Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
Nội dung
I. Kinh doanh bất động sản và các hành vi bị cấm trong KDBĐS
1. Khái quát về KDBĐS.
Trước hết để hiểu về kinh doanh bất động sản (KDBĐS), ta cần hiểu rõ về bất động sản và các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự hiện hành thì Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Từ những quy định về bất động sản và những quy phạm pháp luật điều chỉnh nó cùng với cơ chế kinh tế thị trường, kinh doanh bất động sản ra đời.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản:
“1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.”
Khái niệm kinh doanh bất động sản được đề cập trong khoản 2 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (KDBĐS), thì: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”.
Các hình thức kinh doanh bất động sản (khoản 1, Điều 9, Luật KDBĐS)
Kinh doanh nhà, công trình xây dựng:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua);
- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Kinh doanh quyền sử dụng đất
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản:
Cá nhân, tổ chức trong nước (được kinh doanh đủ 5 hình thức);
Tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được kinh doanh dưới 2 hình thức:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 6 của LKDBĐS)
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản
Trong KDBĐS nói riêng và các hính thức kinh doanh nói chung, để nhận được nhiều lợi ích từ hoạt động kinh doanh của mình thì các nhà kinh doanh luôn phải cạnh tranh, giành giật về thị trường, giá cả, nguồn hàng ... Trong KDBDS, các nhà kinh doanh luôn tìm đủ mọi thủ đoạn nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều này có thể gây nên sự lũng loạn của thị trường và xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng. Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động KDBĐS thì các nhà làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị cấm trong hoạt động KDBĐS.
Theo Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản (2006) pháp luật quy đinh các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm mười loại hành vi:
Thứ nhất: Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này.
Thứ hai: Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.
Thứ ba: Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ tư: Huy động hay chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hay bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ năm: Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Thứ sáu: Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật.
Thứ bảy: Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng quy định của Luật này.
Thứ tám: Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Thứ chín: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hay can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ mười: Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại điều luật này thì các chủ thể kinh doanh bất động sản phải chú ý thực hiện đúng theo nguyên tắc kinh doanh và thực hiện việc cạnh tranh kinh doanh một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản với tính cách là người tạo lập ra hàng hóa bất động sản để cung cấp cho thị trường, đưa hàng hóa đến với người sử dụng qua những kênh giao dịch về bất động sản. Vì vậy họ nắm giữ vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thực hiện vai trò trong kinh doanh bất động sản không phải là việc làm đơn giản. Tuy pháp luật không cấm những hành vi như mối giới bất động sản, thu phí, lệ phí trong hoạt động kinh doanh bất động sản, ... nhưng để tránh gây những hậu quả đáng tiếc trong việc các nhà kinh doanh bất động sản lạm dụng chức vụ hay uy tín của mình để thực hiện những hành vi gây hại, hay những hành vi dẫn tới cạnh tranh không lành mạnh trong thị trường kinh doanh bất động sản, các nhà làm luật bắt buộc phải đưa ra điều luật về các hành vi bị cấm.
II. Chế tài xử lý vi phạm trong KDBĐS
Việc quy định ra các hành vi bị cấm, gắn liền với việc xử phạt các hành vi bị cấm đó. Việc xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản:
“1. Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hay bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật.
3. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
4. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hay phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
5. Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.”
Như vậy, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể dưới cả hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự.
Tuy nhiên, theo thực tế và sự quan ái của luật định, có thể thấy hình thức xử phạt bằng các biện pháp hành chính là chủ yếu.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm vào Link, đợi vài giây sau đó bấm Get Website để tải:
Nội dung
I. Kinh doanh bất động sản và các hành vi bị cấm trong KDBĐS
1. Khái quát về KDBĐS.
Trước hết để hiểu về kinh doanh bất động sản (KDBĐS), ta cần hiểu rõ về bất động sản và các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự hiện hành thì Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Từ những quy định về bất động sản và những quy phạm pháp luật điều chỉnh nó cùng với cơ chế kinh tế thị trường, kinh doanh bất động sản ra đời.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản:
“1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.”
Khái niệm kinh doanh bất động sản được đề cập trong khoản 2 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (KDBĐS), thì: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”.
Các hình thức kinh doanh bất động sản (khoản 1, Điều 9, Luật KDBĐS)
Kinh doanh nhà, công trình xây dựng:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua);
- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Kinh doanh quyền sử dụng đất
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản:
Cá nhân, tổ chức trong nước (được kinh doanh đủ 5 hình thức);
Tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được kinh doanh dưới 2 hình thức:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 6 của LKDBĐS)
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản
Trong KDBĐS nói riêng và các hính thức kinh doanh nói chung, để nhận được nhiều lợi ích từ hoạt động kinh doanh của mình thì các nhà kinh doanh luôn phải cạnh tranh, giành giật về thị trường, giá cả, nguồn hàng ... Trong KDBDS, các nhà kinh doanh luôn tìm đủ mọi thủ đoạn nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều này có thể gây nên sự lũng loạn của thị trường và xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng. Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động KDBĐS thì các nhà làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị cấm trong hoạt động KDBĐS.
Theo Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản (2006) pháp luật quy đinh các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm mười loại hành vi:
Thứ nhất: Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này.
Thứ hai: Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.
Thứ ba: Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ tư: Huy động hay chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hay bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ năm: Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Thứ sáu: Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật.
Thứ bảy: Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng quy định của Luật này.
Thứ tám: Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Thứ chín: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hay can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ mười: Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại điều luật này thì các chủ thể kinh doanh bất động sản phải chú ý thực hiện đúng theo nguyên tắc kinh doanh và thực hiện việc cạnh tranh kinh doanh một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản với tính cách là người tạo lập ra hàng hóa bất động sản để cung cấp cho thị trường, đưa hàng hóa đến với người sử dụng qua những kênh giao dịch về bất động sản. Vì vậy họ nắm giữ vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thực hiện vai trò trong kinh doanh bất động sản không phải là việc làm đơn giản. Tuy pháp luật không cấm những hành vi như mối giới bất động sản, thu phí, lệ phí trong hoạt động kinh doanh bất động sản, ... nhưng để tránh gây những hậu quả đáng tiếc trong việc các nhà kinh doanh bất động sản lạm dụng chức vụ hay uy tín của mình để thực hiện những hành vi gây hại, hay những hành vi dẫn tới cạnh tranh không lành mạnh trong thị trường kinh doanh bất động sản, các nhà làm luật bắt buộc phải đưa ra điều luật về các hành vi bị cấm.
II. Chế tài xử lý vi phạm trong KDBĐS
Việc quy định ra các hành vi bị cấm, gắn liền với việc xử phạt các hành vi bị cấm đó. Việc xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản:
“1. Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hay bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật.
3. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
4. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hay phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
5. Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.”
Như vậy, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể dưới cả hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự.
Tuy nhiên, theo thực tế và sự quan ái của luật định, có thể thấy hình thức xử phạt bằng các biện pháp hành chính là chủ yếu.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm vào Link, đợi vài giây sau đó bấm Get Website để tải:
You must be registered for see links