tocngan1986
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
Mục Lục
Lời Mở Đầu 1
Phần I: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 3
I. Khái quát chung về Bất động sản (BĐS) đầu tư 3
1. Khái niệm và phân loại 3
2. Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư 4
3. Định giá BĐS đầu tư 4
II. Hạch toán BĐS đầu tư 6
1. Tài khoản sử dụng 6
2. Phương pháp kế toán 7
PHẦN II: THỰC TRẠNG, KIẾN NGHỊ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN. 13
I. Thực trạng 13
1. Đánh giá thực trạng kế toán BĐS đầu tư trước và sau khi ban hạnh chuẩn mực kế toán số 05 13
2. Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế 16
II. Một số kiến nghị và phương hướng hoàn thiện 19
1. Một số thuật ngữ sử dụng chưa rõ ràng 20
2. Ranh giới giữa BĐS đầu tư và BĐS chủ sở hữu sử dụng 20
3. Về khấu hao BĐS đầu tư 22
4. Hạch toán quyền sử dụng đất 22
5. Về phương pháp ghi nhận giá trị ban đầu theo mô hình giá gốc 23
KẾT LUẬN 25
Danh mục tài liệu tham khảo: 26
Lời Mở Đầu
Trong những năm gần đây, thị trường Bất động sản Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Tuy nhiên bên cạnh đó hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: Tài sản nhà đất chưa được khai thác sử dụng có hiệu quả, gây lãng phí, thoát lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát...gây ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là chưa có nhận thức đầy đủ về thị trường BĐS nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng.
Trước đây, hoạt động đầu tư BĐS được coi là một khoản đầu tư tài chính dài hạn của doanh nghiệp, điều này đã làm sai lệch tính chất khoản đầu tư, gây ra sự hiểu lầm cho người đọc Báo cáo tài chính và dẫn đến việc đưa ra các quyết định kinh tế không chính xác.
Chính vì vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ra quyết định số 234/2003/QĐ-BTC về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kế toán đợt ba, trong đó có chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu tư. Sự ra đời của chuẩn mực này đã mang lại một cái nhìn mới, đầy đủ và chính xác hơn về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp.
Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu tư là hoàn toàn phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới. Vì tháng 4 năm 2000, Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế(IASB) đã chính thức thông qua chuẩn mực kế toán số 40 nhằm thay đổi những quan niệm không chính xác trước đây về BĐS đầu tư.
Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về BĐS đầu tư và công tác kế toán BĐS đầu tư trong các doanh nghiệp hiện nay, em dã chọn đề tài: “Bàn về chế độ kế toán Bất động sản đầu tư” để làm đề án môn học của mình.
Đề tài gồm có 2 phần chính:
Phần I : Chế độ kế toán hiện hành về Bất động sản đầu tư.
Phần II : Thực trạng, kiến nghị và phương hướng hoàn thiện.
Em xin chân thành Thank sự hướng dẫn tận tình của Th.s Phạm Thị Minh Hồng đã giúp em hoàn thiện đề tài này.
Phần I: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
I. Khái quát chung về Bất động sản (BĐS) đầu tư
1. Khái niệm và phân loại
1.1. Khái niệm BĐS đầu tư
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư được hiểu như sau:
BĐSĐT trước hết là một loại bất động sản. Do vậy nó là tài sản có giá trị lớn bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa, đất đai, cơ sở hạ tầng ... BĐSĐT có thể thuộc sử hữu của doanh nghiệp hay đi thuê tài chính.
BĐSĐT là một khoản đầu tư của doanh nghiệp. Nó không được sử dụng nhằm mục đích sản xuất, cung cấp hàng hoá dịch vụ hay sử dụng trong quản lý. Doanh nghiệp đầu tư vào BĐSĐT nhằm thu lợi nhuận từ việc cho thuê BĐSĐT hay chờ tăng giá để bán nhằm đem lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp.
- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05, ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ Tài chính, BĐS đầu tư:
Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hay một phần của nhà hay cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hay người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hay chờ tăng giá mà không phải để: Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hay sử dụng cho các mục đích quản lý; hay bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
1.2. Phân loại BĐS
- BĐS sử dụng:
Là tài sản cố định đang sử dụng trong hoạt động kinh doanh cũng có thể là BĐS nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
- BĐS tồn kho: Là hàng hóa mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hay xây dựng để bán trong tương lai gần.
- BĐS đầu tư: Là BĐS chờ tăng giá hay dùng cho thuê, bao gồm:
+ Quyền sử dụng đất: do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá. hay chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai.
+ Nhà, hay một phần của nhà, hay cả nhà và đất cho thuê theo một hay nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
+ Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu (hay người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho thuê theo một hay nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
2. Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư
BĐSĐT phải thõa mãn đầy đủ hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai:
Lợi ích kinh tế do BĐSĐT mang lại được biểu hiện ở việc tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp. Khi xác định một BĐSĐT có thỏa mãn điều kiện này để được ghi nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận.
- Nguyên giá của BĐSĐT phải được xác định một cách đáng tin cậy:
Tiêu chuẩn này yêu cầu một BĐS nào đó muốn được ghi nhận là BĐSĐT thì phải có cơ sở khách quan để xác định giá trị ban đầu của nó. Điều kiện này thường dễ được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá trị của BĐSĐT.
3. Định giá BĐS đầu tư
3.1 Xác định giá trị ban đầu
Cũng như tài sản cố định và hàng hóa, BĐSĐT phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
Nguyên giá của BĐSĐT được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
Nguyên giá của BĐS đầu tư xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐSĐT tính đến ngày công việc xây dựng được hoàn thành bàn giao.
Mua BĐSĐT mua thanh toán theo cách trả chậm, nguyên giá của BĐSĐT được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán.
3.2 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Sau khi ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐSĐT được xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế và giá trị còn lại.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và doanh nghiệp được phép lựa chọn một trong hai mô hình ghi nhận giá trị của BĐS đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu, đó là:
- Mô hình giá gốc ( Cost model)
- Mô hình Giá trị hợp lý (Fair Value Model)
Thứ nhất, áp dụng mô hình giá gốc (giá vốn) có nghĩa là BĐSĐT ghi nhận theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ. BĐSĐT được theo dõi theo ba chỉ tiêu: Nguyên giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại. Trong đó, giá trị còn lại của BĐSĐT = Nguyên giá – Giá trị hao mòn lũy kế. Khi áp dụng mô hình này, BĐSĐT được theo dõi và đánh giá như là một tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp.
Thứ hai, mô hình giá trị hợp lý: Khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý, BĐSĐT được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng cân đối kế toán. Việc định giá BĐSĐT được các cơ quan định giá xác định giá trị BĐSĐT dưạ trên bằng chứng thị trường với các mức giá gần nhất đạt được thông qua các giao dịch độc lập, khách quan cho những bất động sản tương tự trong khu vực. Chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý được hạch toán như là một khoản thu nhập hay chi phí trong kỳ kinh doanh.
Và theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05 đã chỉ lựa chọn mô hình giá gốc để ghi nhận giá trị BĐSĐT sau khi ghi nhận ban đầu.
- Danh mục BĐSĐT
- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của BĐSĐT ”
Nhưng thực tế chứng minh việc yêu cầu trình bày như trên là rất khó, và có rất ít doanh nghiệp xác định và trình bày giá trị hợp lý của BĐSĐT. Vì vậy, Việt Nam cần sớm xây dựng được các điều kiện như thiết lập được một thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế được cập nhật hàng ngày tại các nước phát triển như Mỹ, Anh...để tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng mô hình giá trị hợp lý nhằm làm cho các thông tin về BĐSĐT trở nên chính xác và có ý nghĩa hơn.
Khi áp dụng mô hình Giá trị hợp lý, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo Giá gốc và được đánh giá lại theo Giá trị hợp lý tại thời điểm lập Bảng cân đối kế toán. Chênh lệch giữa Giá gốc và Giá trị hợp lý được ghi nhận như một khoản Thu nhập/Chi phí trong kỳ kinh doanh.
Tuy nhiên, muốn vậy, đòi hỏi phải có những biện pháp lâu dài nhằm ổn định thị trường BĐS, tạo cơ sở cho việc xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư một cách đáng tin cậy.
KẾT LUẬN
Hoạt động kinh doanh BĐS đang ngày càng phát triển mạnh mẽ với nhiều loại hình đa dạng trong nền kinh tế Việt Nam. Cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thị trường BĐS được xem là thị trường đầy tiềm năng, là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư vào lĩnh vực này. Thực tế đó đòi hỏi Chính phủ phải có những chính sách quy hoạch cụ thể, đồng bộ, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư yên tâm rót vốn vào. Ngoài các vấn đề bất cập về thị trường pháp lý, cơ chế chính sách, quản lý nhà nước, tác động của các thị trường vàng, chứng khoán, vấn đề tạo vốn cho BĐSĐT... thì các quy định hạch toán kế toán về BĐSĐT cũng đang đặt ra nhiều yêu cầu cấp thiết để hoàn thiện chế độ kế toán. Qua việc nghiên cứu đề tài này, có thể nói, từ khi được ban hành các quy định về hạch toán BĐSĐT đã không ngừng được đổi mới để đáp ứng các yêu cầu của tình hình thực tế ở Việt Nam nói chung cũng như là để phù hợp với khu vực và thế giới giúp nền kinh tế nước ta nhanh chóng hội nhập vào nền kinh tế thế giới. Tuy đã từng bước cải thiện trên nhiều phương diện hạch toán nhưng những quy định trong hạch toán BĐSĐT nói riêng vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, để khắc phục những hạn chế đòi hỏi phải tiến hành đồng bộ cả về mặt chế độ, chính sách và tạo môi trường thuận lợi để các văn bản đó được vận dụng đầy đủ, dễ dàng đi vào thực tiễn đưa hoạt động kinh doanh BĐSĐT ngày càng phát triển theo guồng máy phát triển của nền kinh tế Việt Nam.
Do sự hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, thu thập thông tin, bài viết này còn nhiều thiếu sót và những vấn đề chưa được đề cập đến. Em rất mong nhận được những lời chỉ dẫn của cô hướng dẫn và các thầy cô giáo trong khoa với những đóng góp chân thành để em có thể hoàn thiện hơn kiến thức của mình.
Em xin chân thành cảm ơn.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Mục Lục
Lời Mở Đầu 1
Phần I: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 3
I. Khái quát chung về Bất động sản (BĐS) đầu tư 3
1. Khái niệm và phân loại 3
2. Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư 4
3. Định giá BĐS đầu tư 4
II. Hạch toán BĐS đầu tư 6
1. Tài khoản sử dụng 6
2. Phương pháp kế toán 7
PHẦN II: THỰC TRẠNG, KIẾN NGHỊ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN. 13
I. Thực trạng 13
1. Đánh giá thực trạng kế toán BĐS đầu tư trước và sau khi ban hạnh chuẩn mực kế toán số 05 13
2. Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế 16
II. Một số kiến nghị và phương hướng hoàn thiện 19
1. Một số thuật ngữ sử dụng chưa rõ ràng 20
2. Ranh giới giữa BĐS đầu tư và BĐS chủ sở hữu sử dụng 20
3. Về khấu hao BĐS đầu tư 22
4. Hạch toán quyền sử dụng đất 22
5. Về phương pháp ghi nhận giá trị ban đầu theo mô hình giá gốc 23
KẾT LUẬN 25
Danh mục tài liệu tham khảo: 26
Lời Mở Đầu
Trong những năm gần đây, thị trường Bất động sản Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Tuy nhiên bên cạnh đó hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: Tài sản nhà đất chưa được khai thác sử dụng có hiệu quả, gây lãng phí, thoát lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát...gây ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là chưa có nhận thức đầy đủ về thị trường BĐS nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng.
Trước đây, hoạt động đầu tư BĐS được coi là một khoản đầu tư tài chính dài hạn của doanh nghiệp, điều này đã làm sai lệch tính chất khoản đầu tư, gây ra sự hiểu lầm cho người đọc Báo cáo tài chính và dẫn đến việc đưa ra các quyết định kinh tế không chính xác.
Chính vì vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ra quyết định số 234/2003/QĐ-BTC về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kế toán đợt ba, trong đó có chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu tư. Sự ra đời của chuẩn mực này đã mang lại một cái nhìn mới, đầy đủ và chính xác hơn về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp.
Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu tư là hoàn toàn phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới. Vì tháng 4 năm 2000, Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế(IASB) đã chính thức thông qua chuẩn mực kế toán số 40 nhằm thay đổi những quan niệm không chính xác trước đây về BĐS đầu tư.
Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về BĐS đầu tư và công tác kế toán BĐS đầu tư trong các doanh nghiệp hiện nay, em dã chọn đề tài: “Bàn về chế độ kế toán Bất động sản đầu tư” để làm đề án môn học của mình.
Đề tài gồm có 2 phần chính:
Phần I : Chế độ kế toán hiện hành về Bất động sản đầu tư.
Phần II : Thực trạng, kiến nghị và phương hướng hoàn thiện.
Em xin chân thành Thank sự hướng dẫn tận tình của Th.s Phạm Thị Minh Hồng đã giúp em hoàn thiện đề tài này.
Phần I: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
I. Khái quát chung về Bất động sản (BĐS) đầu tư
1. Khái niệm và phân loại
1.1. Khái niệm BĐS đầu tư
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư được hiểu như sau:
BĐSĐT trước hết là một loại bất động sản. Do vậy nó là tài sản có giá trị lớn bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa, đất đai, cơ sở hạ tầng ... BĐSĐT có thể thuộc sử hữu của doanh nghiệp hay đi thuê tài chính.
BĐSĐT là một khoản đầu tư của doanh nghiệp. Nó không được sử dụng nhằm mục đích sản xuất, cung cấp hàng hoá dịch vụ hay sử dụng trong quản lý. Doanh nghiệp đầu tư vào BĐSĐT nhằm thu lợi nhuận từ việc cho thuê BĐSĐT hay chờ tăng giá để bán nhằm đem lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp.
- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05, ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ Tài chính, BĐS đầu tư:
Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hay một phần của nhà hay cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hay người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hay chờ tăng giá mà không phải để: Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hay sử dụng cho các mục đích quản lý; hay bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
1.2. Phân loại BĐS
- BĐS sử dụng:
Là tài sản cố định đang sử dụng trong hoạt động kinh doanh cũng có thể là BĐS nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
- BĐS tồn kho: Là hàng hóa mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hay xây dựng để bán trong tương lai gần.
- BĐS đầu tư: Là BĐS chờ tăng giá hay dùng cho thuê, bao gồm:
+ Quyền sử dụng đất: do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá. hay chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai.
+ Nhà, hay một phần của nhà, hay cả nhà và đất cho thuê theo một hay nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
+ Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu (hay người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho thuê theo một hay nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
2. Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư
BĐSĐT phải thõa mãn đầy đủ hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai:
Lợi ích kinh tế do BĐSĐT mang lại được biểu hiện ở việc tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp. Khi xác định một BĐSĐT có thỏa mãn điều kiện này để được ghi nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận.
- Nguyên giá của BĐSĐT phải được xác định một cách đáng tin cậy:
Tiêu chuẩn này yêu cầu một BĐS nào đó muốn được ghi nhận là BĐSĐT thì phải có cơ sở khách quan để xác định giá trị ban đầu của nó. Điều kiện này thường dễ được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá trị của BĐSĐT.
3. Định giá BĐS đầu tư
3.1 Xác định giá trị ban đầu
Cũng như tài sản cố định và hàng hóa, BĐSĐT phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
Nguyên giá của BĐSĐT được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
Nguyên giá của BĐS đầu tư xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐSĐT tính đến ngày công việc xây dựng được hoàn thành bàn giao.
Mua BĐSĐT mua thanh toán theo cách trả chậm, nguyên giá của BĐSĐT được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán.
3.2 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Sau khi ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐSĐT được xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế và giá trị còn lại.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và doanh nghiệp được phép lựa chọn một trong hai mô hình ghi nhận giá trị của BĐS đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu, đó là:
- Mô hình giá gốc ( Cost model)
- Mô hình Giá trị hợp lý (Fair Value Model)
Thứ nhất, áp dụng mô hình giá gốc (giá vốn) có nghĩa là BĐSĐT ghi nhận theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ. BĐSĐT được theo dõi theo ba chỉ tiêu: Nguyên giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại. Trong đó, giá trị còn lại của BĐSĐT = Nguyên giá – Giá trị hao mòn lũy kế. Khi áp dụng mô hình này, BĐSĐT được theo dõi và đánh giá như là một tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp.
Thứ hai, mô hình giá trị hợp lý: Khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý, BĐSĐT được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng cân đối kế toán. Việc định giá BĐSĐT được các cơ quan định giá xác định giá trị BĐSĐT dưạ trên bằng chứng thị trường với các mức giá gần nhất đạt được thông qua các giao dịch độc lập, khách quan cho những bất động sản tương tự trong khu vực. Chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý được hạch toán như là một khoản thu nhập hay chi phí trong kỳ kinh doanh.
Và theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05 đã chỉ lựa chọn mô hình giá gốc để ghi nhận giá trị BĐSĐT sau khi ghi nhận ban đầu.
- Danh mục BĐSĐT
- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của BĐSĐT ”
Nhưng thực tế chứng minh việc yêu cầu trình bày như trên là rất khó, và có rất ít doanh nghiệp xác định và trình bày giá trị hợp lý của BĐSĐT. Vì vậy, Việt Nam cần sớm xây dựng được các điều kiện như thiết lập được một thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế được cập nhật hàng ngày tại các nước phát triển như Mỹ, Anh...để tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng mô hình giá trị hợp lý nhằm làm cho các thông tin về BĐSĐT trở nên chính xác và có ý nghĩa hơn.
Khi áp dụng mô hình Giá trị hợp lý, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo Giá gốc và được đánh giá lại theo Giá trị hợp lý tại thời điểm lập Bảng cân đối kế toán. Chênh lệch giữa Giá gốc và Giá trị hợp lý được ghi nhận như một khoản Thu nhập/Chi phí trong kỳ kinh doanh.
Tuy nhiên, muốn vậy, đòi hỏi phải có những biện pháp lâu dài nhằm ổn định thị trường BĐS, tạo cơ sở cho việc xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư một cách đáng tin cậy.
KẾT LUẬN
Hoạt động kinh doanh BĐS đang ngày càng phát triển mạnh mẽ với nhiều loại hình đa dạng trong nền kinh tế Việt Nam. Cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thị trường BĐS được xem là thị trường đầy tiềm năng, là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư vào lĩnh vực này. Thực tế đó đòi hỏi Chính phủ phải có những chính sách quy hoạch cụ thể, đồng bộ, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư yên tâm rót vốn vào. Ngoài các vấn đề bất cập về thị trường pháp lý, cơ chế chính sách, quản lý nhà nước, tác động của các thị trường vàng, chứng khoán, vấn đề tạo vốn cho BĐSĐT... thì các quy định hạch toán kế toán về BĐSĐT cũng đang đặt ra nhiều yêu cầu cấp thiết để hoàn thiện chế độ kế toán. Qua việc nghiên cứu đề tài này, có thể nói, từ khi được ban hành các quy định về hạch toán BĐSĐT đã không ngừng được đổi mới để đáp ứng các yêu cầu của tình hình thực tế ở Việt Nam nói chung cũng như là để phù hợp với khu vực và thế giới giúp nền kinh tế nước ta nhanh chóng hội nhập vào nền kinh tế thế giới. Tuy đã từng bước cải thiện trên nhiều phương diện hạch toán nhưng những quy định trong hạch toán BĐSĐT nói riêng vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, để khắc phục những hạn chế đòi hỏi phải tiến hành đồng bộ cả về mặt chế độ, chính sách và tạo môi trường thuận lợi để các văn bản đó được vận dụng đầy đủ, dễ dàng đi vào thực tiễn đưa hoạt động kinh doanh BĐSĐT ngày càng phát triển theo guồng máy phát triển của nền kinh tế Việt Nam.
Do sự hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, thu thập thông tin, bài viết này còn nhiều thiếu sót và những vấn đề chưa được đề cập đến. Em rất mong nhận được những lời chỉ dẫn của cô hướng dẫn và các thầy cô giáo trong khoa với những đóng góp chân thành để em có thể hoàn thiện hơn kiến thức của mình.
Em xin chân thành cảm ơn.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: