mà còn góp phần quảng bá rộng hình ảnh của công ty .
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội.
Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá và hiện đại hoá của đất nước, nhiều khu công nghiệp mới đã và đang được tién hành xây dựng. Nhiều người dân đã bỏ tiền mua các mảnh đất tại các khu đô thị ven Hà Nội như ở Hưng Yên, Hà Tây… họ hi vọng vào khoản lợi nhuận từ việc bán lại các mảnh đất đó. Tuy nhiên việc mua bán bất động sản không đơn giản và không phải lúc nào cũng thuận lợi bởi sự hạn chế về thông tin trong thị trường. Bởi vậy họ tìm đến công ty để giúp bán được bất động sản của mình nhanh chóng với gia phù hợp nhất. Tuy nhiên công ty mới chỉ hoạt động trên địa bàn Hà Nội mà chưa hoạt động sang các vung lân cận nên không thể đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng này.
Trong tương lai, công ty có thể nghiên cứu xác định năng lực của mình để cân nhắc có nên tham gia vào khu vực đó hay không. Tránh bỏ ngỏ một thị trường tiềm năng.
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp
Các nhà hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS cũng nên quan tâm tới việc tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về môi giới BĐS. Những cuộc hội thảo này sẽ tạo điều kiện cho các doanh ngiệp, các nhà môi giới được bàn luận sâu hơn và rõ nét hơn về hoạt thực trạng hoạt động môi giới ở nước ta. Các cuộc gặp gỡ này cũng góp phần tạo dựng nên các mối quan hệ, các mạng lưới hoạt động lớn mạnh.
Bên cạnh đó, cũng cần thành lập hiệp hội môi giới BĐS để các nhà môi giới cùng đề ra những quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp của mình giúp cho hoạt động môi giới có khuôn khổ và chuyên nghiệp hơn.
2.2 Giải pháp về tài chính
Song song cùng với hoat động môi giới cho thuê và môi giới mua bán, Tài Tâm cũng tiến hành mua lại một phần các dự án để đầu tư. Việc mua lại các dự án hay một phần các dự án cũng đòi hỏi công ty phải huy động được một lượng vốn đủ lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của mình, công ty có thể sử dụng nguòn vốn từ vay ngân hàng. Với một công ty nhỏ thì việc vay một lượng vốn lớn để đầu tư là không dễ vì vậy công ty cần tạo dựng mối quan hệ và niềm tin với các ngân hàng để có thể huy động được nguồn vốn có tính an toàn.
Kết luận
Môi giới BĐS là hoạt động mới tại Việt Nam tuy nhiên đó là lĩnh vực hấp dẫn. Phát triển hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS và qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế quốc dân.
Hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam mới được hình thành một cách hợp pháp nên vẫn còn nhiều điểm khúc mắc do vậy cần có nhiều biện pháp đồng bộ để hoàn thiện hoạt động này.
Công ty TNHH Tài Tâm là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó công ty tập trung phát triển nhất vào lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ, biệt thự cho người nước ngoài. Qua tám năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả tương xứng với quy mô và phạm vi hoạt động của mình. Với lợi thế chủ đạo về môi giới thuê và cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phòng thay mặt cho các công ty hay nhà cho các đại sứ quán….đã tạo được chỗ đứng và hình ảnh của mình trong lĩnh vực này so vói các doanh nghiệp khác trên thị trường. Công ty đã thành công ở nhiều khu vực như: Khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, Khu đô thị Cibutra và nhiều toà nhà lớn như The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên công ty vẫn còn chưa đi sâu và chuyên nghiệp trong các lĩnh vực môi giới mua bán.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ ở nước ta hiện nay cũng như xu thế đối thoại và hội nhập trên toàn thế giới, công ty cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển và hoàn thiện, để thực hiện được mục tiêu chiến lược lâu dài của minh.
Với khả năng của mình và một chiến lược phát triển phù hợp, trong tương lai Tài Tâm sẽ trở thành doanh nghiệp mạnh trong hoạt động môi giới BĐS.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến TS. Nguyễn Minh Ngọc cùng các thầy cô giáo trong khoa Nông nghiệp đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài của mình.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Giáo trình Thị trường bất động sản – PGS.TS Hoàng Văn Cường
- Bài giảng môn Môi giới bất động sản – TS. Nguyễn Minh Ngọc
- Bài giảng môn Quản lý nhà nước về bất động sản – GS. TSKH Lê Đình Thắng
- Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress
- Các tài liệu của công ty bất động sản Tài Tâm
- Các văn bản pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh nghiệp…..
MỤC LỤC
Lời mở đầu 1
CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản. 3
I. Tổng quan về môi giới bất động sản 3
1.1 Một số khái niệm liên quan 3
1.1.1 Môi giới 3
1.1.2 Bất động sản 3
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản 4
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản 4
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản 5
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản 6
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản 6
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản 6
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản 8
2.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp 8
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp 9
III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản 12
3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản 12
3.1.1 Nguồn cung bất động sản 13
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản 14
3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ 15
3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ 15
3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ 18
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 21
3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới 23
3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới 23
3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới 24
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản 26
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng 26
3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin 30
3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin 34
3.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng 36
4 . Một số loại hình môi giới 38
4.1 Môi giới mua BĐS 38
4.2 Môi giới bán BĐS 39
4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở 39
4.2.2 Bán nhà chung cư 42
4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp 43
4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản 44
4.4 Môi giới cho nhà đầu tư 45
5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 48
5.1 Nghề môi giới tại Thuỵ Điển 48
5.2 Nghề môi giới tại Ba Lan 50
5.3 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc 53
CHƯƠNG II: Thực trạng hoạt dộng môi giới tại công ty TNHH 55
I. Quá trình hình thành và phát triển 55
1.1 Quá trình hình thành. 55
1.2 Chức năng và nhiệm vụ 55
1.2.1 Chức năng 55
1.2.2 Nhiệm vụ 55
1.3. Cơ cấu tổ chức 56
1.3.1 Phòng Marketing 56
1.3.2 Phòng kinh doanh 56
1.3.3 Phòng nhân sự 57
1.3.4 Ban giám đốc 57
1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật 57
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty 57
2.1 Thị trường hoạt động 57
2.2 Ngành kinh doanh 58
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản. 58
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án. 58
2.2.3 Mua lại các bất động sản để cho thuê 59
2.2.4 Cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản 59
2.2.5 Cung cấp các dịch vụ khác 59
2.2.6 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác 59
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tài Tâm 59
2.3.1 Những quy định của pháp luật 59
2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp 60
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động 60
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty 60
2.5.1 Tác động của thị trường 60
2.5.2 Tác động của Nhà nước 62
2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty 63
2.6.1 Thuận lợi 63
2.6.2 Khó Khăn 65
III. Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS tại công ty BĐS Tài Tâm 67
3.1 Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường 67
3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê 68
3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng 69
3.4 Các hoạt động hỗ trợ 77
IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH Tài Tâm 77
4.1 Ưu điểm 77
4.2 Hạn chế 78
4.3 Nguyên nhân 78
CHƯƠNG III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty TNHH Tài Tâm 79
I. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty 79
1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động 79
1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh 80
II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới 80
2.1 Giải pháp về hướng hoạt động 81
2.1.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán. 81
2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán. 81
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội. 82
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp 82
2.2 Giải pháp về tài chính 82
Kết luận 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mới tuy được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung.
So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trường bất động sản của chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gằn kết cung và cầu.
Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến.
Công ty TNHH Tài Tâm là công ty tham gia hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản được thành lập từ năm 1996. Hoạt động của công ty bao gồm 1 mảng chính là môi giới căn hộ hay văn phòng cho thuê cho khách hàng nước ngoài. Là một trong số ít công ty B ĐS chuyên nghiệp đi đầu, Tài Tâm sớm chiếm lĩnh phần lớn nhất của thi trường môi giới cho người nước ngoài.
Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm” với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất đ nói chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản.
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm
- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại công ty Tài Tâm
- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại công ty Tài Tâm.
- Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập các tài liệu tại công ty.
5. Kết cấu đề tài
Đề tài nghiên cứu gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sơ khoa học của hoạt động môi giới bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH Tài Tâm & Collier
Chương III: Phương hướng và giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Tiến sĩ. Nguyễn Minh Ngọc cùng các thầy cô giáo trong khoa Nông nghiệp đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài của mình.
CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới
bất động sản.
I. Tổng quan về môi giới bất động sản
1.1 Một số khái niệm liên quan
1.1.1 Môi giới
Môi giới là lớp trung gian, là chủ thể của một cá nhân, một tổ chức, một hãng…làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau để tạo quan hệ trong kinh doanh.
Theo cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự cảm thông, thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hay công việc có liên quan giữa các bên với nhau.
Thông qua các cách định nghĩa trên, ta có thể thấy hình thức môi giới chỉ xuất hiên giữa các bê quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết được. Khi đó đòi hỏi có người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết vấn đề này.
1.1.2 Bất động sản
Cụm từ “bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân bất động sản mà là ở các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn liên quan đến BĐS này nên cần định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nhà môi giới: “bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những phần của công trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất.
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản
Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản là địa bàn , cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống. Bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội. Bất động sản là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà đầu tư bảo toàn được vốn trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Một điều rất quan trọng nữa đó là sự vận hành của bất động sản giúp mang lại hiệu quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất động sản rất phức tạp. Điều này thể hiện ở các điểm:
- Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng
- Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền năng
- Khi nói tới bất động sản thì các quyền năng rất phức tạp.
Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì nhà môi giới là những chuyên gia am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Với những hiểu biết đó của mình, nhà môi giới sẽ giúp đỡ các bên giao dịch giúp quá trình giao dịch được thực hiện một cách nhanh chóng hơn và chính xác hơn.
Từ đó có thể định nghĩa về môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản.
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản
Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi giới chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp nhà môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản
Môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân đó bao gồm: người mua-môi giới-người bán.
Giữa người mua và người bán hay nói một cách tổng quát là giữa cung và cầu cần có môi giới vì các nguyên nhân:
- Bất động sản gắn với các quyền năng phức tạp.
- Bất động sản là loại hàng hoá khó so sánh.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Người tham gia thị trường bất động sản là những người không có kinh nghiệm.
Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển.
Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:
- Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…..
- Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý
- Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần.
- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy……
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch.
- Môi giới phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới.
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã. Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Việc tham gia vào thị trường chứng khoán không chỉ giúp công ty có thể thu hút thêm vốn cho nguồn vốn chủ sở hữu, là một bước quan trọng trong tiến trình xây dựng một doanh nghiệp có tính chuyên nghiệp cao mà còn góp phần quảng bá rộng hình ảnh của công ty .
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội.
Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá và hiện đại hoá của đất nước, nhiều khu công nghiệp mới đã và đang được tién hành xây dựng. Nhiều người dân đã bỏ tiền mua các mảnh đất tại các khu đô thị ven Hà Nội như ở Hưng Yên, Hà Tây… họ hi vọng vào khoản lợi nhuận từ việc bán lại các mảnh đất đó. Tuy nhiên việc mua bán bất động sản không đơn giản và không phải lúc nào cũng thuận lợi bởi sự hạn chế về thông tin trong thị trường. Bởi vậy họ tìm đến công ty để giúp bán được bất động sản của mình nhanh chóng với gia phù hợp nhất. Tuy nhiên công ty mới chỉ hoạt động trên địa bàn Hà Nội mà chưa hoạt động sang các vung lân cận nên không thể đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng này.
Trong tương lai, công ty có thể nghiên cứu xác định năng lực của mình để cân nhắc có nên tham gia vào khu vực đó hay không. Tránh bỏ ngỏ một thị trường tiềm năng.
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp
Các nhà hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS cũng nên quan tâm tới việc tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về môi giới BĐS. Những cuộc hội thảo này sẽ tạo điều kiện cho các doanh ngiệp, các nhà môi giới được bàn luận sâu hơn và rõ nét hơn về hoạt thực trạng hoạt động môi giới ở nước ta. Các cuộc gặp gỡ này cũng góp phần tạo dựng nên các mối quan hệ, các mạng lưới hoạt động lớn mạnh.
Bên cạnh đó, cũng cần thành lập hiệp hội môi giới BĐS để các nhà môi giới cùng đề ra những quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp của mình giúp cho hoạt động môi giới có khuôn khổ và chuyên nghiệp hơn.
2.2 Giải pháp về tài chính
Song song cùng với hoat động môi giới cho thuê và môi giới mua bán, Tài Tâm cũng tiến hành mua lại một phần các dự án để đầu tư. Việc mua lại các dự án hay một phần các dự án cũng đòi hỏi công ty phải huy động được một lượng vốn đủ lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của mình, công ty có thể sử dụng nguòn vốn từ vay ngân hàng. Với một công ty nhỏ thì việc vay một lượng vốn lớn để đầu tư là không dễ vì vậy công ty cần tạo dựng mối quan hệ và niềm tin với các ngân hàng để có thể huy động được nguồn vốn có tính an toàn.
Kết luận
Môi giới BĐS là hoạt động mới tại Việt Nam tuy nhiên đó là lĩnh vực hấp dẫn. Phát triển hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS và qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế quốc dân.
Hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam mới được hình thành một cách hợp pháp nên vẫn còn nhiều điểm khúc mắc do vậy cần có nhiều biện pháp đồng bộ để hoàn thiện hoạt động này.
Công ty TNHH Tài Tâm là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó công ty tập trung phát triển nhất vào lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ, biệt thự cho người nước ngoài. Qua tám năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả tương xứng với quy mô và phạm vi hoạt động của mình. Với lợi thế chủ đạo về môi giới thuê và cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phòng thay mặt cho các công ty hay nhà cho các đại sứ quán….đã tạo được chỗ đứng và hình ảnh của mình trong lĩnh vực này so vói các doanh nghiệp khác trên thị trường. Công ty đã thành công ở nhiều khu vực như: Khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, Khu đô thị Cibutra và nhiều toà nhà lớn như The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên công ty vẫn còn chưa đi sâu và chuyên nghiệp trong các lĩnh vực môi giới mua bán.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ ở nước ta hiện nay cũng như xu thế đối thoại và hội nhập trên toàn thế giới, công ty cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển và hoàn thiện, để thực hiện được mục tiêu chiến lược lâu dài của minh.
Với khả năng của mình và một chiến lược phát triển phù hợp, trong tương lai Tài Tâm sẽ trở thành doanh nghiệp mạnh trong hoạt động môi giới BĐS.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến TS. Nguyễn Minh Ngọc cùng các thầy cô giáo trong khoa Nông nghiệp đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài của mình.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Giáo trình Thị trường bất động sản – PGS.TS Hoàng Văn Cường
- Bài giảng môn Môi giới bất động sản – TS. Nguyễn Minh Ngọc
- Bài giảng môn Quản lý nhà nước về bất động sản – GS. TSKH Lê Đình Thắng
- Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress
- Các tài liệu của công ty bất động sản Tài Tâm
- Các văn bản pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh nghiệp…..
MỤC LỤC
Lời mở đầu 1
CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản. 3
I. Tổng quan về môi giới bất động sản 3
1.1 Một số khái niệm liên quan 3
1.1.1 Môi giới 3
1.1.2 Bất động sản 3
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản 4
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản 4
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản 5
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản 6
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản 6
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản 6
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản 8
2.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp 8
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp 9
III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản 12
3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản 12
3.1.1 Nguồn cung bất động sản 13
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản 14
3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ 15
3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ 15
3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ 18
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 21
3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới 23
3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới 23
3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới 24
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản 26
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng 26
3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin 30
3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin 34
3.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng 36
4 . Một số loại hình môi giới 38
4.1 Môi giới mua BĐS 38
4.2 Môi giới bán BĐS 39
4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở 39
4.2.2 Bán nhà chung cư 42
4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp 43
4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản 44
4.4 Môi giới cho nhà đầu tư 45
5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 48
5.1 Nghề môi giới tại Thuỵ Điển 48
5.2 Nghề môi giới tại Ba Lan 50
5.3 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc 53
CHƯƠNG II: Thực trạng hoạt dộng môi giới tại công ty TNHH 55
I. Quá trình hình thành và phát triển 55
1.1 Quá trình hình thành. 55
1.2 Chức năng và nhiệm vụ 55
1.2.1 Chức năng 55
1.2.2 Nhiệm vụ 55
1.3. Cơ cấu tổ chức 56
1.3.1 Phòng Marketing 56
1.3.2 Phòng kinh doanh 56
1.3.3 Phòng nhân sự 57
1.3.4 Ban giám đốc 57
1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật 57
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty 57
2.1 Thị trường hoạt động 57
2.2 Ngành kinh doanh 58
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản. 58
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án. 58
2.2.3 Mua lại các bất động sản để cho thuê 59
2.2.4 Cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản 59
2.2.5 Cung cấp các dịch vụ khác 59
2.2.6 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác 59
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tài Tâm 59
2.3.1 Những quy định của pháp luật 59
2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp 60
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động 60
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty 60
2.5.1 Tác động của thị trường 60
2.5.2 Tác động của Nhà nước 62
2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty 63
2.6.1 Thuận lợi 63
2.6.2 Khó Khăn 65
III. Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS tại công ty BĐS Tài Tâm 67
3.1 Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường 67
3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê 68
3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng 69
3.4 Các hoạt động hỗ trợ 77
IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH Tài Tâm 77
4.1 Ưu điểm 77
4.2 Hạn chế 78
4.3 Nguyên nhân 78
CHƯƠNG III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty TNHH Tài Tâm 79
I. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty 79
1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động 79
1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh 80
II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới 80
2.1 Giải pháp về hướng hoạt động 81
2.1.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán. 81
2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán. 81
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội. 82
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp 82
2.2 Giải pháp về tài chính 82
Kết luận 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: