Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP
Địa chỉ: Toà nhà Pacific Palace, 83B Lý Thường Kiệt, Q. Hoàn Kiếm, TP.Hà Nội
I. Lời mở đầu
Trong đà tăng trưởng của đất nước, bộ mặt các đô thị lớn đang dần thay đổi theo hướng tích cực, từ không gian quy hoạch chung và quy hoạch khu vực, cảnh quan mỹ thuật và mỹ quan kiến trúc. Các doanh nghiệp càng ngày càng cần những nơi chốn ổn định và đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao tiếp kinh doanh và điều hành công việc của mình. Sự ra đời của các cao ốc văn phòng, trụ sở làm việc chính là để đáp ứng yêu cầu của môi trường thu hút đầu tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây cũng là yếu tố đánh dấu sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch và mỹ quan kiến trúc. Trong bản báo cáo nghiên cứu thị trường này sẽ tập trung vào thị trường văn phòng cho thuê cao cấp ( văn phòng hạng A) tại khu vực trung tâm Hà Nội nhằm nghiên cứu khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án đầu tư tòa cao ốc văn phòng Pacific Palace.
* Mục tiêu:
Nhu cầu thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự án. Vì vậy, thông qua báo cáo nghiên cứu thị trường này, chúng ta không những có thể xác định được thị phần của dự án toà cao ốc văn phòng Pacific Palace mà còn xác định cách tiếp thị và khả năng cạnh tranh của dự án.
* Phương pháp nghiên cứu:
Bài nghiên cứu này dựa trên phương pháp nghiên cứu thị trường định lượng.
- Thứ nhất, phân tích định lượng tập trung vào việc đánh giá tác động của các yếu tố kinh tế, tâm lý, và xã hội của các cá nhân đến hành vi tiêu dùng của họ.
- Thứ hai, dựa trên cơ sở lý thuyết về các mối quan hệ kinh tế nêu trên, người làm nghiên cứu thị trường có thể lập ra những bảng hỏi ngắn gọn, logic, có độ “phân giải” cao, hàm ý rõ ràng.
- Thứ ba, dựa vào dữ liệu thu thập được, các phương pháp đo lường kinh tế cho phép đánh giá các quan hệ kinh tế, với độ tin cậy xác định về mặt thống kê. Những đánh giá đó có thể được sử dụng cho phân tích và dự báo.
- Cuối cùng, kết quả phân tích và dự báo định lượng được đối chiếu lại với cơ sở lý luận cho việc lập mô hình phân tích và dự báo. Sự phù hợp giữa lý luận và thực tiễn sẽ cho phép cho ra những quyết định kinh doanh rất có lợi cho công ty, như là hệ quả trực tiếp của việc có được những thông tin đáng tin cậy về thị trường.
* Nguồn tư liệu:
Bản báo cáo nghiên cứu thị trường này được dựa trên quá trình khảo sát thực tế của nhóm khảo sát cũng như quá trình thu thập thông tin qua các chuyên trang về bất động sản, các trang web của các công ty tư vấn và cho thuê bất động sản và các báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS của các công ty BĐS hàng đầu.
+ Các trang tin bất động sản:
+ Các trang cho thuê dịch vụ văn phòng cao cấp :
+ Các báo cáo phân tích thị trường BĐS:
" Những đoán táo bạo Hà Nội, Việt Nam", Marc Townsend - Giám đốc Điều hành Côngty CB Richard Ellis ViệtNam.
Báo cáo Hội thảo chuyên đề "Dịch vụ quản lý và cho thuê văn phòng- định vị trong thị trường khó khăn và nhiều thử thách" .
"Cập nhật tình hình thị trường Bất động sản Hà Nội quí III năm 2008 và điểm nhấn về lựa chọn mới về nhà ở", Renato Shordon - Phó Giám đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam.
* Các giả thiết đặt ra:
Theo CBRE, sự suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong kinh doanh, và họ đã cắt giảm chi tiêu mạnh trong đó có chi phí thuê văn phòng. Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nguồn cung mới cũng đã tạo cơ hội chọn lựa cho khách thuê. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường văn phòng cao cấp trong điều kiện khủng hoảng tài chính hiện nay là vô cùng quan trong, không những gíúp xác định cung- cầu trên thị trường mà còn nhằm đưa ra một mức giá hợp lý nhằm tăng lượng khách hàng cũng như lợi nhuận
II. Khái quát vĩ mô
* Phân tích tình hình kinh tế xã hội địa phương và khu vực
Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực đến các mặt của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với sự tăng trưởng kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc, các trung tâm liên hợp thương mại lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước.
- Về mặt kinh tế: đây là khu vực tập trung các tuyến phố thương mại sầm uất của Hà Nội, tập trung nhiều toà nhà văn phòng và trụ sở nhiều công ty nổi tiếng trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hang, bảo hiểm, chứng khoán, du lịch…Các dịch vụ “ăn theo” các toà nhà văn phòng cũng rất phát triển như các bãi đỗ xe, các quán cà phê, nhà hàng…
- Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông dân cư với mật độ lưu lượng người qua lại lớn.
*Ảnh hưởng của tình hình kinh tế xã hội đến cung cầu trên thị trường
Nằm trong khu đất số 83B trên đường Lý Thường Kiệt, một đường phố huyết mạch của Thủ Đô bao gồm các trụ sở cơ quan và văn phòng làm việc lớn của Tp HN, nên Pacific Palace cũng như nhiều toà nhà văn phòng khác có đủ các điều kiện thuận lợi và khả thi cao như nhịp độ giao thông, giao thông cởi mở... để trở thành một công trình có tính hữu dụng cao, đáp ứng nhu cầu xã hội và góp phần vào nội dung chỉnh trang diện mạo đô thị trong công cuộc đổi mới, công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước .
Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng đã, đang và sẽ thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời, các cao ốc văn phòng cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sách lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đang được thực nghiệm tại các đô thị lớn.
III. Phân tích vị trí và ranh giới thị trường của tòa nhà Pacific Place :
Tòa nhà đã khai trương ngày 4/5/2007 , tọa lạc tại số 83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, tòa nhà đa chức năng hiện đại Pacific Place thay mặt cho sự phát triển mang tính đẳng cấp quốc tế, được thiết kế cho cuộc sống và môi trường làm việc hiện đại của thế kỷ 21 .
Đây là một trong những tòa cao ốc hiện đại nhất Việt Nam hiện nay , do Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư, IMO Management quản lý và Tập đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế . Pacific Place đươc xây dựng theo kiến trúc kiểu Pháp ấn tượng , vừa tôn trọng phong cách kiến trúc truyền thống của thủ đô Hà Nội vừa mang tính hiện đại phù hợp với xu hướng hội nhập, giám sát công trình theo tiêu chuẩn cao nhất của Mỹ bởi DCMC, tòa nhà là kiểu mẫu đầu tiên đưa ra một phong cách mới trong kinh doanh và đầu tư Bất động sản. Thiết kế kiến trúc của tòa nhà do tập đoàn Archetype thực hiện với những đặc điểm tiên tiến như thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất cả khu văn phòng và có hệ thống sàn nâng hiện đại. Pacific Place được đánh giá là đã mở đường cho những công trình xây dựng chất lượng hàng đầu trong tương lai và đặt ra tiêu chuẩn cho các tòa nhà khác trong khu vực. Cụ thể tòa nhà này có :
Khu Thương mại cho thuê: 8.284m2;
Khu Văn phòng cho thuê dài hạn: 18,885 m2;
Khu căn hộ sang trọng: 185 căn có diện tích từ 46m2 tới 214 m2;
Bãi đỗ cho 400 xe ôtô và 500 xe máy.
Khu văn phòng hạng A có diện tích 20.000 m2 (phía đường Lý Thường Kiệt) được cho thuê dài hạn hay với thời gian ngắn thông qua sự cộng tác của Chesterton Petty, có giá hằng tháng từ 42 USD/m2. Toàn bộ khu mua sắm với các thương hiệu quốc tế và ăn uống rộng khoảng 2.000 m2 nằm ở tầng 1 với giá thuê mỗi tháng thấp nhất là 60 USD/m2. Khu căn hộ với thiết kế sang trọng và hiện đại gồm 179 căn nằm ở hướng đường Phan Bội Châu với ba loại: 1 phòng ngủ (diện tích từ 49 đến 55 m2), 2 phòng ngủ (từ 81 đến 110 m2) và 3 phòng ngủ (từ 119 đến 167 m2). Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từng chi tiết cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vận hành linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình.
* Xét trên khu vực nghiên cứu thì trong lĩnh vực cho thuê văn phòng , có một số BĐS cạnh tranh với Pacific Place như : KS Melia Hà Nội (đường Lý Thường Kiệt), Central Building ( 31 Hai Bà Trưng ) , Minexport ( 35 Hai Bà Trưng ) , Hà Nội Towers .
Về vị trí địa lý thì các BĐS này đều co vị trí khá thuận lợi , nằm ở khu trung tâm thành phố , gần với nhà ga và các địa điểm nổi tiếng khác của thành phố
Về Khu vực thị trường của tòa nhà : Pacific place tọa lạc trên phố Lý Thuờng Kiệt , quận Hoàn Kiếm ,nằm ngay khu trung tâm giao dịch Hà Nội, cách nhà ga 600m ,khu thương mại trung tâm 500m . Vị trí tòa nhà nằm trên phố Lý Thường Kiệt , giao cắt với các phố Bà Triệu , Lê Duẩn , song song với phố Hai Bà Trưng , gần với khu đại sứ quán các nứớc , gần cầu Long Biên , đây là khu vực khá nổi tiếng với việc cho thuê văn phong trong trung tâm thành phố . Vị trí của tòa nhà này sẽ thu hút được những khách hàng co nhu cầu thuê văn phòng gần với khu vực phố cổ , khu vực quận Hoàn Kiếm , quận Hai Bà Trưng . Đây là một khu vực thi trường rất tiềm năng , do khách hàng thuê văn phòng hạng A đều là những công ty có tiềm lực tài chính mạnh . Những khách hàng này mong muốn thuê văn phòng nằm trong trung tâm thành phố , thuận tiện cho việc giao dịch , thông thương , ký kết các hợp đồng . Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào nên thị trường không bị suy giảm . Do đó dù nền kinh tế có bị khủng hoảng , suy thoái thì thị trường cho thuê văn phòng cao cấp vẫn rất ổn định , mặc dù hiện nay các loại văn phòng khác khá ế ẩm thì chỉ có văn phòng hạng A, dù giá mức cao, vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%.
IV. Phân tích cầu
* Xác đinh khách hàng tiềm năng
Việt Nam đang có tốc độ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn,bên cạnh đó lại sức hút của tăng trưởng kinh tế, gia nhập WTO, cùng với sức nóng của một thị trường với trên 80 triệu dân khiến nhiều Công ty lớn trong và ngoài nước đã ngắm nghía từ lâu, giờ quyết định nhập cuộc…
+ Ngày càng nhiều các văn phòng thay mặt nước ngoài đăng kí hoạt động tại Việt Nam.
Nhu cầu thuê văn phòng loại A (gia hạn hợp đồng thuê hay thuê mới) tại Hà Nội đều chủ yếu đến từ các công ty nước ngoài đang hoạt động trong các lĩnh vực: tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin và phần mềm, bất động sản, hàng tiêu dùng và gia công phần mềm.Theo như con số thông kê về phần trăm các công ty đang thuê các văn phòng hạng sang tại các cao ốc đã thi công xong thì khoảng trên 70% lượng khách hàng là các công ty nước ngoài,còn lại mới là các doanh nghiệp trong nước
Theo Ông Jeremy King, Phó giám đốc Bộ phận tư vấn và thẩm định giá của công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam cho biết so với quí 1-2008, giá chào thuê văn phóng hạng A cuối Quý I/2009 giảm 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống còn 49 USD/m2, tỷ lệ trống tăng lên 2,6%. Giá văn phòng hạng B giảm xuống trung bình khoảng 33 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống tòa nhà cũ 8% và tòa nhà mới 19%. Nguồn cung mới trên thị trường cũng đang tăng lên mạnh, nhưng nhu cầu về văn phóng lại không tăng mạnh. Chính vì thế, đã tác động làm giá giảm xuống. Hết năm 2008, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 300 – 400 nghìn m2 sàn, đến hết năm 2009 con số này có thể tăng lên khoảng 500 nghìn m2 sàn văn phòng.
Đến hết quý I năm 2009, tình hình kinh tế thế giới nói chung có xu hướng khởi sắc, tuy vẫn nằm trong cuộc suy thoái kéo dài nhiều năm, nhưng những hành động của các chính phủ đang đi đúng hướng, khi mà công việc kinh doanh trở nên thuận lợi hơn, doanh nghiệp thuê mướn nhiều lao động hơn, nhu cầu về văn phòng sẽ tăng trở lại, nhưng không thể tăng đột biến ngay được. Tuy nguồn cung văn phòng hạng A ở Việt Nam còn hạn chế nhưng khu vực cho thuê văn phòng hạng B và hạng C ngày càng được xây dựng nhiều sẽ có tác động tăng cung cho thị trường cho thuê văn phòng, nguồn cung dồi dào hơn sẽ làm giảm áp lực về giá cho thuê văn phòng trong thời gian tới.
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Trong bản báo cáo gần đây, công ty cung cấp các dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam cũng đưa ra cùng nhận định cho rằng nhu cầu về văn phòng hạng A sẽ vẫn cao trong thời gian ngắn nữa, trong khi các cao ốc văn phòng hạng B và C đang bước vào thời kỳ cạnh tranh nhiều hơn. Theo dự báo, sẽ có khoảng một triệu mét vuông diện tích văn phòng đưa vào sử dụng trong khoảng bốn năm tới. Trong số đó có cả một số nhà đầu tư Việt Nam tham gia vào thị trường, nhưng nhắm đến đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng diện tích nhỏ hơn, có thể thấy rằng nguồn cung sẽ tăng không chỉ về số lượng mà còn đa dạng về chất lượng văn phòng, trong thời kỳ kinh tế còn chưa ổn định, lượng cầu không tăng mạnh thì giá cho thuê văn phòng hạng A nói riêng và các văn phòng khác nói chung sẽ có xu hướng giảm giá, dần trở về với giá trị thực của nó. Trên thực tế, giá cho thuê văn phòng ở khu vực Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn của Việt Nam nói chung vẫn còn ở mức cao so với các nước trong khu vực, cụ thể là các nước trong khu vực Đông Nam Á, Đài Loan, Hồng Kông… Muốn thu hút được các doanh nghiệp, các công ty đa quốc gia mở văn phòng hay chi nhánh ở Hà Nội, thì mức giá cho thuê văn phòng ở Hà Nội phải ở mức cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực. Lượng cung văn phòng tăng sẽ làm giảm sức ép của cầu lên giá, sẽ tác động tích cực đến việc điều chỉnh giá về mức cạnh tranh hơn.
Đứng trước xu thế giảm giá chung của thị trường cho thuê văn phòng, khu văn phòng Pacific Place có lợi thế tương đối khi đa số các công ty ở đây thuê văn phòng với hợp đồng dài hạn, sự biến động về cầu văn phòng đối với Pacific Place là không đáng kể, điều này làm cho giá cho thuê văn phòng của Pacific Place không có sự biến động nhiều. Mức tiền thuê trung bình khoảng 45$/m2/1 tháng, với khả năng cung cấp 18.000 m2 mặt sàn, có khả năng đem lại khoản thu trung bình khoảng 810.000$/1 tháng.
MỤC LỤC
Trang
I. Lời mở đầu 2
II. Khái quát vĩ mô 4
III. Phân tích vị trí và ranh giới toà nhà 5
IV. Phân tích cầu 8
V. Phân tích cung 10
VI. Phân tích cạnh tranh 15
VII. Dự báo giá cả mức tiền cho thuê 18
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP
Địa chỉ: Toà nhà Pacific Palace, 83B Lý Thường Kiệt, Q. Hoàn Kiếm, TP.Hà Nội
I. Lời mở đầu
Trong đà tăng trưởng của đất nước, bộ mặt các đô thị lớn đang dần thay đổi theo hướng tích cực, từ không gian quy hoạch chung và quy hoạch khu vực, cảnh quan mỹ thuật và mỹ quan kiến trúc. Các doanh nghiệp càng ngày càng cần những nơi chốn ổn định và đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao tiếp kinh doanh và điều hành công việc của mình. Sự ra đời của các cao ốc văn phòng, trụ sở làm việc chính là để đáp ứng yêu cầu của môi trường thu hút đầu tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây cũng là yếu tố đánh dấu sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch và mỹ quan kiến trúc. Trong bản báo cáo nghiên cứu thị trường này sẽ tập trung vào thị trường văn phòng cho thuê cao cấp ( văn phòng hạng A) tại khu vực trung tâm Hà Nội nhằm nghiên cứu khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án đầu tư tòa cao ốc văn phòng Pacific Palace.
* Mục tiêu:
Nhu cầu thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự án. Vì vậy, thông qua báo cáo nghiên cứu thị trường này, chúng ta không những có thể xác định được thị phần của dự án toà cao ốc văn phòng Pacific Palace mà còn xác định cách tiếp thị và khả năng cạnh tranh của dự án.
* Phương pháp nghiên cứu:
Bài nghiên cứu này dựa trên phương pháp nghiên cứu thị trường định lượng.
- Thứ nhất, phân tích định lượng tập trung vào việc đánh giá tác động của các yếu tố kinh tế, tâm lý, và xã hội của các cá nhân đến hành vi tiêu dùng của họ.
- Thứ hai, dựa trên cơ sở lý thuyết về các mối quan hệ kinh tế nêu trên, người làm nghiên cứu thị trường có thể lập ra những bảng hỏi ngắn gọn, logic, có độ “phân giải” cao, hàm ý rõ ràng.
- Thứ ba, dựa vào dữ liệu thu thập được, các phương pháp đo lường kinh tế cho phép đánh giá các quan hệ kinh tế, với độ tin cậy xác định về mặt thống kê. Những đánh giá đó có thể được sử dụng cho phân tích và dự báo.
- Cuối cùng, kết quả phân tích và dự báo định lượng được đối chiếu lại với cơ sở lý luận cho việc lập mô hình phân tích và dự báo. Sự phù hợp giữa lý luận và thực tiễn sẽ cho phép cho ra những quyết định kinh doanh rất có lợi cho công ty, như là hệ quả trực tiếp của việc có được những thông tin đáng tin cậy về thị trường.
* Nguồn tư liệu:
Bản báo cáo nghiên cứu thị trường này được dựa trên quá trình khảo sát thực tế của nhóm khảo sát cũng như quá trình thu thập thông tin qua các chuyên trang về bất động sản, các trang web của các công ty tư vấn và cho thuê bất động sản và các báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS của các công ty BĐS hàng đầu.
+ Các trang tin bất động sản:
You must be registered for see links
,
You must be registered for see links
,
You must be registered for see links
...+ Các trang cho thuê dịch vụ văn phòng cao cấp :
You must be registered for see links
,
You must be registered for see links
...+ Các báo cáo phân tích thị trường BĐS:
" Những đoán táo bạo Hà Nội, Việt Nam", Marc Townsend - Giám đốc Điều hành Côngty CB Richard Ellis ViệtNam.
Báo cáo Hội thảo chuyên đề "Dịch vụ quản lý và cho thuê văn phòng- định vị trong thị trường khó khăn và nhiều thử thách" .
"Cập nhật tình hình thị trường Bất động sản Hà Nội quí III năm 2008 và điểm nhấn về lựa chọn mới về nhà ở", Renato Shordon - Phó Giám đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam.
* Các giả thiết đặt ra:
Theo CBRE, sự suy giảm kinh tế dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong kinh doanh, và họ đã cắt giảm chi tiêu mạnh trong đó có chi phí thuê văn phòng. Bên cạnh đó sự xuất hiện của nhiều nguồn cung mới cũng đã tạo cơ hội chọn lựa cho khách thuê. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường văn phòng cao cấp trong điều kiện khủng hoảng tài chính hiện nay là vô cùng quan trong, không những gíúp xác định cung- cầu trên thị trường mà còn nhằm đưa ra một mức giá hợp lý nhằm tăng lượng khách hàng cũng như lợi nhuận
II. Khái quát vĩ mô
* Phân tích tình hình kinh tế xã hội địa phương và khu vực
Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực đến các mặt của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với sự tăng trưởng kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc, các trung tâm liên hợp thương mại lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước.
- Về mặt kinh tế: đây là khu vực tập trung các tuyến phố thương mại sầm uất của Hà Nội, tập trung nhiều toà nhà văn phòng và trụ sở nhiều công ty nổi tiếng trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hang, bảo hiểm, chứng khoán, du lịch…Các dịch vụ “ăn theo” các toà nhà văn phòng cũng rất phát triển như các bãi đỗ xe, các quán cà phê, nhà hàng…
- Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông dân cư với mật độ lưu lượng người qua lại lớn.
*Ảnh hưởng của tình hình kinh tế xã hội đến cung cầu trên thị trường
Nằm trong khu đất số 83B trên đường Lý Thường Kiệt, một đường phố huyết mạch của Thủ Đô bao gồm các trụ sở cơ quan và văn phòng làm việc lớn của Tp HN, nên Pacific Palace cũng như nhiều toà nhà văn phòng khác có đủ các điều kiện thuận lợi và khả thi cao như nhịp độ giao thông, giao thông cởi mở... để trở thành một công trình có tính hữu dụng cao, đáp ứng nhu cầu xã hội và góp phần vào nội dung chỉnh trang diện mạo đô thị trong công cuộc đổi mới, công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước .
Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng đã, đang và sẽ thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời, các cao ốc văn phòng cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sách lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đang được thực nghiệm tại các đô thị lớn.
III. Phân tích vị trí và ranh giới thị trường của tòa nhà Pacific Place :
Tòa nhà đã khai trương ngày 4/5/2007 , tọa lạc tại số 83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, tòa nhà đa chức năng hiện đại Pacific Place thay mặt cho sự phát triển mang tính đẳng cấp quốc tế, được thiết kế cho cuộc sống và môi trường làm việc hiện đại của thế kỷ 21 .
Đây là một trong những tòa cao ốc hiện đại nhất Việt Nam hiện nay , do Tập đoàn Jaccar Bourbon làm chủ đầu tư, IMO Management quản lý và Tập đoàn Archetype thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế . Pacific Place đươc xây dựng theo kiến trúc kiểu Pháp ấn tượng , vừa tôn trọng phong cách kiến trúc truyền thống của thủ đô Hà Nội vừa mang tính hiện đại phù hợp với xu hướng hội nhập, giám sát công trình theo tiêu chuẩn cao nhất của Mỹ bởi DCMC, tòa nhà là kiểu mẫu đầu tiên đưa ra một phong cách mới trong kinh doanh và đầu tư Bất động sản. Thiết kế kiến trúc của tòa nhà do tập đoàn Archetype thực hiện với những đặc điểm tiên tiến như thang máy tốc độ cao, cáp quang cho tất cả khu văn phòng và có hệ thống sàn nâng hiện đại. Pacific Place được đánh giá là đã mở đường cho những công trình xây dựng chất lượng hàng đầu trong tương lai và đặt ra tiêu chuẩn cho các tòa nhà khác trong khu vực. Cụ thể tòa nhà này có :
Khu Thương mại cho thuê: 8.284m2;
Khu Văn phòng cho thuê dài hạn: 18,885 m2;
Khu căn hộ sang trọng: 185 căn có diện tích từ 46m2 tới 214 m2;
Bãi đỗ cho 400 xe ôtô và 500 xe máy.
Khu văn phòng hạng A có diện tích 20.000 m2 (phía đường Lý Thường Kiệt) được cho thuê dài hạn hay với thời gian ngắn thông qua sự cộng tác của Chesterton Petty, có giá hằng tháng từ 42 USD/m2. Toàn bộ khu mua sắm với các thương hiệu quốc tế và ăn uống rộng khoảng 2.000 m2 nằm ở tầng 1 với giá thuê mỗi tháng thấp nhất là 60 USD/m2. Khu căn hộ với thiết kế sang trọng và hiện đại gồm 179 căn nằm ở hướng đường Phan Bội Châu với ba loại: 1 phòng ngủ (diện tích từ 49 đến 55 m2), 2 phòng ngủ (từ 81 đến 110 m2) và 3 phòng ngủ (từ 119 đến 167 m2). Pacific Place với kiến trúc tinh tế đến từng chi tiết cùng cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại là đảm bảo chắc chắn cho sự vận hành linh hoạt và hiệu quả của doanh nghiệp theo cách của riêng mình.
* Xét trên khu vực nghiên cứu thì trong lĩnh vực cho thuê văn phòng , có một số BĐS cạnh tranh với Pacific Place như : KS Melia Hà Nội (đường Lý Thường Kiệt), Central Building ( 31 Hai Bà Trưng ) , Minexport ( 35 Hai Bà Trưng ) , Hà Nội Towers .
Về vị trí địa lý thì các BĐS này đều co vị trí khá thuận lợi , nằm ở khu trung tâm thành phố , gần với nhà ga và các địa điểm nổi tiếng khác của thành phố
Về Khu vực thị trường của tòa nhà : Pacific place tọa lạc trên phố Lý Thuờng Kiệt , quận Hoàn Kiếm ,nằm ngay khu trung tâm giao dịch Hà Nội, cách nhà ga 600m ,khu thương mại trung tâm 500m . Vị trí tòa nhà nằm trên phố Lý Thường Kiệt , giao cắt với các phố Bà Triệu , Lê Duẩn , song song với phố Hai Bà Trưng , gần với khu đại sứ quán các nứớc , gần cầu Long Biên , đây là khu vực khá nổi tiếng với việc cho thuê văn phong trong trung tâm thành phố . Vị trí của tòa nhà này sẽ thu hút được những khách hàng co nhu cầu thuê văn phòng gần với khu vực phố cổ , khu vực quận Hoàn Kiếm , quận Hai Bà Trưng . Đây là một khu vực thi trường rất tiềm năng , do khách hàng thuê văn phòng hạng A đều là những công ty có tiềm lực tài chính mạnh . Những khách hàng này mong muốn thuê văn phòng nằm trong trung tâm thành phố , thuận tiện cho việc giao dịch , thông thương , ký kết các hợp đồng . Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào nên thị trường không bị suy giảm . Do đó dù nền kinh tế có bị khủng hoảng , suy thoái thì thị trường cho thuê văn phòng cao cấp vẫn rất ổn định , mặc dù hiện nay các loại văn phòng khác khá ế ẩm thì chỉ có văn phòng hạng A, dù giá mức cao, vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%.
IV. Phân tích cầu
* Xác đinh khách hàng tiềm năng
Việt Nam đang có tốc độ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn,bên cạnh đó lại sức hút của tăng trưởng kinh tế, gia nhập WTO, cùng với sức nóng của một thị trường với trên 80 triệu dân khiến nhiều Công ty lớn trong và ngoài nước đã ngắm nghía từ lâu, giờ quyết định nhập cuộc…
+ Ngày càng nhiều các văn phòng thay mặt nước ngoài đăng kí hoạt động tại Việt Nam.
Nhu cầu thuê văn phòng loại A (gia hạn hợp đồng thuê hay thuê mới) tại Hà Nội đều chủ yếu đến từ các công ty nước ngoài đang hoạt động trong các lĩnh vực: tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin và phần mềm, bất động sản, hàng tiêu dùng và gia công phần mềm.Theo như con số thông kê về phần trăm các công ty đang thuê các văn phòng hạng sang tại các cao ốc đã thi công xong thì khoảng trên 70% lượng khách hàng là các công ty nước ngoài,còn lại mới là các doanh nghiệp trong nước
Theo Ông Jeremy King, Phó giám đốc Bộ phận tư vấn và thẩm định giá của công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam cho biết so với quí 1-2008, giá chào thuê văn phóng hạng A cuối Quý I/2009 giảm 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống còn 49 USD/m2, tỷ lệ trống tăng lên 2,6%. Giá văn phòng hạng B giảm xuống trung bình khoảng 33 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống tòa nhà cũ 8% và tòa nhà mới 19%. Nguồn cung mới trên thị trường cũng đang tăng lên mạnh, nhưng nhu cầu về văn phóng lại không tăng mạnh. Chính vì thế, đã tác động làm giá giảm xuống. Hết năm 2008, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 300 – 400 nghìn m2 sàn, đến hết năm 2009 con số này có thể tăng lên khoảng 500 nghìn m2 sàn văn phòng.
Đến hết quý I năm 2009, tình hình kinh tế thế giới nói chung có xu hướng khởi sắc, tuy vẫn nằm trong cuộc suy thoái kéo dài nhiều năm, nhưng những hành động của các chính phủ đang đi đúng hướng, khi mà công việc kinh doanh trở nên thuận lợi hơn, doanh nghiệp thuê mướn nhiều lao động hơn, nhu cầu về văn phòng sẽ tăng trở lại, nhưng không thể tăng đột biến ngay được. Tuy nguồn cung văn phòng hạng A ở Việt Nam còn hạn chế nhưng khu vực cho thuê văn phòng hạng B và hạng C ngày càng được xây dựng nhiều sẽ có tác động tăng cung cho thị trường cho thuê văn phòng, nguồn cung dồi dào hơn sẽ làm giảm áp lực về giá cho thuê văn phòng trong thời gian tới.
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Trong bản báo cáo gần đây, công ty cung cấp các dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam cũng đưa ra cùng nhận định cho rằng nhu cầu về văn phòng hạng A sẽ vẫn cao trong thời gian ngắn nữa, trong khi các cao ốc văn phòng hạng B và C đang bước vào thời kỳ cạnh tranh nhiều hơn. Theo dự báo, sẽ có khoảng một triệu mét vuông diện tích văn phòng đưa vào sử dụng trong khoảng bốn năm tới. Trong số đó có cả một số nhà đầu tư Việt Nam tham gia vào thị trường, nhưng nhắm đến đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng diện tích nhỏ hơn, có thể thấy rằng nguồn cung sẽ tăng không chỉ về số lượng mà còn đa dạng về chất lượng văn phòng, trong thời kỳ kinh tế còn chưa ổn định, lượng cầu không tăng mạnh thì giá cho thuê văn phòng hạng A nói riêng và các văn phòng khác nói chung sẽ có xu hướng giảm giá, dần trở về với giá trị thực của nó. Trên thực tế, giá cho thuê văn phòng ở khu vực Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn của Việt Nam nói chung vẫn còn ở mức cao so với các nước trong khu vực, cụ thể là các nước trong khu vực Đông Nam Á, Đài Loan, Hồng Kông… Muốn thu hút được các doanh nghiệp, các công ty đa quốc gia mở văn phòng hay chi nhánh ở Hà Nội, thì mức giá cho thuê văn phòng ở Hà Nội phải ở mức cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực. Lượng cung văn phòng tăng sẽ làm giảm sức ép của cầu lên giá, sẽ tác động tích cực đến việc điều chỉnh giá về mức cạnh tranh hơn.
Đứng trước xu thế giảm giá chung của thị trường cho thuê văn phòng, khu văn phòng Pacific Place có lợi thế tương đối khi đa số các công ty ở đây thuê văn phòng với hợp đồng dài hạn, sự biến động về cầu văn phòng đối với Pacific Place là không đáng kể, điều này làm cho giá cho thuê văn phòng của Pacific Place không có sự biến động nhiều. Mức tiền thuê trung bình khoảng 45$/m2/1 tháng, với khả năng cung cấp 18.000 m2 mặt sàn, có khả năng đem lại khoản thu trung bình khoảng 810.000$/1 tháng.
MỤC LỤC
Trang
I. Lời mở đầu 2
II. Khái quát vĩ mô 4
III. Phân tích vị trí và ranh giới toà nhà 5
IV. Phân tích cầu 8
V. Phân tích cung 10
VI. Phân tích cạnh tranh 15
VII. Dự báo giá cả mức tiền cho thuê 18
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: