Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Dân số Thủ đô Hà Nội ngày càng tăng cao và nhu cầu về nhà ở theo đó cũng phát triển tăng theo không ngừng. Để đáp ứng được nhu cầu này với điều kiện diện tích đất đai có hạn thì giải pháp xây dựng và phát triển chung cư cao tầng đã được thừa nhận và áp dụng rất thành công trên thế giới. Ở nước ta, thực tế đã khẳng định. Giải pháp xây dựng và phát triển nhà chung cư cao tầng là một trong những giải pháp có hiệu quả và quan trọng nhất đáp ứng được nhu cầu trên đây.
Nhiều năm nay, ở Hà Nội hàng loạt các khu đô thị mới được thành lập với rất nhiều các công trình chung cư cao tầng được xây dựng. Trong đó có khu đô thị dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm do Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư được triển khai. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là: Việc quản lý đưa vào sử dụng nhà chung cư có đạt được hiệu quả không? Chất lượng của công tác quản lý cần hướng tới người sử dụng như thế nào?
Trong quá trình thực tập tại Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị, Em đã chọn đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm – Hà Nội” nhằm tìm ra những giải pháp hợp lý và khả thi góp phần giải quyết cho những vấn đề đặt ra.
2. Phạm vi nghiên cứu
Dựa trên cơ sở các tài liệu dự án phát triển nhà ở và các báo cáo tổng kết hoạt động của Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS), các văn bản pháp lý có liên quan đến lĩnh vực quản lý chung cư cao tầng. Bài viết sẽ xem xét, nghiên cứu thực trạng, cách thức quản lý chung cư cao tầng tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và từ đó có các giải pháp đề xuất để có thể quản lý được khu đô thị một cách tốt hơn nữa.
3. Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng các phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu để đánh giá thực trạng quản lý và phương pháp thực tế quan sát tại địa bàn khu đô thị.
4. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương:
- Chương I: Một số cơ sở lý luận về quản lý nhà ở chung cư ở Hà Nội.
- Chương II: Thực trạng quản lý nhà chung cư tại khu dịch vụ tổng hợp và khu đô thị hồ Linh Đàm
- Chương III: Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư tại khu vực này.
Do còn nhiều hạn chế trong việc thu thập số liệu, tài liệu cũng như khả năng bản thân trong tìm hiểu thực tế nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót; Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô. Em xin chân thành Thank TS. Nguyễn Hồng Danh, các cô chú, anh chị tại Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị(HUDS) đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.
CHƯƠNG I:
MỘT SỐ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI
1. Tổng quan về nhà chung cư
1.1. Khái niệm
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.(Điều 70 của Luật Nhà ở 2005)
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
- “Chủ sở hữu phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu nhà riêng (gọi chung là chủ sở hữu).
- “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữ hay tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
1.2. Đặc điểm nhà chung cư
- Về mặt quy hoạch:
Đó có thể là những điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc đô thị, đòi hỏi phải có khoảng lùi với đường giao thông, các công trình phụ trợ và khoảng cách nhất định với các công trình xây dựng lân cận.
- Tải trọng lớn và chiều cao lớn:
Có chiều cao khá lớn so với chiều rộng. Chiều cao làm tải trọng bản thân công trình trở lên rất nặng. Để tận dụng không gian dưới mặt đất, người ta thường bố trí một số tầng hầm làm gara ô tô, kho chứa, các phòng kỹ thuật và phụ trợ khác. Chiều cao cũng làm cho công trình phải chịu tải trọng ngang do gió và động đất gây ra nhiều hơn. Chiều cao cũng làm cho việc hoà nhập nhà cao tầng vào môi trường đô thị gồm những công trình thấp tầng trở lên khó khăn hơn. Tuy nhiên, nếu được thiết kế hợp lý, chúng sẽ có đóng góp quan trọng và tạo dựng thẩm mỹ mới cho bộ mặt đô thị, thậm chí có thể trở thành biểu tượng của một khu vực hay một thành phố.
- Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài vỏ công trình phải có sức bền lớn. Chủ yếu các chung cư cao tầng hiện nay được xây dựng bằng bê tông cốt thép có sức bền và chịu lực cao.
- Có hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng:
Có thể nói hệ thống giao thông theo chiều đứng là trang bị kỹ thuật quan trọng nhất. Nếu không có sự phát minh, phát triển của thang máy thì việc xây dựng nhà cao tầng trở nên phi thực tế. Thang máy và đặc biệt là yêu cầu về không gian bố trí thang máy có ảnh hưởng lớn tới mặt bằng, kết cấu và nhìn chung là toàn bộ kiến trúc công trình.
- Sử dụng năng lượng lớn, do đó cần có các giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu suất sử dụng năng lượng ngay từ khi thiết kế xây dựng đến quá trình vận hành sử dụng công trình.
- Tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý xã hội, dễ nảy sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống trong đó vì không gian bên trong chung cư có những khác biệt so với nhà thấp tầng.
- Giá thành xây dựng cao nhưng có khả năng sinh lời lớn trong quá trình khai thác vận hành.
- Thời gian sử dụng không dài bằng các công trình thấp tầng và khoảng vài chục năm do đó việc phá dỡ các công trình này đòi hỏi cao về kỹ thuật và tài chính.
- Do các ảnh hưởng từ môi trường mà các chung cư đòi hỏi việc tu bổ, bảo dưỡng cao hơn các công trình thấp tầng và hoạt động này đòi hỏi phải thường xuyên, định kỳ để công trình hoạt động hiệu quả.
- Chung cư bao gồm nhiều hộ dân sinh sống và giao tiếp do đó cần có một ban quản trị riêng bao gồm thay mặt chủ đầu tư và thay mặt các hộ sinh sống trong chung cư. Ban quản trị này là thay mặt để bảo vệ quyền và các lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
1.3. Phân loại nhà chung cư
1.3.1. Phân loại theo đặc tính riêng của nhà ở chung cư cao tầng:
- Phân theo ý nghĩa sử dụng:
+ Nhà căn hộ: Sử dụng cho các hộ gia đình, diện tích sàn được chia thành các không gian dành cho phòng ngủ, phòng khách, bếp và phòng ăn, phòng vệ sinh, phòng sinh hoạt chung… Với các căn hộ có diện tích lớn còn có thêm các phòng sinh hoạt, tiền phòng, tăng thêm diện tích và số lượng các phòng ngủ, phòng khách.
+ Nhà ký túc xá: sử dụng chủ yếu cho các khu trường học, đối tượng là sinh viên, học sinh thuê theo thời gian có thể ít nhất từ 1-2 người hay nhiều hơn từ 4-6 người một căn hộ, mỗi căn hộ có 2 không gian chủ yếu là phòng ngủ và khu vệ sinh khép kín.
+ Nhà ở kiểu khách sạn: Có mô hình giống kiểu ký túc xá nhưng tiêu chuẩn sử dụng cao hơn, được sử dụng trong các làng vận động viên, cho chuyên gia thuê…
- Phân theo kiểu kinh doanh:
+ Nhà chung cư kinh doanh để bán căn hộ theo dạng bán thẳng hay bán trả góp là dự án mà chủ đầu tư trực tiếp kinh doanh.
+ Nhà chung cư kinh doanh theo dạng cho thuê là dạng chủ đầu tư trực tiếp hay gián tiếp thuê người kinh doanh các căn hộ hay toàn nhà (sử dụng nhiều cho ký túc xá hay căn hộ kiểu khách sạn).
+ Nhà chung cư do các cơ quan, doanh nghiệp đầu tư mà cán bộ, công nhân viên góp vốn là dự án thực hiện chế độ chính sách kết hợp với một phần nhỏ kinh doanh.
- Phân theo dạng cấp độ - đối tượng sử dụng:
+ Nhà chung cư loại cao cấp: Là loại tiêu chuẩn cao (bao gồm các tiêu chí: diện tích sử dụng, mức độ tiện nghi, các công trình phụ trợ…) trang bị tốt và giá thành cao. Đối tượng là người nước ngaòi hay người có thu nhập cao.
+ Nhà chung cư trung bình: Là tiêu chuẩn trung bình danhc cho đối tượng có thu nhập trên trung bình.
+ Nhà chung cư loại thấp: Là loại có tiện nghi tối thiểu dành cho đối tượng thu nhập trung bình, di dân giải phóng mặt bằng hay các đồi tượng hưởng chính sách hỗ trợ.
- Phân theo quy hoạch đô thị:
Nếu là xen cấy trong đô thị cũ thì các chung cư thương mang tính đơn chiếc, và phải xem xét hiện trạng công trình đáp ứng được các yêu cầu về kiến trúc quy hoạch, nhu cầu đầu tư, sự an toàn về kết cấu, kỹ thuật thi công, môi trường. Còn trong khu đô thị mới đồng bộ hạ tầng và dịch vụ, công trình nhà ở chung cư cao tầng có thiết kế đa dạng về hình dạng có thể theo kiểu đơn nguyên, dạng hành lang với nhiều đề xuất phong phú về không gian… gắn với quy hoạch chung đã được duyệt. Cụ thể là căn cứ vào tổ hợp những căn hộ mà người ta có thể phân loại các chung cư nhiều tâng thành các dạng sau: Chung cư kiểu đơn nguyên và chung cư kiểu hành lang.
+ Chung cư kiểu đơn nguyên:
Nhà ở đơn nguyên là kiểu nhà xây dựng rất phổ biến trong các thành phố. Cùng với kiểu hành lang, hai loại nhà này được coi là kiểu nhà rất hợp lý được khuyến khích xây dựng phổ cập để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư đô thị.
Đơn nguyên là tập hợp hai hay nhiều căn hộ bố trí quanh một cầu thang. Thông thường mỗi đơn nguyên có từ 2-4 căn hộ.
Chung cư kiểu đơn nguyên là loại nhà được lắp ghép từ nhiều đơn nguyên theo dạng tổ hợp mặt bằng và thường phổ biến là nhà 3-5 tầng.
Loại nhà đơn nguyên có nhiều ưu điểm so với các loại nhà khác như đảm bảo tiện nghi, cách ly tốt, thích hợp với nhiều loại khí hậu, kinh tế vì tiết kiệm diện tích sàn. Vì ít tốn diện tích phụ, tiết kiệm tường ngoài. Tuy vậy, loại nhà này có khó khăn trong việc tổ chức thông gió trực tiếp. Đơn nguyên thường có mặt bằng hình chữ nhật đơn giản hay có lồi lõm đôi chút.
+ Chung cư kiểu hành lang:
Đây là những chung cư mà có các căn hộ được tập hợp teo những hành lang bên hay những hành lang giữa. Các hành lang này được xem như là lối đi chung của căn nhà và liên hệ với nhau bằng những cầu thang chung. Các cầu thang chung bố trí đảm bảo yêu cầu thoát hiểm. Một chung cư kiểu này có thể tập hợp hàng trăm căn hộ. Tuỳ theo cách tổ hợp các căn hộ trong hành lang và cầu thang chung mà phân chia thành các kiểu:
• Chung cư hành lang bên
• Chung cư hành lang giữa
• Chung cư phân đoạn – hành lang bên
• Chung cư kiểu vượt tầng
1.3.2. Phân loại theo đặc tính chung của nhà cao tầng:
Vì nhà chung cư cao tầng là một công trình cao tầng cà đặc biệt là nhà ở nên có những đòi hỏi riêng về các bộ môn kỹ thuật.
- Phân theo chiều cao công trình: Chiều cao công trình cứ tăng cao ảnh hưởng rất rõ đến giải pháp thiết kế và tính toán các bộ môn như kết cấu, kỹ thuật, điện nước, thang máy...
+ Chung cư có độ cao trung bình: Là loại có số tầng từ 7 - 12 tầng hay có độ cao từ 21m - 36m (nếu lấy độ cao mỗi tầng là 3m).
+ Chung cư có độ cao tương đối lớn: Là loại nàh có số tầng từ 13 – 26 tầng hay có độ cao từ 39m – 78m.
+ Chung cư có độ cao lớn: Là loại nhà có số tầng từ 27 – 32 tầng.
+ Chung cư siêu cao hay nhà chọc trời: Là loại chung cư có số tầng trên 30 hay có độ cao 90m so với mặt đất.
- Phân theo kỹ thuật xây dựng
Có thể có các dạng kỹ thuật sau:
+ Khung, cột và vách đứng (đổ tại chỗ)
+ Sàn không dầm (sàn ứng lực trước)
+ Nhà tấm lớn (lắp ghép)
+ Sử dụng kết cấu thép
Các giải pháp kết cấu có vai trò quan trọng và mang tính quyết định việc bố trí căn hộ, không gian sử dụng khác nhau.
1.4. Vai trò của nhà chung cư cao tầng
Hiện nay nhà ở chung cư cao tầng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu ở của người dân thành thị. Với một diện tích đất đai có hạn và tốc độ tăng dân số đô thị (chủ yếu là gia tăng cơ học) như hiện nay thì chung cư cao tầng giữ vai trò quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân thành thị. Nhà ở chung cư cao tầng đã không chỉ đáp ứng được nhu cầu ở của người dân thành thị mà còn thể hiện tiềm năng kinh tế, trình độ phát triển của một quốc gia.
Chung cư cao tầng đã phát huy được ưu thế của sự tập trung cao độ, sử dụng các thiết bị cao cấp, dễ hình thành đặc điểm khu vực. Mặt khác chung cư cao tầng còn có tầm nhìn tốt, chiếu sáng, thông gió hiệu quả. Hiện nay khi chung cư cao tầng được xây dựng thì đã được quy hoạch một cách đồng bộ chi tiết đảm bảo được mỹ quan đô thị. Việc các hộ gia đình sống tập trung tại chung cư là điều kiện thuận lợi trong việc cung cấp và xử lý nước thải, thu gom vận chuyển và xử lý rác thải đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị. Các dịch vụ như trông xe, vận hành thang máy, phòng cháy chữa cháy... được phục vụ tốt, các siêu thị với giá cả phù hợp, chất lượng phục vụ tốt đã đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của dân cư.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Dân số Thủ đô Hà Nội ngày càng tăng cao và nhu cầu về nhà ở theo đó cũng phát triển tăng theo không ngừng. Để đáp ứng được nhu cầu này với điều kiện diện tích đất đai có hạn thì giải pháp xây dựng và phát triển chung cư cao tầng đã được thừa nhận và áp dụng rất thành công trên thế giới. Ở nước ta, thực tế đã khẳng định. Giải pháp xây dựng và phát triển nhà chung cư cao tầng là một trong những giải pháp có hiệu quả và quan trọng nhất đáp ứng được nhu cầu trên đây.
Nhiều năm nay, ở Hà Nội hàng loạt các khu đô thị mới được thành lập với rất nhiều các công trình chung cư cao tầng được xây dựng. Trong đó có khu đô thị dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm do Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư được triển khai. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là: Việc quản lý đưa vào sử dụng nhà chung cư có đạt được hiệu quả không? Chất lượng của công tác quản lý cần hướng tới người sử dụng như thế nào?
Trong quá trình thực tập tại Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị, Em đã chọn đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm – Hà Nội” nhằm tìm ra những giải pháp hợp lý và khả thi góp phần giải quyết cho những vấn đề đặt ra.
2. Phạm vi nghiên cứu
Dựa trên cơ sở các tài liệu dự án phát triển nhà ở và các báo cáo tổng kết hoạt động của Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS), các văn bản pháp lý có liên quan đến lĩnh vực quản lý chung cư cao tầng. Bài viết sẽ xem xét, nghiên cứu thực trạng, cách thức quản lý chung cư cao tầng tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và từ đó có các giải pháp đề xuất để có thể quản lý được khu đô thị một cách tốt hơn nữa.
3. Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng các phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu để đánh giá thực trạng quản lý và phương pháp thực tế quan sát tại địa bàn khu đô thị.
4. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương:
- Chương I: Một số cơ sở lý luận về quản lý nhà ở chung cư ở Hà Nội.
- Chương II: Thực trạng quản lý nhà chung cư tại khu dịch vụ tổng hợp và khu đô thị hồ Linh Đàm
- Chương III: Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư tại khu vực này.
Do còn nhiều hạn chế trong việc thu thập số liệu, tài liệu cũng như khả năng bản thân trong tìm hiểu thực tế nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót; Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô. Em xin chân thành Thank TS. Nguyễn Hồng Danh, các cô chú, anh chị tại Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị(HUDS) đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.
CHƯƠNG I:
MỘT SỐ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI
1. Tổng quan về nhà chung cư
1.1. Khái niệm
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.(Điều 70 của Luật Nhà ở 2005)
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
- “Chủ sở hữu phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu nhà riêng (gọi chung là chủ sở hữu).
- “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữ hay tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
1.2. Đặc điểm nhà chung cư
- Về mặt quy hoạch:
Đó có thể là những điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc đô thị, đòi hỏi phải có khoảng lùi với đường giao thông, các công trình phụ trợ và khoảng cách nhất định với các công trình xây dựng lân cận.
- Tải trọng lớn và chiều cao lớn:
Có chiều cao khá lớn so với chiều rộng. Chiều cao làm tải trọng bản thân công trình trở lên rất nặng. Để tận dụng không gian dưới mặt đất, người ta thường bố trí một số tầng hầm làm gara ô tô, kho chứa, các phòng kỹ thuật và phụ trợ khác. Chiều cao cũng làm cho công trình phải chịu tải trọng ngang do gió và động đất gây ra nhiều hơn. Chiều cao cũng làm cho việc hoà nhập nhà cao tầng vào môi trường đô thị gồm những công trình thấp tầng trở lên khó khăn hơn. Tuy nhiên, nếu được thiết kế hợp lý, chúng sẽ có đóng góp quan trọng và tạo dựng thẩm mỹ mới cho bộ mặt đô thị, thậm chí có thể trở thành biểu tượng của một khu vực hay một thành phố.
- Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài vỏ công trình phải có sức bền lớn. Chủ yếu các chung cư cao tầng hiện nay được xây dựng bằng bê tông cốt thép có sức bền và chịu lực cao.
- Có hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng:
Có thể nói hệ thống giao thông theo chiều đứng là trang bị kỹ thuật quan trọng nhất. Nếu không có sự phát minh, phát triển của thang máy thì việc xây dựng nhà cao tầng trở nên phi thực tế. Thang máy và đặc biệt là yêu cầu về không gian bố trí thang máy có ảnh hưởng lớn tới mặt bằng, kết cấu và nhìn chung là toàn bộ kiến trúc công trình.
- Sử dụng năng lượng lớn, do đó cần có các giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu suất sử dụng năng lượng ngay từ khi thiết kế xây dựng đến quá trình vận hành sử dụng công trình.
- Tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý xã hội, dễ nảy sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống trong đó vì không gian bên trong chung cư có những khác biệt so với nhà thấp tầng.
- Giá thành xây dựng cao nhưng có khả năng sinh lời lớn trong quá trình khai thác vận hành.
- Thời gian sử dụng không dài bằng các công trình thấp tầng và khoảng vài chục năm do đó việc phá dỡ các công trình này đòi hỏi cao về kỹ thuật và tài chính.
- Do các ảnh hưởng từ môi trường mà các chung cư đòi hỏi việc tu bổ, bảo dưỡng cao hơn các công trình thấp tầng và hoạt động này đòi hỏi phải thường xuyên, định kỳ để công trình hoạt động hiệu quả.
- Chung cư bao gồm nhiều hộ dân sinh sống và giao tiếp do đó cần có một ban quản trị riêng bao gồm thay mặt chủ đầu tư và thay mặt các hộ sinh sống trong chung cư. Ban quản trị này là thay mặt để bảo vệ quyền và các lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
1.3. Phân loại nhà chung cư
1.3.1. Phân loại theo đặc tính riêng của nhà ở chung cư cao tầng:
- Phân theo ý nghĩa sử dụng:
+ Nhà căn hộ: Sử dụng cho các hộ gia đình, diện tích sàn được chia thành các không gian dành cho phòng ngủ, phòng khách, bếp và phòng ăn, phòng vệ sinh, phòng sinh hoạt chung… Với các căn hộ có diện tích lớn còn có thêm các phòng sinh hoạt, tiền phòng, tăng thêm diện tích và số lượng các phòng ngủ, phòng khách.
+ Nhà ký túc xá: sử dụng chủ yếu cho các khu trường học, đối tượng là sinh viên, học sinh thuê theo thời gian có thể ít nhất từ 1-2 người hay nhiều hơn từ 4-6 người một căn hộ, mỗi căn hộ có 2 không gian chủ yếu là phòng ngủ và khu vệ sinh khép kín.
+ Nhà ở kiểu khách sạn: Có mô hình giống kiểu ký túc xá nhưng tiêu chuẩn sử dụng cao hơn, được sử dụng trong các làng vận động viên, cho chuyên gia thuê…
- Phân theo kiểu kinh doanh:
+ Nhà chung cư kinh doanh để bán căn hộ theo dạng bán thẳng hay bán trả góp là dự án mà chủ đầu tư trực tiếp kinh doanh.
+ Nhà chung cư kinh doanh theo dạng cho thuê là dạng chủ đầu tư trực tiếp hay gián tiếp thuê người kinh doanh các căn hộ hay toàn nhà (sử dụng nhiều cho ký túc xá hay căn hộ kiểu khách sạn).
+ Nhà chung cư do các cơ quan, doanh nghiệp đầu tư mà cán bộ, công nhân viên góp vốn là dự án thực hiện chế độ chính sách kết hợp với một phần nhỏ kinh doanh.
- Phân theo dạng cấp độ - đối tượng sử dụng:
+ Nhà chung cư loại cao cấp: Là loại tiêu chuẩn cao (bao gồm các tiêu chí: diện tích sử dụng, mức độ tiện nghi, các công trình phụ trợ…) trang bị tốt và giá thành cao. Đối tượng là người nước ngaòi hay người có thu nhập cao.
+ Nhà chung cư trung bình: Là tiêu chuẩn trung bình danhc cho đối tượng có thu nhập trên trung bình.
+ Nhà chung cư loại thấp: Là loại có tiện nghi tối thiểu dành cho đối tượng thu nhập trung bình, di dân giải phóng mặt bằng hay các đồi tượng hưởng chính sách hỗ trợ.
- Phân theo quy hoạch đô thị:
Nếu là xen cấy trong đô thị cũ thì các chung cư thương mang tính đơn chiếc, và phải xem xét hiện trạng công trình đáp ứng được các yêu cầu về kiến trúc quy hoạch, nhu cầu đầu tư, sự an toàn về kết cấu, kỹ thuật thi công, môi trường. Còn trong khu đô thị mới đồng bộ hạ tầng và dịch vụ, công trình nhà ở chung cư cao tầng có thiết kế đa dạng về hình dạng có thể theo kiểu đơn nguyên, dạng hành lang với nhiều đề xuất phong phú về không gian… gắn với quy hoạch chung đã được duyệt. Cụ thể là căn cứ vào tổ hợp những căn hộ mà người ta có thể phân loại các chung cư nhiều tâng thành các dạng sau: Chung cư kiểu đơn nguyên và chung cư kiểu hành lang.
+ Chung cư kiểu đơn nguyên:
Nhà ở đơn nguyên là kiểu nhà xây dựng rất phổ biến trong các thành phố. Cùng với kiểu hành lang, hai loại nhà này được coi là kiểu nhà rất hợp lý được khuyến khích xây dựng phổ cập để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư đô thị.
Đơn nguyên là tập hợp hai hay nhiều căn hộ bố trí quanh một cầu thang. Thông thường mỗi đơn nguyên có từ 2-4 căn hộ.
Chung cư kiểu đơn nguyên là loại nhà được lắp ghép từ nhiều đơn nguyên theo dạng tổ hợp mặt bằng và thường phổ biến là nhà 3-5 tầng.
Loại nhà đơn nguyên có nhiều ưu điểm so với các loại nhà khác như đảm bảo tiện nghi, cách ly tốt, thích hợp với nhiều loại khí hậu, kinh tế vì tiết kiệm diện tích sàn. Vì ít tốn diện tích phụ, tiết kiệm tường ngoài. Tuy vậy, loại nhà này có khó khăn trong việc tổ chức thông gió trực tiếp. Đơn nguyên thường có mặt bằng hình chữ nhật đơn giản hay có lồi lõm đôi chút.
+ Chung cư kiểu hành lang:
Đây là những chung cư mà có các căn hộ được tập hợp teo những hành lang bên hay những hành lang giữa. Các hành lang này được xem như là lối đi chung của căn nhà và liên hệ với nhau bằng những cầu thang chung. Các cầu thang chung bố trí đảm bảo yêu cầu thoát hiểm. Một chung cư kiểu này có thể tập hợp hàng trăm căn hộ. Tuỳ theo cách tổ hợp các căn hộ trong hành lang và cầu thang chung mà phân chia thành các kiểu:
• Chung cư hành lang bên
• Chung cư hành lang giữa
• Chung cư phân đoạn – hành lang bên
• Chung cư kiểu vượt tầng
1.3.2. Phân loại theo đặc tính chung của nhà cao tầng:
Vì nhà chung cư cao tầng là một công trình cao tầng cà đặc biệt là nhà ở nên có những đòi hỏi riêng về các bộ môn kỹ thuật.
- Phân theo chiều cao công trình: Chiều cao công trình cứ tăng cao ảnh hưởng rất rõ đến giải pháp thiết kế và tính toán các bộ môn như kết cấu, kỹ thuật, điện nước, thang máy...
+ Chung cư có độ cao trung bình: Là loại có số tầng từ 7 - 12 tầng hay có độ cao từ 21m - 36m (nếu lấy độ cao mỗi tầng là 3m).
+ Chung cư có độ cao tương đối lớn: Là loại nàh có số tầng từ 13 – 26 tầng hay có độ cao từ 39m – 78m.
+ Chung cư có độ cao lớn: Là loại nhà có số tầng từ 27 – 32 tầng.
+ Chung cư siêu cao hay nhà chọc trời: Là loại chung cư có số tầng trên 30 hay có độ cao 90m so với mặt đất.
- Phân theo kỹ thuật xây dựng
Có thể có các dạng kỹ thuật sau:
+ Khung, cột và vách đứng (đổ tại chỗ)
+ Sàn không dầm (sàn ứng lực trước)
+ Nhà tấm lớn (lắp ghép)
+ Sử dụng kết cấu thép
Các giải pháp kết cấu có vai trò quan trọng và mang tính quyết định việc bố trí căn hộ, không gian sử dụng khác nhau.
1.4. Vai trò của nhà chung cư cao tầng
Hiện nay nhà ở chung cư cao tầng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu ở của người dân thành thị. Với một diện tích đất đai có hạn và tốc độ tăng dân số đô thị (chủ yếu là gia tăng cơ học) như hiện nay thì chung cư cao tầng giữ vai trò quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân thành thị. Nhà ở chung cư cao tầng đã không chỉ đáp ứng được nhu cầu ở của người dân thành thị mà còn thể hiện tiềm năng kinh tế, trình độ phát triển của một quốc gia.
Chung cư cao tầng đã phát huy được ưu thế của sự tập trung cao độ, sử dụng các thiết bị cao cấp, dễ hình thành đặc điểm khu vực. Mặt khác chung cư cao tầng còn có tầm nhìn tốt, chiếu sáng, thông gió hiệu quả. Hiện nay khi chung cư cao tầng được xây dựng thì đã được quy hoạch một cách đồng bộ chi tiết đảm bảo được mỹ quan đô thị. Việc các hộ gia đình sống tập trung tại chung cư là điều kiện thuận lợi trong việc cung cấp và xử lý nước thải, thu gom vận chuyển và xử lý rác thải đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị. Các dịch vụ như trông xe, vận hành thang máy, phòng cháy chữa cháy... được phục vụ tốt, các siêu thị với giá cả phù hợp, chất lượng phục vụ tốt đã đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của dân cư.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: